АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3352/2022

19 сентября 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2022 года.

председательствующего судьи В.А. Гребенщиковой     

судей С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой     

при участии: 

представители участвующих в деле лиц в судебное заседание не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 и индивидуального предпринимателя ФИО2                                            

на решение от 03.12.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2022 

по делу № А73-18091/2020 

Арбитражного суда Хабаровского края 

по иску товарищества собственников жилья «Ришувил»                                  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680021, 

<

...>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 310272218000041, ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2                                           (ОГРНИП 310272119400014, ИНН 

<

***>) 

о признании недействительным договора аренды нежилого помещения 

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО3

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья «Ришувил» (далее – ТСЖ «Ришувил», товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальным предпринимателям ФИО1, ФИО2 (далее – ИП ФИО1, ИП ФИО2, ответчики) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 01.04.2015   № 47, заключенного между сторонами, об обязании ответчиков возвратить товариществу нежилое помещение общей площадью 18,2 кв.м, расположенное на 1 этаже административно-жилого здания по адресу:            

<

...>, помещение I (54).

В соответствии со статьёй 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечен индивидуальный предприниматель          ФИО3 

Решением  Арбитражного суда Хабаровского края от 03.12.2021, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2022, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ИП ФИО1, ИП ФИО2, просят указанные судебные акты отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права, а также несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам спора, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявители приводят доводы о несогласии с выводом судов о том, что срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен, полагая, что данный срок (статья 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ) начал течь с 01.04.2015 (дата заключения оспариваемого договора) и истек 01.04.2018. В этой связи делает акцент на осведомленность председателя правления ТСЖ ФИО4 о незаконности решения о наделении ФИО5 полномочиями по заключению договоров. Указывают на то, что оспариваемая сделка не является убыточной. Со ссылкой на часть 3 статьи 69 АПК РФ обращают внимание на то, что стоимость арендной платы за места общего пользования установлена не по договоренности между сторонами с целью причинения ущерба истцу, а определена решением правления товарищества, оформленного протоколом заседания правления ТСЖ «Ришувил» от 26.06.2012 № 19, согласно которому размер арендной платы составил 50 руб. за 1 кв.м. Считают, что судами не рассмотрен вопрос об отделимых улучшениях при применении последствий недействительности сделки на основании пункта 2 статьи 167 ГК РФ в виде возврата всего полученного по ней, получение арендодателем выгоды в размере стоимости неотделимых улучшений. В этой связи отмечают, что ответчики в соответствии с пунктом 1.6 договора произвели за свой счёт установку приборов учёта электроэнергии и воды для учёта потребления ресурсов в арендуемом помещении на сумму 775 670 руб. Утверждают о том, что сведения, как они указаны в договоре аренды, согласно выписке на 25.052022 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, отсутствуют. 

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

По материалам дела установлено, между ТСЖ «Ришувил» (арендодатель) и ИП ФИО1., ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды от 01.04.2015 № 47, по которому арендодатель предоставил за плату во временное владение и пользование арендаторов сроком на 30 лет с 01.04.2015 по 31.03.2045 часть общего имущества в многоквартирном доме (МКД) в виде помещения 1(54) общей площадью 18,2 кв.м, расположенного на 1 этаже административно-жилого здания по адресу: 

<

...>. 

Указанное нежилое помещение зарегистрировано на праве собственности за товариществом и в соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) принадлежит собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности как общее имущество в МКД. 

Согласно пункту 1.8 названного договора арендатор имеет право предоставлять спорное помещение в субаренду. 

Пунктом 4.1 договора определена стоимость арендной платы в размере 50 руб. за 1 кв.м в месяц. Общий ежемесячный платеж составляет 910 руб. (НДС не облагается). 

По акту приема-передачи от 01.04.2015 помещение передано арендаторам. 

Указанный договор подписан со стороны арендодателя           ФИО5  как уполномоченным от имени собственников помещений в МКД на основании решения общего собрания собственников от 17.05.2012 и председателем правления ТСЖ ФИО4 и, в свою очерердь, со стороны арендаторов индивидуальными предпринимателями ФИО1 и ФИО2 

Согласно копии протокола общего собрания собственников помещений от 17.05.2012 в очной форме, являющейся приложением к договору аренды, по 4 вопросу повестки дня принято решение выбрать ФИО5 представлять интересы собственников жилого комплекса «Ришувил» (пункт 3.1 статьи 44 ЖК РФ), с 90 % голосов за данное решение. 

Между ИП ФИО1. и ИП ФИО2 с одной стороны (арендатор) и ИП ФИО3 (субарендатор) с согласия арендодателя заключен договор субаренды от 01.06.2019 № 1/19 в отношении помещения, которым владеют предприниматели на основании договора аренды от 01.04.2015       № 47 (пункт 1.3). 

Пунктом 3.1 данного договора арендная плата устанавливается в размере 25 000 руб. в месяц. 

ТСЖ «Ришувил» со ссылкой на то, что договор аренды от имени товарищества заключен неуполномоченным лицом по многократно заниженной цене, предъявило в арбитражный суд настоящий иск. 

В силу положений пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 174 ГК РФ предусмотрено, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях (пункт 1).

Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица (пункт 2). 

На основании части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД. 

Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД (часть 2). 

В части 1 статьи 44 ЖК РФ закреплено, общее собрание собственников помещений в МКД является органом управления МКД, компетенция общего собрания собственников помещений в МКД определена частью 2 указанной статьи. 

Из содержания части 1 статьи 46 ЖК РФ вытекает, что решения общего собрания собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов (не менее 2/3) от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД. 

В части 1 статьи 147 ЖК РФ указано, что руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД и компетенции общего собрания членов ТСЖ. Председатель правления ТСЖ, действуя без доверенности от имени товарищества, вправе совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества (часть 2 статьи 149 ЖК РФ). 

Таким образом, решение вопроса относительно использования третьими лицами общего имущества собственников помещений в доме относится к исключительной компетенции общего собрания таких собственников. 

Установлено, вступившим в законную силу определением Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 14.05.2020 по делу                         № 88-1609/2020 признано, что решение собственников помещений от 17.05.2012 является ничтожным ввиду отсутствия кворума (43 %) в соответствии с пунктом 2 статьи 181.5 ГК РФ. Из протокола общего собрания ТСЖ «Ришувил» от 17.05.2012 следует, что в повестку собрания был включен вопрос о наделении члена товарищества ФИО5 полномочиями на заключение договоров аренды об использовании общего имущества собственников в МКД. Этот вопрос не решен и вынесен на общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования. 

Апелляционным определением от 12.05.2021 отменено решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 06.06.2019, решение по четвертому вопросу повестки общего собрания собственников помещений МКД № 26 по ул. Дикопольцева в г. Хабаровске, оформленного протоколом от 17.05.2012 № 1, признано не принятым.

Частью 3 статьи 69 АПК РФ регламентировано, что вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. 

 Учитывая приведенные нормы права, принимая во внимание указанные обстоятельства, суды констатировали, что общим собранием собственников помещений в МКД решение по вопросу передачи ответчикам в аренду помещения не принималось, как и не принималось решение о наделении ФИО5 полномочиями заключать от имени собственников помещений в МКД оспариваемый договор. 

Таким образом, суды заключили, что рассматриваемый договор аренды подписан от имени ТСЖ ФИО5 при отсутствии у него для этого необходимых полномочий. 

В свою очередь, председатель правления ТСЖ (ФИО4) при заключении спорного договора действовал с превышением полномочий, предусмотренных уставными положениями товарищества, и единолично разрешил вопрос, отнесенный к ведению общего собрания его членов (статья 168 ГК РФ). 

Иных решений общего собрания собственников помещений МКД о передаче спорного помещения в аренду ответчикам или об уполномочивании иных лиц на заключение оспариваемого договора не принималось. 

Необходимым условием для признания сделки недействительной по основаниям статьи 174 ГК РФ является доказанность того, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об ограничениях полномочий органа юридического лица, совершившего сделку. 

Установлено, что договор подписан со стороны арендодателя председателем правления ТСЖ «Ришувил» ФИО4, являющимся близким родственником арендатора ФИО2, то есть являлся заинтересованным лицом при заключении данной сделки. 

Таким образом, суды верно сочли, что ответчики при должной степени заботливости и осмотрительности, какая от них требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, были обязаны удостовериться о полномочиях представителя контрагента на совершение оспариваемой сделки. 

Ссылка в преамбуле договора на устав товарищества презюмирует ознакомление сторон с его содержанием в части определения компетенции заключающих сделку лиц. 

Кроме того, предметно суды подошли к оценке обстоятельств относительно заключения договора аренды по многократно заниженной стоимости. 

Установлено, что по договору субаренды от 01.06.2019 № 1/19, заключенному между ответчиками и третьим лицом, стоимость субаренды спорного помещения составила 25 000 руб. в месяц, что в 27,4 раза больше размера арендной платы, получаемой товариществом по договору № 47. 

Учитывая данное обстоятельство, а равно то, что договор № 47 заключен на срок 30 лет, суды признали обоснованным довод истца о заключении такого договора в ущерб интересам собственников. 

Установленные судами факты свидетельствуют о наличии совокупности условий, являющихся основанием для признания сделки недействительной по правилам статьи 174 ГК РФ. 

Довод ответчиков о том, что размер арендной платы, предусмотренный договором аренды, установлен протоколом заседания правления ТСЖ «Ришувил» от 26.06.2012 № 19, являлся предметом рассмотрения судов и мотивированно отклонен. 

Так, судами установлено, что из данного протокола следует, что решение о предоставлении в аренду по цене 50 руб. за кв.м принималось в отношении коридоров, лифтовых холлов в подъездах, где отсутствуют или перенесены пожарные гидранты, в то время как из договора и приложения к нему следует, что спорное помещение коридором, лифтовым холлом в подъезде не является. 

Заявление стороны о пропуске срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной, отклонено судом первой инстанции и с этим согласился суд апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (пункты 7, 8).

Товарищество является представителем собственников помещений.

Согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение такого срока по требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку установлено, что решение о согласии собственников на передачу спорного помещения в аренду не было принято, следовательно, течение срока исковой давности по заявленному требованию начинается со дня, когда собственники узнали или должны были узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суды установили, что срок исковой давности подлежит исчислению не ранее июня 2020 года (когда собственники в лице законного представителя в результате запрошенных сведений из публичного реестра узнали о сделке), в результате чего признали, что на момент обращения ТСЖ «Ришувил» с настоящим иском в суд 10.11.2020 такой срок не является пропущенным.

Доводы о пропуске срока исковой давности, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают изложенного, поэтому подлежат отклонению.

Учитывая, что договор аренды признан судом недействительным, суд первой инстанции обоснованно применил последствия недействительности сделки, обязав ответчиков возвратить ТСЖ «Ришувил» нежилое помещение. 

Ссылка заявителя кассационной жалобы о неразрешении судами вопроса о наличии неотделимых улучшений при возврате имущества, не принимается судом кассационной инстанции, поскольку эти обстоятельства не входят в предмет рассмотрения настоящего спора. 

Доводы заявителя кассационной жалобы представляют собой сформированную позицию, высказанную в ходе судебного разбирательства по делу, которая являлась предметом анализа судов обеих инстанций, ей дана надлежащая мотивированная оценка, касаются фактической стороны спора и сводятся к необходимости иной оценки представленных доказательств по делу, что не может служить основанием для отмены принятых судебных актов в кассационном порядке в силу положений статей 286, 287 АПК РФ.

В соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций. 

При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, в том числе частью 4 названной нормы, для отмены принятых по делу судебных актов.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 03.12.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2022 по делу № А73-18091/2020 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                В.А. Гребенщикова     

Судьи                                                                                        С.И. Гребенщиков     

                                                                                                   С.Н. Новикова