ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А45-20602/2019

г. Новосибирск

22  мая  2020  года

Резолютивная часть  решения объявлена 19 мая 2020 года

Решение в  полном  объеме изготовлено  22 мая 2020 года

 

            Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Храмышкиной М.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коренковой Е.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Центр восстановительной медицины и реабилитации «Спортмед» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

к Государственному автономному учреждению Новосибирской области «Дирекция спортивных мероприятий» (ОГРН1035402464965), г. Новосибирск, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, 1. Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (ОГРН1035402457848), г. Новосибирск, 

2. Региональная спортивная общественная организация «Федерация практической стрельбы Новосибирской области» (ОГРН1105400001057), г. Новосибирск,

о взыскании 8 688 488 рублей 82 копеек,

при участии представителей:

истца: ФИО1 – доверенность от 10.07.2019, паспорт, 

ФИО2 – доверенность от 29.11.2018, паспорт;

ответчика: ФИО3 – решение от 10.01.2020, паспорт, 

ФИО4 – доверенность №02 от 09.01.2020, паспорт, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Центр восстановительной медицины и реабилитации «Спортмед» (далее – ООО «ЦВМиР «Спортмед», истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к государственному автономному учреждению Новосибирской области «Дирекция спортивных мероприятий» (далее – ГАУ НСО «Дирекция спортивных мероприятий», ответчик), с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее – ДИЗО НСО), региональной спортивной общественной организации «Федерация практической стрельбы Новосибирской области» (далее – РСОО «Федерация практической стрельбы Новосибирской области»), о взыскании 13 373 446  рублей 36 копеек стоимости произведенных работ и приобретенных материалов для осуществления ремонта помещений и мест общего пользования, доступ к которым предоставлен на основании договора субаренды от 10.02.2015.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец изменил исковые требования и просил понудить ответчика к совершению сделки по зачету частичной стоимости произведенного капитального ремонта помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>, в размере 4 684 957 рублей 54 копеек в счет оплаты арендных платежей по договору аренды нежилых помещений №10/03 от 10.02.2015 за период с 01.09.2015 по 19.04.2019; а также взыскать 8 688 488 рублей 82 копейки стоимости произведенного капитального ремонта помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>.

Судом приняты изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, за исключением требования о понуждении ответчика к совершению сделки по зачету частичной стоимости произведенного капитального ремонта помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>, в размере 4 684 957 рублей 54 копеек в счет оплаты арендных платежей по договору аренды нежилых помещений №10/03 от 10.02.2015 за период с 01.09.2015 по 19.04.2019, поскольку ранее истцом данное требование не заявлялось и, по сути, является дополнительным.

ГАУ НСО «Дирекция спортивных мероприятий» в судебном заседании и письменным отзывом по делу отклонило требования истца как необоснованные и не подлежащие удовлетворению. 

Кроме того, ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Истец высказал возражения по ходатайству ответчика.

Принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, судом отклонено данное ходатайство ответчика, поскольку проведение судебной экспертизы является нецелесообразным, спор может быть разрешен без проведения экспертизы по имеющимся в деле доказательствам, отсутствуют основания, предусмотренные статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, ответчиком не был представлен полный пакет документов, необходимых для назначения экспертизы, в том числе платежный документ, подтверждающий зачисление денежных средств на проведение экспертизы на депозитный счет суда.

Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области письменным отзывом по делу поддержал доводы ГАУ НСО «Дирекция спортивных мероприятий».

Региональная спортивная общественная организация «Федерация практической стрельбы Новосибирской области» поддержала правовую позицию истца.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, арбитражный суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению, ввиду нижеследующего.

Как следует из материалов дела, 10.02.2015 между государственным автономным учреждением Новосибирской области «Центр спортивной подготовки Новосибирской области» и региональной спортивной общественной организацией «Федерация практической стрельбы Новосибирской области» был заключен договор аренды нежилых помещений №10/03 от 10.02.2015 года, общей площадью 566,30 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>.

Кроме того, 10.02.2015 между ООО «ЦВМиР Спортмед» (ранее именовавшееся ООО «ЛИТОПС») и РСОО «ФПС НСО» был заключен договор субаренды нежилых помещений общей площадью 566,30 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>. В соответствии с дополнительным соглашением от 09.10.2018, договор субаренды был изложен в новой редакции.

Как указывает истец, на момент заключения вышеперечисленных договоров аренды и субаренды, помещения, передаваемые арендодателем и арендатором, находились в аварийном состоянии и не могли быть использованы субарендатором - ООО «ЦВМиР Спортмед» по назначению (организация и осуществление деятельности по спортивной и практической стрельбе, а также медицинской деятельности по восстановлению и реабилитации спортсменов), что следует из пункта 2 Акта приема-передачи от 10.02.2015 года к договору субаренды нежилых помещений от 10.02.2015 года, согласно которому «техническое состояние вышеуказанных помещений неудовлетворительное, существует необходимость проведения капитального ремонта, включающего в себя, в том числе, реконструкцию и переоборудование помещений», а также дополнительного соглашения №1 от 01.09.2015 года к договору субаренды нежилых помещений от 10.02.2015 года, в соответствии с которым дата передача арендуемых помещений субарендатору установленная договором субаренды нежилых помещений от 10.02.2015 года была изменена на 01.09.2015 года, в связи с невозможностью их использования, по причине их аварийного состояния.

Ввиду невозможности исполнения договора аренды нежилых помещений №10/03 от 10.02.2015 и договора субаренды нежилых помещений от 10.02.2015, 11.02.2015 между ГАУ НСО «ЦСП НСО» - «Арендодатель», РСОО «ФПС НСО» - «Арендатор» и ООО «ЦВМиР Спортмед» - «Субарендатор» было подписано трехстороннее соглашение о проведении ремонта в арендуемых помещениях.

В соответствии с пунктом 1 Соглашения о проведении ремонта в арендуемых помещениях от 11.02.2015, - «Субарендатор с согласия арендатора и арендодателя обязуется осуществить своими силами и средствами ремонт и перепланировку всех арендуемых им по договору субаренды от 10.02.2015 года помещений и мест общего пользования, доступ к которым предоставлен на основании договора субаренды от 10.02.2015, общей площадью 566,30 кв.м., расположенных на 1 этаже нежилого здания по ул. Дачная 35Б (кадастровый номер 54:35:032665:2468 (приложение №1 к настоящему Соглашению) и принадлежащих арендодателю на праве оперативного управления».

В силу пункта 2 Соглашения о проведении ремонта в арендуемых помещениях от 11.02.2015, - «Перечень, наименование, объем, стоимость работ и материалов для осуществления ремонта помещений согласованы сторонами в локально-сметном расчете (приложение №2 к настоящему Соглашению), которое является неотъемлемой частью настоящего соглашения».

В соответствии с согласованной сторонами в локально-сметном расчете стоимость работ и материалов для осуществления ремонта помещений и мест общего пользования, доступ к которым предоставлен на основании договора субаренды от 10.02.2015 года, составила 14 943 512,92 рублей.

31.05.2016 между ГАУ НСО «ЦСП НСО» - «Арендодатель», РСОО «ФПС НСО» - «Арендатор» и ООО «ЦВМиР Спортмед» - «Субарендатор» был подписан трехсторонний акт осмотра и сдачи-приемки выполненных работ, в котором стороны подтверждали ранее принятые на себя обязательства. Стоимость произведенных работ и приобретенных материалов для осуществления ремонта помещений и мест общего пользования, доступ к которым предоставлен на основании договора субаренды от 10.02.2015, составила 14 943 512,92 рублей.

В соответствии с пунктом 5 Соглашения о проведении ремонта в арендуемых помещениях от 11.02.2015, - «По завершению выполнения работ по ремонту помещений, субарендатор обязуется передать арендатору в полном объеме все права на неотделимые улучшения и иные улучшения, возникшие в результате ремонта и реконструкции помещений, а арендатор передать таковые арендодателю».

Согласно пункту 6 Соглашения о проведении ремонта в арендуемых помещениях от 11.02.2015 года, - «Арендодатель после приемки выполненных работ по ремонту и перепланировке обязуется ежемесячно принимать стоимость выполненных работ к зачету в счет платежей по договору аренды №10/03 от 10.02.2015 года, срок оплаты которых наступил к моменту зачета. У арендатора возникают идентичные обязательства по отношению к субарендатору в рамках договора субаренды от 10.02.2015».

В силу пункта 7 Соглашения о проведении ремонта в арендуемых помещениях от 11.02.2015, - «Стороны пришли к соглашению, что в случае перемены лиц по договору аренды №10/03 от 10.02.2015 года, в результате которой права и обязанности арендатора перейдут к Субарендатору, право на ежемесячный зачет стоимости выполненных работ в счет платежей по договору аренды №10/03 от 10.02.2015 года в полном объеме переходит от арендатора к субарендатору».

29.11.2016 между ГАУ НСО «ЦСП НСО» - «Арендодатель», РСОО «ФПС НСО» - «Арендатор» и ООО «ЦВМиР Спортмед» - «Субарендатор» было заключено соглашение №1 о внесении арендной платы, согласно которому обязанности арендатора по договору аренды №10/03 от 10.02.2015 года, в части оплаты за временное пользование помещениями, а также за доступ к местам общего пользования по договору аренды №10/03 от 10.02.2015 перешли к субарендатору.

28.04.2017 между РСОО «ФПС НСО» и ГАУ НСО «ЦСП НСО» было подписано соглашение о зачете платежей, срок оплаты которых наступил. В соответствии с пунктом 2 данного соглашения арендодатель принял к зачету стоимость ремонтных работ в счет арендных платежей за период с 01.09.2015 года по 31.03.2017 в сумме 1 570 066  рублей 56 копеек.

Истец указывает, что начиная с 01.05.2017 ГАУ НСО «ЦСП НСО» в одностороннем порядке перестало принимать стоимость выполненных работ к зачету в счет платежей по договору аренды №10/03 от 10.02.2015 года, выполненных ООО «ЦВМиР Спортмед».

Согласно данным бухгалтерского учета, на момент подачи настоящего искового заявления задолженность перед ООО «ЦВМиР Спортмед» за выполненные работы по капитальному ремонту и перепланировке помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, составляет 13 373 446,36 рублей. 

20.10.2017 на основании распоряжения Правительства Новосибирской области от 01.08.2017 года № 272-рп ГАУ НСО «ЦСП НСО» было переименовано в Государственное автономное учреждение Новосибирской области «Дирекция спортивных мероприятий» (далее ГАУ НСО «Дирекция спортивных мероприятий»).

19.04.2019 в адрес Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области - собственника помещений, расположенных по адресу: 

<

...> ГАУ НСО «Дирекция спортивных мероприятий» - обладающее правом оперативного управления вышеуказанными помещениями и РСОО «ФПС НСО» - арендатора были направлены претензии с просьбой в срок до 30.04.2019 оплатить в пользу ООО «ЦВМиР «Спортмед» стоимость работ по капитальному ремонту и перепланировке арендуемых помещений, а также мест общего пользования, в здании по адресу: 

<

...> в размере 13 373 446,36 рублей. До настоящего времени претензии оставлены без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что арендодатель – ГАУ НСО «Дирекция спортивных мероприятий» в период действия договора аренды нежилых помещений №10/03 от 10.02.2015, договора субаренды нежилых помещений от 10.02.2015, соглашения о проведении ремонта в арендуемых помещениях от 11.02.2015 и соглашения №1 от 29.11.2016 о внесении арендной платы в одностороннем порядке заявил отказ от исполнения вышеуказанных договорных обязательств, а также ссылаясь на положения статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, дающие право арендатору (субарендатору) по своему выбору взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, а также с учетом отсутствия волеизъявления ответчика в проведении зачета стоимости проведенного ремонта в счет арендной платы, ООО «ЦВМиР Спортмед» обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. 

Как установлено судом, приказом департамента от 25.08.2011 № 1748 закреплено на праве оперативного управления и передано по акту приема передачи ГАУ НСО «Центр спортивной подготовки Новосибирской области» недвижимое имущество, в том числе нежилые помещения общественно-бытового блока профессионального училища, назначение: нежилое, площадь: общая 2295,8 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 эт.: (1-48). Право оперативного управления на указанные помещения зарегистрировано за учреждением 20.01.2012 (свидетельство о государственной регистрации права, запись регистрации 54-54-01/719/2011-409).

19.06.2014 учреждение обратилось в департамент с заявлением, в котором в соответствии с пунктом 2 статьи 295 ГК РФ, пунктом 2 статьи 18 Закона № 161-ФЗ, статьи 17 Закона № 135-ФЗ просило согласовать право заключения договора долгосрочной, возмездной аренды части помещений 1-го этажа по ул. Дачная 35 Б. 

Письмом от 31.10.2014 департамент выразил согласие на передачу в аренду указанных помещений.

10.02.2015между учреждением (арендодатель) и общественной организацией (арендатор) заключен договор аренды № 10/03, согласно условиям которого арендатору переданы помещения №№ 3-17, 28-32,33-37, 45-48, общей площадью 566, 30 кв.м., расположенные на 1 этаже здания по адресу: 

<

...>.

10.02.2015  между общественной организацией (арендатор) и ООО «Литпос» (позднее переименовано в ООО «ЦВМиР «Спортмед», субарендатор) заключен договор субаренды нежилых помещений, согласно которому субарендатору переданы вышеуказанные помещения.

Из актов приема-передачи помещений от 10.02.2015 к указанным договорам следует, что техническое состояние помещений неудовлетворительное, существует необходимость проведения капитального ремонта, включающего в себя, в том числе реконструкцию и переоборудование помещений. Стоимость проведения указанных в пункте 2 настоящего Акта работ и используемого оборудования согласована сторонами в смете и составляет 10 623 718 рублей 70 копеек.

Согласно пункту 2.3.3 договора аренды арендатор вправе по письменному согласованию с арендодателем проводить реконструкции помещений, улучшения арендуемых помещений, переоборудования и другие капитальные ремонтные работы; производить за счет собственных средств работы, указанные в пункте 2.3.3 настоящего договора, согласно согласованной сторонами сметы (пункт 2.3.4 договора).

Пунктом 4 приложения № 3 к договору №10/03 аренды нежилых помещений установлено, что капитальный ремонт, включающий в себя реконструкцию и переоборудование помещений, выполняются силами и за счет средств арендатора. 

Пунктом 2 дополнительного соглашения № 1 к договору аренды от 01.09.2015 установлено, что стороны пришли к соглашению о том, что арендатор своими силами и за свой счет по поручению и в интересах арендодателя выполняет работы по капитальному ремонту помещений.

Согласно пункту 2.3.2 договора субаренды субарендатор вправе по письменному согласованию с арендатором, проводить реконструкции помещений, улучшения арендуемых помещений, переоборудования и другие капитальные работы; производить за счет собственных средств работы, указанные в пункте 2.3.2 настоящего договора, согласно согласованной сторонами сметы (пункт 2.3.3 договора). 

Пунктом 2 дополнительного соглашения № 1 к договору субаренды от 01.09.2015 г. установлено, что стороны пришли к соглашению о том, что субарендатор своими силами и за свой счет по поручению и в интересах арендатора выполняет работы по капитальному ремонту помещений.

Из материалов дела усматривается, что между учреждением (арендодателем), общественной организацией (арендатором) и субарендатором заключено соглашение о проведении ремонта в арендуемых помещениях, из которого следует, что субарендатор с согласия арендатора и арендодателя обязуется осуществить своими силами и средствами ремонт и перепланировку всех арендуемых им по договору субаренды от 10.02.2015 помещений и мест общего пользования, доступ к которым предоставлен на основании договора субаренды от 10.02.2015. 

Из пункта 6 соглашения следует, что арендодатель после приемки выполненных работ по ремонту и перепланировке обязуется ежемесячно принимать стоимость выполненных работ к зачету в счет платежей по договору аренды, срок оплаты которых наступил к моменту зачета. У арендатора возникают идентичные обязательства по отношению к субарендатору в рамках договора субаренды от 10.02.2015. Порядок и сроки принятия к зачету расходов, понесенных субарендатором, определяются в отдельном соглашении.

31.05.2016 между учреждением (арендодателем), общественной организацией (арендатором) и субарендатором составлен акт осмотра и сдачи-приемки выполненных работ, о том, что силами и средствами стороны 3 (субарендатором) был произведен капитальный ремонт помещений, в силу договора субаренды.

Согласно доводам истца, переданные помещения находились в аварийном состоянии, что послужило основанием для подписания трехстороннего соглашения о проведении ремонта в арендуемых помещениях. После осуществления ремонта, начиная с 01.05.2017, учреждение перестало в одностороннем порядке принимать стоимость выполненных работ к зачету в счет платежей по договору аренды. На момент подачи иска заложенность перед истцом составляет 8 688 488 рублей 82 копейки, требование о взыскании указанной задолженности истец мотивирует статьями 309, 310, 612, пунктом 2 статьи 615, пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по проведению капитального ремонта переданного в аренду имущества несет арендодатель, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Предусмотренная в пунктах 1, 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации диспозитивность правовых норм основана на общем гражданско-правовом принципе свободы договора, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из указанных выше условий договоров и дополнительных соглашений к ним, а также соглашения о выполнении ремонтных работ, сторонами согласовано, что обязанность проведения ремонтных работ своими силами и средствами возложена на субарендатора.

При таких обстоятельствах, доводы истца о неисполнении обязанности арендодателем проведения капитального ремонта, а в отношении договора субаренды арендатором, безосновательны.

Кроме того, не усматривается достоверно, что объем выполненных работ соответствует определению капитального ремонта объектов капитального строительства, закрепленного пунктом 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При этом арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 ГК РФ).

Указанные положения закона также подлежат применению к договору субаренды в силу абзаца 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, с техническим состоянием, конфигурацией и иными техническими характеристиками помещений ООО «ЦВМиР «СпортМед» был ознакомлен до заключения договора субаренды.

Так, например, ходатайство арендатора, РСОО «ФПС НСО» от 19.05.2014 о предоставлении помещений в долгосрочную аренду содержит обязательство провести капитальный ремонт помещений за свой счет.

Ходатайствуя перед ДИЗО НСО о согласовании долгосрочной аренды РСОО «ФПС НСО» помещений по ул. Дачная, 35 Б, руководитель департамента физической культуры и спорта НСО указывает на привлечение дополнительных источников внебюджетного финансирования, обеспечивающих ускорение завершения капитального ремонта объекта.

В силу части 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 

Согласно пункту 5 Соглашения по завершению выполнения работ по ремонту помещений, субарендатор обязуется передать арендатору в полном объеме все права на неотделимые улучшения и иные улучшения, возникшие в результате ремонта и реконструкции помещений, а арендатор – передать таковые арендодателю. 

В материалах дела отсутствуют доказательства передачи учреждению, как арендодателю, указанные права на неотделимые улучшения и иные улучшения арендованного имущества.

Кроме того, до истечения срока аренды осталось более 11 лет и право на требование неотделимых улучшений у арендатора (субарендатора) возникнет только после 05.02.2030.

При указанных обстоятельствах требования истца не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,   

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать. 

          Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Центр восстановительной медицины и реабилитации «Спортмед» из федерального бюджета 23 425 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

          Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

          Решение, вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

          Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

          Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

   Судья                                                                                        М.И. Храмышкина