АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-13647/2022

11 мая 2023 года

город Омск

 

Решение в виде резолютивной части принято 05 мая 2023 года.

Мотивированное решение изготовлено 11 мая 2023 года.

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Кливера Е.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании 03.05.2023-05.05.2023 дело по иску департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Базис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № Д-Ц-14-5702, зарегистрированному 07.09.2005, в размере 5 118 999 руб. 75 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 (по доверенности от 12.10.2022),

от ответчика – ФИО3 (по доверенности от 15.08.2022),

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Базис» (далее – ООО «Базис», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № Д-Ц-14-5702, зарегистрированному 07.09.2005, в размере 5 118 999 руб. 75 коп., из которых 1 292 106 руб. 53 коп. сумма основного долга за период с 18.09.2012 по 28.02.2022 и пени в размере 3 826 893 руб. 22 коп. за период с 26.01.2015 по 31.01.2022, с последующим начислением процентов, начиная с 01.02.2021 на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Определением Арбитражного суда Омской области от 08.08.2022 исковое заявление принято к производству. Истцу предложено представить альтернативный расчет суммы пени, указав период взыскания до 31.03.2022 (с учетом того обстоятельства, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве).

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв (с учетом дополнений к нему), в котором сторона выражает несогласие с предъявленными требованиями, полагает их необоснованными. Общество ссылается на некорректный расчет задолженности. По мнению ответчика, Департаментом ошибочно применен экономически обоснованный коэффициент 5,9 %, установленный постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018      № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п» (далее – Постановление от 26.12.2018 № 419-п, Порядок) для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса.

Кроме того, ООО «Базис» указало на ошибочность расчета истца в части исчисления площади земельного участка, предоставленного по договору аренды № Д-Ц-14-5702, а также сослалось на частичный пропуск Департаментом срока исковой давности.

Определением от 26.09.2022 суд признал дело подготовленным, назначил судебное заседание.

В целях проверки довода ответчика о некорректности исчисления истцом площади земельного участка, определением от 07.11.2022 судебное заседание откладывалось для обоснования истцом расчетов, исходя из площади 35 500 кв. м (учитывая, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) площадь земельного участка составляет 34 875 кв. м); представления подробного расчета доли ответчика в пользовании земельным участком, с указанием всех собственников нежилых помещений и площади их нежилых помещений; проверки учета всех платежей, поступивших от ответчика (в том числе тех платежей, которые, по утверждению ответчика, Департаментом не учтены).

Во исполнение определения суда истцом в судебном заседании 07.12.2022 представлены дополнительные пояснения по делу, выписка из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040114:6, список правообладателей, расчет арендной платы по договору, расшифровка начислений.

Судом изучены представленные документы и приобщены к материалам дела.

Протокольным определением суда от 23.01.2023 судебное разбирательство отложено для представления актуальных сведений из ЕГРН по всем сособственникам недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040114:6.

10.02.2023, 14.02.2023 Департаментом представлены актуальные выписки из ЕГРН.

14.02.2023 ответчиком представлен дополнительный отзыв на исковое заявление с расчетами арендной платы.

В судебном заседании, состоявшемся 15.02.2023, суд пришел к выводу о необходимости истребовать из Управления Росреестра по Омской области письменных пояснений с приложением соответствующих документов (при их наличии):

- почему согласно выписке из ЕГРН площадь земельного участка с кадастровым номером 55:36:040114:6 составляет 34 875 кв. м (лист 1, раздел 1), вместе с тем учетная часть данного земельного участка составляет 35 500 кв. м (раздел 4.1, лист 18);

- по какой причине площадь учетной части земельного участка превышает площадь всего земельного участка.

06.03.2023 от Управления Росреестра по Омской области поступил ответ, в котором сообщалось о наличии ошибки в сведениях о площади учетной части земельного участка с кадастровым номером 55:36:040114:6. По состоянию на 02.03.2023 площадь указанной части составляет 34 065 кв. м.

10.04.2023 Департаментом представлен скорректированный расчет, учитывающий изменения площади учетной части земельного участка.

В судебном заседании, состоявшемся 03.05.2023, судом объявлялся перерыв, судебное заседание продолжено 05.05.2023.

Присутствующие в судебном заседании представители сторон поддержали свои процессуальные позиции по делу.

 

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей Департамента и общества, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

 

В соответствии со статьями 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) между Департаментом (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Бост» заключен договор аренды земельного участка № Д-Ц-14-5702, зарегистрированный 07.09.2005 (далее – Договор), предметом которого является учетная часть земельного участка с кадастровым номером 55:36:040114:6 (далее – Участок).

Впоследствии, посредством заключения дополнительного соглашения соарендатором учетном доли Участка вступило ООО «Базис» (Арендатор).

Согласно пункту 1.1. Договора Участок предоставляется для общественно-деловых целей под здания (нежилые помещения административно-бытового корпуса, гаража, ремонтно-механическая мастерская, котельная).

Пунктом 2.1. Договора установлено, что величина арендной платы на предоставленном Участке определяется ежемесячно расчетным путем согласно расчету арендной платы, приведенному в приложении к Договору.

Как указывает истец, обязанность по передаче земельного участка Арендодателем исполнена надлежащим образом, однако встречная обязанность ответчика по внесению арендной платы надлежаще не исполнена.

09.06.2022 письмом № Исх-ДИО/7911 в адрес общества направлена претензия с требованием о погашении задолженности по арендной плате и пени по Договору.

Неисполнение ответчиком требований претензии послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

 

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

 

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей являются основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Проанализировав Договор, суд пришел к выводу о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).

В силу части 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что во исполнение условий Договора ответчику передана доля в праве пользования учетной частью земельного участка с кадастровым номером 55:36:040114:6.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по части исковых требований.

Согласно части 1 статьи 196 и статье 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу части 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Исковое заявление поступило в суд 04.08.2022.

Учитывая, что материалами дела подтверждается факт соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд считает, что с учетом положений части 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ срок исковой давности в отношении суммы задолженности по договору подлежит исчислению с 04.07.2019.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом в рассматриваемой ситуации пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании с ответчика задолженности по Договору за период с 18.09.2012 по 03.07.2019.

В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Как установлено в абзаце втором пункта 26 приведенного выше судебного акта высшей судебной инстанции согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

При таких обстоятельствах, учитывая, что материалами дела подтверждается факт пропуска истцом срока исковой давности по заявленным исковым требованиям в отношении периода с 18.09.2012 по 03.07.2019, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Департамента в указанной части.

 

Помимо довода о частичном пропуске срока исковой давности ответчик сослался на ошибочность исчисления площади учетной части земельного участка, переданного по Договору.

В соответствии с ответом Управления Росреестра по Омской области на определение суда земельный участок с кадастровым номером 55:36:040114:6 поставлен на государственный кадастровый учет с площадью 36 310 кв. м.

06.10.2017 в связи с государственной регистрацией права на образованные земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:040114:4732 и 55:36:040114:4734 в соответствии с частью 4 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в ЕГРН внесены изменения в части площади и местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 55:36:040114:6.

Вместе с тем изменения в сведения о части с учетным номером 3 земельного участка с кадастровым номером 55:36:040114:6 площадью 35 500 кв. м не вносились.

В связи с этим проведена корректировка сведений о части с учетным номером 3 земельного участка с кадастровым номером 55:36:040114:6, площадь скорректирована до 34 065 кв. м.

 

Принимая во внимание указанные обстоятельства, Департаментом представлен материалы дела альтернативный расчет исковых требований, учитывающий приведенные ответчиком доводы о частичном пропуске срока исковой давности и площади учетной части земельного участка.

 

Возражая против представленного альтернативного расчета, общество приводит доводы о необоснованности использования Департаментом в формуле расчета экономически обоснованного коэффициента 5,9 %, установленного в отношении земельных участков предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса.

В соответствии с позицией ответчика применению в расчетах подлежит коэффициент 3 %, установленный для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Суд соглашается с доводом ответчика на основании следующего.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Расчет арендной платы в спорный период регулируется постановлением Правительства от 26.12.2018 № 419-п.

Пунктом 3 Постановления от 26.12.2018 № 419-п установлено, что расчет размера арендной платы за использование земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3.1 - 9 Порядка, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле:

Ап = Кс x Кф,

где:

Ап - размер годовой арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

Кф - экономически обоснованный коэффициент.

В спорный период, как следует из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН на земельный участок вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:040114:6 установлен: для общественно-деловых целей под здания, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Кроме того, ранее указано, что в пункте 1.1. Договора, Участок предоставляется для общественно-деловых целей под здания (нежилые помещения административно-бытового корпуса, гаража, ремонтно-механическая мастерская, котельная).

Пункт 9 приложения к Порядку определяет экономически обоснованный коэффициент в размере 3 % для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (за исключением автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса, гаражей и автостоянок), объектов связи, а также земельные участки, предназначенные для размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов.

Применяемый Департаментом пункт 5 приложения к Порядку устанавливает экономически обоснованный коэффициент 5,9 % для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса.

Принимая во внимание вид разрешенного использования Участка, а также целевое назначение аренды, изложенное в пункте 1.1. Договора, суд приходит к выводу о необходимости применения в расчете арендной платы экономически обоснованного коэффициента 3 %, как отражающего целевое назначение аренды Участка. Кроме того, ответчиком представлены в материалы дела доказательства использования принадлежащих ему нежилых помещений под размещение офисов и складов.

В соответствии с пунктом 13 Порядка при заключении договора аренды земельного участка орган исполнительной власти Омской области или орган местного самоуправления Омской области, уполномоченный в соответствии с законодательством на распоряжение земельным участком, предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится в год изменения размера арендной платы в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, расчет арендной платы по Договору в спорный период определяется по следующей формуле:

Ап = Кс x Кф / 12 x И, где

Ап - размер арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка – 55 172 250 руб., в последующем 69 557 838 руб. 75 коп.;

4 380 - доля общества в праве пользования Участком;

Кф - экономически обоснованный коэффициент – 3 %;

12 - количество месяцев в году;

И - коэффициент уровня инфляции.

За период с 04.07.2019 по 31.12.2019:

Ап = ((55 172 250 / 34 065) х 4 380) x 3 % /12 = 17 734 руб. 80 коп. в месяц.

За период с 01.01.2020 по 31.12.2020:

Ап = ((55 172 250 / 34 065) х 4 380) x 3 % /12 x 1,03 = 18 266 руб. 85 коп. в месяц.

За период с 01.01.2021 по 31.12.2021:

Ап = ((69 557 838 руб. 75 коп. / 34 065) х 4 380) x 3 % /12 = 22 359 руб. в месяц.

За период с 01.01.2022:

Ап = ((69 557 838 руб. 75 коп. / 34 065) х 4 380) x 3 % /12 x 1,04 = 23 253 руб. 33 коп. в месяц.

Принимая во внимание обозначенный размер ежемесячных арендных платежей в период с 04.07.2019 по 28.02.2022 у ответчика не имеется задолженности по арендной плате за земельный участок перед Департаментом за указанный период.

 

В материалы дела Департаментом также предоставлялся альтернативный расчет, учитывающий экономически обоснованный коэффициент 3 %, согласно представленному расчету у ответчика имеется задолженность по пени в размере 60 руб. 05 коп.

Суд отклоняет представленный расчет, поскольку в расчетах Департамент руководствовался долей в праве пользования учетной частью земельного участка ответчиком в размере 4560/34065, вместе с тем доля ответчика составляет 4 380/34 065 – исходя из представленных в материалы дела сведений ЕГРН.

Кроме того, расчет истцом также произведен исходя из площади участка с кадастровым номером 55:36:040114:6 в размере 34 875 кв. м, а не его учетной части, которая передавалась в пользование по Договору, в размере 34 065 кв. м.

Суд также обращает внимание на то, что сумма арендных платежей, фактически перечисленных ответчиком в исковой период, превышает размер арендной платы, подлежащий исчислению с применением экономически обоснованного коэффициента 3 %, следовательно, оснований для начисления неустойки не имеется.

 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Департамента о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка № Д-Ц-14-5702, зарегистрированному 07.09.2005, в размере 5 118 999 руб. 75 коп., из которых 1 292 106 руб. 53 коп. сумма основного долга за период с 18.09.2012 по 28.02.2022 и пени в размере 3 826 893 руб. 22 коп. за период с 26.01.2015 по 31.01.2022, с последующим начислением процентов, начиная с 01.02.2021 на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

В связи с этим исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований департамента имущественных отношений Администрации города Омска, заявленных к обществу с ограниченной ответственностью «Базис», отказать в полном объеме.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Омской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                         Е.П. Кливер