СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-4897/2022-ГК

г. Пермь

20 апреля 2023 года

Дело № А60-49193/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 апреля 2023 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Дружининой О.Г., Крымджановой Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии в судебном заседании в режиме веб-конференции при использовании информационной системы «Картотека арбитражных дел» представителя истца по первоначальному иску - ФИО2, служебное удостоверение, диплом, доверенность от 09.11.2022; представителей ответчиков по первоначальному иску: от ООО «Капитал 274» - ФИО3, паспорт, диплом, доверенность от 07.04.2021; от ИП ФИО4 - ФИО5, паспорт, диплом, доверенность от 23.06.2021,

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью «Капитал 274», индивидуального предпринимателя ФИО4,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 03 марта 2022 года 

по делу № А60-49193/2021

по первоначальному иску Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал 274» (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318745600169827)

об изъятии объекта незавершённого строительства, 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Капитал 274» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318745600169827) 

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Администрации города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании права собственности на здание, признании договора аренды земельного участка действующим, 

установил:

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области  (истец) обратилось в Кировский районный суд г.Екатеринбурга с иском к обществу с ограниченной ответственностью  «Капитал 274», индивидуальному предпринимателю ФИО4  (ответчики) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0705001:520, расположенного по адресу: 

<

...>  стр. 14 г, путем продажи с публичных торгов.

         Обществом «Капитал 274» и предпринимателем ФИО4 предъявлен встречный иск к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области    о признании договора аренды земельного участка от 19.07.2017 № Т-174 действующим. Встречный иск принят к производству   для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Определением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 11.08.2021 по делу № 2-4037/2021 дело передано  на рассмотрение Арбитражного суда Свердловской области. Определением от 01.10.2021 дело принято к производству Арбитражного суда Свердловской области.  

В ходе судебного разбирательства общество «Капитал 274» и предприниматель ФИО4 уточнили заявленные требования, ходатайствовали о привлечении к участию в деле Администрации города Екатеринбурга в качестве соответчика. Уточнения требований приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ, Администрация города Екатеринбурга в силу ст. 46 АПК РФ привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

С учетом уточнения предметом встречного иска является признание договора аренды земельного участка от 19.07.2017 № Т-174 действующим, признание права общей долевой собственности общества «Капитал 274» (39/100 доли в праве), предпринимателя ФИО4 (61/100 доли в праве)  на объект капитального строительства:  здание  нежилое,  расположенного  по  адресу:  

<

...> расположенное на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0705001:448, количество этажей 2, площадью 1155 кв.м.

Решением Арбитражного суда Свердловской  области  от  03.03.2022  первоначальный иск удовлетворен. Судом решено изъять у ООО «Капитал 274», ИП ФИО4 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0705001:520, расположенный по адресу: 

<

...> стр. 14г, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства». В удовлетворении встречных исковых требований отказано. С ООО «Капитал 274» взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 3000 руб. С ИП ФИО4 в доход федерального бюджета  взыскана государственная пошлина в размере 3000 руб. 

Не согласившись с принятым решением, ответчики ООО «Капитал 274», предприниматель ФИО4 обратились в суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска, об удовлетворении встречного иска.

В обоснование апелляционной жалобы  ответчики указывает на несоответствие выводов, приведенных в обжалуемом решении,  фактическим обстоятельствам дела. Указывают, что обращались  в Министерство с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка,  28.09.2020  Министерство сообщало о том, что  договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Полагают, что признав договор действующим, Министерство лишило ответчиков возможности   обжалования отказа в продлении или заключении   нового договора аренды участка. Отмечают, что Министерство  имело возможность расторгнуть договор аренды земельного участка в одностороннем порядке,   однако  обратилось в суд с настоящим иском об изъятии объекта спустя более чем 1,5 года, подача иска об изъятии объекта при наличии действующего разрешения на строительство должна квалифицироваться как злоупотребление правом. 

Ответчики указывают, что судом первой инстанции не исследованы   предоставленные ответчиками доказательства, подтверждающие готовность объекта на 100 %, полагают, что  так как здание полностью завершено строительством, то оснований для его изъятия в целях продажи на публичных торгах   отсутствуют. Судом при разрешении спора не учтено то обстоятельство, что ответчики обращались с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию готового здания, представляли полный пакет необходимых документов, вместе с тем в выдаче разрешения отказано по причине отсутствия действующего договора аренды земельного участка.   

Полагают, что обращение ответчиков со встречным иском о признании права собственности на здание обусловлено невозможностью проведения  процедуры ввода здания в эксплуатацию спорного объекта, с учетом позиции Министерства о прекращении действия договора аренды земельного участка ответчики не имеют возможности защиты прав на здание иным способом. 

Указывают, что  судом фактически не рассмотрено требование  по встречному иску о признании договора аренды земельного участка от 19.09.2017 действующим.

Также ответчики считают, что судом первой инстанции  нарушались процессуальные права ответчиков: 24.02.2022 вынесено решение в отсутствие представителя ответчика, 21.02.2022 ответчиком приобщено к материалам дела дополнительное доказательство - техническое заключение  о соответствии  объекта недвижимости обязательным нормам и правилам,  для правильного рассмотрения дела следовало отложить судебное разбирательство с целью предоставления позиции истцом по заключению, чего судом не сделано. 

Определением от 31.05.2022 судебное разбирательство отложено на 05.07.2022. 

До начала судебного заседания от истца по первоначальному иску поступил письменный отзыв на апелляционные жалобы, в котором Министерство возражает против доводов апелляционных жалоб, просит решение оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

28.06.2022 от ИП ФИО4 поступили возражения на отзыв  Министерства, в которых предприниматель ссылается на сложности при выполнении обязательств, связанные с возникновением новой коронавирусной инфекции.

28.06.2022 от ООО «Капитал 274» поступили возражения на отзыв Министерства, в которых общество поддерживает доводы возражений ИП ФИО4, поясняет, что все строительные работы завершены, здание готово к эксплуатации.

29.06.2022 от Администрации города Екатеринбурга поступил отзыв на апелляционные жалобы, в котором возражает против доводов апелляционных жалоб, просит оставить решение без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

В порядке, предусмотренном п. 2 ч. 3 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением от 04.07.2022 произведена замена судьи Беляева К.П. на судью Семенова В.В.  

Определением от 05.07.2022 судебное разбирательство отложено на 04.08.2022. 

Определением от 02.08.2022 на основании статьи 18 АПК РФ произведена замена судей Поляковой М.А., Семенова В.В. на судей Скромову Ю.В., Дружинину О.Г.   

Определением от 04.08.2022 по настоящему делу Семнадцатым арбитражным апелляционным судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство по делу приостановлено до получения заключения экспертов, производство экспертизы поручено экспертам ООО «ЭнергоСтройПроектЭксперт».    

Определением от 19.10.2022 на основании статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Дружининой О.Г. на судью Крымджанову Д.И.   

Определением от 03.03.2023 произведена замена судьи Крымджановой Д.И. на судью Дружинину О.Г. (ст. 18 АПК РФ).   

Определением от 06.03.2023   продлен срок проведения экспертизы по настоящему делу до 13.03.2023, судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу, рассмотрения его по существу назначено на 13.04.2023.

13.03.2023 от эксперта ФИО6 ООО «ЭнергоСтройПроектЭксперт» 

поступило экспертное заключение.

Определением от 12.04.2023 произведена замена судьи Скромовой Ю.В. на судью Крымджанову Д.И. (ст. 18 АПК РФ). 

До начала судебного заседания от ООО «Капитал 274» поступили дополнительные пояснения, в которых общество  просит признать  договор аренды земельного участка от 19.09.2017, заключенный Министерством и ответчиками, действующим, обязать уполномоченное лицо заключить дополнительное соглашение в части продления  срока действия договора на срок, установленный судом.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции на рассмотрение участвующих в деле лиц вынесен вопрос о возобновлении производства по делу.

В судебном заседании в режиме веб-конференции при использовании информационной системы «Картотека арбитражных дел» участвующие в деле лица не возражали против возобновления производства по делу.

Протокольным определением суда от 13.04.2023 производство по делу возобновлено.

Ходатайство ответчика ООО «Капитал 274» об уточнении заявленных требований судом апелляционной инстанции рассмотрено, в его удовлетворении отказано, так как согласно части 7 статьи 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции (п.27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции"). 

Представители ответчиков поддержали доводы апелляционных жалоб, пояснений, представитель истца поддержала доводы отзыва на апелляционные жалобы.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 19.07.2017  в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора  однократно для завершения строительства  объекта незавершенного строительства предоставлен земельный участок  из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:4160705001:148 площадью 1510 кв.м, местонахождением: 

<

...> с разрешенным использованием – место размещения аптеки (п.1.1 договора). 

Согласно п.1.2 договора на участке расположен объект незавершенного строительства, степень готовности 40 %, с кадастровым номером 66:4160705001:520.

Срок аренды участка определен сторонами с 01.05.2017 по 30.04.2020 (п.2.1 договора).

Государственная регистрация договора аренды проведена 02.08.2017. Согласно выписке из ЕГРН на 15.02.2021 лица, в пользу которых установлено ограничение (обременение) – ФИО4, ООО «Капитал 274». 

По сведениям ЕГРН ООО «Капитал 274», ФИО4 являются собственниками объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:4160705001:520, размер доли в праве собственности ООО «Капитал 274» на объект составляет 39/100 (запись в ЕГРН от 10.12.2013), ФИО4 – 61/100 (записи в ЕГРН от 02.08.2019).  

13.03.2018 ООО «Капитал 274, ФИО4 выдано разрешение № RU 66302000-4650-2014 на строительство  2-этажного здания аптеки площадью  1215,96 кв.м на земельном участке с кадастровым номером  66:4160705001:148 со сроком действия  до 30.04.2020. Действие указанного разрешения 19.03.2020 продлено до 31.12.2020 (т.1 л.д.110-111). 

Согласно выписке из ЕГРН на 30.12.2020 в реестр внесены сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 66:4160705001:520 с указанием степени готовности – 80 % (т.1 л.д.97). 

02.03.2021 ООО «Капитал 274»  подано заявление о выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию (т.1 л.д.112-113).

12.03.2021, 07.04.2021, 08.07.2021  общество уведомлено об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (т.1 л.д.114-117). Согласно уведомлению от 08.07.2021 в выдаче разрешения на ввод отказано ввиду  непредставления правоустанавливающих документов, отсутствия в ЕГРН сведений  о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером № 66:4160705001:148.

20.07.2021 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказано, так как договор аренды земельного участка от 19.07.2017 прекратил действие с 01.05.2021 (т.1 л.д.256).

Указывая на то, что срок действия договора аренды земельного участка истек, строительство здания на земельном участке не окончено, здание не введено в эксплуатацию, Министерство обратилось в суд с первоначальным иском об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с торгов. ООО «Капитал 274», ФИО4, ссылаясь на  правомерное строительство здания на предоставленном в аренду земельном участке, окончание строительства в установленный в разрешении на строительство срок, невозможность  получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обратились в суд со встречным иском о признании права собственности на здание, признании договора аренды действующим. 

Разрешая спор, удовлетворяя первоначальный иск,  суд первой инстанции пришел к выводам о недоказанности ответчиками того обстоятельства, что здание в установленном порядке построено в период, определенный договором аренды земельного участка. Приняв во внимание сведения ЕГРН о готовности объекта на 80 % на 30.12.2020, суд признал первоначальный иск об изъятии объекта обоснованным. Отказывая во удовлетворении встречного иска о признании права собственности  на здание, суд исходил из того, что законом установлен специальный разрешительный порядок  создания и ввода в оборот новых недвижимых вещей,  указанный порядок ответчиками не соблюден, предъявление встречного иска направлено на обход предусмотренных законом процедур. 

Заслушав мнение участвующих в деле лиц, изучив доводы апелляционных жалоб, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к следующему. 

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Несоблюдение при создании недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов порождает основания для распространения на такой объект режима самовольной постройки, регулируемого статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ, действовавшей на момент принятия решения судом первой инстанции) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, судам необходимо исследовать вопрос о наличии (либо отсутствии) совокупности условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики от 19.03.2014), сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Данная правовая позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-О и от 27.09.2016 N 1748-О также указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, по смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта.

При рассмотрении споров данной категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земельного участка на возведение строений конкретного типа.

В пункте 26 Постановления N 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В названном пункте Постановления N 10/22 указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом при легализации постройки.

В пункте 21 Обзора судебной практики N 2 (2020) также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Между тем в Обзоре судебной практики N 2 (2020) отмечено, что разъяснения пункта 26 Постановления N 10/22 не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

Как установлено судом первой инстанции, подтверждено материалами дела  по договору аренды от 19.07.2017  в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора  однократно для завершения строительства  объекта незавершенного строительства предоставлен земельный участок  из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:4160705001:148 площадью 1510 кв.м, местонахождением: 

<

...> с разрешенным использованием – место размещения аптеки (п.1.1 договора) на срок  с 01.05.2017 по 30.04.2020 (п.2.1 договора).

На момент заключения договора  на участке расположен объект незавершенного строительства, степень готовности 40 %, с кадастровым номером 66:4160705001:520. Собственниками объекта незавершенного строительства  с кадастровым номером 66:4160705001:520 являются  ответчики ООО «Капитал 274», ФИО4, размер доли в праве собственности ООО «Капитал 274» на объект составляет 39/100 (запись в ЕГРН от 10.12.2013), ФИО4 – 61/100 (записи в ЕГРН от 02.08.2019).  

Из материалов дела также следует, что 13.03.2018 ООО «Капитал 274, ФИО4 выдано разрешение № RU 66302000-4650-2014 на строительство  2-этажного здания аптеки площадью  1215,96 кв.м на земельном участке с кадастровым номером  66:4160705001:148 со сроком действия  до 30.04.2020.

 19.03.2020 действие указанного разрешения продлено до 31.12.2020 (т.1 л.д.110-111). 

Согласно выписке из ЕГРН на 30.12.2020 в реестр внесены сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 66:4160705001:520 с указанием степени готовности – 80 % (т.1 л.д.97). 

Начиная с 02.03.2021 ООО «Капитал 274»  подавались  заявления о выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию (т.1 л.д.112-113). В выдаче разрешения отказано ввиду истечения срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного однократно для завершения строительства здания. 

С учетом предмета и оснований первоначального и встречного иска, установленного факта продления действия разрешения на строительство до конца 2020 года, а также того, что отказ в выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию вызван лишь истечением срока действия договора аренды земельного участка,  при рассмотрении настоящего дела подлежали выяснению вопросы о том, когда ответчиками завершено строительство здания, возведено ли здание в соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство, не представляет ли опасности здание для жизни и здоровья людей. 

Определением Семнадцатого арбитражного суда от 04.08.2022 по настоящему делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ЭнергоСтройПроектЭксперт»   ФИО7, ФИО6.  На разрешение экспертов поставлены вопросы об  определении степени готовности объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0705001:520, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0705001:448, по адресу: 

<

...>, по состоянию на даты 30.04.2020, 30.12.2020 и на дату назначения и проведения судебной экспертизы, о соответствии либо не соответствии объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0705001:520 проектной документации, о соответствии либо не соответствии объект недвижимости с кадастровым номером 66:41:0705001:520  обязательным нормам и правилам в сфере безопасности для жизни и здоровья людей. 

Согласно заключению экспертов от 13.03.2023 степень готовности объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0705001:520, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0705001:448, по адресу: 

<

...>, по состоянию на 30.04.2020 составляла 81,3 %, на 30.12.2020 – 99,7 %, на дату назначения и проведения судебной экспертизы – 100 %. Эксперты пришли к выводам о том, что работы по строительству здания, выполненные до 2019 года, соответствуют проектно-конструкторской документации, выполненной ООО «Формика-Арх» шифр 1905.9…, что соответствует 81,3 %; работы по строительству здания, выполненные после 2019 года, соответствуют проектно-конструкторской документации, выполненной ООО «Бизнес Проект-НТ», шифр « 1060-…, что соответствует 18,7 %. Эксперты также указали, что признаков, указывающих на несоответствие объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0705001:520 обязательным нормам и правилам в сфере безопасности для жизни и здоровья людей не выявлено. В целях исполнения в полном объеме требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений, СП 1.13130.2020 «Эвакуационные пути и выходы», Приказа от 20.07.2020 «Об утверждении свода правил «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими  установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности», Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» рекомендовано обратиться в экспертную организацию, в компетенции которой выполнить экспертизу проектной документации по пожарной безопасности. 

Возражений относительно достоверности экспертного заключения как доказательства по делу  участвующими в деле лицами не приведено. Доказательств несоответствия выводов экспертов  обстоятельствам дела в материалах дела не имеется. 

Учитывая, что степень готовности объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0705001:520, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0705001:448, по адресу: 

<

...>, по состоянию на 30.04.2020 составляла 81,3 %, на 30.12.2020 – 99,7 %, к моменту обращения истца в суд  строительство здания завершено, доказательств обратного  истцом  не представлено,  то оснований для удовлетворения первоначального  иска об изъятии у ответчиков  здания как незавершенного строительством объекта не имелось.  

Само по себе то обстоятельство, что ответчиками не получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию, основанием считать здание не завершенным строительством объектом не  является. 

В соответствии со ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно ч.6 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций"          до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (части 7, 8 статьи 19 ФЗ № 98-ФЗ).

Так как срок действия договора аренды земельного участка   истекал 30.04.2020, то   ответчики имели право на обращение с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды в порядке, определенном законом.   Действие договора аренды подлежало продлению.  

Приложением № 3 к постановлению Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 440 установлено что на один год продлевается срок действия разрешений на строительство, срок действия которых истекает после дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2022 г. (в ред. Постановления Правительства РФ от 14.12.2021 N 2284). 

Согласно материалам дела действие разрешения № RU 66302000-4650-2014 от 13.03.2018  на строительство  2-этажного здания аптеки площадью  1215,96 кв.м на земельном участке с кадастровым номером  66:4160705001:148 со сроком действия  до 30.04.2020 впоследствии   продлено до 31.12.2020 (т.1 л.д.110-111). Указанное  продление является антикризисной мерой в условиях распространения новой коронавирусной инфекции, не противоречит Приложению № 3 к постановлению Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 440. 

Учитывая, что ответчики обратились в суд со встречным иском о признании права собственности на здание,  суд апелляционной инстанции осуществил проверку обоснованности приведенных ответчиками доводов о выполнении строительства здания   в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также о соответствии построенного  здания требованиям к строительству,  установленным на дату выдачи  разрешения на строительство и   разрешенному использованию земельного участка.

При этом апелляционным судом установлено, что строительство здания осуществлено правомерно,  в соответствии с проектной документацией, разрешением на строительство, строительство завершено на 99,7 % в  пределах срока действия разрешения на строительство с учетом его продления, а также на предоставленном для завершения строительства земельном участке. 

С учетом всех обстоятельств  настоящего дела  истечение срока действия договора аренды земельного участка, завершение ответчиками строительства здания за пределами срока действия договора  препятствием для  удовлетворения встречного иска  апелляционным судом не признано, принимая во внимание  то обстоятельство, что   ответчики имели право на реализацию меры государственной поддержки,   обращение с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока действия договора, при этом заключение такого соглашения являлось обязанностью арендодателя. 

 Так как здание правомерно возведено на предоставленном для этих целей земельном участке, с получением разрешения на строительство, в пределах срока его действия,   соответствует  проектной документации, а также  обязательным нормам и правилам в сфере безопасности для жизни и здоровья людей, встречный иск ответчиков  о признании права общей собственности на здание подлежит удовлетворению. 

То обстоятельство, что экспертами не осуществлена проверка соответствия здания  требованиям пожарной безопасности, основанием для отказа в удовлетворении иска не является с учетом наличия в деле доказательств  соответствия здания проектной документации. Доводов о не соответствии здания противопожарным требованиям  истцом не приведено, соответствующих доказательств в порядке ст.65 АПК РФ не представлено.  

Оснований для удовлетворения встречного иска о признании договора аренды действующим    суд апелляционной инстанции не усматривает,  так как законом  возможность автоматического продления срока действия договора аренды земельного участка не предусмотрена.   

Доводы ответчиков о том, что истцом при обращении с первоначальным иском допущено злоупотребление правом, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены. Злоупотребления истцом правом (ст.10 ГК РФ) с учетом всех обстоятельств дела судом не установлено. 

Мнение ответчиков о том, что судом первой инстанции не рассмотрено требование  по встречному иску о признании договора аренды земельного участка от 19.09.2017 действующим, апелляционным судом во внимание не принято, так как обжалуемым решением в удовлетворении встречного иска в полном объеме отказано. Доводы ответчиков о нарушении судом процессуальных норм ввиду того, что судебное разбирательство не было отложено, спор разрешен без присутствия в заседании представителей ответчиков судом апелляционной инстанции рассмотрены и признаны несостоятельными, так как отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.  

При названных  обстоятельствах решение  Арбитражного суда Свердловской области от 03 марта 2022 года  подлежит отмене на основании п.3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ. 

Согласно ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

Так как по настоящему делу удовлетворение встречного иска о признании права собственности на здание не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав  ответчиков истцом, необходимость обращения в суд со встречным иском вызвана действиями самих ответчиков, своевременно  не обратившихся за продлением срока действия договора аренды земельного участка, то понесенные ответчиками судебные расходы, в том числе на уплату государственной пошлины по иску, на проведение экспертизы, распределению, отнесению на истца не подлежат. 

С учетом результатов рассмотрения апелляционных жалоб расходы ответчиков по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам относятся на истца. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного  суда  Свердловской  области  от 03 марта 2022 года по делу № А60-49193/2021 отменить.

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить частично.

Признать право общей долевой собственности ООО «Капитал 274» (39/100 долей в праве), ИП ФИО4 (61/100 доли в праве) на объект капитального строительства – нежилое здание по адресу: 

<

...> стр. 14 Г, количество этажей  - 2, площадью 1 155 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0705001:448.

В удовлетворении встречного иска в остальной части отказать.

Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Капитал 274» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ИП ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318745600169827) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

Е.И. Гуляева 

 

Судьи

 

О.Г. Дружинина 

 

 

Д.И. Крымджанова