Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Калининград

Дело №

А21-10006/2017

«23»

апреля

2018 года

 

Резолютивная часть решения объявлена  

«16»

апреля

2018 года

 

Решение изготовлено в полном объеме   

«23»

апреля

2018 года

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи Лобановой Е.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску:  общества с ограниченной ответственностью «Маленькая страна»

к  администрации городского округа «Город Калининград»

третьи лица: Агентство по архитектуре , градостроению и перспективному развитию Калининградской области ,  Комитет архитектуры и строительства  администрации городского округа «Город Калининград»

о признании права собственности 

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 30.05.2017г.

от ответчика: ФИО3 по доверенности  от 22.03.2017г. 

от третьих лиц: 

от Комитета архитектуры- ФИО3 по доверенности  от 14.08.2017г.

от Агентства по архитектуре – ФИО4 по доверенности от 02.03.2018г.        

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Маленькая страна» (ОГРН   

<

***>  ,  ИНН 

<

***>  ,  место нахождения :   Калининградская область , 

<

...>)    (далее -  Общество  ,  истец)     обратилось    в 

 

арбитражный суд с иском к  администрации   городского   округа   «Город  Калининград» (ОГРН  

<

***> ,ИНН 

<

***>, место нахождения: 

<

...>) (далее- Администрация , ответчик)  о  сохранении  в реконструированном состоянии детского сада с кадастровым номером  39:15:131005:343 , общей площадью  818,8 кв.м , количеством этажей -3 , нежилого здания с кадастровым номером 39:15:131005:339 , общей площадью 405,3 кв.м , количеством этажей – 3 , расположенных по адресу : 

<

...> поля,12 , на земельном участке с кадастровым номером  39:15:131005:155 ;  признании за  Обществом  права собственности  на детский сад с кадастровым номером  39:15:131005:343 , общей площадью  818,8 кв.м , количеством этажей -3 , нежилое здание с кадастровым номером 39:15:131005:339 , общей площадью 405,3 кв.м , количеством этажей – 3 , расположенных по адресу : 

<

...> поля,12 , на земельном участке с кадастровым номером  39:15:131005:155 .

                К участию в деле в качестве третьих лиц , не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора , привлечены  Комитет архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград»  (далее- Комитет архитектуры) ,  Агентство  по архитектуре , градостроению и перспективному развитию Калининградской области (далее- Агентство по архитектуре).  

               В судебном заседании  представитель истца поддержал исковые требования, доводы , изложенные в иске. Пояснил , что основанием для обращения в арбитражный суд с данным иском послужило  проведение реконструкции  зданий детского сада и пищеблока , расположенных по адресу : 

<

...> поля , 12, без  разрешения на реконструкцию. Однако ,  Общество  обращалось в уполномоченный орган с заявлениями  о выдаче разрешений на реконструкцию , в чем ему было неправомерно отказано. 

               Представители Администрации , Комитета архитектуры , Агентства по архитектуре полагают , что  реконструкция  спорных объектов  произведена  с нарушением  положений  действующего градостроительного законодательства , без получения  разрешения на реконструкцию. Между тем пояснили , что  не будут возражать  против удовлетворения  заявленных  Обществом требований  в случае , если  судом будет установлено , что  реконструированные объекты  не нарушают требования градостроительных  и технических регламентов , не создают угрозу жизни и здоровью граждан. 

               Заслушав представителей  сторон , третьих лиц , свидетелей , изучив материалы дела , суд установил следующее.

               Общество является собственником  детского сада общей площадью 550,6 кв.м , количество этажей – 2 , а также нежилого здания  общей площадью 264,8 кв.м , 

 

количество этажей – 2, расположенных  по адресу : 

<

...> поля  , д12 (записи о государственной регистрации прав  №39-39/001-39/011/001/2015-1785/1 от 09.09.2015г. , №39-39/001-39/011/015/2015-1694/1 от 08.07.2015г. соответственно). 

               Объекты введены в эксплуатацию в соответствии с разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию   № RU39315000-44 от 10.04.2015г. (здание пищеблока)    и  №39- RU39301000-114-2015  от 15.08.2015г. (здание детского сада).

                Данные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером  39:15:131005:155 , предоставленном  истцу в аренду  сроком до 02.03.2066г.  в соответствии с договором  №119/2017-А  аренды земельного участка , заключенным  между  Администрацией и Обществом  28.03.2017г. 

               Названный земельный участок  предоставлен  Обществу в аренду  под  здания детского сада – нежилое здание  общей площадью 264,8 кв.м , детский сад общей площадью 550,6 кв.м.

               По договору  №009590 на передачу в аренду городских земель  от 13.10.2008г. указанный земельный участок  предоставлялся Обществу  под строительство  детского сада  и оздоровительного центра (для строительства (установки) объектов нежилого назначения). Пункт 5.1.4 данного договора предусматривал возможность  строительства  зданий и сооружений в соответствии  с утвержденным проектом и действующим законодательством после получения разрешения  на строительство.

               12.10.2015г.  Общество обратилось в  Комитет архитектуры  с заявлением  о выдаче разрешения на реконструкцию  чердачного помещения  пищеблока детского сада под мансарду  по ул.Верхние поля ,д.12. 

               21.10.2015г. в выдаче разрешения  на реконструкцию было отказано  в связи  с отсутствием материалов  проектной документации  на реконструкцию здания пищеблока детского сада (проектом предусмотрена реконструкция  чердачного помещения , а не здания в целом) ; отсутствием  положительного заключения  экспертизы проектной  документации  на реконструкцию объекта капитального строительства ;  непредставлением  правоустанавливающих документов  на реконструируемый объект капитального строительства;   отсутствием согласия правообладателей объекта  капитального строительства на его реконструкцию.

              13.02.2016г.  истец обратился в  Комитет архитектуры  с заявлениями о выдаче  разрешения на реконструкцию  чердачного помещения  детского сада  под мансарду  , а также   реконструкцию  чердачного помещения пищеблока детского сада под мансарду. 

               В выдаче разрешений на реконструкцию названных объектов было отказано (отказы в выдаче разрешений на строительство от 20.02.2016г.).  При этом Комитет архитектуры указал , что  в  результате  рассмотрения   документов  установлено , что

 

представлена проектная документация  «Реконструкция  чердачного помещения  детского сада  под мансарду по адресу : 

<

...> поля ,д.12» , которая не может служить  основанием для выдачи  разрешения на строительство . Исходя из положений  статьи 51 , части 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации  разрешение  на строительство  выдается в целях реконструкции объекта капитального строительства  или  его части.  При этом  часть объекта  , на которую может быть  выдано разрешение на реконструкцию  , должно представлять собой  отдельный объект недвижимости  , который может быть введен в эксплуатацию и , соответственно, могут быть  внесены изменения  в документы государственного учета реконструированного объекта  капитального строительства . В рассматриваемом случае объектами капитального строительства  являются здание детского сада  и здание пищеблока детского сада , как единые объекты недвижимости, поставленные на кадастровый  учет. Помещения чердаков  зданий детского сада и пищеблока  не являются  объектами капитального строительства  , а также не являются  частью объекта , для реконструкции которой может быть выдано разрешение на строительство  и которое может быть введено в эксплуатацию. Для получения разрешения на строительство должны быть предоставлены  материалы проектной документации  на реконструкцию  здания детского сада и пищеблока здания детского сада  и положительное заключение  государственной (или негосударственной) экспертизы по такой  проектной документации.

               Как следует из материалов дела , в 2016 году  , несмотря на отказ в выдаче разрешений , истцом была произведена реконструкция спорных объектов , в результате  чего изменилась этажность зданий , их площадь. 

               30.05.2017г. Общество обратилось в  Правительство  Калининградской области с заявлениями  о выдаче разрешений на ввод спорных объектов в эксплуатацию.

               Агентство по архитектуре отказало в выдаче запрашиваемых разрешений , указав , что к запросам о выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию не представлены  следующие документы: разрешение на строительство ; акт приемки  объекта капитального строительства ; документ , подтверждающий соответствие  реконструированного , построенного  объекта капитального строительства  требованиям  технических регламентов  и подписанный лицом , осуществляющим строительство;  документ , подтверждающий  соответствие  параметров  построенного , реконструированного объекта капитального строительства  проектной документации , в том числе требованиям  энергетической эффективности и требованиям  оснащенности объекта капитального  строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов , и подписанный лицом  , осуществляющим  строительство  (лицом , осуществляющим строительство  и застройщиком  или   техническим заказчиком в  случае  осуществления строительства , реконструкции   на 

 

основании договора , а также лицом , осуществляющим  строительный контроль , в случае осуществления строительного контроля на основании договора) ;  документы , подтверждающие соответствие  построенного , реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям  и подписанные  представителями организаций , осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии) ;  схема , отображающая расположение построенного , реконструированного объекта капитального строительства  , расположение сетей инженерно-технического обеспечения  в границах земельного участка  и планировочную организацию  земельного участка и подписанная лицом , осуществляющим строительство ;заключение органа государственного  строительного надзора  о соответствии построенного , реконструированного объекта капитального строительства  требованиям технических регламентов и проектной документации , в том числе  требованиям  энергетической эффективности  и требованиям  оснащенности объектов капитального строительства  приборами учета  используемых энергетических ресурсов ; технический план объектов капитального строительства  , подготовленный в соответствии  с Федеральным законом от 13.07.2015г. №218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости». 

               Предоставление  данных документов при обращении  с заявлением  о выдаче разрешения  на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию  предусмотрено  статьей 55  Градостроительного кодекса  Российской Федерации (далее-ГрК РФ) .

              В отказах от  26.06.2017г. указано также на отсутствие  информации о выполнении  Обществом  требований  части 18 статьи 51 ГрК РФ .

              Ссылаясь на отсутствие возможности  установить свои права в отношении реконструированных объектов  во внесудебном порядке , Общество обратилось  в арбитражный суд с настоящим иском. При этом истец ссылается на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее- ГК РФ). 

              Истец представил акт экспертного исследования  по спорным объектам от 23.06.2017г. №951/06/16.1-6 , подготовленный  ФБУ Калининградская лаборатория  судебной экспертизы  Минюста России по заказу истца . В данном заключении указано , что  исследованием  технического состояния конструкций и качества  фактически выполненных работ  по реконструкции нежилых зданий детского сада под мансарду  и здания пищеблока  для обслуживания детского сада (литер А) по ул.Верхние поля , 12 в г.Калининграде  определено , что общее состояние их основных несущих конструкций  исправное.  Все работы по реконструкции зданий выполнены с хорошим качеством и в соответствии с нормативными требованиями СП 13330.2012 актуализированная  версия  СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий» , СП 70.13330.2012 «Несущие  и ограждающие конструкции» , СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения» , СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной   защиты .  Эвакуационные   пути    и   выходы»   ,  СП 2.13130.2012

 

«Системы противопожарной  защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты», СП 4.13130.2013 «Системы  противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» , СП 42.13330.2011 «Градостроительство . Планировка и застройка городских и сельских поселений» , СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», техническими условиями  на производство работ , другими требованиями , регламентирующими строительную деятельность. При реконструкции зданий  применены экологичные натуральные материалы , инженерные сети  обеспечивают  эксплуатацию зданий комплекса и прилегающей территории без нанесения  ущерба окружающей среде. В здании предусмотрено естественное и искусственное  освещение , приточно-вытяжная вентиляция с механическим побуждением.  По объемно-планировочному  и конструктивному решениям здания  соответствуют требованиям  СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения». Санитарно-эпидемиологические  требования в рамках строительных норм и правил соблюдены.  Требования в части пожарной безопасности  пользования помещениями  учтены объемно-планировочным решением и соответствуют нормам , предъявляемым к нежилым зданиям в рамках строительных норм и правил.  Реконструкция чердачного помещения здания детского сада под мансарду и  здания пищеблока для обслуживания  детского сада (литер А) по ул.Верхние поля , д.12 в г.Калининграде соответствует требованиям технических регламентов, градостроительным и строительным нормативам. Произведенная реконструкция  зданий детского сада и пищеблока для обслуживания   детского сада угрозу жизни и  здоровью граждан не создает и соответствует требованиям безопасности. 

               Истцом представлены также  положительные заключения негосударственной экспертизы  от 04.12.2014г. ; экспертное заключение  ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Калининградской области»  от 05.10.2017г. ; заключения  о независимой оценке пожарного риска  от 28.11.2018г. , подготовленные  ООО «АНБ «Дельта-КМ» о соответствии  спорных объектов требованиям пожарной безопасности; акт экспертного исследования  ФБУ Калининградская ЛЭС Минюста России от 16.03.2018г. №340/6-6 ; протоколы измерений уровня физических факторов; технические планы  спорных объектов ;технические заключения  ООО «ТОЗ-Проект»  о возможности реконструкции  незавершенных строительством  двухэтажных  зданий детского сада  и пищеблока детского сада ; технический отчет  электролаборатории ООО «Организация содействия  энергетическим предприятиям»  от 05.08.2017г. ; акт приемки законченного строительством  объекта газораспределительной системы  №400-12 «Газоснабжение теплогенераторной детского сада по ул.Верхние поля , 12 в г.Калининграде» ; договоры  Общества  с  ОАО «Калининградгазификация» , ООО «Электросеть» , ООО «Газпром межрегионгаз Санкт-Петербург» ,  МУП КХ «Водоканал»; договор подряда №02/02-

 

16 от 01.02.2016г.  ; акты освидетельствования скрытых работ ; акты приема-передачи реконструкции объекта от 31.08.2016г. ; документы №1 и №2 от 31.08.2016г. подтверждающие соответствие реконструкции объектов  требованиям технических регламентов  (норм и правил) , иных нормативных  правовых актов и проектной документации  , в том числе требованиям  энергетической эффективности  и требованиям оснащенности объектов приборами учета  и используемых энергетических ресурсов. 

              В соответствии со статьей 12 ГК РФ  признание права  является одним из способов  судебной защиты гражданских прав.

             По смыслу пункта 1 статьи 218 , статьи 219 ГК РФ  право собственности  на новую  вещь , изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных  правовых актов , приобретается этим лицом ; право собственности  на здания , сооружения  и другое вновь создаваемое  недвижимое имущество , подлежащее  государственной регистрации , возникает с момента такой регистрации. 

            С учетом названных  правовых норм , а также положений статей 39.6-39.8 Земельного кодекса Российской Федерации , статьи 51 ГрК РФ  необходимыми условиями  возникновения права  собственности  на вновь создаваемое  недвижимое имущество являются следующие обстоятельства : предоставление земельного участка  для   строительства   соответствующего   объекта  ;  получение  разрешения на    строительство   ;   соблюдение   при     возведении    (реконструкции)   объекта градостроительных  , строительных , санитарных , природоохранных и других норм , установленных законодательством Российской Федерации ; государственная регистрация права на созданный объект недвижимого имущества. 

            Согласно пункту 14 статьи 1 ГрК РФ  под реконструкцией  понимается изменение параметров объекта капитального строительства  , его частей (высоты, количества этажей, площади , объема) .

            В соответствии с пунктом 2 статьи 51 ГрК РФ  строительство , реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании  разрешения на строительство , за исключением случаев , предусмотренных настоящей статьей. 

            Разрешение на строительство представляет собой документ , подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства  , реконструкции линейных объектов) и дающий  застройщику право  осуществлять строительство , реконструкцию  объектов капитального строительства  , за исключением случаев  , предусмотренных настоящим Кодексом (пункт 1 статьи 51 ГрК РФ в редакции , действовавшей в период спорных  правоотношений). 

            В силу статей 8,51 ГрК РФ  застройщик имеет право  осуществлять строительство    только   на   основании   разрешения   на   строительство  , выданного 

 

уполномоченным органом власти  по установленной форме. Разрешение на строительство  представляет собой  единственное законное основание  для  осуществления строительства или реконструкции. 

           Для   проведения реконструкции спорных объектов   Обществу требовалось получение  разрешения   на   реконструкцию .   Однако  , такое  разрешение  получено 

истцом не было  , что свидетельствует о несоблюдении  Обществом  требований гражданского и градостроительного законодательства Российской Федерации. 

           В соответствии с пунктом 1  статьи 222 ГК РФ  самовольной постройкой является  здание , сооружение или другое  строение , возведенные , созданные на земельном участке , не предоставленном  в установленном порядке , или на земельном участке , разрешенное использование которого не допускает  строительства  на нем данного объекта , либо возведенные , созданные без получения  на это необходимых  разрешений  или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

           Поскольку реконструкция спорных объектов проведена без получения разрешения на строительство , данные объекты являются самовольными постройками. 

           Право собственности на самовольную постройку  может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях  в  ином  установленном законом порядке  , за лицом , в собственности , пожизненном наследуемом владении , постоянном (бессрочном) пользовании которого  находится земельный участок  ,  на котором создана  постройка , при одновременном  соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо , осуществившее постройку , имеет права, допускающие  строительство на нем данного объекта ; если на день обращения  в суд постройка  соответствует параметрам , установленным документацией по планировке территории , правилами землепользования и застройки или обязательным   требованиям   к   параметрам  постройки , содержащимися  в  иных  документах ; если сохранение  постройки не нарушает  права и охраняемые законом интересы  других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). 

           В целях установления баланса  частного и публичного интереса , с учетом  конкретных фактических обстоятельств дела  , признание права собственности  на самовольную постройку может применяться  в случае , если лицо , обратившееся в  суд с таким иском  , по независящей от него причине  было лишено возможности  получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный (реконструированный) объект  в порядке , установленном  нормативными актами  , регулирующими отношения  по градостроительной  деятельности  и по использованию земель. 

           Согласно  пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  и   Пленума   Высшего   Арбитражного Суда   Российской  Федерации  от 

 

29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах , возникающих в судебной практике при разрешении споров , связанных с защитой права собственности  и других вещных прав» , иск о признании  права собственности на самовольную постройку  подлежит удовлетворению   при  установлении  судом  того , что   единственными    признаками 

самовольной  постройки  являются  отсутствие разрешения на строительство  и /или отсутствие акта ввода  объекта в эксплуатацию , к получению которых  лицо , создавшее самовольную постройку  , предпринимало меры.  В этом случае суд должен  установить , не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

              Как  указано в пункте 9 Информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010г. №143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», право собственности  на самовольную постройку , возведенную  без необходимых разрешений , не может быть признано за создавшим ее лицом , которое имело возможность получить   указанные разрешения  , но не предприняло мер для их получения. 

             В противном случае  при удовлетворении  требований  на основании части 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения , применение которого ставит добросовестного застройщика  , получающего

необходимые для строительства документы   в   установленном   порядке , в   неравное   положение   по   сравнению   с  самовольным застройщиком , который не выполнял предусмотренные законом требования. 

             Согласно разъяснениям , содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным  строительством, утвержденном Президиумом Верховного суда Российской Федерации 19.03.2014г. , признание права собственности  на самовольную постройку  в судебном порядке  является исключительным  способом защиты права , который может применяться  в случае , если  лицо , обратившееся  в суд , по какой-либо не зависящей от него причине  было лишено возможности  получить  правоустанавливающие документы  на вновь созданный или реконструированный  объект недвижимости  в порядке , установленном  нормативными правовыми актами  , регулирующими отношения  , связанные с градостроительной деятельностью , и отношения по использованию земель. 

             Такой иск не может быть использован  для упрощения регистрации прав на  вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего  разрешительный порядок  создания  и ввода  в гражданский оборот  новых  недвижимых вещей. 

 

Возведение самовольной постройки  является правонарушением  , которое может  состоять в нарушении  как норм земельного законодательства , так и градостроительных норм , регулирующих  проектирование и строительство. Невозможность приобретения права  собственности на самовольную постройку  лицом , ее   осуществившим  , представляет  собой  одно  из  последствий совершения 

противоправного деяния (Определения  Конституционного  Суда Российской Федерации  от 03.07.2007г. №595-О-П , от 16.02.2012г. №255-О-О , от 29.05.2012г. №900-О).

              Как указывалось выше ,  истец обращался в уполномоченные органы  за получением разрешений на реконструкцию  и ввод объектов в эксплуатацию. Однако, в этом ему было отказано  в связи  с непредставлением необходимых документов , предусмотренных  статьями 51 и 55 ГрК РФ. 

              В судебном заседании  свидетель ФИО5 (специалист Комитета архитектуры , а впоследствии Агентства по архитектуре) пояснила , что   основания для выдачи  названных разрешений Обществу отсутствовали по изложенным в отказах основаниям. 

              Учитывая то , что  отказы  в выдаче разрешений на  реконструкцию  спорных объектов в установленном  действующим законодательством порядке  обжалованы Обществом  не были ,  доказательства  , свидетельствующие  о несоответствии  принятых   Комитетом архитектуры   решений  требованиям законодательства  не представлены , суд находит доводы  истца о незаконности  названных отказов несостоятельными. В материалах дела отсутствуют доказательства  наличия  не зависящих от истца  препятствий в получении разрешений на реконструкцию 

              С учетом изложенного , заявленные Обществом  исковые требования  расцениваются судом как направленные на замену установленной законом процедуры получения разрешения на реконструкцию объектов недвижимости  на судебный порядок признания права собственности. 

              При таких обстоятельствах суд находит исковые требования  не подлежащими удовлетворению. 

              В силу статьи 110 АПК РФ  расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на истца. 

              Руководствуясь статьями 167-170,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

                                                           Р Е Ш И Л :

             В удовлетворении исковых требований отказать.

             Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца после принятия. 

 

              Судья                                                                                   Лобанова Е.А.