Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-12878/2016

г. Владивосток

13 июня 2017 года

Резолютивная часть постановления оглашена 05 июня 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 июня 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей К.П. Засорина, Л.А. Мокроусовой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы администрации Находкинского городского округа, общества с ограниченной ответственностью Научно-Исследовательского Производственно Коммерческого Предприятия «ОптимАрхПроект», общества с ограниченной ответственностью «ЮриС», общества с ограниченной ответственностью «СКБ+»

апелляционные производства № 05АП-2182/2017, № 05АП-2189/2017,           № 05АП-2184/2017, № 05АП-2187/2017

на определение от 20.02.2017 судьи О.Н. Голубкиной

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Владкон» 

о включении требований о передаче жилых помещений в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточный консалтинг»,

по делу № А51-12878/2016 Арбитражного суда Приморского края 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СКБ+» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточный консалтинг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) несостоятельным (банкротом),

при участии:

от ООО «Владкон» - представитель ФИО2 (доверенность от 07.02.2017, паспорт);

от ООО «Дальневосточный консалтинг» - исполняющий обязанности внешнего управляющего ФИО3 (определение Арбитражного суда Приморского края от 19.05.2017, паспорт) (после перерыва);

от ООО «СКБ+», ООО «ЮриС», ООО Научно-Исследовательского Производственно Коммерческого Предприятия «ОптимАрхПроект» - представитель ФИО4 (доверенность от 02.06.2016, доверенность от 26.08.2016, доверенность от 01.11.2016 (соответственно), удостоверение);

от администрации Находкинского городского округа – представитель ФИО5 (доверенность от 20.09.2016, удостоверение), ФИО6 (доверенность от 28.02.2017, паспорт);

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле о банкротстве и арбитражном процессе по делу о банкротстве;

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Приморского края от 26.07.2016 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточный консалтинг» (далее – ООО «Дальневосточный консалтинг», должник) введена процедура банкротства наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО3. 

Определением от 26.07.2016 при рассмотрении дела о банкротстве ООО «ДВК» признаны подлежащими применению правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) «Банкротство застройщиков».

Общество с ограниченной ответственностью «Владкон» (далее – ООО «Владкон») обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений своих требований о передаче жилых помещений (квартир) площадью 2 000 кв. м., стоимостью 42 294 000 рублей  (оплаченных в размере 26 200 000 рублей (61, 947%)).

Определением от 20.02.2017 (с учетом определения об исправлении опечатки от 05.06.2017) требования кредитора признаны обоснованными.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью Научно-Исследовательское Производственно Коммерческое Предприятие «ОптимАрхПроект» (далее – ООО НИПКП «ОптимАрхПроект»), общество с ограниченной ответственностью «ЮриС» (далее – ООО «ЮриС»), общество с ограниченной ответственностью «СКБ+» (далее – ООО «СКБ+»), администрация Находкинского городского округа (далее – Администрация) обжаловали его в апелляционном порядке.

Как указывают в своих апелляционных жалобах ООО НИПКП «ОптимАрхПроект», ООО «ЮриС» и ООО «СКБ+», обжалуемым определением в реестр требований о передаче жилых помещений включены требования ООО «Владкон» в отношении объектов, которые также являлись предметом основанных на муниципальных контрактах аналогичных требований Администрации, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений определением суда от 27.11.2016.

Ссылаясь на положения статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) и статью 37 Федерального закона от 16.07.1998        № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), апеллянты считают, что в отсутствие согласия Администрации как залогодержателя на отчуждение спорных квартир в пользу ООО «Владкон» оснований для удовлетворения требований последнего не имеется.

По мнению апеллянтов, с учетом положений статьи 1 Федерального закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон об инвестиционной деятельности), применительно к обстоятельствам настоящего спора заключенный между ООО «ДВК» и ООО «Владкон» договор соинвестирования строительства объекта недвижимости № ДИ-01 от 26.01.2015 (далее – Договор № ДИ-01 от 26.01.2015) не может быть признан инвестиционным договором, так как объекты строительства подлежали передаче в муниципальную собственность и не являлись объектами предпринимательской и (или) иной направленной на получение прибыли деятельности. 

По мнению Администрации,  Договор № ДИ-01 от 26.01.2015 является инвестиционным, в связи с чем согласно пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в зависимости от правовой природы возникающих из него отношений подлежали применению правила глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. 

 Заявители жалоб обращают внимание на осведомленность ООО «Владкон» о наличии у должника обязанности по передаче спорных помещений во исполнение заключенных муниципальных контрактов, что, с учетом аффилированности руководителей должника и кредитора, свидетельствует о недобросовестности поведения участников строительства и злоупотреблении правом с их стороны.

Кредиторы также отмечают, что согласно бухгалтерскому балансу ООО «Дальневосточный консалтинг» по состоянию на 31.12.2015 совокупная кредиторская задолженность составила 132 997 000 рублей, а общий размер предъявленных, но не отраженных в бухгалтерском балансе требований ООО «Владкон» превышает 300 000 000 рублей. В то же время, судом первой инстанции не исследованы показатели бухгалтерского баланса должника на предмет отражения обязательств по передаче квартир ООО «Владкон».

Администрация в своей апелляционной жалобе также излагает доводы о наличии у нее прав залогодержателя в отношении строящихся квартир и земельного участка, на котором они располагаются, ввиду заключения с ООО «Дальневосточный консалтинг» муниципальных контрактов                            № 0120300010214000165-006336-01 от 30.07.2014 (далее – Муниципальный контракт № 165 от 30.07.2014) и № 0120300010215000075-0060336-02 от 14.05.2015 (далее - Муниципальный контракт № 075 от 14.05.2015) на приобретение жилых помещений в муниципальную собственность на условиях участия в долевом строительстве малоэтажных многоквартирных жилых домов на территории Находкинского городского округа. С учетом того, что оплата по муниципальным контрактам произведена в полном объеме в соответствии со степенью строительной готовности, включение в реестр требований о передаче жилых помещений требований двух кредиторов относительно одних и тех же объектов противоречит цели процедуры банкротства застройщика – обеспечению соразмерного пропорционального удовлетворения требований всех участников строительства.

Дополнительно указанный апеллянт отмечает, что заключенный между должником и ООО «Владкон» Договор № ДИ-01 от 26.01.2015 является нарушающей публичные интересы недействительной (ничтожной) сделкой, совершенной в обход Закона об ипотеке с целью причинения вреда Администрации. Мнимость сделки, настоящей целью которой, по мнению апеллянта, являлось искусственное формирование задолженности, подтверждается низкой стоимостью квадратного метра для ООО «Владкон» (20 900 рублей) относительно цены, установленной для Администрации в рамках муниципальных контрактов (36 439 рублей, 38 324 рублей 36 копеек), а также пассивная позиция ООО «Владкон» в отношении прекращения исполнения должником обязательств по Договору № ДИ-01 от 26.01.2015.

Определением суда от 12.04.2017 рассмотрение апелляционных жалоб было отложено на 03.05.2017 в целях соблюдения установленного статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) срока для извещения лиц, участвующих в деле о банкротстве, о принятии к рассмотрению апелляционных жалоб ООО НИПКП «ОптимАрхПроект», ООО «ЮриС» и ООО «СКБ+».

За время отложения определением председателя пятого судебного состава от 03.05.2017 на основании подпункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ  произведена замена судьи Л.А. Мокроусовой на судью К.П. Засорина, в связи с чем в соответствии с частью 2 указанной статьи рассмотрение апелляционных жалоб начато сначала.

Заслушав в судебном заседании 03.05.2017 доводы и возражения представителей должника и кредиторов, суд в порядке статьи 163 АПК РФ объявил перерыв в судебном заседании до 10.05.2017, за время которого на основании определения от 10.05.2017 произведена замена судьи Н.А. Скрипки на судью Л.А. Мокроусову, рассмотрение дела произведено сначала на основании части 2 статьи 18 АПК РФ.

К материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ приобщены письменные пояснения ООО «Дальневосточный консалтинг», а также представленная ООО «СКБ+», ООО «ЮриС», ООО НИПКП «ОптимАрхПроект» таблица по спорным квартирам.

С учетом необходимости получения от Администрации пояснений относительно подготовленной представителем иных апеллянтов таблицы по квартирам, коллегия в порядке статьи 158 АПК РФ отложила рассмотрение апелляционных жалоб на 05.06.2017.

В указанном судебном заседании представители апеллянтов настаивали на своих позициях, исполняющий обязанности внешнего управляющего должника также поддержал апелляционные жалобы; представитель ООО «Владкон» против приведенных доводов возражал. 

На вопрос суда о возможности рассмотрения апелляционных жалоб в настоящем судебном заседании ввиду вынесения определения Арбитражного суда Приморского края от 05.06.2017 по настоящему делу об исправлении опечаток, описок и арифметических ошибок в обжалуемом определении, представители, участвующие в судебном заседании, пояснили, что с данным определением не знакомы, но данный факт не препятствует рассмотрению жалоб по существу.

К материалам дела приобщены дополнительные пояснения Администрации, а также таблица по спорным квартирам и приложения к муниципальному контракту, представленные прелставителем ООО «Дальневосточный консалтинг», а также представленная ООО «СКБ+», ООО «ЮриС», ООО НИПКП «ОптимАрхПроект».

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства – это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. 

Под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

В силу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в случае заключения с должником перечисленных в данном пункте сделок, а также иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Как установлено пунктом 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве, требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, определенном статьями 71 и 100 настоящего Закона.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012      № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» в силу пунктов 3 - 5 статьи 71 и пунктов 3 - 5 статьи 100 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны. При установлении требований кредиторов в деле о банкротстве следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности. 

Целью проверки судом обоснованности требований является недопущение включения в реестр необоснованных требований, поскольку такое включение приводит к нарушению прав и законных интересов кредиторов, имеющих обоснованные требования, а также должника и его учредителей (участников). 

Из пункта 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве следует, что арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

По смыслу приведенных норм права условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства являются: установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком (действующим в его интересах лицом) сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя; установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.

Как следует из материалов дела, между ООО «Владкон» (соинвестор) и ООО «Дальневосточный консалтинг» (застройщик) заключен Договор          № ДИ-01 от 26.01.2015, по условиям которого соинвестор принял обязательство осуществлять инвестирование денежных средств в строительство объекта недвижимости в размере и сроки, предусмотренные договором, а застройщик, в свою очередь, обязался в предусмотренные договором сроки своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соинвестору часть объекта недвижимости – 13 жилых помещений (квартир) планируемой площадью 542, 7 кв.м. и право собственности на него.

Объектом инвестиционной деятельности является реализация проекта по строительству объекта недвижимости со следующими характеристиками: 4 малоэтажных многоквартирных жилых дома, общее количество квартир (жилых помещений) – 174; общая площадь (ориентировочно) 8 193, 8 кв.м, расположенные по адресу: Приморский край, г. Находка, в 80 метрах на Восток от ул. Астафьева, 107 (объект недвижимости).

Пунктом 1.2. Договора № ДИ-01 от 26.01.2015 установлено, что параметры объекта недвижимости содержаться в плане объекта недвижимости и техническом описании объекта недвижимости, которые согласуются и подписываются сторонами. 

Согласно пунктам 1.3.-1.5 вышеуказанного договора застройщик финансирует инвестиционно-строительный проект по возведению объекта недвижимости (в том числе – с привлечением участников долевого строительства), привлекает соинвестора к участию в финансировании инвестиционно-строительного проекта по возведению объекта недвижимости в объеме, установленном договором, и передает соинвестору права на жилые помещения на условиях, изложенных в договоре. 

Застройщик гарантирует, что передаваемые соинвестору права на жилые помещения не обременены правами третьих лиц, не состоят под залогом, арестом и/или иным запрещением. Точная площадь объекта недвижимости и жилых помещений, передаваемых соинвестору, определяется после сдачи его в эксплуатацию. 

Из пункта 2.1.3 Договора № ДИ-01 от 26.01.2015 следует, что застройщик обязался обеспечить сдачу объекта недвижимости в эксплуатацию, оформление соответствующей документации и передачу жилых помещений и доли в общем имуществе соинвестору не позднее второго квартала 2015 года.

Пунктами 3.1-3.3, 3.6 и 3.7 Договора № ДИ-01 от 26.01.2015 определено, что на момент заключения договора ориентировочно общая стоимость объекта недвижимости согласно проектно-сметной документации составляет 284 308 032 рубля 90 копеек, включая стоимость строительства объекта недвижимости, коммуникаций и других инженерных сооружений, благоустройства прилегающей территории, стоимость природоохранных и иных необходимых работ. 

Размер подлежащих уплате соинвестром инвестиций (денежных средств) составляет 11 476 476 рублей 90 копеек,  перечисляется в рублях на расчетный счет застройщика равными ежемесячными платежами в период с января по июнь 2015. Также соинвестор обязуется оплатить излишки площади по цене 21 147 рублей за 1 кв.м. указанной площади в течение 5 рабочих дней с момента получения соответствующего уведомления и счета на оплату от застройщика путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика. 

Впоследствии между сторонами Договора № ДИ-01 от 26.01.2015 подписано дополнительное соглашение от 20.02.2015 к нему, которым внесены изменения в подлежащую передаче соинвестору часть объекта недвижимости. 

Стороны согласовали, что после завершения строительства и получения застройщиком разрешения на ввод объектов в эксплуатацию соинвестору передаются 47 жилых помещений (квартир) планируемой площадью 2000 кв. м (18 однокомнатных, 23 двухкомнатных, 6 трехкомнатных квартир).

Размер инвестиций в рамках финансирования соинвестором объекта строительства изменен на 41 959 877 рублей 40 копеек, установлено, что соинвестор по соглашению с застройщиком вправе произвести оплату, в том числе, зачетом встречных однородных требований, передачей векселя, предоставлением отступного и иными предусмотренными ГК РФ для прекращении обязательств способами.

Во исполнение условий Договора № ДИ-01 от 26.01.2015 и дополнительного соглашения от 20.02.2015 кредитор оплатил 26 200 000 рублей, в том числе 15 000 000 рублей безналичным расчетом и 11 200 000 рублей путем зачета встречных однородных требований к должнику.

В подтверждение перечисления денежных средств в материалы дела представлены платежные поручения № 226 от 13.02.2015, № 252 от 18.02.2015, № 256 от 19.02.2015, № 306 от 16.03.2015, № 471 от 10.04.2015,     № 538 от 24.04.2015.

О проведении зачета встречных однородных требований свидетельствует соответствующее соглашение от 25.12.2015, из условий которого следует, что у соинвестора перед застройщиком имеются неисполненные обязательства по оплате Договора № ДИ-01 от 26.01.2015 в размере 26 959 877 рублей 40 копеек, в свою очередь, у ООО «Дальневосточный консалтинг» перед ООО «Владкон» возникло 11 200 000 рублей задолженности по оплате выполненных работ по строительству объектов недвижимости в рамках договора подряда № ДП-15-01-01 от 14.01.2015.

В результате произведенного зачета погашена взаимная задолженность сторон на сумму 11 200 000 рублей. 

В материалы дела представлен договор подряда № ДП-15-01-01 от 14.01.2015, справка КС-3 о стоимости выполненных работ и затрат, акт КС-2 о приемке выполненных работ за декабрь 2015 № 1 от 25.12.2015 на сумму 11 200 000 рублей.

Принимая во внимание вышеизложенное, исходя из того, что кредитором представлены надлежащие доказательства факта заключения ООО «Владкон» с ООО «ДВК» Договора № ДИ-01 от 26.01.2015 в целях инвестирования в строительство объекта недвижимости для дальнейшего получения жилых помещений (квартир), а также факта передачи кредитором части денежных средств для строительства многоквартирных домов, у коллегии не имеется оснований для признания требований кредитора необоснованными.

При этом доводы апелляционных жалоб не нашли своего подтверждения и не могут являться основаниями для отмены или изменения судебного акта.

Как установлено определением Арбитражного суда Приморского края от 02.11.2016 по настоящему делу, по итогам электронного аукциона между Администрацией и ООО «Дальневосточный консалтинг» заключены Муниципальные контракты № 165 от 30.07.2014 и № 075 от 14.05.2015, в соответствии с которыми ООО «Дальневосточный консалтинг» обязалось построить (создать) малоэтажные многоквартирные жилые дома и передать Администрации объекты долевого строительства – жилые помещения (квартиры). 

Администрация пояснила, что контракты заключались ею с целью приобретения жилых помещений в муниципальную собственность для переселения граждан в рамках муниципальной программы «Переселение граждан Находкинского городского округа из ветхого аварийного жилья».

Заявители апелляционных жалоб указывают, что с момента государственной регистрации Муниципального контракта № 165 от 30.07.2014 и права залога участника долевого строительства Администрация приобрела права залогодержателя в отношении строящихся квартир. В этой связи, учитывая, что Администрация не давала разрешения на заключение с ООО «Владкон» Договора № ДИ-01 от 26.01.2015, заключенного в отношении квартир, которые являются объектами вышеуказанных муниципальных контрактов, апеллянты считают, что указанный договор является ничтожным как заключенный в обход законодательства об ипотеке с целью причинения вреда Администрации и посягающий на публичные интересы. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как установлено пунктом 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. 

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Исходя из изложенного, проанализировав доводы, положенные в основу утверждения апеллянтов о ничтожности Договора № ДИ-01 от 26.01.2015 на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ, коллегия апелляционного суда признала, что данные доводы не свидетельствуют о ничтожности Договора № ДИ-01 от 26.01.2015 в соответствии с указанной правовой нормой.

Кроме того, само по себе заключение сделки с нарушением положений Закона об ипотеке о необходимости получения согласия залогодержателя на распоряжение заложенным недвижимым имуществом не является основанием считать такую сделку ничтожной.

Так, абзацем 2 пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» разъяснено следующее. Из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. 

Помимо этого коллегия полагает, что при заключении Договора № ДИ-01от 26.01.2015 не подлежали применению положения Закона об ипотеке, предусматривающие необходимость получения соответствующего разрешения Администрации в силу следующего.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Согласно пункту 3 указанной статьи объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Таким образом, по смыслу пункта 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве возникновение у участника долевого строительства права залога на конкретные квартиры, являющиеся частями многоквартирного жилого дома, не предусмотрено.

Положениями данного пункта определено, что до момента государственной регистрации собственности застройщика на объект незавершенного строительства либо до момента получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, право залога возникает у участника долевого строительства только на земельный участок.

Из материалов дела не следует, что ООО «Дальневосточный консалтинг» зарегистрировало право собственности на объекты незавершенного строительства, а, учитывая документально подтвержденную готовность объектов (56 %), разрешения на их ввод в эксплуатацию также не имеется.

Следовательно, у Администрации на дату рассмотрения требований «ООО «Владкон» из Договора № ДИ-01 от 26.01.2015 не возникло право залога в отношении квартир из Муниципального контракта № 165 от 30.07.2014.

Согласно пункту 1 статьи 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Обе стороны мнимой сделки стремятся к сокрытию ее действительного смысла. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Расхождение волеизъявления с волей устанавливает суд путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Для этого суду необходимо оценить совокупность согласующихся между собой доказательств, которые представляют лица, участвующие в деле. (Определение Верховного Суда РФ от 25.07.2016 по делу № 305-ЭС16-2411, А41-48518/2014)

В обоснование довода о мнимости Договора № ДИ-01от 26.01.2015 апеллянты ссылаются на заниженную, по сравнению с установленной Муниципальными контрактами № 165 от 30.07.2014 и № 075 от 14.05.2015, цену одного квадратного метра строящейся недвижимости, а также на бездействие ООО «Владкон» после приостановления ООО «Дальневосточный консалтинг» в феврале 2016 года работ по Договору         № ДИ-01от 26.01.2015. 

Между тем, учитывая, что сами по себе отмеченные апеллянтами обстоятельства не могут служить основанием для вывода о мнимости Договора № ДИ-01от 26.01.2015, коллегия приходит к выводу о недоказанности обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении требований о признании недействительной мнимой сделки.

При этом судом апелляционной инстанции учтены пояснения ООО «Дальневосточный консалтинг» о том, что цена одного квадратного метра установлена для ООО «Владкон» как для подрядчика, осуществляющего строительство спорных квартир. Кроме того, анализ обособленных споров в рамках дела о банкротстве ООО «Дальневосточный консалтинг», сведения о которых размещены в общедоступной автоматизированной информационной системе «Картотека арбитражных дел» на сайте Верховного Суда РФ в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, позволяет установить, что помимо отношений из Договора № ДИ-01от 26.01.2015 между ООО «Владкон» и ООО «Дальневосточный консалтинг» имеются договорные отношения из иных договоров.

Указание заявителей апелляционной жалобы на аффилированность должника и кредитора правового значения при рассмотрении настоящего спора не имеет, поскольку не влияет на реализацию кредитором предусмотренного положениями Закона о банкротстве права на заявление требований в деле о банкротстве. При этом необходимо иметь в виду, что действующее законодательство не предусматривает запрет на осуществление коммерческой деятельности между аффилированными лицами.

Довод апеллянтов о ничтожности Договора № ДИ-01 от 26.01.2015 как заключенного со злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ) со ссылкой на аффилированность его сторон и заключение в отношении объектов, подлежащих передаче Администрации по Муниципальным контрактам           № 165 от 30.07.2014 и № 075 от 14.05.2015 признан судом апелляционной инстанции необоснованным.

По смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве наличие притязаний двух участников строительства в отношении одного и того же жилого помещения не является препятствием для признания таких требований о передаче жилых помещений обоснованными.

В силу подпункта 4 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве одним из обязательных условий передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства является следующее обстоятельство: после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения. 

Таким образом, в целях защиты прав лиц, финансировавших строительство жилого дома, Законом о банкротстве предусмотрена возможность включения в реестр требований о передаче жилых помещений требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме. Исходя из этого суд первой инстанции верно указал, что наличие притязаний в отношении спорных квартир со стороны иного лица не является препятствием для включения всех подтвержденных требований в реестр требований кредиторов.

Мнение Администрации о неприменимости к отношениям ООО «Дальневосточный консалтинг» и ООО «Владкон» из Договора № ДИ-01 от 26.01.2015 положений Закона об участии в долевом строительстве является ошибочным.

Так, пунктом 1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу пункта 1 статьи 4 данного Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, целью договора участия в долевом строительстве является возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Исходя из изложенного, учитывая предмет, условия и цель заключения Договора № ДИ-01 от 26.01.2015, которой в отсутствие доказательств иного являлось получение в собственность квартир, за которые ООО «Владкон» вносило установленную договором плату, следует признать возможным применение к правоотношениям сторон из указанного договора положений Закона об участии в долевом строительстве.

Доводы заявителей апелляционных жалоб об отсутствии в бухгалтерском балансе ООО «Дальневосточный консалтинг» по состоянию на 31.12.2015 сведений о наличии задолженности перед кредитором в размере более 300 000 000 рублей, а также о заключении Договора № ДИ-01от 26.01.2015 в отношении несуществующих квартир (выявленное путем сопоставления объектов, указанных в Договоре № ДИ-01от 26.01.2015, с поэтажными планами, являющимися приложениями к Муниципальным контрактам № 165 от 30.07.2014 и № 075 от 14.05.2015), не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку требования кредитора в рассматриваемой ситуации признаются судом обоснованными независимо от их отражения в бухгалтерской отчетности должника и корректности описания объектов, подлежащих передаче участнику долевого строительства. 

Предполагаемая кредиторами способность ООО «Владкон» и ООО «Дальневосточный консалтинг» оказывать влияние на контрагента, осуществляющего предпринимательскую деятельность, не  свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны кредитора и не доказывает отсутствие задолженности у должника.

Таким образом, доводы апелляционных жалоб не нашли своего подтверждения и не опровергают выводы суда первой инстанции, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта. 

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы по данной категории дел не облагаются государственной пошлиной.

Руководствуясь статьями 258, 266-272 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Приморского края от 20.02.2017 по делу № А51-12878/2016 с учетом определения от 05.06.2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

     Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение одного месяца.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

К.П. Засорин

Л.А. Мокроусова