ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А 

http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А21-11169/2023

20 июня 2024 года

г. Санкт-Петербург

  Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2024 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2024 года  Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

 председательствующего Изотовой С.В., судей Ракчеевой М.А., Тарасовой М.В. при ведении протокола судебного заседания до перерыва помощником судьи Л.И. Янбиковой, после перерыва помощником судьи И.Ю. Рудько, рассмотрев в судебном заседании при участии: 

от Общества до перерыва представителя ФИО1 (доверенность от  28.04.2024), после перерыва генерального директора ФИО2,  

от Торгового дома представителя ФИО3 (доверенность от 30.05.2024), 

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом  «Лазурит» на решение Арбитражного суда Калининградской̆ области от 23.01.2024  по делу № А21-11169/2023 (судья С.Ю. Любимова) по иску:  

 общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная группа ПИМ»  (141981, 

<

...>; ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Лазурит» (238311,  

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>  

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, расходов на ремонт,  

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная группа ПИМ»  (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской  области (далее – суд первой инстанции) с исковым заявлением к обществу с  ограниченной ответственностью «Торговый дом «Лазурит» (далее – ответчик,  Торговый дом) о взыскании 642 857 руб. 14 коп. задолженности по арендной плате с  13.02.2023 по 31.05.2023 по договору аренды от 01.07.2022 № 7/22, 286 071 руб. 43  коп. пеней за просрочку оплаты, 762 846 руб. 17 коп. расходов на  восстановительный ремонт, 30 000 руб. расходов на оплату услуг специалиста- оценщика, 30 000 руб. расходов на оказание юридических услуг.  

Решением от 23.01.2024 исковые требования удовлетворены. 

Не согласившись с указанным решением, Торговый дом обратился с  апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении  исковых требований отказать полностью.  

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд  первой инстанции не учел, что договор аренды расторгнут 12.02.2023, помещение  освобождено Торговым домом досрочно, что подтверждается счетом от 05.02.2023   № 31 с назначением платежа «Возмещение расходов арендодателя на оплату  сотрудника в ночь с 05.02.2023 по 07.02.2023», ответчик исполнил свою обязанность  по возврату помещения, необоснованный отказ арендодателя принять помещение  препятствует исполнению обязанности, установленной пунктом 1 статьи 622  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), не отрицая, что  помещение не соответствовало тому состоянию, в котором оно было передано в  аренду, ответчик настаивает на том, что состояние помещение, в которое истец  требует его привести, не соответствует тому состоянию, в котором помещение было  передано арендатору, согласование истцом дизайн-проектов свидетельствует о том,  что помещение нуждалось в ремонте, в силу пункта 3.5 договора возврат  помещения после завершения аренды предполагался с учетом неотделимых  улучшений, у ответчика отсутствовала обязанность по демонтажу названных  улучшений, с 13.02.2023 помещение находится во владении ответчика, при  принятии обжалуемого решения суд не учел обеспечительный платеж в размере  180 000 руб.  

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просит решение оставить  без изменения, указывает, что доводы подателя апелляционной жалобы не  содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции, суд  первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика об освобождении  арендованных помещений 12.02.2023 и прекращении с указанной даты обязанности  ответчика по оплате арендных платежей.  

В судебном заседании объявлен перерыв до 10 час. 20 мин. 18.06.2024. 

В судебном заседании представитель Торгового дома поддержал  апелляционную жалобу, указал, что на демонтаже перегородок настаивал истец,  представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по  мотивам, изложенным в отзыве.  

Как следует из материалов дела, 01.07.2022 между Обществом  (арендодатель) и Торговым домом (арендатор) заключен договор № 7/ТДЦ аренды  нежилого помещения № 23 площадью 150 кв. м, расположенного на втором этаже  Торгово-досугового центра «Бриз», находящегося по адресу: 

<

...>, для размещения и хранения демонстрационных  образцов мебели, розничной торговли мебелью и сопутствующими товарами. Срок  аренды сторонами установлен по 31.05.2023.  

Согласно пункту 3.1 договора арендодатель передает арендатору  помещение по акту, в котором отражается техническое состояние помещения на  момент передачи.  

В разделе 5 договора стороны определили размер арендной платы и  порядок ее внесения.  

В пункте 3.5 договора установлено, что по окончании срока действия  договора или при досрочном его расторжении арендатор обязан передать  арендодателю помещение в состоянии, в котором оно было передано арендатору, с  учетом естественного износа и произведенных арендатором в помещении  неотделимых улучшений.  

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендатор обязан предоставить  помещение готовым к передаче арендодателю, арендатор обязуется освободить  помещение от имущества, принадлежащего арендатору не позднее даты окончания  срока действия договора в состоянии, указанном в пункте 3.5 договора; в случае  оставления арендатором какого-либо имущества в помещении после окончания  

срока действия договора арендодатель имеет право не подписывать акт о возврате  помещения и взыскать арендную плату согласно пункту 7.4 договора за все время,  в течение которого в помещении будет находиться имущество арендатора, то есть  до момента подписания акта.  

Помещение передано Обществом по акту от 01.07.2022, в котором отражено,  что помещение находится в надлежащем техническом состоянии, полностью  пригодном для целевого использования, все инженерные сети и системы работают  нормально, пол, стены, потолок повреждений не имеют, окна и двери находятся в  целостности и плотно закрываются.  

14.11.2022 Торговый дом в соответствии с пунктом 9.1. договора уведомил  Общество об отказе от договора с 12.02.2023.  

Общество отказалось подписывать акт приема-передачи (возврата)  помещения к договору с датой возврата нежилого помещения 12.02.2023 в связи с  несоответствием его состояния условиям пункта 3.5 договора.  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской  области от 24.05.2023 по делу № А41-25368/2023 в удовлетворении исковых  требований Торгового дома о расторжении договора аренды нежилого помещения  от 01.07.2022 № 7/22 ТДЦ с 13.02.2023 и обязании Общества подписать акт приема- передачи (возврата) помещения к договору аренды нежилого помещения с датой  возврата нежилого помещения 12.02.2023 отказано.  

При этом названным решением суда установлен факт прекращения  отношений по договору с 12.02.2023, а также наличие у помещения недостатков,  которые не относятся к естественному износу.  

Впоследствии Общество передало Торговому дому акт возврата помещения  от 23.05.2023, который не подписал сам Торговый дом.  

Ссылаясь на нарушение Торговым домом условий договора аренды, истец  обратился в суд с настоящим иском.  

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в  апелляционном порядке.  

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны  исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения  обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.  

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется  предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и  пользование или во временное пользование.  

Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан  своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором  аренды.  

В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды  арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он  его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном  договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил  его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы  за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 ГК РФ).  

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить  кредитору убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательства и  определяемые по правилам, предусмотренным статьей 15 ГК РФ.  

Согласно статье 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо,  чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления  нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а  также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях  гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).  

Из разъяснений, данных в пункте 12 постановления Пленума Верховного  Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых  положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»  (далее - Постановление № 25), по делам о возмещении убытков истец обязан  доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия)  которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения  вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК  РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано  только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом  случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех  обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности  ответственности допущенному нарушению.  

Таким образом, требование о взыскании убытков может быть  удовлетворено, если доказаны в совокупности факт нарушения другим лицом  возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или  бездействие), наличие причинно-следственной связи между допущенным  нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков.  

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 12  Постановления № 25, размер подлежащих возмещению убытков должен быть  установлен с разумной степенью достоверности.  

В подтверждение размера восстановительного ремонта спорного  помещения истцом в материалы дела представлено заключение от 07.04.2023 №  0704/2023, составленное частнопрактикующим оценщиком ФИО4, согласно  которому стоимость восстановительного ремонта помещения составила 762 846  руб. 17 коп.  

Заключение содержит подробное описание выявленных недостатков  отделки помещения, расшифровку объема работ, материалов и их стоимость для  восстановления надлежащего состояния помещения, а также дополнительные  расходы, сопутствующие необходимой процедуре восстановления отделки.  

Торговый дом, как правильно указал суд первой инстанции, не представил  доказательств возникновения повреждений вследствие иных причин, исключающих  ответственность ответчика. Оспаривая размер ущерба, ответчик не представил  доказательств, подтверждающих иную стоимость отделочных работ, не представил  доказательств, опровергающих представленное истцом заключение и как следствие  примененных в нем значений, расчет не оспорил, контррасчет не представил, а  также не заявил ходатайство о назначении экспертизы.  

Довод Торгового дома о том, что заключение специалиста сделано без  учета акта от 01.07.2022, суд первой инстанции обоснованно отклонил.  

Как следует из акта приема-передачи от 01.07.2022, стороны подтверждают,  что помещение находится в надлежащем техническом состоянии, полностью  пригодном для целевого использования. Все инженерные сети и системы работают  нормально. Пол, стены, потолок повреждений не имеют. Окна и двери находятся в  целостности и плотно закрываются. Каких-либо недостатков, известных  арендодателю не имеется. Претензий друг к другу по поводу передаваемого  помещения стороны не имеют.  

Из заключения специалиста следует, что стены и колонны выкрашены в  разные цвета, напольная плитка в некоторых местах отсутствует, имеют место  сколы, разрезы, механические повреждения, неплотная фиксация напольной плитки  к основанию. Покрытие пола имеет следы некачественного восстановления с  несоответствием фактуры, цветовой гаммы и материалов, кардинально  отличающихся от основного напольного покрытия. Также специалист указал, что  плитные панели навесного потолка не целостные, имеют разводы, трещины и  отверстия. Кроме этого, специалистом установлено, что отсутствуют 4  декоративные решетки (ограждающие экраны) на нишах размещения радиаторов  отопления, целостность дверного полотна двери в подсобное помещение нарушена  при демонтаже дверной фурнитуры. Иных недостатков отделки и инженерных  систем помещения не выявлено.  

В ходе рассмотрения дела № А41-25368/2023 представлен акт осмотра от  23.05.2023, который подписан сторонами и отражает те же недостатки, которые  отражены специалистом в представленном заключении.  

При этом акт приема-передачи помещения, который был подписан  сторонами при передаче ответчику помещения, указанных недостатков не  содержит.  

Выполнение Торговым домом работ по приспособлению помещения для  своих нужд не свидетельствует, вопреки доводам ответчика, о том, что помещение  на момент его передачи в аренду нуждалось в ремонте.  

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил  требование о взыскании убытков.  

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании арендной платы за  период с 13.02.2023 по 31.05.2023.  

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 38  информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с  арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого  имущества после истечения срока действия договора производится в размере,  определенном этим договором.  

Возражая против иска, ответчик полагал неправомерным начисление истцом  арендной платы по договору после 12.02.2023 (даты прекращения договора).  

В силу абзаца первого пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или  сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по  передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.  

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное  здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением  правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2).  

Таким образом, по смыслу приведенных норм права, при подписании  сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась  фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот,  отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического  исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не  будет доказано иное (определение Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 21.12.2011 № ВАС-16344/11 по делу № А59-51/2011).  

Между тем, суд первой инстанции не принял во внимание, что указание в  акте приема-передачи помещения от 13.02.2023 на наличие имущества ответчика  противоречит фотографии, приведенной ниже, в связи с чем факт пользования  ответчиком помещением после 12.02.2023 в отсутствие иных доказательств не  может считаться доказанным.  

Кроме того, в соответствии с пунктом 5.18, 9.1 договора аренды в случае  досрочного расторжении договора по инициативе арендатора депозитный  (обеспечительный) платеж не возвращается, а остается у арендодателя.  

В силу пункта 3 статьи 310 ГК РФ предусмотренное диспозитивной нормой  или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства,  связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности,  или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть  обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной  денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).  

Таким образом, указанная сумма, вопреки доводу ответчика, является  компенсацией арендодателю неблагоприятных последствий, вызванных для него  расторжением договора, что не оспаривал и представитель Общества.  

В соответствии с пунктом 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении  обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать  добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая  необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также  предоставляя друг другу необходимую информацию.  

Из материалов дела не следует невозможность использования помещения  ввиду ненадлежащего его состояния, однако, как пояснил в судебном заседании  суда апелляционной инстанции представитель истца, истец в течение четырех  месяцев не проводил ремонт указанного помещения, тем самым способствовал  увеличению своих убытков.  

 С учетом вышеизложенного, оснований для взыскания с Торгового дома  642 857 руб. 14 коп., указанной истцом как задолженность по арендной плате за  пользование помещением, у суда первой инстанции не имелось.  

Обществом также заявлено требование о взыскании 30 000 руб. расходов  на оплату услуг представителя.  

По представленному в материалы настоящего дела договору от 28.04.2023   № 0028-04/2023 индивидуальный предприниматель ФИО5  приняла на себя обязательство на представление интересов Общества в  Арбитражном суде Московской области по спору о взыскании с Торгового дома  материального ущерба на восстановительный ремонт помещения.  

Как пояснил в судебном заседании представитель истца, указание в  договоре на осуществление представительства в Арбитражном суде Московской  области связано с неправильным определением подсудности.  

Согласно акту приема-передачи услуги оказаны 30.08.2023, то есть до  обращения истца в суд с настоящим иском, однако материалами настоящего дела  подтверждается направление искового заявления представителем Общества.  

При таких обстоятельствах следует согласиться с выводом суда первой  инстанции об относимости понесенных расходов к рассматриваемому делу.  

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами,  участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом со стороны.  

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на  лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых  требований.  

Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию  13 761 руб. расходов по госпошлине, с истца в пользу ответчика подлежат  взысканию 1 647 руб. 25 коп. расходов по апелляционной жалобе, в результате  

зачета с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 12 113 руб. 75 коп. расходов  по уплате государственной пошлины, а также 13 527 руб. 44 коп. расходов на оплату  услуг специалиста-оценщика, 13 527 руб. 44 коп. расходов на оплату услуг  представителя.  

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.01.2024 по делу   № А21-11169/2023 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей  редакции.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом  «Лазурит» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная  группа ПИМ» 762 846 руб. 17 коп. убытков, 13 527 руб. 44 коп. расходов на оплату  услуг специалиста-оценщика, 13 527 руб. 44 коп. расходов на оплату услуг  представителя, 12 113 руб. 75 коп. расходов по уплате государственной пошлины.  

В остальной части в иске отказать. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий С.В. Изотова  

Судьи М.А. Ракчеева   М.В. Тарасова