Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-34271/17-35-312

13 декабря 2024 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 13 декабря 2024 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Манджиевым А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «РеалХоум»

к ООО «ГлавТехКомплект»

о признании недействительным договора субаренды недвижимого имущества от 16.03.2011,

третьи лица – Правительство Москвы, ЗАО «Вертикаль», Мосгосстройнадзор, Госинспекция по недвижимости города Москвы,

при участии:

от истца – не явился,

от ответчика – не явился,

от третьих лиц – не явились,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «РеалХоум» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «ГлавТехКомплект» (далее – ответчик) о признании недействительными договора субаренды недвижимого имущества от 16.03.2011.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, ЗАО «Вертикаль», Мосгосстройнадзор, Госинспекция по недвижимости города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.06.2017 по делу № А40-34271/17-35-312 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2017 указанное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19.01.2018 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2019 по делу № А40-34271/17-35-312 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2019 указанное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.12.2019 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы в ином составе суда.

Направляя дело на новое рассмотрение, судом кассационной инстанции указано на то обстоятельство, что суды первой и апелляционной инстанций неполно установили и исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, не выполнили указания окружного суда, изложенные в постановлении от 19.01.2018.

Судом кассационной инстанции указано на то обстоятельство, что в результате проведенных работ площадь переданных в субаренду зданий была существенно увеличена, в отсутствие исследования судами вопроса о том, возможно ли было в результате проведения капитального ремонта такое увеличение площади зданий, на необходимость рассмотрения вопроса о привлечении к участию в деле Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы и Комиссии государственного строительного надзора, необходимость оценки заключения повторной экспертизы и рассмотрения вопроса о назначении по делу повторной экспертизы.

Во исполнение указания суда кассационной инстанции, определением от 26.02.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Мосгосстройнадзор, Госинспекция по недвижимости города Москвы.

Дело рассматривалось в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Определения суда о необходимости предоставления письменных пояснений при новом рассмотрении лицами, участвующими в деле, не исполнено, ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (субарендатор) и ответчиком (арендатор) заключен договор субаренды от 16.03.2011, по условиям которого во временное владение и пользование истцу на неопределенный срок переданы здания, расположенные по адресу: 

<

...>, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 21, 22, 24, 25, 32, 41.

Согласно п. 1.2 договора, здания переданы для использования в качестве офиса, складских и торговых помещений.

Здания переданы по акту приема-передачи от 16.03.2011, подписанному сторонами договора, копия которого представлена в материалы дела.

Дополнительным соглашением от 20.01.2015 определены площади объектов.

Поскольку договор заключен на неопределенный срок, сторонами согласованы существенные условия договора и объект аренды передан по акту приема-передачи, доводы истца о недействительности договора в отсутствие государственной регистрации, учитывая правовую позицию, изложенную в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» и разъяснения, данные в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» не могут быть приняты судом во внимание и подлежат отклонению.

Право собственности на здания зарегистрировано за ЗАО «Вертикаль», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации, копии которых представлены в материалы дела.

Указанные свидетельства позволяют установить значительное увеличение площади зданий, что, по мнению истца, свидетельствует о передаче в субаренду объектов самовольного строительства, полученных в результате реконструкции зданий.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ, заключение договора аренды возможно в отношении вещи, являющейся объектом гражданских прав и введенной в гражданский оборот в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. 

Договор субаренды заключен в период действия редакции ст. 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П сформулирована правовая позиция, согласно которой лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем и не приобретает на нее никаких гражданских прав.

Согласно ст. 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Таких документов в материалы дела не представлено.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

В заключении ООО «Дельта-Тэсэра», назначенной определением от 10.04.2017 сделаны выводы о том, что увеличение площади переданных в аренду объектов произошло в результате выполнения работ, связанных с перепланировкой зданий, в ходе которых конструктивные характеристики несущих конструкций и другие характеристики их надежности и безопасности зданий не затрагивались.

Определением от 07.06.2018 назначено проведение повторной экспертизы, по результатам проведения которой экспертами ООО «Академия-Строй» сделаны выводы, что реконструкция или иные изменения спорных зданий не производились, изменение общей площади спорных строений произошло в результате капитального ремонта, в ходе которого конструктивные характеристики несущих конструкций и другие характеристики их надежности и безопасности не затрагивались; работы, превышающие предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, установленные градостроительным регламентом, не проводились; спорные здания отвечают требованиям безопасности и их дальнейшая безопасная эксплуатация возможна и не создает угрозы жизни и здоровью людей.

В соответствии с определением, данным в п. 14 ст. 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов

Согласно п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ, капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Поскольку факт значительного увеличения площади зданий, переданных в субаренду, однозначно усматривается из представленных в материалы дела документов, суд приходит к выводу о невозможности квалификации выполненных в отношении объектов работ как работ по капитальному ремонту, в связи с чем, заключение повторной экспертизы не может быть принято судом в качестве надлежащего доказательства.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При новом рассмотрении лицами, участвующими в деле не заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы, не представлены иные доказательства, позволяющие суду прийти к иным выводам.

В соответствии с п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Согласно п. 3.1 ст. 222 ГК РФ, решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2024 по делу № А40-32456/20-77-227 помещения в стр. 1, здание площадью 31 280,1 кв.м. (стр. 2), помещения в стр. 3, помещения в стр. 4, помещения в стр. 5, помещения в стр. 6, помещения в стр. 7, здание площадью 903,9 кв.м. (стр. 9), помещения в стр. 10, здание площадью 6 354,9 кв.м. (стр. 11), помещения в стр. 14, помещения в стр. 15, здание площадью 7 546,5 кв.м. (стр. 17), здание площадью 1 220,7 кв.м (стр. 20), здание площадью 950,5 кв.м. (стр. 21), помещения в стр. 22, здание площадью 1 001,6 кв.м. (стр. 24), здание площадью 665,6 кв.м. (стр. 25) признаны самовольными постройками.

В отношении стр. 16 судом установлено отсутствие оснований применения положений ст. 222 ГК РФ.

В отношении пристроек к стр. 41 установлено возведение некапитальных пристроек в отсутствие необходимых разрешений.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Выводы суда по делу № А40-32456/20-77-227 основаны, в том числе, на заключении эксперта Федерального государственного бюджетного учреждения «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО1, которым сделаны выводы о проведении реконструкции и новом строительстве части зданий.

В таком случае выводы судов при рассмотрении дела № А40-32456/20-77-227, основанные на заключении судебной экспертизы, подлежат принятию при рассмотрении данного дела. 

Согласно ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Пунктом 6.1 договора субаренды установлена арендная плата за все здания в фиксированном размере.

Учитывая назначение объекта аренды, установленное в п. 1.2 договора, признание большей части зданий и их частей значительной площади объектами самовольного строительства, оснований считать, что договор был бы заключен в отношении оставшейся части объектов судом при рассмотрении дела не установлено, в связи с чем, положения ст. 180 ГК РФ не подлежат применению.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о заключении договора субаренды в отношении большей части объектов, являющихся объектом самовольного строительства, что влечет в силу приведенных разъяснений и правовых позиций, недействительность (ничтожность) такого договора в целом на основании положений ст.ст. 168, 222 ГК РФ, и заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины, и расходы на проведение экспертиз, в соответствии со ст.ст. 106, 110 АПК РФ, относятся на ответчика.

На основании изложенного, ст.ст. 166, 167, 168, 222, 606, 608, 615 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9, 64, 65, 68, 69, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор субаренды недвижимого имущества от 16.03.2011, заключенный между ООО «ГлавТехКомплект» (ИНН 

<

***>) и ООО «РеалХоум» (ИНН 

<

***>).

Взыскать с ООО «ГлавТехКомплект» (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «РеалХоум» (ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.А. Гамулин