Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

www.sakhalin.arbitr.ru 

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-1449/2023

06 февраля 2024 года

город Южно-Сахалинск

Резолютивная часть оглашена 23.01.2024, решение в полном объеме изготовлено 06.02.2024.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Кучкиной С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Федерального государственного унитарного предприятия «Росморпорт» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к открытому акционерному обществу «Сахалинское морское пароходство» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате, пени, судебных расходов,

 

при участии:

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 19.01.2024, диплом 

 

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Росморпорт» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Сахалинское морское пароходство»  (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды № 502/ДО-09 от 05.11.2009 за декабрь 2022 года, февраль 2023 года в размере 221 674,30 руб., неустойки за просрочку платежей за период с 13.12.2022 по 17.02.2023 в размере 13 087,95 руб., судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Определением суда от 16.03.2023 указанное заявление принято и назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства согласно статье 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

11.04.2023 ответчиком представлен отзыв, в котором выражает несогласие с размером арендной платы, установленной истцом.

03.05.2023 истцом представлены возражения на отзыв; запрошенных судом пояснений относительно размера платы за спорные месяцы, истцом не представлено.

Определением от 10.05.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначено предварительное заседание.

Рассмотрение дела неоднократно откладывалось, назначено на 23.01.2024.

В судебном заседании представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель истца, заявившись к участию в заседания путем использования системы веб-конференции, участие в заседании не принял, а подключившийся с его учетной записи представитель не был допущен к участию ввиду нарушения требований абз. 2 ч. 1 ст. 153.2 АПК РФ и непредставления документов, подтверждающих полномочия и удостоверяющих личность.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.

Заслушав представителя ответчика, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующее.

05.11.2009 между истцом (далее – Арендодатель) и ответчиком (далее – Арендатор)  заключен договор аренды недвижимого имущества, закрепленного за ФГУП «Росморпорт» на праве хозяйственного ведения, № 502/ДО-09 (далее - Договор).

В соответствии с пунктом 1.1. Договора Арендодатель в целях эффективного использования федерального имущества предоставил Арендатору за плату во временное владение и пользование принадлежащие Арендодателю на праве хозяйственного ведения следующие объекты недвижимости (далее - Объекты недвижимости):

1. Объект недвижимости: Паромный комплекс 1 очереди: причал № 4-889,2 кв.м.; береговой устой - 110,6 кв.м.; промежуточные устои 2 шт. - 83 кв.м.; левый морской устой -1 80,5 кв.м; корневой выступ-137,5 кв.м.; правый морской устой - 324,8 кв.м; Местонахождение: 

<

...>; Площадь: 1725,60 кв. м;

2. Объект недвижимости: Паромный комплекс 2 очереди: причал № 1-979,8 кв.м.; береговой устой - 149,2 кв.м.; левый морской устой - 162,8 кв.м.; корневой выступ - 133,4 кв.м.; правый морской устой - 281,7 кв.м.; Местонахождение: 

<

...>; Площадь: 1706,90 кв. м.

Объекты переданы Ответчику по Актам сдачи-приемки от 12.11.2009 (Приложение № 1 к Договору) на 49 лет (согласно п. 1.3. Договора). Договор зарегистрирован 09.03.2010 за номером 65-65-01/015/2010-359.

Договор прошел государственную регистрацию 09 марта 2010 года, регистрационный номер 65-01/015/2010-359.

Согласно подпункту 2.2.3. договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату. 

Пунктом 3.1 договора стороны установили размер арендной платы за пользование объектами, в соответствии с отчетом об оценке имущества в размере  10 094 900 рублей в год, включая НДС 1 539 900 рублей. Ежемесячный размер арендной платы составляет 1/12 годового размера арендной платы (п. 3.1.1). 

Ежемесячный размер арендной платы подлежит ежегодной индексации в бесспорном порядке на величину фактического уровня инфляции с использованием индекса потребительских цен.

Новый размер арендной платы устанавливается с 1 (первого) января каждого года.

Размер арендной платы на второй год аренды определяется путем умножения арендной платы, указанной в п. 3.1 договора, на индекс потребительских цен с месяца подписания отчета об оценке по декабрь первого года аренды.

Годовой размер арендной платы на третий и последующие года определяется путем индексации арендной платы за предшествующий год.

По окончании очередного года на основе информации Федеральной службы государственной статистики об индексе потребительских цен Арендодатель в течение 20 дней производит перерасчет годовой арендной платы на соответствующий год, а также ежемесячного размера арендной платы. Новый размер арендной платы фиксируется в уведомлении, которое направляется Арендодателем Арендатору.

Разница между увеличенной и предыдущей арендной платой, возникшей с 1 (первого) января текущего года до даты получения уведомления, должна быть оплачена в течение 20 (двадцати) банковских дней после выставления Арендодателем соответствующего счета (п. 3.2).

Арендодатель вправе каждые три года, начиная с даты передачи Объектов Арендатору по акту сдачи-приемки, проводить с привлечением независимого оценщика оценку рыночной стоимости Объектов, переданных Арендатору по настоящему Договору и имущественных прав владения и пользования этими Объектами (арендной платы).

Размер арендной платы, определенный в результате указанной оценки имущественных прав пользования Объектами, устанавливается Арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления, содержащего расчет соответствующих изменений. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 15 (пятнадцати) календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре (п. 3.3).

Арендная плата по настоящему Договору до 10 (десятого) числа отчетного месяца, в полном объеме перечисляется Арендатором на расчетный счет Сахалинскою филиала ФГУП «Росморпорт» (п. 3.4).

Согласно п. 4.10 договора в случае нарушения арендатором сроков оплаты, предусмотренных п. 3.3 договора, начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с приведенными выше условиями договора ФГУП «Росморпорт» ежегодно проводило увеличение арендной платы путем ее индексации.

01.01.2022 года ответчику был установлен новый размер арендной платы в соответствии с п. 3.2. договора аренды. ФГУП «Росморпорт» в одностороннем уведомительном порядке на основании письма ФГУП «Росморпорт» от 25.01.2022 года N? Ф1180-12/37-ИС установило с 1 января 2022 года ОАО «СахМП» новую ставку аренды паромного комплекса в размере 14 408 197, 33 рубля в год без НДС ( или 17 289 836, 80 рублей с НДС в год). Таким образом, с учетом положений п.3.1.1 ежемесячная плата по договору с 01.01.2022 году составляла 1 440 819, 73 рубля (включая НДС 20% - 240 136, 62 рубля).

Письмом от 25.01.2022 № Ф1180-2/37-ИС истец уведомил ответчика об увеличении размера арендной платы в 2022 году с учетом коэффициента инфляции, размер платы составил 14 408 197,33 руб. без НДС.

Письмом от 22.11.2022 № СП-31/12079-27 истец уведомил ответчика об установлении нового размера арендной платы на основе проведенной оценки – 14 642 000 руб. без НДС.

С учетом данных уведомлений ответчику на оплату за декабрь 2022 года выставлена плата в размере 1 487 668,55 руб., а за февраль 2023 года – 1 639 025,48 руб.

Оплата ответчиком произведена за декабрь 2022 года в размере 1 440 819,73 руб. 19.12.2022, за февраль 2023 – в размере 1 464 200 руб. 09.02.2023.

В связи с неполной оплатой истец обратился к ответчику с претензией от 15.02.2023 об оплате суммы долга и неустойки, оставление без удовлетворения которой послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Правоотношения сторон подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде, а также общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 328 ГК РФ исполнение обязательств арендатором по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 4 ст. 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную) плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 31 Федерального закона от 08.11.2007 № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о морских портах) размер арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности и относящимися к недвижимому имуществу объектами инфраструктуры морского порта определяется на основании отчета независимого оценщика об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования по договору аренды государственного недвижимого имущества, расположенного в границах морского порта, в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартом оценки, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Порядок индексации арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности объектами инфраструктуры морского порта определяется в соответствии с условиями заключенного сторонами договора аренды (пункт 5 статьи 31 Закона о морских портах).

В п. 21,22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что  в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В данном случае стороны предусмотрели в договоре условия, позволяющие арендодателю в одностороннем порядке изменять арендную плату, как при ее ежегодной индексации, так и в случае проведения рыночной оценки раз в три года.

Принимая во внимание буквальное содержание указанных условий договора, суд приходит к выводу о том, что в течение одного календарного года истец вправе увеличивать арендную плату только по одному из приведенных оснований.

Согласно разъяснениям о порядке применения указанных правил об индексации арендной платы приведены в ответе на вопрос N 6 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции и в связи с изменением рыночной стоимости. При этом в случае изменения рыночной стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится.

Таким образам, с учетом закрепленного в статье 6 ГК РФ принципа аналогии закона, допускающего применение норм права, регулирующих сходные правоотношения по аренде федеральных земельных участков, суд приходит к выводу о необходимости применения подхода о последовательном изменении арендной платы за используемые ответчиком объекты недвижимости, что  согласуется с приведенными выше разъяснениями о порядке индексации арендной платы.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о праве истца в течение одного календарного года увеличивать арендную плату только по одному из приведенных оснований.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 12.12.2018 N 303-ЭС18-20447 по делу N А59-559/2016.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что произведенное истцом изменение арендной платы с 01.01.2022 года с учетом инфляции 2021 года, действует до 31.01.2022 года, а увеличение арендной платы в связи с оценкой имущества, имевшей место в 2022 году, возможно с 01.01.2023 года и действует до 31.12.2023 года.

Однако, из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что ФГУП «Росморпорт» проиндексировало в начале 2022 года арендную плату с учетом инфляции, а затем с октября 2022 года повторно вновь увеличило арендные платежи исходя из рыночной оценки, а с 01.01.2023 года в связи с инфляцией.

Таким образом, суд признает обоснованными доводы ответчика о том, что ФГУП «Росморпорт» в нарушение условий договора в 2022 года более одного раза увеличило размер арендной платы.

В свою очередь ответчик произвел оплаты за декабрь 2022 года по цене, установленной с 01.01.2022 года, а за февраль 2023 года по цене, установленной в связи с проведенной оценкой, то есть в порядке, соответствующем указанному выше правовому регулированию, и задолженности перед истцом за спорные периоды не имеет.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за просрочку оплаты арендных платежей в размере 13 087,95 рублей.

В соответствии со ст. 329, 330 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом установлено, что в п. 3.4 договора установлен срок внесения арендной платы – до 10 числа отчетного месяца, а в п. 4.10 договора установили ответственность арендоатора за просрочку внесения арендной платы в виде 0.3% пени.

В то же время, судом установлено, что платежи за декабрь 2022 и февраль 2023 года внесены ответчиком без просрочки: 09.12.2022 и 09.02.2023 соответственно, в связи с чем оснований для начисления пени не имеется, в этой части в иске суд также отказывает.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

Федеральному государственному унитарному предприятию «Росморпорт» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья

С.В. Кучкина