Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-3645/2022

01 декабря 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  26 октября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  01 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Подсолнух» (197374, 

<

...> литер А, помещение 151, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Торговый ряд» (198261, 

<

...> литер А, помещение 3-Н офис 7, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку и по встречному иску об уменьшении общего итогового размера арендной платы

при участии

- от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 23.08.2021;

- от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 20.05.2022;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Подсолнух» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый ряд» (далее – ответчик) с требованием о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от № 1 /ДА-2017 от 31.08.2017 г в размере 1 650 503,21 рублей, а также неустойку за период 20.02.2021 года по 02.12.2021 года в размере 1 416 131,93 рубль.

Определением суда от 24.01.2022 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по настоящему делу.

Определением от 03.08.2022 суд принял к рассмотрению встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Торговый ряд» об уменьшении общего итогового размера арендной платы на 1 354 306,80  рублей по договору аренды № 1/ДА-2017 от 31.08.2017.

В настоящее судебное заседание стороны явились. Истец заявленные требования поддержал в полном объеме, против удовлетворения встречного иска возражал. Ответчик, в свою очередь, возражал против удовлетворения первоначального иска, заявил о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, на удовлетворении встречного настаивал.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между ООО «Подсолнух» (в качестве Арендодателя) и  ООО «Торговый Ряд» (в качестве Арендатора) был заключен договор аренды нежилого помещения № 1/ДА-2017 от 31.08.2017 г. (далее - «Договор аренды»), в соответствии, с условиями которого ООО «Подсолнух» (далее также - «Арендодатель») передало ООО «Торговый Ряд» (далее также - «Арендатор»)  на срок до 29.12.2022 года за плату во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого здания Торгового центра «Villa», а именно нежилые помещения инв. № 100, 102, 104, 103, 105, 106, 108, 109, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 118, 119, 120, 121, 124, 125, общей площадью 4 385 кв.м., расположенные на 2-м этаже Торгового центра по адресу: 

<

...>, лит. А (далее по тексту – Объект).

Арендодатель свое обязательство по передаче Помещения в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается подписанным Сторонами Актом приема-передачи нежилого помещения.

В соответствии с условиями Договора Арендатор обязан в размере и в сроки, предусмотренные Договором, вносить арендную плату. 

Вышеуказанное условие Договора о внесении в срок арендной платы было Арендатором нарушено, в результате чего у Арендатора образовалась задолженность по уплате арендной платы в размере 2 424 206,61 рублей. 

После вручения Арендатору 04.02.2021 года претензии о погашении задолженности, часть задолженности была погашена, в результате чего долг уменьшился до суммы 1 650 503,41 руб. Копия Претензии ООО «Подсолнух» к ООО «Торговый ряд» №б/н от 03.02.2021 года с подписью о получении Генерального директора ООО «Торговый ряд» имеется в материалах дела.

ООО «Подсолнух» в соответствии со ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ и п.п. 14.2.8 Договора в одностороннем порядке отказался от Договора, в результате чего Договор прекратил свое действие 19.02.2021 года. В указанную дату помещение было возвращено с подписанием акта возврата.  

Задолженность в размере 1 650 503,41 руб. не погашена ответчиком до настоящего времени. 

Наличие задолженности подтверждается материалами дела, в том числе копией Акта сверки взаимных расчетов за 2020 год, подписанного Генеральным директором ООО «Торговый ряд», копией Дополнительного соглашения от 01.11.2020 года, подписанного сторонами и устанавливающего порядок погашения задолженности. 

Доказательств погашения задолженности ответчиком в материалы дела не представлено. Ответчик фактически не оспаривал правильность начислений арендной платы в соответствии с условиями Договора аренды, однако ошибочно полагал, что обладает встречными требованиями к истцу, позволяющими снизить взыскиваемую сумму.   

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).  

Пунктом 2 этой же нормы ГК РФ установлено, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абзац 1 статьи 606 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Суд, исследовав и оценив по правилам статей 69 и 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора аренды, дополнительных соглашений к нему, акт приема-передачи имущества, актов сверки, приходит к выводу об обоснованности требований истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 650 503,21 рублей.

Пунктом 14.5. Договора установлена неустойка за просрочку внесения арендной платы в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Истцом начислена неустойка за период с 20.02.2021 года по 02.12.2021 года в размере 1 416 131,93 руб.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Неустойка рассчитана от имеющейся задолженности и по ставке, согласованной сторонами при заключении Договора. 

В соответствии с п.п. 71, 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», уменьшение размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ возможно только при наличии в деле доказательств, подтверждающих ее несоразмерность, при этом бремя доказывания несоразмерности неустойки возлагается на ответчика. 

Доказательств несоразмерности неустойки Ответчик не представил.

Учитывая вышеизложенное суд считает обоснованными требования о взыскании неустойки с ООО «Торговый ряд» в размере 1 416 131,93 руб.

Возражая против заявленных требований, ответчик заявил встречный иск, которым просит об уменьшении итогового размера арендной платы по договору аренды от № 1/ДА-2017 от 31.08.2017 г. на 1 354 306,80 рублей.  

Свои требования ответчик обосновывает тем, что п. 6.2. Договора в редакции дополнительного соглашения от 31.08.2017 года условие о размере  Постоянной арендной платы было сформулировано следующим образом:

«Постоянная арендная плата за все помещение в месяц составляет сумму в рублях в размере 84%, в том числе НДС, от суммы, состоящей из:

- выручки арендатора от сдачи помещения в субаренду;

- обеспечительных платежей, предусмотренных договорами субаренды, заключенными в отчетном месяце, без учета НДС, вне зависимости от их фактической оплаты;

- всех иных платежей, предусмотренных договорами субаренды, заключенными в отчетном месяце, без учета НДС, вне зависимости от их фактической оплаты, но не менее фиксированной части Постоянной арендной платы.» 

При этом начисленная выручка в случае проведения Арендатором зачета суммы обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы по договору субаренды, уменьшается на сумму произведенного зачета, на основании копии Акта (уведомления) о зачете. Копи документов должны быть приложены к ежемесячному Отчету о выручке. В отчете о выручке Обеспечительных и иных платежах должна быть сделана пометка о проведенном зачете. 

Ответчиком в период с 31.07.2018 года по 19.02.2021 был произведен ряд зачетов сумм Обеспечительных платежей, уплаченных субарендаторами. 

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Также стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Пунктом 6.2. в редакции Дополнительного от 31.08.2017 г., определен порядок расчета арендной платы, определяемой как часть (процент) выручки Арендатора, Обеспечительных платежей и иных платежей субарендаторов, поступивших в отчетном месяце, но не менее фиксированной суммы. Также указанным пунктом было предусмотрено право арендатора на уменьшение размера выручки для целей исчисления оборотной арендной платы на суммы зачтенных обеспечительных платежей субарендаторов, при условии подтверждения факта произведенного зачета и соблюдения, предусмотренной Договором аренды, процедуры: предоставления документов о зачете, которые должны быть приложены к ежемесячному Отчету о выручке, в Отчете о выручке должна быть сделана пометка о произведенном зачете. 

Из вышеуказанного положения п. 6.2. в редакции Дополнительного соглашения от 31.08.2017 г. следует, что стороны договорились, что такое уменьшение выручки для целей определения размера оборотной арендной платы, было возможно в том отчетном периоде (календарном месяце) в котором произошло соответствующее обстоятельство, а именно зачет суммы Обеспечительного платежа субарендатора. 

Ответчик не представил доказательств получения Истцом в процессе исполнения договора документов, подтверждающие проведение зачетов Обеспечительных платежей, на которые ссылается Ответчик. 

Кроме того, с 01 апреля 2019 года п. 6.2. Договора изложен новой редакции, что подтверждается копиями дополнительных соглашений к Договору аренды. Соответственно и положения о порядке определения выручки для целей расчета оборотной арендной платы, включая право на уменьшение размера выручки на суммы зачетов обеспечительных платежей субарендаторов, были из договора исключены.

С указанной даты и далее во всех редакциях дополнительных соглашений к Договору арендная плата была установлена в виде фиксированной суммы, что подтверждается имеющимися в деле копиями дополнительных соглашений к Договору аренды, а также актов сверки взаимных расчетов, из которых видно, что арендная плата начислялась в виде фиксированной суммы в размере 625 000 руб, до даты расторжения договора. 

Во всех дополнительных соглашениях, начиная с Дополнительного соглашения от 01.05.2019 года условие о Постоянной арендной плате было изложено в следующей редакции:

«6.2. Постоянная арендная плата.

Размер Постоянной арендной платы за всё Помещение в месяц составляет 625 000 (Шестьсот двадцать пять тысяч) рублей, в том числе НДС по действующей ставке.

6.2.1. Постоянная арендная плата начисляется Арендодателем с даты подписания Акта начала коммерческой деятельности и оплачивается Арендатором ежемесячно до 05 числа оплачиваемого месяца на основании настоящего Договора аренды.»

Согласно правовой позиции изложенной в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Исходя из буквального толкования п. 6.2. во всех редакциях Дополнительных соглашений к Договору аренды начиная с 01.05.2019 г. Арендатор обязан ежемесячно уплачивать арендодателю фиксированную сумму 625 000 рублей Арендодателю. Никаких оснований для уменьшения указанной суммы договором не предусмотрено.  

С учетом вышеизложенного, зачеты сумм обеспечительных платежей субарендаторов, осуществленные после изменения п. 6.2. Договора и установления фиксированной арендной платы не повлияли на размер арендной платы, и не создали каких-либо обязательств для Арендодателя. Все представленные в материалы дела Акты о зачете подписаны после изменения п. 6.2. Договора и установления фиксированной арендной платы, за исключением четырех: Акт от 31.07.2018 года с ООО «Барс», Акт от 30.11.2018 г.с ИП ФИО4, Акт от 30.09.2018 с ООО «Формула зет», Акт от 08.08.2018 г. с ООО «Петро ВентСтрой». 

Правильность толкования положений договора, наличие и размер задолженности подтверждается в том числе подписанным Сторонами актом сверки за 2020 год, а также Дополнительным соглашением от 01.11.2020, с подтверждением задолженности и порядка ее погашения. 

Арендатор добровольно, действуя в своих интересах, соглашался на изменение условий об арендой плате, подписывая дополнительные соглашения к Договору и получая ежемесячно скидку в размере 375 000 рублей. В случае если Арендатор считал, что такие условия нарушают его права и интересы мог отказаться от подписания дополнительных соглашений и оплачивать арендную плату в соответствии с прежними договоренностями. Таким образом, аргумент Ответчика о том, что отказ Истца уменьшить размер арендной платы на суммы зачетов обеспечительных платежей субарендаторов противоречит изначальному смыслу Договора не может приниматься во внимание, поскольку Ответчик, подписав дополнительные соглашения, согласился на изменение этого первоначального смысла п. 6.2. и порядка определения размера арендной платы, взамен на существенную скидку, значительно превышающую суммы обеспечительных платежей субарендаторов (скидка за период с мая 2019 года по январь 2021 года составляет 7 875 000 рублей). 

Основания для уменьшения размера взыскиваемой арендной платы на суммы актов о зачетах, произведенных в 2018 году основания (Акт от 31.07.2018 года с ООО «Барс», Акт от 30.11.2018 г. с ИП ФИО4, Акт от 30.09.2018 с ООО «Формула зет», Акт от 08.08.2018 г. с ООО «Петро ВентСтрой») также отсутствуют, поскольку Арендатор по условиям Договора аренды самостоятельно определял размер выручки для целей расчета арендной платы и сообщал его Арендодателю путем предоставления ежемесячного Отчета о выручке. В таком отчете Арендатор обязан был сделать пометку о проведенном зачете и приложить подтверждающие документы, однако этого делано не было. Кроме того, истцом обосновано заявлено о пропуске срока исковой давности по указанным требованиям.

Материалами дела подтверждается наличие задолженности ответчика по оплате арендной платы, доказательств погашения предъявленной к взысканию суммы задолженности ответчиком не представлено. Наличие просрочки в соответствии с приведенными положениями гражданского законодательства и условиями договора является основанием для начисления неустойки.

Арбитражный суд отклоняет заявленное ответчиком ходатайство о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В силу пункта 2 этой же статьи  уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление N 7) указано, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Пунктом 73 Постановления N 7 предусмотрено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

           Материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком обязательств по своевременной уплате арендной платы. Доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не представил. В частности, он не доказал, что возможный размер убытков кредитора значительно ниже начисленной неустойки, а также то, что взыскание неустойки может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды, в связи с чем отсутствуют основания для снижения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ. Ссылки арендатора на чрезмерный характер неустойки, арбитражным судом не принимаются, поскольку им не доказаны исключительные обстоятельства, свидетельствующие о высоком размере неустойки.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает подлежащим удовлетворению требования истца по первоначальному иску о взыскании суммы задолженности по арендной плате и неустойки. Для удовлетворения встречного иска оснований не усматривается.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый ряд» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Подсолнух» 1 650 503,21 рубля задолженности по арендной плате по договору аренды от №1/ДА-2017 от 31.08.2017; 1 416 131,93 рубль неустойки за период 20.02.2021 по 02.12.2021; 38 333,00 рубля расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.