﻿ 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-17834/2020

г. Краснодар

13 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 сентября 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пилояном Э.С., при организации видеоконференц-связи Арбитражным судом Ставропольского края в составе судьи Алиевой А.К., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя Деревянко Игоря Викторовича (ИНН 263507913381, ОГРНИП 318265100127542) – Шмакова К.В. (доверенность от 03.09.2021), от ответчика – администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края (ИНН 2645006819, ОГРН 1202600013450) – Горбачевой Н.Н. (доверенность от 13.04.2021), рассмотрев кассационную жалобу администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2021 по делу № А63-17834/2020, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Деревянко Игорь Викторович обратился в Арбитражный суд Ставропольского края (далее – предприниматель) к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края (далее – администрация города) с иском о признании недействительным договора от 10.01.2019 № 2 аренды земельного участка площадью 703 кв. м с кадастровом номером 26:11:020213:708, расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский муниципальный округ, городское поселение город Михайловск, переулок Транспортный, 17/2, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под магазин (далее – договор аренды, земельный участок), о применении последствий недействительности договора аренды путем понуждения предпринимателя к возврату земельного участка администрации города, о взыскании 1 275 548 рублей 28 копеек неосновательного обогащения в виде излишне внесенной арендной платы по договору аренды.

Определение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.03.2021 в порядке процессуального правопреемства произведена замена администрации города на администрацию Шпаковского муниципального округа Ставропольского края (далее – администрация округа).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2021, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы следующим. На территориях санитарно-защитных зон кладбищ, зданий и сооружений похоронного назначения запрещено строительство зданий и сооружений, не связанных с обслуживанием указанных объектов, за исключением культовых и обрядовых объектов. Наличие у земельного участка по всей его длине общей границы со смежным земельным участком с кадастровым номером 26:11:020213:511, на котором находится кладбище, свидетельствует о его нахождении в санитарно-защитной зоне кладбища, составляющей 50 м. Кладбище имеет V класс опасности, что исключает возможность целевого использования земельного участка для строительства магазина. Договор аренды не соответствует требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов. Отсутствие разработанного в соответствии с требованиями действующего законодательства проекта размера санитарно-защитной зоны не означает ее отсутствие. Проведением аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и последующим заключением такого договора администрацией города нарушен установленный законом запрет. Договор аренды земельного участка является ничтожной сделкой. Предприниматель, участвуя в торгах и подписывая договор аренды, предполагал осуществлять на земельном участке строительство магазина. Возможность использования земельного участка по назначению отсутствовала изначально. Земельный участок для строительства магазина не предназначен. Сведения о нахождении земельного участка в санитарно-защитной зоне кладбища не были отражены в аукционной документации, в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, в градостроительном плане земельного участка и на публичной кадастровой карте. Невозможность использования земельного участка по целевому назначению и отсутствие доказательств его использования в иных целях свидетельствуют об отсутствии встречного представления со стороны арендодателя. Последствиями ничтожности договора аренды земельного участка должны быть возвращение предпринимателю внесенных им 1 275 548 рублей 28 копеек в качестве арендной платы и возврат земельного участка администрации округа.

Администрация округа, обжаловав решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привела следующие основания проверки законности судебных актов. Предприниматель основывает свои требования на решении Арбитражного суда Ставропольского края от 16.11.2020 по делу № А63-24242/2019. Расположение земельного участка с разрешенным использование для строительства магазина в санитарно-защитной зоне кладбища не препятствует предпринимателю осуществить на участке строительство магазина, специализирующегося на продаже ритуальных принадлежностей. Решения об изменении или прекращении санитарно-защитной зоны принимает Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Предприниматель не лишен возможности обратится в указанный уполномоченный орган с соответствующим заявлением после проведения необходимых исследований и измерений. Признание договора аренды земельного участка недействительным не является единственным способом защиты нарушенного права. Арендатор принял земельный участок по акту приема-передачи без претензий и замечаний в удовлетворительном состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Предприниматель не мог не знать о нахождении земельного участка в санитарно-защитной зоне кладбища на момент подписания договора аренды земельного участка. Соответствующая информация имеется на публичной кадастровой карте.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указывает на необоснованность ее доводов, нахождение земельного участка в санитарно-защитной зоне, что исключает его использование для строительства магазина, установленные при рассмотрении дела № А63-24242/2019 обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для настоящего спора, изначальную недостижимость цели предоставления земельного участка.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что постановлением администрации города от 19.10.2016 № 1642 центральное кладбище, расположенное по адресу: город Михайловск, переулок Транспортный, 17/3, закрыто для свободных захоронений и создания новых мест захоронений.

На основании постановления администрации города от 19.11.2018 № 1876 объявлен открытый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, опубликовано извещение о проведении указанного аукциона на официальном сайте администрации города в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (www.mihailovsk-city.ru).

По результатам проведенных торгов и на основании решения аукционной комиссии (протокола № 31 от 27.12.2018) администрация города (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 10.01.2019 заключили договор аренды земельного участка. Годовая арендная плата определена в соответствии с предложением предпринимателя в размере 850 365 рублей 52 копейки (пункт 3.1). Земельный участок передан предпринимателю по акту приема-передачи от 10.01.2019. Во исполнение условий договора аренды предпринимателем внесено 1 275 548 рублей 28 копеек в качестве арендной платы, что подтверждено представленными банковскими документами.

Управление муниципального имущества, градостроительства и землепользования администрации города 13.03.2019 выдало градостроительный план земельного участка, в соответствии с которым земельный участок имеет длину 35,44 м и ширину 20,19 м. Предприниматель обратился в администрацию города с заявлением от 21.10.2019 о выдаче разрешения на строительство на земельном участке одноэтажного здания магазина площадью 26,1 кв. м. К заявлению предприниматель приложил оригинал проектной документации, копии договора аренды земельного участка, градостроительного плана земельного участка от 13.03.2019 № RU 26526101-0181, заключения от 08.10.2019 № 93 о соответствии раздела проектной документации.

Администрация города письмом от 29.10.2019 № 7498-07-09/4-931 уведомила предпринимателя о принятом решении об отказе в выдаче разрешения на строительство ввиду несоответствия проектной документации требованиям строительных норм и правил СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.11.2020 по делу № А63-24242/2019 в удовлетворении заявления предпринимателя о признании незаконным выраженного в письме от 29.10.2019 № 7498-07-09/4-931 решения об отказе в выдаче разрешения на строительство на земельном участке здания магазина отказано. Данным судебным актом установлено фактическое нахождение земельного участка в санитарно-защитной зоне кладбища, относящегося к V классу опасности. Данное обстоятельство признано влекущим невозможность целевого использования земельного участка для строительства магазина, как объекта коммерческого назначения, не связанного с обслуживанием кладбища и не относящегося к числу культовых или обрядовых сооружений.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения. Такие споры рассматриваются по правилам, предусмотренным для признания недействительными оспоримых сделок (пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

В пункте 44 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснена необходимость рассмотрения споров о признании торгов недействительными по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. При этом с учетом приведенной в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» рекомендации заключение договора на торгах не препятствует его оспариванию по мотиву противоречия нормативным положениям, то есть по ничтожным основаниям.

Гражданским кодексом под недействительной сделкой понимается либо признанная таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка может быть признана недействительной (ничтожной) независимо от применения последствий ее недействительности (пункт 3 статьи 166). Ничтожной считается сделка, нарушающая нормативные требования и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (статья 168).

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) разъяснено, что сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом. К таковым отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Положениями главы 34 Гражданского кодекса на арендодателя возложена обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611). Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им (пункт 1 статьи 612), если такие недостатки не были им оговорены при заключении договора аренды или не были заранее известны арендатору либо не должны были быть обнаружены им во время осмотра при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612).

В силу пункты 1, 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» при планировке и застройке городских и сельских поселений должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельских поселений и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания. При разработке нормативов градостроительного проектирования, схем территориального планирования, генеральных планов городских и сельских поселений, решении вопросов размещения объектов гражданского промышленного и сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных зон должны соблюдаться санитарные правила.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) определено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7). Особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах являются одним из оснований ограничения прав на землю (статья 56).

Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) санитарно-защитные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, относятся к зонам с особыми условиями использования территорий (пункт 4 статьи 1). Санитарно-защитные зоны отображаются на картах генерального плана муниципального образования в составе материалов по его обоснованию (подпункт 7 пункта 8 статьи 23). Границы зон с особыми условиями использования территорий в обязательном порядке отображаются на карте градостроительного зонирования, входящей состав правил землепользования и застройки, а также могут отображаться на отдельных картах (пункт 5 статьи 30).

В соответствии с требованиями СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» для закрытых кладбищ и мемориальных комплексов, кладбищ с погребением после кремации, колумбариев, сельских кладбищ, относящихся к V классу, санитарно-защитная зона составляет 50 м.

Недействительность договора аренды влечет возникновение у арендатора, не имеющего возможности возвратить состоявшееся использование объекта аренды, обязанности по возмещению арендодателю стоимости такого пользования в деньгах по определенной договором цене, а у арендодателя – по возврату полученных от арендатора арендных платежей. В рамках двусторонней реституции проводится судебный зачет встречных присужденных сумм (аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 № 1744/11). В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 82 постановления Пленума № 25).

Произведенные сторонами недействительной сделки взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное. Только при явном превышении полученной одной из сторон денежной суммы над стоимостью переданного другой стороне, к отношениям сторон могут быть применены нормы о неосновательном обогащении (пункт 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

В силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса при непредоставлении обязанной стороной обусловленного договором исполнения другая сторона вправе приостановить встречное исполнение либо отказаться от него. В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» была сформулирована рекомендация, согласно которой обязанность арендатора по внесению арендных платежей является встречной по отношению к обязанности арендодателя по передаче объекта аренды в фактическое пользование арендатора. Арендная плата подлежит внесению только за период, в котором арендодателем обеспечивалась возможность фактического пользования арендатором объектом аренды.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. Невозможность использования предпринимателем земельного участка в предусмотренных договором аренды целях и в соответствии с разрешенным использованием для строительства магазина обусловлена нахождением участка в санитарно-защитной зоне кладбища. На территориях таких зон запрещено строительство зданий и сооружений, не связанных с обслуживанием указанных объектов, за исключением культовых и обрядовых объектов. При рассмотрении дела № А63-24242/2019 Арбитражным судом Ставропольского края установлено наличие у земельного участка по всей его длине общей границы со смежным земельным участком с кадастровым номером 26:11:020213:511, на котором находится кладбище. Данное обстоятельство свидетельствует о нахождении земельного участка в санитарно-защитной зоне кладбища, составляющей 50 м. Ничтожность договора аренды обусловлена его не соответствием требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов. Администрация города при проведении не уведомила общество и иных потенциальных участников торгов об ограничении использования земельного участка только под культовыми и обрядовыми объектами. Предприниматель по объективным причинам не мог использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды. У него отсутствовала обязанность по внесению стоимости такого пользования.

Подписание акта приема-передачи не свидетельствует о передаче арендатору земельного участка, пригодного для его использования в установленных договором целях. Администрация города не отражала сведения о нахождении земельного участка в санитарно-защитной зоне кладбища в аукционной документации. В последней наоборот  указывалось на отсутствие обременений и ограничений в использовании земельного участка. В рамках двусторонней реституции проводится возвращение предпринимателю уплаченных в качестве арендной платы 1 275 548 рублей 28 копеек, а администрации округа – земельного участка.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2021 по делу № А63-17834/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин