ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

№11АП-18448/2023

Дело № А49-13626/2022

г. Самара

04 декабря 2023 года

Резолютивная часть  постановления  объявлена 28 ноября 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 04 декабря 2023 года 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Романенко С.Ш., 

судей Митиной Е.А., Копункина В.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,   

при участии: 

в отсутствии лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 28 ноября 2023 года в помещении суда в зале № 7 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Пензенской области от 29.09.2023, по делу № А49-13626/2022 (судья Афиногентова Е.В.),

по иску Комитета по управлению имуществом города Заречного (ИНН 5838006786, ОГРН 1025801499041) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 309583809000031), 

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3 (

<

...>); ФИО4 (

<

...>); ФИО5 (

<

...>); ФИО6 (

<

...>); ФИО7 (

<

...>); ФИО8 (

<

...>); ФИО9 (

<

...>); ФИО10 (

<

...>); ООО НТП «Энергоконтроль» (

<

...>); ФИО11 (

<

...>); ФИО12 (

<

...>); ФИО13 (

<

...>); ФИО14 (Пензенская обл., 

<

...>); ФИО15 (

<

...>); ФИО16 (Пензенская область, г.Заречныйул. Озерская, д. 14, кв. 53), о понуждении к заключению соглашения о вступлении в договор аренды неделимого земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом города Заречного обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением о понуждении индивидуального предпринимателя ФИО2 заключить соглашение о вступлении в договор аренды неделимого земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 8213 от 13.12.2012.

Ответчик  указывает, что имеются разногласия с условиями договора аренды № 8213 от 13.12.2012, а именно п. 4 и пп. 5.3. 

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 29.09.2023, по делу № А49-13626/2022 исковые требования Комитета по управлению имуществом города Заречного Пензенской области удовлетворены частично. 

Суд обязал ФИО2 заключить с Комитетом по управлению имуществом города Заречного Пензенской области соглашение о вступлении в договор аренды неделимого земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 13.12.2012 №8213 в следующей редакции:

«Арендодатель» Комитет по управлению имуществом города Заречного Пензенской области, действующий на основании Устава ЗАТО г. Заречного Пензенской области, ст. 608 ГК РФ, в лице Начальника отдела по управлению земельными ресурсами Комитета по управлению имуществом г. Заречного ФИО17, действующей на основании доверенности № 01-16/747 от 30.03.2022, с одной стороны и

«Арендатор» ФИО2, дата рождения: 16.11.1969г., место рождения: г. Пенза-19 Пензенской области, паспорт гражданина РФ 56 14 254830 выдан ОУФ: России по Пензенской области в гор. Заречном 06.12.2014, зарегистрированная по адресу: 

<

...>, 

на основании статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, условий договора аренды земельного участка от 13.12.2012 № 8213 (далее - Договор), заключили и подписали настоящее соглашение о нижеследующем:

«Арендодатель» передает, а «Арендатор» принимает и использует на условиях аренды совместно с другими собственниками (пользователями) недвижимого имущества (его части), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 58:34:0010114:7, именуемыми в дальнейшем «Арендаторами», земельный участок, указанный в п. 1.1. Договора.

Условиями использования указанного в п. 1 настоящего Соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка от 13.12.2012 № 8213 (далее - Соглашение) земельного участка Стороны признают условия Договора. Стороны договорились, что передаточный составляться не будет.

. «Арендатор» со всеми условиями Договора ознакомлен до подписания Соглашения. Копия Договора «Арендодателем» передана, а «Арендатором» получена.

«Арендатор» становится стороной в Договоре и приобретает права и обязанности Арендатора, а также несет ответственность, предусмотренную Договором и законом с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Пензенской области по делу №А49-13626/2022.

Исключить.

Первоначальный размер арендной платы для «Арендатора» составляет: 25 622,07руб. (двадцать пять тысяч шестьсот двадцать два рубля 17 копеек) в год или 2 135,17 руб. (две тысячи сто тридцать пять рублей 17 копеек) в месяц и действует до изменения:

а)нормативных правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, города Заречного, регулирующих исчисление размера арендной платы;

б)кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты кадастровой оценки земель на территории Пензенской области. В случае изменения кадастре: стоимости земельного участка индексация арендной платы на размер уровня инфляции производиться на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение. Изменение размера арендной платы в остальных случаях осуществляется в соответствии с условиями договора аренды, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Об изменении размера арендной платы Арендодатель направляет письменное уведомление Арендатору.

Уведомление о перерасчете арендной платы является основанием для обязательного изменения размера арендной платы, уплачиваемой Арендатором по настоящему договору.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента указанного в уведомлении о перерасчете арендной платы.

Исключить.

Арендная плата в размере не менее месячного платежа должна вноситься Арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца в течение отчётного года. Арендатор вправе оплатить годовую арендную плату одним платежом за весь отчётный год не позднее 10 января текущего года.

Арендная плата вносится Арендатором самостоятельно Управление Федерального казначейства по Пензенской области (Комитет по управлению имуществом города Заречного Пензенской области), ИНН 

<

***>, КПП 583801001 Единый казначейский счет (кор.счет) 40102810045370000047, ОТДЕЛЕНИЕ ПЕНЗА БАНКА РОССИИ /УФК по Пензенской области г. Пенза, Казначейский счет (расч.счет) 03100643000000015500, БИК 015655003 ОКТМО 56734000 КБК 966 111 05012 04 0000 120.

Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением, Стороны руководствуются Договором.

Соглашение заключено на срок действия Договора и вступает в силу с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Пензенской области по делу №А49-13626/2022.

Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для «Арендодателя» и «Арендатора».

Приложение к Соглашению: Расчет арендной платы за землю «Арендатора» на 1л.

Адреса сторон:

АрендодательАрендатор 

442960, Пензенская обл., г. Заречный                     442960, Пензенская обл., г. Заречный

пр. 30-летия Победы, 27                    ул. Озерская, д. 18, кв. 106

Подписи сторон:

АрендодательАрендатор 

Начальник отдела по управлению                            

земельными ресурсами Комитета                             

по управлению имуществом г. Заречного

Пензенской области

 

ФИО17            __________________С.В. ФИО2 

Приложение

к соглашению о вступлении 

в договор аренды неделимого земельного участка № 8213

от "13" декабря 2012 г.

Расчёт размера арендной платы за землю

На основании приказа Департамента государственного имущества Пензенской области №673-пр от 26.11.2018 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «Земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области», постановления Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», решения Собрания представителей г. Заречного от 14.11.2005 № 132 «О земельном налоге», арендная плата за землю рассчитывается следующим образом:

Согласно пункту 1.8. постановления Правительства Пензенской обл. от 08.10.2015 № 552-пП в случае предоставления земельного участка собственнику зданий, сооружений, право которою на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, годовой размер арендной платы определяется в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости, но не выше земельного налога, установленного в отношении предназначенных для  использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ размер обязательстве по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

А = Ксзу х (1,5% 

<

 Нст) х Д

Где: А - арендная плата за землю в год (руб.);

Ксзу - Кадастровая стоимость ЗУ (руб.)

НСт - Ставка земельного налога (%)

Д - Доля арендатора в праве, (в десятичном формате).

Ксзу- 8 210 176,91 (руб.) с 2019 года 

НСт= 1,5 (%)

Д = 0,208

Площадь здания с кадастровым номером 58:34:001014:162 равна 3760 кв.м.

Площадь помещения с кадастровым номером 58:34:0010114:114 равна 172, 70 кв.м.

Площадь помещения с кадастровым номером 58:34:0010114:117 равна 199,9 кв.м.

Площадь помещения с кадастровым номером 58:34:0010114:125 равна 409,6 кв.м.

Д=782,2 /3760=0,208

А = 8 210 176,91 х (1,5 % 

<

 Нет) х 0,208 = 25 622,07 руб. в год/ 2 135,17руб. в месяц.

В остальной части иска отказано.

Взыскано с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 309583809000031) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.

Не согласившись с принятым  судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить.

При этом в жалобе заявитель указал, что  считает, что п.5 п.п.5.3 г) согласно которому, арендатор обязан выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия содержания и эксплуатации городских подземных и наземных коммуникаций, сооружений дорог, проездов, расположенных на Участке и не препятствовать их ремонту и обслуживанию - является кабальным, (ст. 179 ГК РФ).

Признаком кабальности в данном случае является заключение на крайне невыгодных для ответчика по первоначальным исковым требованиям условиях;

Заявитель жалобы полагает, что указанный пункт договора возможно изложить в следующий редакции, а именно: не препятствовать ремонту и обслуживанию земельного участка соответствующими службами города по благоустройству и не проводить ремонт асфальтового покрытия участка.

Так, протокол разногласий к договору аренды неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 8213 от 13.12.2012г. направлялись истцу, безрезультатно, ответа не последовало.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного  разбирательства.

Проверив законность и обоснованность  обжалуемого решения  в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы  в совокупности с исследованными доказательствами по делу,  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, согласно сведениям ЕГРН, ИП ФИО2 является собственником  помещений с кадастровыми номерами 58:34:0010114:114, 58:34:00101 14:117, 58:34:0010114:125, находящихся в нежилом здании с кадастровым номером 58:34:0010114:162.

Нежилое здание с кадастровым номером 58:34:0010114:162 расположено на земельном участке с кадастровым номером № 58:34:00101 14:7, площадью 4621 кв.м, местоположение: 

<

...>.

Между Комитетом по управлению имуществом города Заречного Пензенской области  и лицами, являющимися собственниками (пользователями) помещений, расположенных в указанном здании, заключен договор аренды неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 13.12.2012 № 8213.

Предметом Договора аренды являются условия пользования вышеуказанным участком. Участок предоставляется в аренду с целевым использованием: для размещения административного здания.

Согласно пункту 2.1. Договора аренды, арендаторы на весь срок их участия в Договоре аренды, без каких либо дополнительных условий и ограничений, дают согласие на вступление в него любых лиц, обладающих правом на вступление в Договор аренды.

Согласно пункту 2.2. Договора аренды, для присоединения к Договору аренды лицо, обладающее правом на присоединение к нему, заключает с КУИ соглашение о присоединение к Договору аренды.

Согласно пункту 3.1. Договора аренды, договор заключен на неопределенный срок.

04.07.2022 письмом КУИ № 01-16/1640 в адрес ответчика было направлено соглашение от 01.07.2022 о вступлении в договор аренды неделимого участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 13.12.2012 № 8213.

Поскольку ответчик в добровольном порядке от подписания соглашения к договору аренды неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 13.12.2012 № 8213 отказался, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.  

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.20 Земельного  кодекса Российской  обосновано частично удовлетворил заявленные исковые требования  по следующим основаниям.

При этом, суд первой инстанции верно указал, что из положений указанных норм следует, что при наличии нескольких правообладателей помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в публичной собственности, при оформлении любым из них договора аренды в отношении такого земельного участка, остальные обязаны вступить в арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган.

Соответственно, суд первой инстанции верно указал, что заключение договора аренды в таком случае является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем.

Поскольку ответчик уклонился от подписания соглашения о присоединении к действующему договору аренды при наличии императивной обязанности по вступлению в имеющиеся арендные правоотношения в качестве соарендатора, суд первой инстанции верно исходил из того, что истец правомочно обратился в суд с настоящим иском о понуждении к заключению соглашения о вступлении в действующий договор аренды.

Подписание договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора или вступление в договор является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 11.08.2016 №303-КГ16-9134, от 17.10.2017 №304-ЭС17-14590.

В соответствии с пунктом 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11).

Такой правовой подход сформулирован в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2017 N 305-ЭС16-16501 по делу № А41-97565/2015.

В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно посчитал возможным привести условия спорного соглашения в соответствии с нормами действующего законодательства и пункты 4,11 Соглашения в предложенной истцом редакции изменить, а пункты 5, 7 Соглашения исключить исходя из следующего.

На основании статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, то есть датой начала действия договора является момент вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Суд не вправе устанавливать обязательства по совершению каких-либо действий в прошедшем периоде времени, что в принципе невозможно, поскольку обязанность заключения договора на прошедшее время действующим законодательством не предусмотрена.

Таким образом, судом первой инстанции верно указано, что заключение договора на прошедший период противоречит общим принципам гражданского законодательства, не предусматривающих совершение действий в прошедшем времени (пункт 1 статьи 307 ГК РФ), а также нормам 445, 446 ГК РФ, направленным на обеспечение фактической реализации интересов сторон по устранению правовой неопределенности в существующих отношениях на будущее время.

Приведенные выше нормы ГК РФ, определяющие по общему правилу момент вступления в силу договора и возможность применения его условий к отношениям, возникшим до заключения договора, направлены на надлежащее правовое регулирование соответствующих отношений, достижение необходимой определенности в возникновении, изменении и прекращении прав и обязанностей сторон договора.

Из смысла пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре условия о его ретроактивном действии не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет согласованного сторонами срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ. Соглашение сторон о том, что условия нового договора применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению его условий возникла ранее заключения договора.

Таким образом, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что распространение условий договора на ранее возникшие отношения – с 01.07.2022 при его заключении в судебном порядке не возможно по правилам статей 445, 446 ГК РФ.

При этом судом первой инстанции обоснованно отмечено, что  истец не лишен права на взыскание денежных средств с ответчика за фактическое пользование земельным участком до заключения спорного Соглашения. 

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно посчитал необходимым пункт 4 Соглашения в предложенной истцом редакции: «Арендатор  становится стороной в договоре и приобретает права и обязанности Арендатора, а также несет ответственность, предусмотренную договором и законом с момента подписания Соглашения, распространяя свое действие на правоотношение сторон, возникшие с 01.07.2022», изменить и принять в следующей редакции: «Арендатор  становится стороной в договоре и приобретает права и обязанности Арендатора, а также несет ответственность, предусмотренную договором и законом с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Пензенской области по делу №А49-13626/2022».

При это, пункт 11 Соглашения в предложенной истцом редакции: «Соглашение заключено на срок действия договора и вступает в силу с момента его подписания», суд первой инстанции верно изменил и принял в следующей редакции: «Соглашение заключено между сторонами на срок действия договора и вступает в силу с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Пензенской области по делу №А49-13626/2022».

Кроме того, пункт 5 Соглашения в предложенной истцом редакции: «Арендная плата для Арендатора начинает исчисляться с 01.07.2022» и пункт 7 Соглашения в предложенной истцом редакции: «Первый арендный платеж для Арендатора за период с 01.07.2022 по 30.09.2022 составляет: 6405,51 руб. и должен быть внесен не позднее 10.09.2022», суд первой инстанции правомерно посчитал возможным исключить, поскольку они противоречат пункту 4 статьи 445 ГК РФ. 

Доводы заявителя жалобы о кабальности условий оспариваемого пункта договора аренды отклоняются, поскольку сделка в установленном порядке не оспорена и не признана недействительной по основанию кабальности ее условий по ст. 169, 179 ГК РФ.

У суда апелляционной инстанции нет оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего наличие оснований для частичного удовлетворения иска.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка. 

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Пензенской области от 29.09.2023, по делу № А49-13626/2022, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

 

Руководствуясь статьями 266-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 29.09.2023, по делу № А49-13626/2022 – оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление  вступает в  законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа. 

Председательствующий                               С.Ш. Романенко

Судьи                                                                                                                   Е.А. Митина 

 

                                                                                                                              В.А. Копункин