Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-16022/2021

г. Хабаровск

08 сентября 2022 года

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи А.А. Паниной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304272129200077, ИНН 

<

***>)

к Краевому государственному автономному учреждению «Спортивная школа «Хабаровский краевой центр развития хоккея «Амур» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 680017, 

<

...>)

третье лицо: Министерство имущества Хабаровского края

об уменьшении размера арендной платы

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 лично;

от ответчика – ФИО3 по доверенности № 01-25 от 12.10.2020

от третьего лица – не явились

Индивидуальный предприниматель ФИО2    обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Краевому государственному автономному учреждению «Спортивная школа «Хабаровский краевой центр развития хоккея «Амур» о внесении изменений в договор №17/10225/10 от 07.02.2020 в части определения размера арендной платы, предусмотренного пунктом 2.1 договора: а именно уменьшить размер арендной платы:

- за апрель 2020 года - до суммы 501,75 рублей;

- май 2020 года - до суммы 501,75 рублей;

- июнь 2020 года - до суммы 501,75 рублей;

- июль 2020 года - до суммы 1003,50 рублей;

- август 2020 года - до суммы 1003,50 рублей;

- сентябрь 2020 года - до суммы 1003,50 рублей;

- октябрь 2020 года - до суммы 1003,50 рублей;

- ноябрь 2020 года - до суммы 1003,50 рублей;

- декабрь 2020 года - до суммы 1003,50 рублей;

- январь 2021 года - до суммы 1003,50 рублей;

- февраль 2021 года - до суммы 1003,5 рублей;

- март 2021 года до суммы 453,18 рублей.

Определением от 13.01.2022 судом в порядке статьи 49 АПК РФ приняты уточнения, согласно которым истец в связи с расторжением договора просит уменьшить размер задолженности ИП «ФИО2» перед КГАУ «Спортивная школа «Хабаровский краевой центр развития хоккея «Амур», по договору №17/10225/10 от 07.02.2020 года, о передаче в аренду недвижимого имущества по арендной плате ИП «ФИО2» перед КГАУ «Спортивная школа «Хабаровский краевой центр развития хоккея «Амур», в размерах:

- за апрель 2020 года - до суммы 501,75 рублей (10%);

- май 2020 года - до суммы 501,75 рублей (10%);

- июнь 2020 года - до суммы 501,75 рублей (10);

- июль 2020 года - до суммы 1003,50 рублей (20%);

- август 2020 года - до суммы 1003,50 рублей (20%);

- сентябрь 2020 года - до суммы 1003,50 рублей (20%);

- октябрь 2020 года - до суммы 1003,50 рублей (20%);

- ноябрь 2020 года - до суммы 1003,50 рублей (20%);

- декабрь 2020 года - до суммы 1003,50 рублей (20%);

- январь 2021 года - до суммы 1003,50 рублей (20%);

- февраль 2021 года - до суммы 1003,50 рублей (20%);

- март 2021 года - до суммы 453,18 рублей.

Всего за период с апреля 2020 по март 2021 - до 9 986,43 руб.

Определением от 09.02.2022 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта по делу № А73-16023/2021.

Определением от 17.08.2022 производства по делу возобновлено.

Истец в судебном заседании требования поддержал. Иск мотивирован невозможностью использования ответчиком арендуемого имущества для целей, указанных в договоре аренды, по причине введения ограничительных мер, установленных нормативными актами Правительства Хабаровского края для противодействия распространению коронавирусной инфекции в виде приостановления деятельности  и ограничения посещаемости спортивных и развлекательных мероприятий. Нормативно иск обоснован положениями пункта 4 статьи 614, статьёй 611 ГК РФ.

Ответчик с иском не согласен по основаниям доводов отзыва. В возражениях указал, что доступ к торговой точке в период с апреля 2020 по март 2021 арендатору не ограничивался. Основной вид деятельности арендатора не относится к перечню отраслей, в наибольшей степени пострадавших в условиях пандемии. Оснований для уменьшения размера арендной платы в соответствии с порядком, утвержденным распоряжением Правительства Хабаровского края от 15.04.2020 № 355-рп, не установлено в связи с наличием у арендатора долга по арендной плате за предыдущий период. Привел доводы о том, что ограничения касались только проведения массовых мероприятий, в период с 28 марта 2020 по 30.04.2020 допуск арендаторов производился согласно утвержденным спискам, далее никаких ограничений арендаторам не устанавливалось. Пояснил, что спорткомплекс функционировал не только в дни проведения массовых мероприятий, а на постоянной основе для организации тренировочного процесса и сдачи ледовых площадок в аренду.

Третье лицо, уведомленное надлежащим образом, в судебное заседание явку представителя не обеспечило.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 07.02.2020 между КГАУ СШ ХКЦРХ «Амур» (арендодатель) и ИП ФИО2.(арендатор) с согласия Министерства имущественных отношений Хабаровского края (собственник) заключен договор № 17/10225/10 (далее – договор), по условиям  которого  арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду следующее недвижимое имущество: часть нежилого помещения № 48 (фойе) второго этажа многофункционального спортивно-зрелищного центра (торговая точка № 40) обшей площадью 5,4 кв. м, являющееся государственной собственностью Хабаровского края и расположенное по адресу: 

<

...>, для использования под продажу продуктов питания, а также мелкорозничной торговли товарами с помощью технических приспособлений (торговые автоматы).

Срок действия договора установлен в пункте 1.3 – с 30.09.2019 по 29.09.2022.

Часть нежилого функционального помещения передана арендатору по акту приема-передачи имущества от 30.09.2019.

Арендная  плата по  договору рассчитана в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Хабаровского края, утвержденным постановлением Правительства Хабаровского края от 23.11.2015 № 405, и составляет 5 017 руб. 55 коп. в месяц (пункт 2.1 договора)

Договор расторгнут по соглашению сторон, на основании которого арендатор освободил арендованное помещение по акту от 15.03.2021.

Ссылаясь на то, что в период с апреля 2020 по март 2021 года включительно он не мог пользоваться арендуемой частью помещения в целях, определенных в договоре аренды – торговая деятельность, в связи с запретом или ограничениями в отношении проводимых массовых спортивных  мероприятий в целях предотвращения распространения новой коронавирусной инфекции, ИП ФИО2 письмами от 17.03.2020 № 429, 26.08.2020 № 446, от 28.09.2020 № 446 обратился к арендодателю с просьбой об освобождении от  арендной платы и уменьшения её размера в соответствующие периоды. 

Письмами  от 28.01.2021  № 01-27/44, от 02.09.2021 № 01-27/4015 КГАУ СШ «ХКЦРХ «Амур» обращения отклонены, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. 

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьями 606, 607, 650 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Таким образом, исполнение сторонами обязательств по договору аренды носит встречный характер, в силу которого обязанность арендатора по внесению платы за пользование арендованным имуществом обусловлена встречным предоставлением со стороны арендодателя этого имущества в пользование в определенном состоянии, что в целом соответствует пункту 1 статьи 328 ГК РФ. 

Следовательно, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.  (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3(2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021).

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

Данная норма предоставляет дополнительные возможности для снижения риска издержек арендатора по эксплуатации арендованного имущества. Если иное не предусмотрено законом, то арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при наличии двух оснований:

- условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существо ухудшились (снизились полезные свойства объекта);

- данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

На основании распоряжения Правительства Хабаровского края №120-рп,  в связи со вспышкой коронавирусной инфекции нового типа 2019-nCoV и наличием угрозы распространения коронавирусной инфекции на территории Хабаровского края, для органов управления и сил Хабаровской территориальной подсистемы  предупреждения  и ликвидации чрезвычайных  ситуаций  единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций в границах Хабаровского края 13.02.2020 введен режим повышенной готовности. 

Согласно приказу Министерства физической культуры и спорта Хабаровского края от 23.03.2020 № 223 «Об ограничениях массовых мероприятий в краевых государственных учреждениях, подведомственных министерству физической культуры и спорта края, в целях недопущения распространения коронавирусной инфекции», краевым государственным учреждениям, подведомственным министерству физической культуры и спорта края с 23 марта 2020 года до особого распоряжения приказано не допускать проведение на территории объектов, находящихся в пользовании учреждений, физкультурных, спортивных, культурных, развлекательных, иных мероприятий и тренировок.

В соответствии с приказом Министерства физической культуры и спорта Хабаровского края от 11.06.2020 № 278 «О снятии отдельных ограничительных мероприятий, установленных в связи с введением режима повышенной готовности в условиях распространения новой коронавирусной инфекции», с 11 июня 2020 года КГАУ СШ «ХКЦРХ «Амур» возобновлена организация спортивной подготовки, а также оказание услуг для индивидуальных занятий населения физической культурой и спортом на объектах спорта с загрузкой объектов спорта в объеме, не превышающем 25% от единовременной пропускной способности спортивного сооружения.

Приказом Министерства физической культуры и спорта Хабаровского края от 03.09.2020 № 365 отменены указанные выше приказы и с 04.09.2020 возобновлено проведение всех спортивных, культурно-массовых, физкультурных мероприятий, концертов.

Начиная с ноября 2020 по март 2021 года включительно, ограничения касались количества зрителей, посещающих мероприятия (постановления Правительства Хабаровского края от 31.10.2020 № 458-пр, от 06.11.2020 № 464-пp, от 18.12.2020 № 555-пp, от 26.01.2021 № 3-пp, от 29.01.2021 № 12-пp, от 05.02.2021 № 22-пp, от 11.02.2021 № 31-пp, от 11.03.2021 № 55-пp). 

Из приведенных нормативных актов органов государственной власти Хабаровского края следует, что в период с 01.04.2020 по 10.06.2020 проведение физкультурных, спортивных, культурных, развлекательных, иных мероприятий и тренировок на территории объектов, находящихся в пользовании КГАУ СШ «ХКЦРХ «Амур», запрещено; в период с 11.06.2021 по 03.09.2020 и с 01.11.2020 по 22.03.2021 – мероприятия разрешены с ограничениями по загрузке объектов спорта, количеству зрителей, посещающих мероприятия; в период с 04.09.2020 по 30.10.2020 – ограничения на проведение мероприятий отсутсвовали.

В силу статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

 В соответствии с пунктом 1.1 договора часть нежилого помещения второго этажа многофункционального спортивно-зрелищного «Платинум Арена» предоставлена арендатору для использования под продажу продуктов питания. Таким образом, заключая договор аренды, ИП ФИО2 обоснованно рассчитывал с использованием арендованной части помещения осуществлять розничную торговлю продуктами питания в период работы многофункционального спортивно-зрелищного «Платинум Арена», проведения в нем физкультурных, спортивных, культурных, развлекательных, иных мероприятий и тренировок. 

Вместе с тем, в указанные периоды запрета и ограничения по численности зрителей на проведение мероприятий, арендатор по независящим от него причинам не мог использовать переданную в аренду  часть помещения для определенных в договоре целей – розничная торговля, в целом или частично.

Таким образом, в данном случае имеется совокупность условий, предусмотренных нормой пункта 4 статьи 614 ГК РФ, для снижения (освобождения) арендатора от обязанности вносить арендную плату по договору за определенные периоды  в связи с введенными ограничениями и по независящим от арендатора причинам существенно изменились условия пользования нежилым зданием, в котором расположен объект аренды, что повлекло невозможность (ограничение) использования арендованной части помещения для целей, определенных договором аренды.  

В связи с изданием указанных актов у арендатора была исключена возможность использовать арендованную часть помещения по ее целевому назначению, о чем арендодатель был уведомлен.

Материалами дела подтверждено, что ИП ФИО2 предпринимал меры по урегулированию ситуации с просрочкой арендных платежей, однако в ходе переговоров с арендодателем, собственником имущества соглашение об уменьшении арендной платы и изменений условий договора аренды сторонами не достигнуто.

Тот факт, что доступ арендаторов в помещение многофункционального спортивно-зрелищного «Платинум Арена» не был ограничен в спорный период, вопреки доводам ответчика, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку не влияет на возможность использования арендатором части помещения по целевому назначению в период введения ограничительных мер.

Доводы ответчика о невозможности снижения размера арендной платы в связи с наличием задолженности арендатора по спорному договору, судом отклонены, так как положения пункта 4 статьи 614 ГК РФ, подлежащие применению в данном случае, не указывают данное обстоятельство как одно из условий освобождения арендатора от оплаты арендных платежей.

В соответствии с уточненными исковыми требованиями, истец просит снизить размер задолженности по договору за период за апрель по июнь 2020 года до суммы 501 руб. 75 коп. в месяц, июль-декабрь 2020 года, январь – февраль 2021 года до суммы 1 003 руб. 50 коп. в месяц, за март 2021 года до суммы 453 руб. 18 коп., на общую сумму 9 986 руб. 43 коп.  

Поскольку целью настоящего иска, по сути, является установление размера арендной платы за определенный период, а не определение судом наличия и суммы долга арендатора по договору, суд, удовлетворяя иск в части, определяет размер арендной платы, а не размер задолженности (как указывает истец) за каждый расчетный период с учетом фактических обстоятельств спора.

Принимая во внимание периоды полного запрета, ограничений по численности зрителей на проведение мероприятий, суд считает данные требования подлежащими удовлетворению в следующей части: 

- арендная плата за апрель, май 2020 года подлежит снижению до 501 руб. 75 коп. (до 10% размера арендной платы) в связи с полным запретом в этот период на проведение мероприятий;

- арендная плата за июнь 2020 года подлежит снижению до 1 839 руб. 75 коп. Указанная сумма определена следующим образом. 5 017 руб. 55 коп. : 30 = 167 руб. 25 коп. (размер арендной платы в день). За период с 01.06.2020 по 10.06.2020 с учетом снижения до 10 % арендная плата составит 167 руб. 25 коп. (167 руб. 25 коп. х 10 дней х на 10 %). За период с 11.06.2020 по 30.06.2020 с учетом снижения до 50 % в связи с введением ограничений по численности зрителей, посещающих мероприятия, арендная плата составит 1 672 руб. 50 коп. (167 руб. 25 коп. х 20 дней х 50 %);

- арендная плата с июля по август 2020 года, с ноября 2020 года по февраль 2021 года включительно подлежит снижению  до 2 508 руб. 78 коп. (50% арендной платы) в месяц в связи с действием ограничений по численности зрителей, посещающих мероприятия;

- арендная плата за сентябрь 2020 года подлежит снижению до 4 766 руб. 62 коп. Указанная сумма определена следующим образом. 5 017 руб. 55 коп. : 30 = 167 руб. 25 коп. (размер арендной платы в день). За период с 01.09.2020 по 03.09.2020 с учетом снижения до 50 % арендная плата составит 250 руб. 87 коп. (167 руб. 25 коп. х 3 дня х на 50 %). За период с 04.09.2020 по 30.09.2020 без снижения в связи со снятием ограничений   4 515 руб. 75 коп. (167 руб. 25 коп. х 27 дней);

- арендная плата за март 2021  года подлежит снижению до 1 133 руб. (начисленная арендодателем арендная плата за март 2021 года х 50 %), в связи с действием ограничений по 22.03.2021.

Учитывая, что в соответствии с приведенными нормативными актами в период с 04.09.2020 по 31.10.2020 отсутствовали ограничения и запреты на проведение физкультурных, спортивных, культурных, развлекательных, иных мероприятий и тренировок, оснований для снижения арендной платы за данный период не имеется.

В период действия ограничений по численности проведения мероприятий, а не запрета на их проведение, суд признает снижение арендной платы до 20 %, как просит истец, чрезмерным, несоответствующим принципу соблюдения баланса между правами сторон по договору аренды. Суд полагает, что в данном случае уменьшение размера арендной платы до 50 % отвечает признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивает баланс экономических интересов сторон договора.

В этой связи в удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать. 

В силу статьи 110 АПК РФ, пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении судебных издержек, связанных с рассмотрением дела», учитывая частичное удовлетворение неимущественных требований, расходы по государственной пошлине относятся судом на ответчика в полном объеме. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Уменьшить размер арендной платы по договору аренды от 07.02.2020 № 17/10225/10 за период с апреля по май 2020 года – до 501 руб. 75 коп. в месяц, за июнь 2020 года – до 1 839 руб. 75 коп., за период с июля по август 2020, с ноября 2020 по февраль 2021 года – до 2 508 руб. 78 коп. в месяц, за сентябрь 2020 года – до 4 766 руб. 62 коп., за март 2021 года – до 1 133 руб., в остальной части отказать.

Взыскать с краевого государственного автономного учреждения «Спортивная школа «Хабаровский краевой центр развития хоккея «Амур» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по государственной пошлине в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд, жалоба подаётся через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                                                                А.А. Панина