АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

ул. Красная, д.8, г. Кемерово, 650000,

тел. (3842) 58-43-26, факс. (3842) 58-37-05, 

www.kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-17450/2019

город Кемерово

20 октября 2020 года.

Резолютивная часть решения суда 13 октября 2020 года.

Решение изготовлено в полном объеме 20 октября 2020 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи  Н.К. Фуртуна, при   ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса, г. Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Старсиб», г. Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды от 12.08.2005 № 05-0704 за период с 01.10.2017 по 26.03.2018 в размере 837 230,52 руб., пени в размере 90 982,77 руб. за период с 11.09.2017 по 16.03.2018 (в редакции уточнений заявленных требований от 06.08.2020 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),

третьи лица:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (650000, Кемеровская область – Кузбасс, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

Администрация города Кемерово (650991, Кемеровская область – Кузбасс, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии:

представителя истца – ФИО2, действующая на основании доверенности №7-2-05/121 от 07.05.2020, удостоверение, копия диплома,

у с т а н о в и л:

комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее – комитет, истец) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Старсиб» (далее – общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 12.08.2005 № 05-0704 за период с 01.10.2017 по 26.03.2018 в размере 837 230,52 руб., пени в размере 90 982,77 руб. за период с 11.09.2017 по 16.03.2018 (в редакции уточнений заявленных требований от 06.08.2020 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что арендная плата по договору аренды земельного участка от 12.08.2005 № 05-0704 за рассматриваемый период ответчиком не вносилась в размере, предусмотренном договором. Истцом в адрес арендатора в соответствии с условиями договора направлялась претензия о необходимости погасить задолженность по договору. В качестве правового обоснования истец ссылается на статьи 309, 330, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, с требованиями не согласился, полагал, что в формуле расчета арендной платы подлежит применению иной коэффициент вида использования земельного участка, а также коэффициенты инфляции применены неверно.

К участию в деле в качестве третьих лиц, привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, администрация города Кемерово, которые представили пояснения о том, взыскание комитетом арендной платы в заявленном периоде не нарушает прав третьих лиц.

В судебном заседании объявлялся перерыв.

Суд считает неподлежащим удовлетворению ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства по делу, поскольку указанные в ходатайстве причины неявки представителя не являются уважительными. 

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово и обществом с ограниченной ответственностью «Старсиб» заключен договор аренды от 12.08.2005 № 05-0704, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 522,34 м2, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): город Кемерово, Рудничный район, ул. Нахимова, на выезде из города, именуемый в дальнейшем земельный участок (далее – договор).

Согласно пункту 1.2 договора, земельный участок предоставляется для временного размещения кафе «Дорожное». 

Размер арендной платы определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью настоящего договор (пункт 3.1 договора).

Арендатор самостоятельно (до 10 числа месяца, за который производится оплата), перечисляет ежемесячную арендную плату на расчетный счет органа федерального казначейства, указанный в протоколе определения величины арендной платы (пункт 3.3 договора).

Изменение размера арендной платы производится Арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета и (или) размер арендной платы и (или) земельного налога с момента принятия указанных актов, либо с иной даты, с которой распространяет свое действие указанный акт (пункт 3.5 договора).

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за спорный период в порядке и сроки, установленные договором аренды от 12.08.2005 № 05-0704, стало основанием обращения комитета в суд с настоящим иском.

Так, согласно подпункту 7 пункту 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. 

Поскольку земельный участок относится к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируемой ценой и подлежит применению независимо от порядка ее определения в договоре аренды. 

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, предусматривается необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. 

В силу статьи 2 Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный Кодекс Российской Федерации, Закона Кемеровской области от 22.12.2014 № 128-ОЗ «Об отнесении полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе – городе Кемерово к полномочиям специального органа исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющего отдельные полномочия в сфере земельных отношений», полномочия по распоряжению земельными участками г. Кемерово осуществляет комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 № 171- ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, согласно которым с 01.03.2015 размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяется на основании пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Расчет арендной платы произведен на основании постановления Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы» (далее – постановление от 27.02.2008 №62, постановление №62).

Размер арендной платы определяется по формуле: А = УПКС x Кв x Ку x Ки x Кб x S / П, где: А - размер арендной платы; УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, который представляет собой частное от деления кадастровой стоимости земельного участка на площадь данного земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Ку - коэффициент, учитывающий условия использования; Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления; Кб - коэффициент базовой доходности (поправочный коэффициент); S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка; П - количество периодов внесения арендной платы в году/

Расчет коэффициента базовой доходности (поправочный коэффициент) (Кб) осуществляется по следующей формуле:

, где:

УПКСЗ - среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Как следует из расчета арендной платы, истцом в формуле расчета арендной платы применяются следующие коэффициенты:

коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, в размере 29,38%, на основании пункта 5.1. Приложения «Торговые павильоны и иные временные сооружения стационарного типа»;

произведение коэффициентов инфляции за период с 2010 по 2016 и последующие годы за соответствующие периоды.

Вместе с тем, суд находит необоснованным применение коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка, в размере 29,38%, на основании пункта 5.1. Приложения «Торговые павильоны и иные временные сооружения стационарного типа».

В частности, как следует из материалов дела, на земельном участке располагается нежилое здание с кадастровым номером 42:24:0000000:857, в состав которого входят следующие помещения: кафе (54 м2), помещение, коридор, кухня, кабинет, кладовая, коридор, подсобное помещение, что подтверждается техническим паспортом на здание от 15.12.2012.

Также, из указанного технического паспорта следует, что в отношении спорного объекта недвижимости выполнены работы по благоустройству в виде осуществления работ по монтажу центрального водоснабжения и электроснабжения. Объект состоит из капитальных конструктивных элементов – наружные и внутренние стены кирпичные, фундамент бетонно-ленточный, перекрытия бетонные, полы бетонные, кровля из металлочерепицы по тесовой обрешетке.

В соответствии с пунктом 5.13 приложения к Постановлению Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы», коэффициент вида использования для земель под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания  - «Кафе, кафетерии, рестораны, ночные клубы, пивные бары, дискотеки и т.п. Гостиницы, гостиничные комплексы, отели Кинотеатры», применяется в размере 4,86%.

Согласно п. 4.6 классификатора видов разрешенного использования, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540, под общественным питанием понимается размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).

При этом из фактических обстоятельств дела следует, что на земельном участке располагается здание «кафе», обладающее признаками капитального строения.

Следовательно, размещение на земельном участке здания «кафе» обладающего признаками капитального строения, свидетельствует о наличии оснований для применения коэффициента вида разрешенного использования земельных участков в размере 4,86% (пункт 5.13 Приложения № 1 Постановления № 62, «Кафе, кафетерии, рестораны, ночные клубы, пивные бары, дискотеки и т.п. Гостиницы, гостиничные комплексы, отели Кинотеатры»).

Аналогичный вывод относительно оценки факта реального осуществления деятельности на арендуемом земельном участке в соотношении с видами разрешенного использования при определении размера коэффициента (Кв) содержится в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 марта 2016 г. N Ф04-85/16 по делу N А27-16507/2014.

Кроме того, судом принимается довод ответчика о том, что применение произведения коэффициентов инфляции за период с 2010 по 2016 и последующие годы за соответствующие периоды является необоснованным.

В частности, в формуле расчета арендной платы за земельный участок применяется удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) в размере 3 790,69 руб./м2. Указанный удельный показатель кадастровой стоимости установлен на основании Решения комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 № 4-2/3904 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области» (пункт 2836 приложения № 3 к решению комитета от 25.11.2015 № 4-2/3904 «Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости для кадастровых кварталов»).

Исходя из буквального толкования постановления от 27.02.2008 № 62 и экономического обоснования коэффициента инфляции, названный коэффициент применяется в целях актуализации размера арендной платы и возможности учета изменения кадастровой стоимости после её установления, в то время как актуальность кадастровой стоимости земельного участка на 2016 год подтверждена решением комитета от 25.11.2015 № 4-2/3904. 

Применение коэффициента, учитывающего уровень инфляции, к арендной плате, установленной исходя из новой кадастровой стоимости, возможно только с года, следующего за годом установления кадастровой стоимости. Поскольку коэффициент инфляции позволяет скорректировать размер арендной платы вследствие инфляционных процессов, неприменение коэффициентов инфляции за прошлые периоды обусловлено тем, что произошла актуализация кадастровой стоимости земельного участка и эта стоимость отвечает текущему экономическому моменту.

Решением Кемеровского областного суда от 23.01.2018 по делу № 3а-19/2018 (3а-574/2017) признан, в том числе, недействующим с момента вступления решения суда в законную силу  пункт 2.8 Порядка № 62 в части применения в формуле, по которой определяется размер арендной платы, коэффициента Ки (коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 постановления) в той мере, в которой указанная норма позволяет применять коэффициенты, отражающие уровень инфляции, без учета даты определения и даты начала применения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из которой определяется размер арендной платы. 

Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2018 №81-АПГ18-4 в указанной части решение Кемеровского областного суда оставлено без изменения.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» разъяснено, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П, последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из системы правового регулирования. Арбитражный суд должен исходить из того, что правовой акт в части, признанной не соответствующей иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяться не может - вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим.

Суд также учитывает правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.09.2010 № 6171/10, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Следовательно, применение коэффициента инфляции для земель населенных пунктов является обоснованным в размере 1,058 с момента вступления в силу соответствующей редакции постановления № 62 (03.05.2017). 

При таких обстоятельствах, с учетом внесения арендной платы за предшествующие периоды, задолженность у ответчика перед комитетом отсутствует.

Исследовав и оценив иные доводы сторон в порядке статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что они не 8 имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора. 

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, вопрос о её распределении судом не разрешается в связи отказом в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.    

Судья                                                 Н.К. Фуртуна