Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А54-7286/2019

г. Рязань

09 июля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 02 июля 2020 года. 

Полный текст решения изготовлен 09 июля 2020 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Соломатиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Приокский пассаж" (г. Рязань, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (г. Рязань, ОГРНИП 304622906100013)

об обязании освободить арендуемое помещение, о взыскании задолженности по агентскому договору №АГ-ДУД/17 от 24.03.2017 в сумме 50517,48 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО3, представитель по доверенности от 09.01.2020, представлен документ о наличии юридического образования, личность установлена на основании предъявленного паспорта;

от ответчика - ФИО2, индивидуальный предприниматель, личность установлена на основании предъявленного паспорта.

В судебном заседании 26.06.2020 был объявлен перерыв до 02.07.2020.

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Приокский пассаж" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее ответчик) с требованием об обязании освободить арендуемое помещение, о взыскании задолженности по агентскому договору №АГ-ДУД/17 от 24.03.2017 в сумме 50517,48 руб.

Определением суда от 08.08.2019 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 03.10.2019 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования об обязании освободить арендуемое помещение, о взыскании задолженности по агентскому договору №АГ-ДУД/17 от 24.03.2017 в сумме 50517,48 руб. по основаниям, изложенным в исковом заявлении (т.1 л.д.5-7), пояснениях (т.2 л.д.91-95), пояснениях (т.2 л.д.142-146).

Ответчик возразил против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление (т.1 л.д.71-74), пояснениях (т.2 л.д.101-104), пояснениях (т.2 л.д.133-136), письменных объяснениях (т.3 л.д.8-9).

Из материалов дела следует: 24 марта 2017 года между обществом с ограниченной ответственностью "Приокский пассаж" (арендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (субарендатор) заключен договор субаренды №ДУД/17 (т.1 л.д.14-19), по условиям которого арендатор передает, а субарендатор принимает во временное пользование за плату помещение (далее по тексту - арендуемая площадь) в следующем здании - здание, лит. А, назначение - нежилое, общая площадь 3878,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (далее - здание), общей арендуемой площадью 129,2 (Сто двадцать девять целых два десятых) кв.м., в том числе площадь зала обслуживания 50 (Пятьдесят) кв. м., расположенное на 1-ом этаже здания, в соответствии с Приложением №1 План-схема арендуемой площади к договору (пункт 1.1 договора).

В силу пункта 1.2 договора арендуемая площадь предоставляется субарендатору для размещения предприятия общественного питания.

Согласно пункту 2.1 договора арендуемая площадь сдается в субаренду на срок одиннадцать месяцев с 01 апреля 2017 по 28 февраля 2018 включительно.

Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по обоюдному соглашению сторон (пункт 2.2 договора).

Согласно пункту 3.1 договора, ежемесячная арендная плата за пользование арендуемой площадью по настоящему договору составляет:

- с 01.04.2017 года по 31.07.2017 года - в размере 50000 руб. НДС не облагается;

- с 01.08.2017 года по 30.09.2017 года - в размере 122740 руб. НДС не облагается;

- с 01.10.2017 года - в размере 148580 руб. НДС не облагается.

В соответствии с пунктом 5.1.12 договора субарендатор обязан соблюдать установленные Правила работы Торгового комплекса "Городские ряды" (т.1 л.д.39-41). С данными Правилами субарендатор ознакомлен, о чем имеется отметка в приложении к Правилам (т.1 л.д.43).

В связи со спецификой своей деятельности установить и соблюдать режим работы на арендуемой площади отличный от режима работы ТК "Городские ряды", а именно ежедневно с 11:00 до 03:00 часов. ТК "Городские ряды" работает ежедневно с 10:00 до 20:00. Администрация ТК "Городские ряды" вправе в одностороннем порядке вносить коррективы по режиму работы торгового комплекса предварительно (не менее чем за три дня) уведомив субарендатора поместив объявление об изменениях при входе в торговый комплекс. В случаях возникновения чрезвычайных обстоятельств или угрозы их наступления (пожар, авария инженерных сетей и прочее) по решению администрации торгового комплекса доступ в ТК "Городские ряды" может быть прекращен, а комплекс временно закрыт (пункт 5.1.13 договора).

Договор субаренды досрочно расторгается по требованию арендатора в одностороннем и внесудебном порядке, а субарендатор подлежит выселению по основаниям, указанным в п. 6.1 договора.

Согласно пункту 6.2 договора при наличии обстоятельств, указанных в пункте 6.1 договора, арендатор направляет субарендатору заявление о намерении досрочно расторгнуть договор по основаниям настоящего пункта. Срок для урегулирования субарендатором заявления - 5 (пять) календарных дней с момента его получения. Арендатор направляет субарендатору заявление заказным письмом с уведомлением о вручении субарендатору либо вручает сотруднику субарендатора, находящемуся на арендуемой площади. Субарендатор гарантирует получение заказной корреспонденции по своему почтовому адресу, указанному в договоре. В случае невозможности вручения (по любой причине) почтовой организацией субарендатору заказной корреспонденции по указанному в договоре адресу 5-дневный срок начинает течь со дня, которому предшествовало уведомление почтовой организации о неполучении субарендатором заказной корреспонденции.

Пункт 6.3 договора устанавливает, что если в течение указанного в пункте 6.2 срока стороны не достигнут соглашения о возможности продолжения договорных отношений, договор прекращается и субарендатор в течение 5 (пяти) дней обязуется освободить арендуемую площадь. В случае если субарендатор не освободит арендуемую площадь в указанный срок, арендатор вправе самостоятельно освободить арендуемую площадь от имущества субарендатора, при этом арендатор не несет ответственности за сохранность имущества субарендатора.

В случае если споры и разногласия между сторонами не могут быть разрешены путем переговоров, они подлежат разрешению в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации в Арбитражном суде Рязанской области (пункт 9.7 договора).

Согласно пункту 1.5 договора субаренды №ДУД/17 от 24.03.2017 дополнительно к настоящему договору, для обслуживания коммунальными услугами арендуемой площади, между арендатором (агент) и субарендатором (принципал) заключается агентский договор №АГ-ДУД/17 от 24 марта 2017 (т.1 л.д.23-25), связанный с приобретением услуг по отоплению арендуемой площади, услуг по водоотведению, биологической очистке стоков, а также приобретением электроэнергии, воды, по условиям которого агент обязуется совершать от своего имени, но за счет принципала все необходимые юридические и фактические действия, связанные с приобретением услуг по отоплению арендуемой площади, услуг по водоотведению, биологической очистке стоков, а также приобретению электроэнергии, воды, для обслуживания арендуемой площади по договору субаренды, расположенной по адресу: 

<

...>, а принципал обязуется уплатить агенту вознаграждение за оказываемые услуги. 

В соответствии с пунктом 1.2 агентского договора, стоимость потребленных принципалом коммунальных услуг (энерго-, тепло-, водоснабжение, биологической очистке воды) в рамках вышеназванного договора субаренды оплачивает агент на основании выставляемых организациями поставщиками счетов агенту, с последующим возмещением принципалом агенту расходов по оплате указанных коммунальных услуг.

Состав услуг определен п. 1.3 агентского договора.

Кроме того, согласно пункту 3.1 агентского договора, принципал выплачивает агенту вознаграждение в размере 100 (ста) рублей в месяц (НДС не облагается).

В соответствии с пунктом 9.1 агентского договора, он может быть изменен или прекращен по письменному соглашению сторон, а также в других случаях, предусмотренных законодательством и настоящим договором.

Настоящий договор вступает в силу момента подписания его сторонами и действует с 01.04.2017 по 28.02.2018 включительно. В случае досрочного расторжения договора субаренды №ДУД/17 от 24.03.2017, настоящий договор считается расторгнутым в этот же день. В случае пролонгации договора субаренды №ДУД/17 от 24.03.2017 на новый срок, настоящий договор также считается пролонгированным на новый срок. В случае перезаключения договора субаренды №ДУД/17 от 24.03.2017 настоящий договор также подлежит перезаключению (пункт 10.5 агентского договора).

01.04.2017 помещение передано в пользование ответчика, о чем составлен и подписан обеими сторонами акт приема-передачи (т.1 л.д.21). Каких-либо претензий со стороны ответчика по состоянию переданного имущества не имелось, что также отражено в вышеуказанном акте.

01.03.2018 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение об изменении срока аренды, согласно которого арендуемая площадь сдается в аренду 01 марта 2018 по 31 января 2019 года (т.1 л.д.22).

Дополнительным соглашением от 26.03.2019 стороны внесли изменения в пункт 3.1 договора субаренды и установили, что с 01.04.2019 ежемесячная арендная плата за пользование арендуемой площадью по договору составляет 162089 руб., НДС не облагается (т.1 л.д.85).

27.03.2019 истец направил ответчику требование о необходимости следования правилам работы Торгового комплекса в части режима работы (письмо №46/19 от 27.03.2019 - т.1 л.д.31). Данное требование ответчиком проигнорировано.

18.04.2019 обществом с ограниченной ответственностью "Приокский пассаж" составлен акт №1/19 о систематическом нарушении режима работы индивидуальным предпринимателем ФИО2 на арендуемой площади в ТК "Городские ряды" (т.1 л.д.33). Установлено, что арендуемая площадь (арендуемое помещение) начинает свою работу не раньше 16:00, что противоречит пункту 5.1.13 договора. Данный факт подтвержден фотографией вывески арендуемого помещения (т.1 л.д.34).

Кроме того, за период действия агентского договора №АГ-ДУД/17 от 24.03.2017 истцом начислено 478736,48 руб. В свою очередь ответчик произвел коммунальные платежи на сумму 428219 руб.

Таким образом, за индивидуальным предпринимателем ФИО2 числится задолженность по агентскому договору №АГ-ДУД/17 от 24.03.2017 в сумме 50617,48 руб.

Ввиду неоднократного несоблюдения ответчиком Правил работы Торгового комплекса "Городские ряды", а также ввиду неоднократного неисполнения требования общества с ограниченной ответственностью "Приокский пассаж" по возмещению расходов на оплату коммунальных услуг по агентскому договору №АГ-ДУД/17 от 24.03.2017, истец уведомил ответчика о расторжении договора №ДУД/17 от 24.03.2017 и агентского договора №АГ-ДУД/17 от 24.03.2017 с 30 июня 2019 года (уведомление №77/19 от 17.06.2019 - т.1 л.д.35), а также потребовал оплатить имеющуюся задолженность по агентскому договору №АГ-ДУД/17 от 24.03.2017.

Требование истца оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договорам, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Рассмотрев материалы дела, оценив и исследовав представленные доказательства, заслушав доводы истца и ответчика, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению. При этом, суд исходит из следующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как - то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора субаренды №ДУД/17 от 24.03.2017 и агентского договора №АГ-ДУД/17 от 24.03.2017, регулируемых главами 34 и 52 Гражданского кодекса Российской Федерации соответственно.

Относительно требования о взыскании задолженности суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Статьей 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом. Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.

Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1.2 агентского договора, стоимость потребленных принципалом коммунальных услуг (энерго-, тепло-, водоснабжение, биологической очистке воды) в рамках вышеназванного договора субаренды оплачивает агент на основании выставляемых организациями поставщиками счетов агенту, с последующим возмещением принципалом агенту расходов по оплате указанных коммунальных услуг.

Пунктом 1.3 агентского договора предусмотрено, что размер суммы возмещаемых принципалом агенту по оплате коммунальных услуг, определяется, в том числе, на основании следующих условий: стоимость фактического потребления принципалом электрической энергии определяется показаниями индивидуальных установленных приборов учета, долей стоимости услуг по освещению помещений общего пользования и энергоснабжению установок систем вентиляции и кондиционирования и нерегулируемым (рыночным) тарифам поставляющих организаций.

За ответчиком числится задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 50517,48 руб., а именно: стоимость электроэнергии систем вентиляции и кондиционирования. Указанные суммы подтверждается журналом передачи счетов субарендаторам (в том числе ответчику), счетами, отчетами агента (стоимость данных услуг выражена отдельной строкой) (т.1 л.д.89-150, т.2 л.д.1-41).

Возражая против удовлетворения исковых требований в данной части, ответчик указывает, что функционирование систем приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования в арендуемом помещении должным образом истцом не обеспечивалось. Ответчик уведомлял истца о монтаже собственной системы кондиционирования и приточно-вытяжной вентиляции и необходимости ограничить услугу по вентиляции и кондиционированию арендуемого помещения с 05.09.2017, однако истец просьбу ответчика не выполнил и продолжил начислять платежи за функционирование приточно-вытяжной вентиляции и системы кондиционирования.

Суд считает, что исходя из буквального толкования п. 1.3 агентского договора следует, что стоимость электроэнергии систем вентиляции и кондиционирования взимается не за вентиляцию и кондиционирование конкретного арендуемого помещения, а за вентиляцию и кондиционирование мест общего пользования всего торгового комплекса. Обязанность по оплате услуг по обслуживанию помещений общего пользования возлагается на всех арендаторов помещений торгового комплекса и рассчитывается пропорционально доли арендуемого помещения. 

Положением о порядке расчета стоимости потребляемых коммунальных услуг субарендаторами Городских рядов, утвержденным Приказом от 01.09.2017 (т.2 л.д.130), установлено, что стоимость фактического потребления каждым субарендатором электрической энергии определяется показаниями индивидуальных установленных приборов учета субарендаторов, долей стоимости услуг по освещению помещений общего пользования и энергоснабжению установок систем вентиляции и кондиционирования и нерегулируемыми (рыночными) тарифами поставляющих организаций. Доля стоимости услуг по освещению помещений общего пользования и энергоснабжению установок систем вентиляции и кондиционирования каждого субарендатора определяется как отношение арендуемой площади каждого субарендатора к общей площади всех фактических арендуемых помещений здания и нерегулируемыми (рыночными) тарифами.

Следовательно, субарендатор должен оплачивать энергоснабжение вентиляционных установок и системы кондиционирования систем общего пользования.

При подписании агентского договора ответчик возражений относительно данного пункта договора не выразил.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 указанной статьи Кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента заключения договор становится обязательным для сторон.

Кроме того, материалами дела подтверждается (т.1 л.д.12-13), что ответчик в период с 22.06.2017 по 28.06.2018 полностью оплачивал работу системы приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования, тем самым подтверждая факт получения данной услуги.

Следовательно, довод ответчика о том, что он в арендуемом помещении отказался от услуг по вентиляции и кондиционированию помещений, в связи с чем, не обязан оплачивать стоимость электроэнергии, является несостоятельным, так как плата взимается за вентиляцию и кондиционирование систем общего пользования.   

Кроме того, суд отмечает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В силу части 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 5.3.3 договора субаренды №ДУД/17 от 24.03.2017 установлено, что арендодатель обязан обеспечить функционирование систем приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования в соответствии с проектом на здание, а также не препятствовать субарендатору в выполнении работ, связанных с монтажом дополнительных систем приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования на арендуемой площади для обеспечения специфики вида деятельности субарендатора, при условии согласования с арендатором проектной и технологической частей вносимых изменений и, если дополнительные работы не повлекут нарушений в неизменном облике и интерьере памятника архитектуры.

01.04.2017 помещение передано в пользование ответчика, о чем составлен и подписан обеими сторонами акт приема-передачи (т.1 л.д.21). 

Ответчик указывает, что им направлялось требование истцу об ограничении услуги по вентиляции и кондиционированию арендуемого помещения с 05.09.2017 (т. 1 л.д. 75) ввиду ненадлежащего функционирования системы приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования в арендуемом помещении, а также в связи с тем, что в июле 2017 г. ответчиком была смонтирована собственная система вентиляции.

Однако, материалами дела подтверждено, что каких-либо претензий со стороны ответчика по состоянию переданного имущества, в том числе в работе системы приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования, не имелось, как на момент подписания акта, так и на момент подачи письма от 05.09.2017. Кроме того, обращение ответчика к истцу о самостоятельном установлении дополнительных систем приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования с проектной и технологической документацией не поступало, разрешения на самостоятельную дополнительную систему приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования истец ответчику не выдавал, поскольку такого запроса со стороны ответчика не было.

При этом, ответчик в период с 22.06.2017 по 28.06.2018 полностью оплачивал работу системы приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования.

Кроме того, как следует из писем истца №46 от 30.07.2018 и №61 от 03.09.2018, для полноценной работы системы приточно-вытяжной вентиляции в арендуемом помещении ответчику необходимо освободить короба приточно-вытяжной вентиляции, которые были заблокированы ответчиком при самостоятельном монтаже собственной системы кондиционирования и приточно-вытяжной вентиляции в арендуемом помещении, что подтверждается информационными письмами ООО "Кента-Климат".

 Доказательств того, что указанные нарушения были устранены, ответчик суду не представил.

Исходя из буквального толкования пункта 5.3.3 договора субаренды №ДУД/17 от 24.03.2017, ответчик имел возможность дополнительно произвести монтаж приточно-вытяжной вентиляции, если посчитает, что ему недостаточно предоставленной арендодателем услуги по энергоснабжению вентиляционных установок и кондиционирования. Однако, установка дополнительных систем вентиляции и кондиционирования не освобождают его от обязанности по оплате услуг по вентиляции и кондиционированию помещений общего пользования. 

Кроме того, согласно Отчету о техническом состоянии систем вентиляции и холодоснабжения нежилого здания "Торговые ряды" Корпус №2 по адресу: 

<

...> выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Центр исследований строительных конструкций и материалов" (обследование проведено в период с 30.01.2019 по 14.02.2019) (т.2 л.д.53-79), система приточно-вытяжной вентиляции обследуемого здания является работоспособной и соответствует требованиям технических норм и регламентов.

Таким образом, ответчик не доказал, что отказ от работы приточно-вытяжной вентиляции, обеспечиваемой истцом, в арендуемом помещении сделан в соответствии с договором субаренды и при нарушении истцом своих обязательств по договору. 

С учетом того, что в соответствии с п. 1.3 агентского договора взимается плата за электроэнергию по обеспечению работы систем вентиляции и кондиционирования в местах общего пользования, ответчик указанные услуги не оплатил, суд считает, что требование истца о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженности по агентскому договору №АГ-ДУД/17 от 24.03.2017 в сумме 50517,48 руб. является обоснованным, подтвержденным материалами дела, и, следовательно, подлежит удовлетворению.

Относительно требования об освобождении помещения суд отмечает следующее.

В силу абзаца 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Истец исполнил обязательства по договору субаренды надлежащим образом, передав ответчику здание по акту приема-передачи 01.04.2017 (т.1 л.д.21).

Факт исполнения арендодателем обязательства по передаче арендатору нежилого помещения подтвержден имеющимся в материалах дела доказательствами и ответчиком не оспаривается. 

В соответствии с условиями договора субаренды в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2018 договор начинает действовать с 01.03.2018 и действует по 31.01.2019 включительно.

12.12.2018 истец сообщил ответчику об окончании действия договора субаренды №ДУД/17 от 24.03.2017 и агентского договора №АГ-ДУД/17 от 24.03.2017 с 31.01.2019. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате коммунальных услуг истец отказал ответчику в дальнейшей пролонгации договора субаренды №ДУД/17 от 24.03.2017. Истец уведомил ответчика о необходимости не позднее 31.01.2019 выполнить все обязательства по платежам, освободить арендуемое помещение и сдать по акту приема-передачи в полной комплектности, в исправном состоянии, с учетом нормального износа, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями (письмо №93 от 12.12.2018 - т.1 л.д.29).

24.01.2019 истец дополнительно уведомил ответчика о прекращении договора в связи с истечением его срока действия и о необходимости исполнить обязательства по возврату арендуемого помещения в соответствии с пунктом 4.3 договора субаренды (письмо №8/19 от 24.01.2019 - т.1 л.д.30).

Вместе с тем, ответчик помещение не вернул, продолжал им фактически пользоваться, истец после 31.01.2019 каких-либо возражений относительно пользования помещением ответчику не предъявлял.

Частью 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

С учетом изложенного, договор субаренды №ДУД/17 от 24.03.2017 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Факт возобновления договора на неопределенный срок подтверждается так же заключением дополнительного соглашения от 26.03.2019 к договору субаренды об изменении стоимости ежемесячной арендной платы за фактическое пользование арендуемой площадью.

Частью 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (ч. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Пунктом 6.1 договора субаренды предусмотрено, что договор субаренды досрочно расторгается по требованию арендатора в одностороннем и внесудебном порядке, а субарендатор подлежит выселению, если субарендатор (его сотрудники) не соблюдает установленные правила пожарной безопасности, подтверждением чего являются акты, протоколы и предписания уполномоченных органов (пункт 6.1.4 договора); если субарендатор не соблюдает установленные Правила работы Торгового комплекса "Городские ряды" (пункт 6.1.6 договора); в случае досрочного расторжения агентского договора (пункт 6.1.8 договора).

При наличии обстоятельств, указанных в пункте 6.1 договора, арендатор направляет субарендатору заявление о намерении досрочно расторгнуть договор по основаниям настоящего пункта. Срок для урегулирования субарендатором заявления - 5 (пять) календарных дней с момента его получения (пункт 6.2 договора).

В соответствии с пунктом 6.3 договора, если в течение указанного в пункте 6.2 срока стороны не достигнут соглашения о возможности продолжения договорных отношений, договор прекращается и субарендатор в течение 5 (пяти) дней обязуется освободить арендуемую площадь. В случае если субарендатор не освободит арендуемую площадь в указанный срок, арендатор вправе самостоятельно освободить арендуемую площадь от имущества субарендатора, при этом арендатор не несет ответственности за сохранность имущества субарендатора. 

В соответствии с пунктом 4.2 агентского договора, в случае непогашения (неоплаты) принципалом накопленной задолженности в полном объеме по истечении 5 (Пяти) рабочих дней с момента введения полного ограничения режима потребления, настоящий договор расторгается агентом в одностороннем и внесудебном порядке.

С учетом ранее рассмотренного требования о взыскании задолженности по агентскому договору, суд приходит к выводу, что, в связи с непогашением ответчиком задолженности по коммунальным платежам, истец имел право на расторжение агентского договора на основании п. 4.2 агентского договора.

Расторжение агентского договора является самостоятельным основанием для расторжения договора субаренды. 

Вместе с тем, суд признает, что у истца имелись и иные основания для направления ответчику письма №77/19 от 17.06.2019 о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 5.1.2 договора субаренды субарендатор обязан пользоваться арендуемой площадью в соответствии с договором и целями субаренды, указанными в пункте 1.2 договора.

Согласно пункту 1.2 договора субаренды арендуемая площадь предоставляется субарендатору для размещения предприятия общественного питания.

В соответствии с пунктом 5.1.12 договора субарендатор обязан соблюдать установленные Правила работы Торгового комплекса "Городские ряды".

01.09.2011 утверждены Правила внутреннего распорядка Торгового комплекса "Городские ряды" (т.1 л.д.39-41). С данными Правилами субарендатор ознакомлен, о чем имеется отметка в приложении к Правилам (т.1 л.д.43).

В соответствии с вводной частью Правил, настоящие правила внутреннего распорядка Торгового комплекса "Городские ряды" устанавливают основные принципы работы индивидуальных предпринимателей и юридических лиц (далее - "Субарендаторы"), осуществляющих предпринимательскую деятельность на арендуемой площади в Торговом комплексе "Городские ряды" (далее - "Торговый комплекс").

Режим работы ТК "Городские ряды" для Субарендаторов устанавливается с 10:00 до 20:00 часов ежедневно, за исключением банков и предприятий общественного питания (абзац 3 вводной части Правил). При этом указано, что администрация торгового комплекса "Городские ряды" придает большое значение соблюдению часов работы организаций, расположенных в помещениях торгового комплекса и обязывает субарендаторов соблюдать эти часы.

Пунктом 1.4 Правил установлено, что Субарендаторы обязаны соблюдать часы работы Торгового комплекса (за исключением банков и предприятий общественного питания), в противном случае с Субарендатора взыскивается штраф в размере 1000 (одна тысяча) рублей.

Согласно пункту 5.1.13 договора субаренды субарендатор обязан в связи со спецификой своей деятельности, установить и соблюдать режим работы на арендуемой площади, отличный от режима работы Торгового комплекса "Городские ряды", а именно ежедневно с 11:00 до 03:00 часов.

В подтверждение факта нарушения ответчиком режима работы на арендуемой площади истцом представлены:

- письмо №46/19 от 27.03.2019 (т.1 л.д.31), которым ответчик был уведомлен истцом о необходимости соблюдать Правила внутреннего распорядка Торгового комплекса "Городские ряды" и пункт 5.1.13 договора субаренды №ДУД/17 от 24.03.2017, а именно соблюдать режим работы арендуемой площади с 11:00 часов ежедневно;

- фотоснимок вывески, расположенной на входе в арендуемое ответчиком помещение (т.1 л.д.32), согласно которому режим работы помещения установлен с 16:00 часов ежедневно;

- акт №1/19 от 18.04.2019 о нарушении режима работы на арендуемой площади в Торговом комплексе "Городские ряды" (т.1 л.д.33).

В судебных заседаниях ответчик не отрицал, что режим работы его заведения действительно начинался с 16 часов, а не с 11 часов, как предусмотрено договором.

 Таким образом, суд считает, что истцом доказан факт нарушения ответчиком договора и Правил по вышеописанному эпизоду.

Пунктом 5.1.2 договора субаренды установлено, что субарендатор обязан соблюдать технические, санитарные, противопожарные и иные требования, требования в области гражданской обороны.

Согласно пункту 5.1.10 договора субаренды субарендатор обязан проинструктировать своих сотрудников на предмет соблюдения СНиПов и иных правил безопасной эксплуатации здания и контролировать соблюдение ими этих требований. Неоднократные и существенные нарушения таких правил, приведшие к порче арендуемой площади, оборудования, мест общего пользования, или вызывающие жалобы иных субарендаторов может быть основанием для досрочного расторжения договора субаренды.

Материалами дела установлено, что 15.10.2018 с 23:00 в помещениях торгового комплекса "Городские ряды", начиная с восточной стороны здания, появился удушливый едкий дым, который в дальнейшем начал распространяться по всему торговому комплексу. Проведя ряд мероприятий по обследованию здания торгового комплекса, вызвав службы по единому номеру 112 пожарной (4 расчета), полиции, МУП "РГРЭС", скорой помощи, исследовав все помещения на предмет возникновения очага возгорания, был выявлен источник возникновения дыма - помещение паб "Дудки", где проходила несогласованная с администрацией и субарендаторами торгового комплекса, помещения которых непосредственно граничат с пабом "Дудки", и неприменимая в общественных местах и местах скопления народа обработка помещения паба "Дудки" дымовой шашкой от насекомых.

По факту произошедшей ситуации 16.10.2018 комиссией в составе сотрудников общества с ограниченной ответственностью "Приокский пассаж" составлен акт аварийной ситуации №2/18 (т.1 л.д.26). От ознакомления с данным актом и проставления подписи на нем индивидуальный предприниматель ФИО2 отказался.

Возражая против факта применения дымовой шашки от насекомых в арендованном помещении, ответчик указывает, что им был использован прибор, распыляющий определенный концентрат, убивающий насекомых, жуков и мошек. Однако в подтверждение своего довода ответчик не представляет документы на данный прибор для определения того, что оно может использоваться без вреда для других людей и продуктов питания.

В свою очередь истец представляет пояснительную записку сторожа Торгового комплекса "Городские ряды" (т.2 л.д.149) и жалобы арендаторов (т.2 л.д.150-152) в подтверждении того, что использование дымовой шашки для уничтожения насекомых, жуков и мошек было использовано в нарушении пожарной безопасности и в нарушении пункта 5.1.10 договора. Кроме того, истцом прилагаются методические указания по применению инспекционного пиротехнического средства шашка "СИТИ" в подтверждении того, что использование дымовой шашки является опасным и вредным для других людей и продуктов питания, так как относится ко второму классу высоко опасных веществ (т.2 л.д.153-154).

Согласно пункту 5.2.2 договора субаренды субарендатор вправе проводить ремонт, перепланировку и реконструкцию арендуемой площади, а также размещать элементы рекламы и иной информации на фасаде здания, в котором находится арендуемая площадь, только с письменного согласия арендатора. Затраты на осуществление неотделимых улучшений возмещению субарендатору не подлежат и являются собственностью арендатора.

В подтверждение нарушений условий договора субаренды истец представил в материалы дела акт №2/19 от 18.04.2019 о нарушении условий договора, в котором зафиксирован факт нарушения условий договора субаренды №ДУД/17 от 24.03.2017 (т.2 л.д.148). Согласно акту, субарендатором Торгового комплекса "Городские ряды" индивидуальным предпринимателем ФИО2 в подвальном помещении арендуемой площади проводятся ремонтные работы без согласия арендатора здания - общества с ограниченной ответственностью "Приокский пассаж". От ознакомления с данным актом и проставления подписи на нем индивидуальный предприниматель ФИО2 отказался.

Суд приходит к выводу, что ответчик неверно трактует вышеуказанные положения договора субаренды №ДУД/17 от 24.03.2017 и Правила внутреннего распорядка Торгового комплекса "Городские ряды" в части установления режима работы предприятия общественного питания на арендуемой площади, в части соблюдения технических, санитарных, противопожарных и иных требований, требований в области гражданской обороны, а также в части ремонта, перепланировки и реконструкции арендуемой площади.

С учетом изложенного, суд находит факт нарушения ответчиком пунктов 5.1.2, 5.1.12, 5.1.13, 5.2.2 договора субаренды доказанным.

Таким образом, ответчик свои обязательства по договору исполнял ненадлежащим образом, что послужило основанием для внесудебного обращения истца к ответчику с требованием о расторжении договора субаренды №ДУД/17 от 24.03.2017 на основании пунктов 6.1.6 и 6.1.8 договора субаренды (т.1 л.д.29). Кроме того, ввиду неуплаты коммунальных услуг, истец считает, что агентский договор №АГ-ДУД/17 от 24.03.2017 на основании абзаца 3 пункта 4.2 агентского договора (непогашение принципалом накопленной задолженности) так же подлежит расторжению.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

С учетом изложенного, суд считает, что поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком договора субаренды №ДУД/17 от 24.03.2017 и ненадлежащего использования арендуемого помещения подтвержден материалами дела, истцом правомерно заявлено о расторжении агентского договора, ООО "Приокский пассаж" имело право расторгнуть договор субаренды по вышеизложенным обстоятельствам.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №35 от 06.06.2014 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривающего передачу имущества во владение или пользование, лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Поскольку ответчик не представил доказательств освобождения арендованного помещения после получения письма истца от 17.06.2019 №77/19, требование истца об обязании истца освободить арендуемое помещение является обоснованным и подлежит удовлетворению в силу статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

При обращении в суд истец уплатил государственную пошлину в сумме 8025 руб. (платежное поручение №500 от 01.08.2019 на сумму 6000 руб. и платежное поручение №501 от 01.08.2019 на сумму 2025 руб. - т.1 л.д.10-11).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8025 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Обязать индивидуального предпринимателя Дудукина Максима Андреевича (г. Рязань, ОГРНИП 304622906100013) освободить арендуемое помещение в здании лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 3878,2 кв.м., расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Кольцова, д. 1, общей арендуемой площадью 129,2 (Сто двадцать девять целых два десятых) кв.м., в том числе площадь зала обслуживания 50 (Пятьдесят) кв. м., расположенного на 1-ом этаже здания, в соответствии с Приложением №1 План-схема Арендуемой площади к договору субаренды №ДУД/17 от 24.03.2017 в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Рязань, ОГРНИП 304622906100013) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Приокский пассаж" (г. Рязань, ОГРН 

<

***>) задолженность по агентскому договору №АГ-ДУД/17 от 24.03.2017 в сумме 50517,48 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8025 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья О.В. Соломатина