﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-14968/2019

г. Краснодар

25 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2020  года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя Марьясова Александра Васильевича (ИНН 245700011400, ОГРНИП 304245703800082) – Герасимова А.С. (доверенность от 05.04.2019), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия – управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2020 по делу № А32-14968/2019, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Марьясов Александр Васильевич (далее – предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление, уполномоченный орган) с заявлением, в котором просил:

– признать решение от 26.02.2019 № 2702-1214 об отказе в заключении договора аренды незаконным;

– обязать направить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108003:696. 

Требования обоснованы ссылками на подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ). Заявление мотивировано незаконностью отказа управления в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108003:696 однократно на новый срок без проведения торгов для завершения строительства, принадлежащего предпринимателю на праве собственности объекта незавершенного строительства.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2019 в удовлетворении заявленных требованиях отказано.

Суд установил, что 21.01.2015 управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор № 3700006668 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108003:696, распложенного по адресу: г. Анапа, с. Витязево, пр. Кипарисовый, д. 4. Участок площадью 2 тыс. кв. м из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для объектов курортного рекреационного назначения, предоставлен арендатору на срок до 25.08.2015 (включительно). На основании заявления предпринимателя сторонами заключено соглашение от 20.02.2015 о внесении изменений в договор аренды, которым установлен срок его действия до 16.02.2025 (включительно). Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26.01.2017 отменено решение Анапского городского суда Краснодарского края от 12.10.2016 по делу № 2-4334/2016, принято новое решение. Признаны незаконными действия управления по заключению с предпринимателем соглашения от 20.02.2015. Запись об обременении правом аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108003:696 погашена в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 18.07.2018. Предприниматель 30.01.2019 обратился в управление с заявлением о предоставлении в аренду (без торгов) земельного участка площадью 2 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:37:0108003:696, расположенного по адресу: г. Анапа, с. Витязево, пр. Кипарисовый, д. 4, для завершения строительства расположенного на нем незавершенного строительством объекта – курортной гостиницы (степень готовности – 82%). Управление 26.02.2019 отказало предпринимателю в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду (без торгов) в связи с отсутствием оснований для такого предоставления, предусмотренных пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. Право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на данном участке, зарегистрировано в ЕГРН только 29.12.2018. Ссылаясь на то, что решение управления об отказе в предоставлении земельного участка в аренду незаконно и нарушает права (интересы) предпринимателя, последний оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). При разрешении спора суд первой инстанции руководствовался положениями статей 39.1, 39.6 Земельного кодекса, нормами статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Из содержания договора аренды (пункт 7.1) следует, что он действует по 25.08.2015. Следовательно, земельный участок предоставлялся предпринимателю сроком на семь месяцев, которому 28.12.2016 направлено соглашение о расторжении договора от 21.01.2015 № 3700006668. В период действия договора предприниматель не обращался в управление с заявлением о заключении на новый срок договора аренды спорного земельного участка. Запись об обременении арендой земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108003:696 в ЕГРН погашена 18.07.2018. Письмом от 09.07.2018 № 17-4080/17-12 заявителю отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. С целью получения такого разрешения предприниматель обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа управления от 09.07.2018 № 17-4086//17-12 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и обязании выдать соответствующее разрешение. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2019 по делу № А32-45877/2018 в удовлетворении требований отказано. Действия предпринимателя, выраженные в фактическом пользовании земельным участком с кадастровым номером 23:37:0108003:696 и внесении платы за такое пользование, не могут подменять законный порядок пролонгации договора аренды. Поскольку право аренды предпринимателя прекратилось еще в 2015 году, у которого по истечении срока действия договора и его прекращения в силу закона, возникла обязанность возвратить земельный участок арендодателю, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется. Кроме того, решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 № 404 (в редакции от 22.12.2016 № 145) утвержден Генеральный план городского округа город-курорт Анапа. По функциональному зонированию испрашиваемый земельный участок относится к зоне санаторно-курортных учреждений. В соответствии с названным Генеральным планом земельный участок с кадастровым номером 23:37:0108003:696 расположен в первой зоне горно-санитарной охраны курорта, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 30.01.1985 № 45. Участок расположен в водоохранной зоне Витязевского лимана, в зоне затопления природного характера. Суд сослался на часть 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 406-ФЗ).  Поскольку спорный участок продолжает находиться в границах особо охраняемой природной территории, он не подлежал передаче в частную собственность в силу ограничений, установленным действующим земельным законодательством. Договор от 21.01.2015 № 3700006668 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108003:696 ничтожен, так как заключен в части земель особо охраняемых природных территорий (курорт федерального значения), ограниченных в обороте и не подлежащих приватизации. Ничтожность договора аренды свидетельствует о наличии у возведенного объекта признаков самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса), что исключает возможность предоставления предпринимателю испрашиваемого земельного участка для завершения строительства. Изложенные обстоятельства подтверждают законность отказа управления в предоставлении заявителю земельного участка в аренду (однократно без торгов) для завершения строительства размещенного на нем объекта.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2020 решение от 26.09.2019 отменено, требования предпринимателя удовлетворены частично. Признан незаконным отказ управления от 26.02.2019 за № 2702-1214, на которое возложена обязанность направить предпринимателю проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108003:696. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что в нарушение части 4 статьи 200 Кодекса судом первой инстанции не осуществлена надлежащая проверка оспариваемого предпринимателем отказа и не установлено соответствует ли указанное в нем основание закону. В свою очередь, управлением не представлены доказательства соответствия оспариваемого решения закону (иному нормативному правовому акту), хотя обязанность такого доказывания возлагается на орган, который принял соответствующее решение (часть 5 статьи 200 Кодекса). Согласно «Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа применительно к части территории муниципального образования город-курорт Анапа», утвержденным решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 № 424, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0108003:696 расположен в зоне Р-К (зона объектов санаторно-курортного назначения). В соответствии со статьей 20 названных Правил для зоны Р-К среди прочих определены параметры разрешенного использования участков и объектов капитального строительства как гостиничное обслуживание, с описанием вида «Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них». Постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 27.02.2015 № 923 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108003:696 утвержден градостроительный план № RU23301000-06446. Пунктом 2.1 градостроительного плана подтверждается, что участок расположен в зоне объектов санаторно-курортного назначения (Р-К). Установлены допустимые виды использования земельного участка, среди которых дома отдыха, пансионаты, санатории, рекреационно-туристические учреждения, туристические базы, гостиницы, апартамент отели и иные. В графической части градостроительного плана отражено место допустимого размещения зданий, строений и сооружений, а также отступы от границ земельного участка. Определены предельные размеры, этажность, процент застройки и иные показатели допустимого к строительству объекта капитального строительства. Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 17.08.2015 управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа обязали выдать разрешение на строительство объекта капитального строительства «курортная гостиница» на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0108003:696 по адресу: г. Анапа, с. Витязево, пр. Кипарисовый, д. 4. Решение вступило в законную силу 19.09.2015. Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа предпринимателю выдано разрешение на строительство от 10.11.2015 № 23-301000-1088-2015. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 29.12.2016 предприниматель является собственником объекта незавершенного строительства площадью 3249,1 кв. м, степень готовности – 82%, адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Анапа, с. Витязево, проезд Кипарисовый, д. 4. Исходя из положений подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, предпринимателю предоставлено право, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при предоставлении земельного участка в аренду до 01.03.2015. Факт регистрации предпринимателем права собственности на объект незавершенного строительства после 01.03.2015 не может служить надлежащим основанием для отказа в заключении договора аренды (для завершения строительства объекта). При этом даже отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием к отказу в заключении (продлении) договора, при условии его заключения до 01.03.2015. Поскольку ранее испрашиваемый земельный участок предоставлялся заявителю в аренду по договору от 21.01.2015 № 3700006668 и на нем расположен незавершенный строительством объект степенью готовности 82%, принадлежащий предпринимателю на праве собственности, последний правомерно обратился с соответствующим заявлением в управление, осуществляющее от имени муниципального образования правомочия собственника в отношении имущества и земельных ресурсов. Изложенное в ответе уполномоченного органа основание для отказа в заключении договора аренды (отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства) является незаконным и не может служить основанием к отказу в заключении договора аренды. Суд первой инстанции указал, что решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 № 404 (в редакции от 22.12.2016 № 145) утвержден генеральный план городского округа город-курорт Анапа. По функциональному зонированию земельный участок относится к зоне санаторно-курортных учреждений. В соответствии с Генеральным планом участок с кадастровым номером 23:37:0108003:696 с видом разрешенного использования – для объектов курортного рекреационного назначения расположен в первой зоне горно-санитарной охраны курорта, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 30.01.1985 № 45. Между тем, в силу норм статьи 27 Земельного кодекса участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Материалы дела подтверждают, что спорный земельный участок был предоставлен заявителю на праве аренды. При этом действующее земельное законодательство не содержит запрета на предоставление в аренду земельных участков, ограниченных в гражданском обороте. Выводы суда первой инстанции о ничтожности договора от 21.01.2015 № 3700006668, а также о том, что в силу части 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ, спорный земельный участок остается ограниченным в обороте, признаны ошибочными. Апелляционный суд указал, что с 30.12.2013 лечебно-оздоровительные местности и курорты относятся к особо охраняемым объектам и территориям, имеющим свои особенности в использовании и защите, а ранее относились к особо охраняемым природным объектам и особо охраняемым природным территориям. Часть 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ констатирует сохранение границ, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу названного Закона, в отношении особо охраняемых природных территорий и их охранных зон, созданных до 30.12.2013 и продолжающих быть таковыми после этой даты. С указанной даты лечебно-оздоровительные местности и курорты относятся соответственно к особо охраняемым объектам и территориям, имеющим свои особенности в использовании и защите, а ранее относились к особо охраняемым природным объектам и особо охраняемым природным территориям. Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что само по себе расположение спорного участка в первой зоне горно-санитарной охраны курорта свидетельствует о ничтожности договора аренды, не основан на нормах Закона № 406-ФЗ. Кроме того, что при заключении договора от 21.01.2015 № 3700006668, первая зона горно-санитарной охраны курорта, утвержденная постановлением Совета Министров РСФСР от 30.01.1985 № 45 уже существовала. Однако это не препятствовало утверждению градостроительного плана земельного участка № RU 233010000-06446, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0108003:696 допустимо размещение зданий, строений и сооружений курортно-рекреационного назначения. Апелляционный суд также отметил, что испрашиваемый предпринимателем в аренду земельный участок не расположен на территориях общего пользования, он отнесен к зоне объектов санитарно-курортных учреждений (зоне Р-К), допускающей размещение курортной гостиницы. Суд апелляционной инстанции при этом учел, что исходные земельные участки (два участка по 1 тыс. кв. м) предоставлялись правопредшественнику предпринимателя в 2010 году по итогам публичных процедур (торгов), а договор аренды от 21.01.2015 № 3700006668 фактически перезаключен с предпринимателем в связи с объединением исходных участков. Суд первой инстанции при разрешении спора исходил также из того, что право на испрашиваемый земельный участок у заявителя отсутствует, поскольку срок действия договора аренды от 21.01.2015 № 3700006668 истек. Однако прекращение ранее заключенного договора аренды не является препятствием для однократного предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства размещенного на нем объекта незавершенного строительства. Вывод суда первой инстанции о наличии у возведенного в границах спорного земельного участка объекта незавершенного строительства признаков самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса) признан судом апелляционной инстанции несостоятельным. Данный вывод основан на ошибочном выводе суда о недействительности (ничтожности) договора аренды. Между тем, действующее земельное законодательство не содержит запрета на предоставление в аренду земельных участков, ограниченных в гражданском обороте. Суд первой инстанции при разрешении спора также не учел, что разрешение на строительство выдано заявителю на основании вступившего в силу судебного акта суда общей юрисдикции. Доказательств того, что уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, обращался в суд с требованием об изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108003:696, а также того, что данный участок предоставлялся для завершения строительства ранее, в материалах дела не имеется. Отсутствуют и доказательства того, что между сторонами возник (разрешается в суде) спор о сносе самовольного строения (объекта незавершенного строительства площадью 3249,1 кв. м и степенью готовности 82%). Установив, что при обращении в управление предпринимателем были соблюдены все требования действующего законодательства, подтверждающие его право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства (без торгов), апелляционный суд признал незаконным отказ уполномоченного органа и обязал его устранить допущенные нарушения прав (интересов) заявителя. Судебные расходы распределены в соответствии с правилами статьи 110 Кодекса.

Управление обжаловало апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанный акт отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Принимая решение об отказе в предоставлении предпринимателю в аренду испрашиваемого земельного участка, у которого отсутствовали надлежащие документы, подтверждающие право на объект незавершенного строительства, управление действовало в соответствии с нормами земельного законодательства. Следовательно, принятое управлением решение об отказе в предоставлении предпринимателю в аренду на новый срок (без торгов) земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108003:696 (для завершения строительства объекта) является законным и обоснованным. Также судом апелляционной инстанции неправильно истолкованы нормы части 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ. В этой связи, вывод суда апелляционной инстанции о том, что данный Закон всего лишь констатирует сохранение границ особо охраняемых природных территорий при этом, не сохраняя их статус в качестве земель, ограниченных в обороте, является ошибочным. Внесенные изменения продолжают ограничивать оборот испрашиваемого земельного участка и препятствуют передаче его предпринимателю. Учитывая изложенное, управление считает правильным вывод суда первой инстанции, отраженный в его решении, о том, что испрашиваемый земельный участок не подлежит передаче из муниципальной собственности в силу прямого указания закона, поскольку расположен в границах округа санитарной охраны города-курорта Анапа.

Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность постановления апелляционного суда от 06.02.2020. Довод управления об отсутствии у заявителя документов на объект незавершенного строительства, противоречит материалам дела, подтверждающим государственную регистрацию за предпринимателем права собственности на такой объект, расположенный на испрашиваемом земельном участке. Несостоятелен и довод управления о том, что ограничение в обороте земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108003:696 препятствует передаче его в собственность предпринимателя. Заявителем не оспаривается, что в силу общего правила, содержащегося в статье 27 Земельного кодекса, участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность. Однако предприниматель не испрашивал земельный участок в собственность, он просил предоставить его в аренду для завершения строительства существующего (незавершенного) объекта. Даже если исходить из того, что ранее существовавшие курорты с 30.12.2013 не утратили статус особо охраняемых природных территорий, то эти территории ограничены в обороте, но не изъяты из него. Это не запрещает таким землям быть объектом арендных сделок, не позволяя предоставлять их в частную собственность.   

В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.  

Управление, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечило.  

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0108003:696 образован из двух участков (площадью по 1 тыс. кв. м каждый) с кадастровыми номерами 23:37:0108003:303 и 23:37:0108003:304. расположенных по адресам: г. Анапа, с. Витязево, пр. Кипарисовый, д. 4 и пр. Кипарисовый, д. 6 (соответственно).

Исходные земельные участки образованы в 2009 году и предоставлялись гражданину Отто П.Е. по итогам открытого аукциона (протоколы от 11.05.2010 № 1 и 25.08.2010 № 5) на основании договоров аренды от 28.05.2010 и от 09.09.2010, для размещения объектов курортно-рекреационного назначения. Договоры аренды прошли процедуру государственной регистрации.

Впоследствии Отто П.Е. уступил права арендатора в отношении исходных земельных участков по договорам перенайма от 26.07.2010 и от 09.11.2010 (также зарегистрированы в ЕГРН) предпринимателю, которому выданы градостроительные планы земельных участков от 28.05.2014 № RU 23301000-05340 и № RU 23301000-05341 (постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 28.05.2014 № 2216 и № 2217). 

На основании заявления предпринимателя от 15.10.2014 администрацией муниципального образования город-курорт Анапа издано постановление от 29.10.2014 № 4745 «Об  объединении  земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0108003:303 и 23:37:0108003:304». Данным постановлением объединенному земельному участку присвоен кадастровый номер 23:37:0108003:696, установлен вид разрешенного использования – объекты курортно-рекреационного назначения. 

Постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 27.02.2015 № 923 утвержден градостроительный план земельного участка площадью 2 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:37:0108003:696. Признаны утратившими силу ранее выданные заявителю градостроительные планы земельных участков от 28.05.2014 № RU 23301000-05340 и № RU 23301000-05341 (постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 28.05.2014 № 2216 и № 2217).   

Согласно адресному плану муниципального образования город-курорт Анапа земельному участку площадью 2 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:37:0108003:696 соответствует почтовый адрес: г. Анапа, с. Витязево, пр. Кипарисовый, д. 4.

Постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 08.12.2014 № 5473 предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок площадью 2 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:37:0108003:696, расположенный по адресу: г. Анапа, с. Витязево, пр. Кипарисовый, д. 4. Участок из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для объектов курортно-рекреационного назначения, предоставлен на срок до 25.08.2015. 

Управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 21.01.2015 заключили договор № 3700006668 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108003:696, распложенного по адресу: г. Анапа, с. Витязево, пр. Кипарисовый, д. 4. Участок площадью 2 тыс. кв. м из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для объектов курортно-рекреационного назначения, предоставлен арендатору на срок до 25.08.2015 (включительно).  

На основании заявления предпринимателя сторонами заключено соглашение от 20.02.2015 о внесении изменений в договор аренды, которым установлен срок действия договора до 16.02.2025 (включительно).

Предприниматель обратился за выдачей разрешения на строительство объекта курортно-рекреационного назначения (курортная гостиница) в управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа, которое отказало в выдаче такого разрешения. 

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 17.08.2015 управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа обязали выдать разрешение на строительство объекта капитального строительства «курортная гостиница» на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0108003:696 по адресу: г. Анапа, с. Витязево, пр. Кипарисовый, д. 4. 

Решение вступило в законную силу 19.09.2015. Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа предпринимателю выдано разрешение на строительство от 10.11.2015 № 23-301000-1088-2015. 

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 29.12.2016 предприниматель является собственником объекта незавершенного строительства площадью 3249,1 кв. м, степень готовности – 82%, адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Анапа, с. Витязево, пр. Кипарисовый, д. 4.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26.01.2017 отменено решение Анапского городского суда Краснодарского края от 12.10.2016 по делу № 2-4334/2016, принято новое решение. Признаны незаконными действия управления по заключению с предпринимателем соглашения от 20.02.2015. Запись об обременении правом аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108003:696 погашена в ЕГРН 18.07.2018.

Предприниматель 30.01.2019 обратился в управление с заявлением о предоставлении в аренду (без торгов) земельного участка площадью 2 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:37:0108003:696, расположенного по адресу: г. Анапа, с. Витязево, пр. Кипарисовый, д. 4, однократно для завершения строительства расположенного на нем незавершенного объекта – курортной гостиницы (степень готовности – 82%). 

Управление 26.02.2019 отказало предпринимателю в предоставлении испрашиваемого земельного участка в связи с отсутствием оснований для такого предоставления, предусмотренных пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. Право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на данном земельном участке, зарегистрировано за предпринимателем в ЕГРН только 29.12.2018. 

Ссылаясь на то, что решение управления об отказе в предоставлении земельного участка в аренду незаконно и нарушает права (интересы) предпринимателя, последний оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны арбитражным судом незаконными при одновременном несоответствии их закону (иному нормативному акту) и нарушении прав (законных интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого решения, возлагается на принявший соответствующее решение орган (часть 5 статьи 200 Кодекса).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенной нормой права прямо предусмотрено право арендатора, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при предоставлении такого земельного участка в аренду до 01.03.2015. Отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338).

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Таким образом, действующее законодательство предоставляет собственнику объекта незавершенного строительства право на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства такого объекта при наличии условий, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса и пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, апелляционный суд пришел к выводу о наличии (доказанности) оснований для признания решения управления от 26.02.2019 № 2702-1214 об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду незаконным и нарушающим права (интересы) предпринимателя как собственника объекта незавершенного строительства. Суд апелляционной инстанции установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0108003:696 ранее предоставлялся предпринимателю по договору аренды, заключенному до 01.03.2015, действие которого возобновлено на неопределенный срок. Заявитель возвел в границах данного земельного участка объект, не завершенный строительством, и право собственности на который зарегистрировано за ним в ЕГРН. Расположение спорного участка в первой зоне горно-санитарной охраны курорта само по себе не свидетельствует о ничтожности договора аренды, поскольку данный участок не расположен на землях общего пользования, а отнесен к функциональной зоне объектов санитарно-курортных учреждений (зоне Р-К), допускающей размещение объекта курортно-рекреационного назначения (курортной гостиницы). В материалах дела отсутствуют доказательства того, что уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды обращался в суд с требованием об изъятии земельного участка. Не подтверждают материалы дела и то обстоятельство, что испрашиваемый земельный участок предоставлялся ранее арендатору (его правопредшественнику) для завершения строительства объекта. Отсутствуют также доказательства того, что между сторонами возник (разрешается в суде) спор о сносе самовольного строения (объекта незавершенного строительства площадью 3249,1 кв. м и степенью готовности 82%). Факт регистрации предпринимателем права собственности на объект незавершенного строительства после 01.03.2015 не может служить основанием к отказу в заключении договора аренды (для завершения строительства) при условии возникновения арендных отношений до 01.03.2015. При обращении в управление предпринимателем были соблюдены все требования действующего законодательства, подтверждающие его право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства (однократно без торгов). Таким образом, законные препятствия к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108003:696 на новый срок (без торгов) для завершения строительства размещенного на нем объекта отсутствовали. 

В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять  решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса). 

С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов предпринимателя и в соответствии с приведенной процессуальной нормой суд апелляционной инстанции возложил на управление обязанность по подготовке проекта договора аренды испрашиваемого земельного участка, а также направлению его для подписания заявителю.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод кассационной жалобы управления о законности отказа в предоставлении испрашиваемого предпринимателем земельного участка в аренду на новый срок (однократно без торгов) в связи с отсутствием у заявителя документов на объект незавершенного строительства, противоречит представленным в дело доказательствам и обстоятельствам, установленным апелляционным судом при разрешении спора. Материалы дела подтверждают, что предприниматель является собственником (законным правообладателем) объекта незавершенного строительства, возведенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108003:696. При обращении в уполномоченный орган заявитель предоставлял в подтверждение данного факта актуальные сведения из ЕГРН.  

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Довод кассационной жалобы управления об ограничении в обороте спорного земельного участка, препятствующем передаче его в собственность предпринимателя, несостоятелен. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в пределах особо охраняемых природных территорий, ограничены в обороте (пункты 2, 5 статьи 27 Земельного кодекса). Однако это не исключает возможность предоставления земельного участка в аренду. Заявитель не испрашивал данный участок в собственность, он просил предоставить его в аренду для завершения строительства существующего (незавершенного) объекта. При этом, как установил апелляционный суд, земельный участок, который просит предоставить в аренду предприниматель, не расположен на территориях (землях) общего пользования, он отнесен к зоне объектов санитарно-курортных учреждений (зоне Р-К), допускающей размещение возведенного на участке объекта.

Довод жалобы учреждения о том, что судом апелляционной инстанции при разрешении спора неправильно истолкованы нормы части 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ, является обоснованным. Понимание указанной нормы, приведенное в апелляционном постановлении (о том, что в связи с принятием Закона № 406-ФЗ земли курорта Анапа утратили статус особо охраняемых природных территорий) ошибочно и не соответствует судебной практике по применению части 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ, сложившейся в округе. Курорт Анапа не утратил своего особого статуса и продолжает входить в состав особо охраняемых природных территорий. Между тем, данный вывод апелляционного суда не привел к принятию неправильного судебного акта.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. 

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2020 по делу № А32-14968/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							         В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                    Н.С. Мазурова

                                                                                                                               Е.Г. Соловьев