Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-22461/2021

04 июня 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  25 мая 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  04 июня 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Чандлер" (адрес:  Россия 195067, Санкт-Петербург, ПРОСПЕКТ. БОЛЬШОЙ САМПСОНИЕВСКИЙ, ДОМ/68, ЛИТЕР Н, ПОМЕЩЕНИЕ 1-Н,ОФИС 613, ОГРН:  1037821015506);

ответчик: санкт-петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (адрес:  Россия 191124, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул НОВГОРОДСКАЯ 20/А/2-Н, ОГРН:  1177847189190);

третье лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул НОВГОРОДСКАЯ 20/А/2-Н, ОГРН:  1027809244561)

о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 05.04.2021).

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 11.01.2021),

- от третьего лица: ФИО3 (доверенность от 02.03.2021),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Чандлер" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, в котором просило признать недействительным уведомление санкт-петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (далее – Учреждение) от 15.12.2020 № 04-28-27122/20-0-0 об отказе от исполнения договора аренды от 01.11.2008 № 07/ЗК-04587 (далее – Договор).

 Определением суда от 02.04.2021 заявление принято к производству, предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное назначено на 25.05.2021; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет).

В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования в полном объеме, уточнив их, настаивал на рассмотрении заявления в порядке искового производства. Судом такое уточнение принято.

 Представитель Учреждения и Комитета в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по мотивам, изложенным в отзыве.

Приняв во внимание подготовленность дела к судебному заседанию, суд на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Заслушав доводы представителей сторон и третьего лица, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (впоследствии - Комитет; арендодатель) и Общество (арендатор) 01.11.2008 заключили Договор в редакции дополнительного соглашения № 1 от 21.11.2014, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок Зона 7, кадастровый номер 78:11:6084:1011, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Екатерининский пр., уч. 1 (у дома 11, лит. А), площадью 3155 кв.м.

Согласно пункту 1.2 Договора в редакции дополнительного соглашения от 29.01.2020 № 2 участок предоставляется под открытую стоянку и сборно-разборный павильон автосервиса, в том числе для оказания бытовых услуг и осуществления иных видов деятельности в соответствии с функциональным использованием, поименованным в кодах 3.2, 3.5, 3.8, 7.2, 12.1; приведенное описание целей использования участка является окончательным; изменение целей не допускается.

Участок передан арендатору по акту от 01.11.2008.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует по 01.01.2016 (пункт 3.1 Договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 21.11.2014).

В уведомлении от 15.12.2020 № 04-28-27122/20-0-0 Учреждение, указав на нарушение Обществом положений пунктов 4.3.13 Договора, выразившееся в нецелевом использовании участка, что отражено в акте обследования, составленном Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ) от 19.11.2020, на основании пункта 6.4.5 Договора отказалось от его исполнения, предложило освободить занимаемый участок от любого размещенного на нем имущества.

Посчитав заявленный Учреждением односторонний отказ от исполнения Договора неправомерным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как предусмотрено в подпункте 1 пункта 1 статьи 619 и пункте 3 статьи 615 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Исходя из изложенного основаниями для прекращения договорных отношений является соглашение сторон, односторонний отказ от договора, если он предусмотрен законом или условиями договора, кроме того, договор может быть расторгнут по решению суда.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица и граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 6.4.5 Договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 21.11.2014) предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, что влечет его расторжение, в том числе, при нарушении арендатором пунктов 4.3.13, 4.5 Договора. 

В соответствии с пунктом 4.3.13 Договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 21.11.2014) при использовании участка арендатор обязан соблюдать требования, установленные законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга, в том числе требования водоохранного, природоохранного законодательства, законодательства в сфере охраны объектов культурного наследия, соблюдать ограничения (обременения), указанные в кадастровом паспорте участка, а также выполнять предписания уполномоченных контрольных и надзорных органов об устранении нарушения, допущенных при использовании участка.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Из буквального толкования условий пунктов 4.3.13, 6.4.5 Договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 21.11.2014) следует, что ответственность арендатора наступает в случае неисполнения им требований водоохранного, природоохранного законодательства, законодательства в сфере охраны объектов культурного наследия, несоблюдения ограничений (обременений), указанных в кадастровом паспорте участка, а также невыполнения предписаний уполномоченных контрольных и надзорных органов об устранении нарушений, допущенных при использовании участка, невыполнения им предписаний уполномоченных контрольных и надзорных органов об устранении нарушений, допущенных при использовании участка.

Доказательств неисполнения Обществом требований водоохранного, природоохранного законодательства, законодательства в сфере охраны объектов культурного наследия, несоблюдения ограничений (обременений), указанных в кадастровом паспорте участка, материалы дела не содержат, на наличие таких обстоятельств ответчик в ходе рассмотрения дела не ссылался.

В обоснование отказа от исполнения Договора Учреждение в оспариваемом уведомлении указало на нецелевое использование участка в соответствии с видом разрешенного использования, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ).

Как следует из акта ККИ от 19.11.2020, часть размещенного на участке павильона используется под оказание ритуальных услуг, часть – под размещение боксов автомойки автомобилей; павильон, металлический контейнер и ограждение территории (металлический забор) соответствуют критериям, установленным приложением № 2 к Правилам благоустройства территории Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 № 961.

Согласно пункту 1.2 Договора в редакции дополнительного соглашения от 29.01.2020 № 2 участок предоставлен под открытую стоянку и сборно-разборный павильон автосервиса, в том числе для оказания бытовых услуг и осуществления иных видов деятельности в соответствии с функциональным использованием, поименованным в кодах 3.2, 3.5, 3.8, 7.2, 12.1; приведенное описание целей использования участка является окончательным; изменение целей не допускается.

В отзыве на иск Учреждение подтвердило, что с учетом установленного Договором многофункционального использования участка оказание в павильоне ритуальных услуг, относящихся к бытовым услугам, соответствует условиям Договора.

К административной ответственности за нецелевое использование участка в соответствии с видом разрешенного использования в соответствии с ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ Общество не привлекалось.

Таким образом, с учетом использования Обществом земельного участка в соответствии с установленными в пункте 1.2 Договора целями довод ответчика о нецелевом использовании истцом участка нельзя признать обоснованным.

Возражая против иска, Учреждение указало, что на участке в нарушение договорных условий был размещен временный (некапитальный) объект  с превышением предельно допустимых параметров, что установлено в акте ККИ от 19.11.2020.

Вместе с тем указанное обстоятельство с учетом того, что Договор не является договором на размещение нестационарного торгового объекта (НТО), прямо предусматривающим в предмете договора параметры НТО и условие о предоставлении участка в пользование только при соблюдении арендатором таких параметров, свидетельствует не о нецелевом использовании земельного участка, а о несоблюдении требований в сфере благоустройства, обязанность соблюдать которые предусмотрена иными положениями Договора, такими как 4.3.17, 4.3.20 Договора.

На нарушение Обществом иных пунктов Договора, в том числе 4.3.17, 4.3.20, Учреждение в оспариваемом уведомлении не ссылалось.

При этом согласно пункту 6.4.10 Договора право в одностороннем порядке расторгнуть Договор по мотиву нарушения арендатором пунктов 4.3.17, 4.3.20 Договора возникает у арендодателя только в случае наличия вступившего в законную силу постановления по делу об административном правонарушении, чего в рассматриваемом случае судом не установлено.

Судом также принято во внимание отсутствие в материалах дела надлежащих доказательств превышения предельно допустимых параметров объекта, с учетом того, что акт обследования земельного участка от 19.11.2020 составлен ККИ в одностороннем порядке, без участия Общества или его представителя, при этом доказательства вызова истца для составления акта, уклонения его от подписания в дело не представлены.

Односторонний характер составления акта может нарушать права арендатора как стороны по Договору, поскольку Комитет в лице Учреждения и Общество состоят в арендных правоотношениях. 

Ссылка Учреждения на постановление ККИ от 11.01.2021 по делу № 1939/2020 судом отклонена ввиду следующего.

Указанным постановлением Общество привлечено к административной ответственности за правонарушение, предусмотренное п. 1 ст. 16 Закона Санкт-Петербурга от 31.05.2010 № 273-70 «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге», выразившееся в самовольном (без оформления в установленном порядке документов) размещении части ограждения на земельном участке площадью 21 кв.м из состава земель, государственная собственность в отношении которых не разграничена, не прошедшем кадастровый учет; ему назначено наказание в виде предупреждения.

Как видно из материалов дела в направленном Обществу уведомлении от 25.11.2020 ККИ указал на необходимость до 29.11.2020 освободить незаконно занимаемый земельный участок, поскольку ограждение неверно размещено по границам земельного участка, а именно по одной крайней точке координат северо-восточного направления. 

Получив уведомление от 25.11.2020, Общество во исполнение требований ККИ 26.11.2020 заключило договор на выполнение геодезических работ (договор-счет от 26.11.2020 № 95-4057-20), в результате чего к установленному сроку (29.11.2020) ограждение было перенесено в одной точки координат в соответствии с данными ЕГРН, о чем свидетельствует составленная открытым акционерным обществом «Трест геодезических работ и инженерных изысканий» по заказу Общества схема координирования ограждения. В письме от 03.12.2020 Общество известило ККИ об устранении нарушения.

Таким образом, выданное ККИ предписание об устранении нарушения было незамедлительно в установленный срок устранено Обществом.

С учетом изложенного судом также не установлено нарушения Обществом пункта 4.3.13 Договора в части обязанности исполнять предписания уполномоченных контрольных и надзорных органов об устранении нарушений, допущенных при использовании участка.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что нарушения пункта 4.3.13 Договора, на которое Учреждение сослалось в уведомлении от 15.12.2020 № 04-28-27122/20-0-0 как на основание для одностороннего отказа арендодателя от исполнения Договора, Обществом допущено не было; иные нарушения, на которые Учреждение и Комитет сослались в ходе рассмотрения дела, не подтверждены надлежащими доказательствами и не были указаны в оспариваемом уведомлении; права на односторонний отказ от исполнения Договора со ссылкой на постановление ККИ от 11.01.2021 по делу № 1939/2020 на момент составления уведомления (15.12.2020) у арендодателя в силу положений Договора не имелось.

Довод ответчика и третьего лица о том, что путем направления оспариваемого уведомления арендодатель реализовал предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ безусловное право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону, судом отклонен ввиду следующего.

Уведомление от 15.12.2020 № 04-28-27122/20-0-0 в качестве единственного основания для одностороннего отказа от исполнения Договора содержит указание на нарушение Обществом пункта 4.3.13 Договора и пункт 6.4.5 Договора, ссылок на положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ в уведомлении не имеется.

Таким образом, оспариваемое уведомление не содержит формулировки, из которой усматривается воля арендодателя немотивированно в установленном законом порядке отказаться от исполнения Договора, заключенного на неопределенный срок.

Наоборот, указанное уведомление содержит четко определенную формулировку, согласно которой Договор расторгнут именно в результате виновных действий арендатора, ненадлежащим образом исполнившего договорные условия.

Вместе с тем признание такого отказа правомерным по мотиву наличия у арендодателя предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ права на односторонний немотивированный отказ от исполнения договора аренды нарушает права арендатора, поскольку факт надлежащего/ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды имеет существенное значение для возможной реализации арендатором прав, предусмотренных статьей 621 ГК РФ, а также статьей 6 Закона Санкт-Петербурга от 08.04.2015 № 165-27 "О размещении нестационарных торговых объектов".  

Отказ от исполнения Договора, мотивированный исключительно допущенным арендатором нарушением его условий, и признанный судом правомерным, при реализации вышеназванных прав может повлечь для арендатора препятствия, в том числе безосновательное возложение на него дополнительной обязанности доказывать факт надлежащего исполнения им обязательств по Договору.

Иной подход предоставляет арендодателю право произвольно указывать любое предусмотренное договором, действующим в режиме неопределенного срока, основание для отказа от его исполнения, а впоследствии ссылаться на реализацию таким способом предусмотренного законом права на односторонний отказ, что не отвечает принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование.

В связи с изложенным суд пришел к выводу, что односторонний отказ от исполнения Договора, выраженный в уведомлении от 15.20.2020, совершен ответчиком в отсутствие предусмотренных Договором оснований, воля арендодателя на предусмотренный законом немотивированный отказ от Договора в уведомлении не выражена, в связи с чем такой отказ не соответствует требованиям статей 450.1, 610 ГК РФ, а названное уведомление подлежит признанию недействительным в порядке статьи 168 ГК РФ.

Ссылка Учреждения на представленную судебную практику судом отклонена, поскольку в указанном деле (№ А56-4706/2019) Учреждение в оспариваемом уведомлении сослалось на положения статей 450.1, 610 ГК РФ, таким образом, однозначно выразив свою волю на односторонний немотивированный отказ от исполнения договора аренды, что судами также было исследовано.    

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ с удовлетворением иска расходы по уплате государственной пошлины за его рассмотрение подлежат отнесению на ответчика в полном объеме. 

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать недействительным оформленный уведомлением от 15.12.2020 № 04-28-27122/20-0-0 односторонний отказ санкт-петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" от исполнения договора аренды земельного участка № 07/ЗК-04587 от 01.11.2008. 

Взыскать с санкт-петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Чандлер" 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Целищева Н.Е.