ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

22.07.2021

Дело № А40-165768/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 15.07.2021 

Полный текст постановления изготовлен  22.07.2021

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи  Голобородько В.Я.,

судей Кобылянского В.В., Петровой В.В.

при участии в заседании:

от истца: не явился

от ответчика: не явился

рассмотрев 15.07.2021 в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ХАЙНИН ЦЕНТР" 

на решение от 29.01.2021

Арбитражного суда города Москвы

на постановление от 27.04.2021

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску ООО «Хайнин Центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО «Бизнес квартал «Новь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора субаренды, об истребовании из чужого незаконного владения имущество, о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Хайнин Центр» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Бизнес квартал «Новь» о расторжении с 17.06.2020 договора субаренды нежилого помещения № АР-415/01-ДЦ от 17.01.2020; об установлении размера задолженности истца по договору субаренды нежилого помещения № АР-415/01-ДЦ от 17.01.2020 в сумме 243 602, 66 руб. с учетом уменьшения размера арендной платы за период с февраля 2020 года по 17 июня 2020 года с 609 006 руб. 65 коп. до 243 302 руб. 66 коп. (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 января 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2021 решение Арбитражного суда города Москвы оставлено без изменения.

ООО "ХАЙНИН ЦЕНТР" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить вышеуказанные судебные акты, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств дела.

В судебном заседании суда кассационной инстанции стороны не явились, о месте и времени проведения которого были извещены надлежащим образом. Суд провел судебное заседание в порядке ст. 284АПК РФ

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты не подлежат отмене, по следующим мотивам.

Как установлено судами, 17.01.2020 между ООО «Бизнес квартал «НОВЬ» и ООО «Хайнин Центр» был заключен договор субаренды нежилого помещения № АР-415/01-ДЦ, в соответствии с условиями которого ответчик передал ООО «Хайнин Центр» в субаренду нежилые помещения, расположенные по адресу: 105066, 

<

...>, этаж 4, офис 401, площадью 70,27 кв.м под размещение офиса.

Договор между сторонами в редакции дополнительных соглашений заключен на срок 11 месяцев.

В п. 4.1 указанного договора предусмотрено, что сумма постоянной арендной платы в месяц составляет: 121 801,33 руб., включая НДС 20%, при ставке аренды 20 800 руб. за кв.м. в год, включая НДС 20%.

В течение 5 банковских дней с даты подписания акта приема-передачи помещения субарендатор вносит арендную плату за первый месяц субаренды.

Согласно п. 4.2 договора, переменная составляющая арендной платы подлежит оплате не позднее 10 (десяти) банковских дней, с даты выставления счета.

Условия данного договора ООО «Хайнин Центр» исполнены, внесена оплата за январь 2020 года.

При этом, согласно п. 4.5 договора, в качестве гарантии исполнения своих обязательств по договору субарендатор обязуется уплатить арендатору обеспечительный взнос (НДС не облагается) в сумме 121 801,33 руб. без НДС, равной месячной ставке арендной платы за арендуемые помещения.

Оплата обеспечительного взноса осуществляется субарендатором в течение 5 дней с момента подписания настоящего договора.

Обязательство по оплате обеспечительного взноса считается исполненным с момента зачисления денежных средств на расчетный счет арендатора.

Обеспечительный взнос является гарантией выполнения субарендатором своих обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы, иных платежей, содержанию помещений и оборудования в исправном состоянии, соблюдению условий настоящего договора, по возврату помещений при расторжении настоящего договора в сроки, согласованные сторонами, по возмещению убытков, штрафных санкций, неустоек.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения субарендатором обязательств по настоящему договору из обеспечительного взноса арендатором в бесспорном порядке (без обращения в суд) удерживается сумма, необходимая для удовлетворения требований арендатора.

Арендатор удерживает обеспечительный взнос с субарендатора, в качестве компенсации за упущенную выгоду арендатора в случае отказа субарендатора от подписания акта о приеме помещений в аренду без представления объяснений, обосновывающих отказ от его подписания в сроки, оговоренные п. 2.3. настоящего договора.

Возврат обеспечительного взноса или его части осуществляется арендатором при отсутствии финансовых обязательств со стороны субарендатора по настоящему договору в течение 30 (тридцати) дней с момента подписания акта о возврате помещений по письменному запросу Субарендатора с указанием банковских реквизитов, на которые денежные средства должны быть перечислены.

Истцом внесена сумма обеспечительного платежа во исполнение п. 4.5 договора.

Как указывает истец, после подписания договора аренды фактически спорное помещение не могло эксплуатироваться ввиду существенного изменения санитарно-эпидемиологической обстановки в г. Москве, а именно, распространение на территории России и, в частности, на территории города Москвы коронавирусной инфекции (COVID-19).

Истец ссылается на то, что между ним и ответчиком была достигнута предварительная договоренность, что срок действия договора будет остановлен до июня 2020 года, при этом начисление штрафных санкций, указанных в договоре, за несвоевременную оплату по нему, не производится.

Также было предварительно согласовано предоставление 25 % скидки на оплату по договору.

В июне 2020 года ответчик направил истцу уведомление, в котором было указано на то, что скидка не согласована, дата расторжения договора - 30.06.2020 в случае погашения задолженности в сумме 609 006,65 руб. в срок до 13.07.2020, а в случае не поступления денежных средств - текущая дата (на дату передачи помещения и сдачи ключей) с удержанием суммы задатка в связи с несоблюдением срока извещения о расторжении в рамках Договора субаренды, либо дата расторжения будет 07.08.2020, и тогда задаток будет возвращен в сентябре 2020.

Как утверждает истец, по состоянию на 17.06.2020 помещение было опечатано ответчиком с удержанием имущества истца, вместе с тем, до указанной даты в адрес истца не поступало каких-либо уведомлений или требований об оплате или данных о том, что условия разрешения сложившейся ситуации не будут согласованы.

Истец указывает, что рассчитывал на то, что предварительные договоренности, обсуждаемые с менеджером ответчика, будут согласованы и судебного спора между сторонами не возникнет.

Также, истец указал, что предложенные ответчиком условия расторжения договора невыполнимы со стороны истца в финансовом плане, поскольку тот период, когда он не мог осуществлять свою деятельность, не пользуясь предметом договора по независящим от него обстоятельствам, он не имел дохода.

Общество направило в адрес ответчика претензию с требованием о расторжении договора и установления по нему размера задолженности на следующих условиях: оплата 243 602, 66 руб., что составляет 50 % суммы арендных платежей за март, апрель, май, июнь 2020 года с зачётом также суммы внесённого обеспечительного платежа. Однако ответа на указанную претензию от ответчика не последовало, в связи с чем, истцом предъявлены настоящие требования.

В части досрочного расторжения договора субаренды от 17.01.2020 истец обосновывает свои исковые требования тем, что договор расторгается досрочно со стороны Арендатора со ссылкой на положения ст. 450.1, 451 ГК РФ, а также на Федеральный закон, принятый Государственной Думой 22 мая 2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции».

Соответствующее уведомление истцом было направлено в адрес ответчика, однако с его стороны каких-либо действий не последовало.

Таким образом, по мнению истца, договор подлежал расторжению в судебном порядке с 17.06.2020 - даты, когда истцу стало известно об опечатывании помещений ответчиком и отсутствия у истца вообще какой-либо возможности доступа, а правило ч. 3 ст. 453 ГК РФ, по утверждению истца, применению не подлежит.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции установил, что материалами дела подтверждается фактическое добровольное расторжение сторонами во внесудебном порядке договора, путем подписания 09.09.2020 акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения, в котором указано на наличие между сторонами соглашения о расторжении договора субаренды нежилого помещения № АР-415/01-ДЦ от 17.01.2020.

В соответствии со ст. ст. 450 - 450.1 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В п. 2 ст. 450 ГК закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором.

Следовательно, достаточно одного из оснований предусмотренных договором для направления одностороннего отказа арендодателя от договора.

Таким образом, учитывая, что право на расторжение договора субаренды нежилого помещения № АР-415/01-ДЦ от 17.01.2020 реализовано сторонами во внесудебном порядке, договор субаренды нежилого помещения № АР-415/01-ДЦ от 17.01.2020 в настоящее время является расторгнутым с 09.09.2020, в связи с чем суды пришли к обоснованным выводам, что отсутствуют основания для удовлетворения требований в указанной части.

В части требований об установлении размера задолженности истца по договору субаренды нежилого помещения № АР415/01-ДЦ от 17.01.2020 в сумме 243 602, 66 руб. с учетом уменьшения размера арендной платы за период с февраля 2020 года по 17 июня 2020 года с 609 006 руб. 65 коп. до 243 302 руб. 66 коп., судами установлено, что истец не обращался к ответчику с требованием об уменьшении размера арендной платы в спорный период, задолженность по арендной плате возникла у истца с февраля 2020 года, то есть до введения ограничительных мер в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), при этом согласно выписке из ЕГРЮЛ ОКВЭД истца не относится к отрасли наиболее пострадавшей, доказательств невозможности использования арендованного помещения в материалы дела не представлено.

Исходя из п. 4.2 договора, оплата за аренду должна быть произведена не позднее 10 числа оплачиваемого месяца (момент зачисления денежных средств на счет ответчика), кроме того, сроки оплаты за февраль и март 2020 года нарушались истцом не в связи с ограничительными мероприятиями.

Отсутствие у должника необходимых денежных средств по общему правилу не является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств ("Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) No 1" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020)), в связи с чем, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Судами установлено, что стороны во внесудебном порядке фактически добровольно расторгли договор, подписав 09.09.2020 акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения, в связи с чем, истец осуществил вывоз имущества 09.09.2020 и передал ответчику ключи от помещения.

Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судебных инстанций, получили надлежащую оценку.

В соответствии с частью 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 No 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" предоставляет возможность - при указанных в ней обстоятельствах - отказаться от договора аренды арендаторам, являющимся субъектами малого или среднего предпринимательства и осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики, определяемых Правительством РФ.

Речь при этом идет лишь о тех договорах, которые заключены на определенный срок до введения на соответствующей территории режима повышенной готовности в отношении объектов (зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей), используемых арендатором в целях осуществления указанной деятельности.

Кроме того, право на отказ от договора на основании ч. 4 ст. 19 Закона No 98- ФЗ возникает у арендаторов не автоматически, а при определенных условиях.

По смыслу указанной нормы арендатор должен предварительно обратиться к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы.

Арендодатель, в свою очередь, может предложить альтернативные варианты изменения условий договора (например, полное освобождение от арендной платы на некоторый срок (арендные каникулы), по истечении которого арендатор продолжит оплачивать аренду в прежнем объеме).

В случае же недостижения соглашения об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с упомянутым требованием арендатор вправе (не позднее 1 октября 2020 года) отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГКРФ.

Таким образом, из приведенных норм следует, что право на отказ от договора для арендатора сохраняется и в том случае, если арендодатель готов идти на уступки, но арендатора они не удовлетворяют.

Иными словами, если исходить из буквального прочтения рассматриваемых норм, фактически арендаторам, подпадающим под диспозицию ч. 4 ст. 19 Закона No 98-ФЗ, предоставлено право без конкретного мотива отказаться от договора во внесудебном порядке.

То есть арендатор должен предварительно обратиться к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы, а уведомление об отказе от договора направить не ранее, чем по истечении 14 рабочих дней с момента указанного обращения к арендодателю и не позднее 01.10.2020.

Как установлено судами, истец не обращался к ответчику с требованием об уменьшении размера арендной платы в спорный период, кроме того, как следует из материалов дела, задолженность по арендной плате возникла у истца с февраля 2020 года, то есть до введения ограничительных мер в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права. При этом выводы судов об установленных обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание изложенное, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.01.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2021 по делу № А40-165768/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий-судьяВ.Я. Голобородько

 

Судьи:В.В. Кобылянский

В.В. Петрова