ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-3413/2023

07 июня 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     22 мая 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  07 июня 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Целищевой Н.Е.

судей  Балакир М.В., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой А.В.,

при участии (посредством системы веб-конференции):  

от истца: ФИО1 (доверенность от 30.09.2023),

от ответчиков: 1) не явился, извещен, 2) ФИО2 (доверенность от 20.09.2023),

от 3-их лиц: 1, 2) не явились, извещены,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Промконтракт» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.12.2023 по делу № А21-3413/2023 (судья С.А. Зинченко), принятое 

по иску общества с ограниченной ответственностью «БалтРыбПром» 

к 1) обществу с ограниченной ответственностью «Нео-Калининград», 2) обществу с ограниченной ответственностью «Промконтракт» 

третьи лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, 2) ФИО3 

о разделе земельного участка,  

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «БалтРыбПром» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к ООО «Нео-Калининград» и ООО «Промконтракт», в котором просило осуществить раздел земельного участка с кадастровым номером 39:15:121031:28, расположенного по адресу Калининград, ул. Солдатская, д. 7, путем образования из него пяти отдельных земельных участков в границах и координатах согласно межевому плану, подготовленному 25.11.2022 кадастровым инженером ФИО4.

Решением суда первой инстанции от 18.12.2023 иск удовлетворен полностью.

Не согласившись с указанным решением, ООО «Промконтракт» обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение судом имеющих значение для дела обстоятельств, неправильное применение норм материального права, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В судебном заседании представители ООО «Промконтракт» и ООО «БалтРыбПром», принявшие участие в судебном заседании апелляционного суда  путем использования системы веб-конференции, поддержали доводы апелляционной жалобы и возражений на нее соответственно.

ООО «Нео-Калининград» и третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как указал истец в обоснование иска, ООО «БалтРыбПром» на праве собственности принадлежат расположенные на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121031:28 по адресу: Калининград, ул. Солдатская, д. 7 объекты недвижимого имущества: 

- гараж с кадастровым номером 39:15:121031:66 общей площадью 41 кв.м;

- теплица с кадастровым номером 39:15:121031:61 общей площадью 371,8 кв.м.

 Земельный участок с кадастровым номером 39:15:121031:28 общей площадью 44 120 кв.м на праве собственности принадлежит ООО «Нео-Калининград» и обременен залогом в пользу ООО «Промконтракт» на основании договора об ипотеке 

<

***>/И01 (залог недвижимости (нежилой) с земельным участком) от 22.05.2012, заключенного в обеспечение исполнения кредитного договора 

<

***> (кредитная линия с лимитом выдачи) от 22.05.2012. 

Также на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121031:28 расположены объекты, принадлежащие на праве собственности ФИО3 Александроне и ООО «Нео-Калининград». 

С целью формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации находящихся в собственности ООО «БалтРыбПром» объектов недвижимого имущества, заявителем предприняты меры по разделу земельного участка с кадастровым номером 39:15:121031:28, по результатам проведенных кадастровых работ подготовлен межевой план, содержащий уникальные характеристики образуемых участков (площадь и текстовое описание местоположения границ образуемых земельных участков). 

В соответствии с межевым планом от 25.11.2022 образованы следующие земельные участки:  

- 39:15:121031:28:ЗУ1, площадь – 968 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование - под существующие здания и сооружения рыбоконсервного комбината - под гараж с кадастровым номером 39:15:121031:66, принадлежащий ООО «БалтРыбПром», 

- 39:15:121031:28:ЗУ2, площадь - 260 кв.м , категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование - под существующие здания и сооружения рыбоконсервного комбината - под лабораторию КИП с кадастровым номером 39:15:121031:45, принадлежащую ФИО3, 

- 39:15:121031:28:ЗУЗ, площадь - 1052 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование - под существующие здания и сооружения рыбоконсервного комбината - под весовую с кадастровым номером 39:15:121031:50, принадлежащую ФИО3, 

- 39:15:121031:28:ЗУ4, площадь - 2163 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование - под существующие здания и сооружения рыбоконсервного комбината - под теплицу с кадастровым номером 39:15:121031:61, принадлежащую ООО «БалтРыбПром», 

- 39:15:121031:28:ЗУ5, площадь - 39 677 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование - под существующие здания и сооружения рыбоконсервного комбината. 

Как указал истец в иске, 25.11.2022 все собственники объектов, находящихся на исходном земельном участке письменно выразили свое согласие на образование вышеуказанных пяти участков в результате раздела исходного земельного участка c кадастровым номером 39:15:121031:28. 

Направленное в адрес залогодержателя 09.01.2023 письмо о согласовании межевого плана по разделу земельного участка оставлено без ответа. 

Указав в иске, что в связи с отсутствием согласия залогодержателя на раздел земельного участка с кадастровым номером 39:15:121031:28 осуществить раздел участка во внесудебном порядке невозможно, ООО «БалтРыбПром» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Пунктом 3 статьи 5 Кодекса определены понятия данных лиц, являющихся по смыслу этой статьи участниками земельных отношений.

К правообладателям земельных участков Земельный кодекс Российской Федерации относит собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов (пункт 3 статьи 5 ЗК РФ).

Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее – Постановление № 11) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда Калининградской области от 02.10.2013 по делу № А21-269/2013 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5 

Собрание кредиторов общества приняло решение о продаже активов – имущества, включенного в конкурсную массу должника путем проведения открытых торгов посредством публичного предложения на электронной торговой площадке закрытого акционерного общества «Сбербанк». 

На торгах реализованы спорные нежилые здания, расположенные по адресу: Калининград, Солдатская ул., д. 7: лот № 1 - лит. Н – весовая общей площадью 28 кв.м с кадастровым (или условным) номером 39:15:121031:50; лот № 17 - лит. Э – лаборатория КИП общей площадью 11,6 кв.м с кадастровым (или условным) номером 39:15:121031:45; лот № 6 - лит. П – гараж общей площадью 41 кв. м с кадастровым (или условным) номером 39:15:121031:66; лот № 7 - лит. Р – теплица общей площадью 371,80 кв.м с кадастровым (или условным) номером 39:15:121031:61. 

По результатам торгов между ООО «Нео-Калининград» и предпринимателем ФИО6 (впоследствии изменившей имя на Александра) заключены договоры купли-продажи от 21.05.2014 № 1-НК/НИ и № 2-НК/НИ. 

ФИО3 произведена оплата по договорам. 

По договору безвозмездного пользования земельными участками от 21.05.2014 ООО «Нео-Калининград» предоставило ФИО3 без выделения в натуре земельный участок, необходимый для использования приобретенных по договору купли-продажи зданий. 

11.09.2015 ФИО3 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра) с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на упомянутые объекты недвижимости. 

Уведомлениями от 24.09.2015 №№ 39/001/018/2015-3481,-3487,-3490, -3495 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию перехода права собственности на указанные объекты, сославшись на отсутствие полного пакета документов. 

Сообщениями от 16.11.2015 № 39/001/018/2015-3481,-3487,-3490,-3495 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации перехода права собственности на названные здания, сославшись на то, что в нарушение статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) заявителем не представлены документы об отчуждении земельного участка одновременно с договором купли-продажи объектов недвижимости, расположенных на нём.

Посчитав, что отказы Управления Росреестра в регистрации перехода права собственности являются незаконными и нарушают её права, ФИО3 обратилась в суд с заявлением об оспаривании действий Управления Росреестра (дело № А21-10452/2015). 

Суды первой и апелляционной инстанций в рамках дела № А21-10452/2015 применили статьи 198, 200, 201 АПК РФ, статью 273, пункт 3 статьи 552 ГК РФ, пункт 1 статьи 35 ЗК РФ, статью 25.5 Закона № 122-ФЗ и удовлетворили требования предпринимателя.

Вступившим в законную силу постановлением кассационного суд от 18.10.2016 по делу № А21-10452/2015 решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.03.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2016 по делу № А21-10452/2015 отменены; в удовлетворении заявления ФИО3 отказано.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Отменяя судебные акты первой и апелляционной инстанций в деле № А21-10452/2015, суд округа, руководствуясь положениями пункта 5 части 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, разъяснениями, данными в п. 11 Постановления № 11, о ничтожности сделок, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, установив, что строения, в отношении которых ФИО3 заявлено о государственной регистрации перехода права собственности, и земельный участок, на котором они находятся, принадлежат одному лицу и тому же лицу - ООО «Нео-Калининград», пришел к выводу о законности оспариваемого отказа в регистрации перехода права собственности на спорные объекты к ФИО3

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, все полученное по такой сделке подлежит возврату каждой из сторон.

Как видно из материалов дела, государственная регистрация прав ФИО3 произведена Управлением Росреестра 11.04.2016 в отсутствие установленных законом оснований; таким образом, регистрация прав ФИО3 на спорные объекты по указанным ничтожным договорам купли-продажи от 21.05.2014 № 1-НК/НИ и № 2-НК/НИ не может быть признана соответствующей требованиям действующего законодательства.

В дальнейшем 05 мая 2016 г. ФИО3 заключила договоры купли-продажи с ООО «БалтРыбПром» в отношении объектов с кадастровыми номерами 39:15:121031:66 и 39:15:121031:61; 20.05.2016 Управлением Росреестра произведена регистрация права собственности ООО «БалтРыбПром» в отношении этих объектов.

Вместе с тем недействительность (ничтожность) договоров купли-продажи от 21.05.2014 № 1-НК/НИ и № 2-НК/НИ влечет недействительность и последующей сделки купли-продажи в отношении объектов с кадастровыми номерами 39:15:121031:66 и 39:15:121031:61; при таком положении регистрация прав ООО «БалтРыбПром» на указанные объекты также не может быть признана соответствующей требованиям действующего законодательства

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 03.12.2021 по делу № А21-269/2013 ООО «Промконтракт» отказано в удовлетворении требований о возврате в конкурсную массу ООО «Нео-Калининград» спорных объектов по причине пропуска срока исковой давности.

Возражая против иска, ООО «Промконтракт» указало, что все объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, переданном в залог ООО “Промконтракт”, в силу закона также считаются находящимися в залоге у ООО “Промконтракт”, что подтверждено судами при рассмотрении дел между ООО “Промконтракт” и ООО “НЕО-Калининград”, в частности, вступившим в законную силу решением суда от 29.06.2021 по делу № А21-2668/2021. Согласно п. 4 ст. 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон № 127-ФЗ) продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 этого Федерального закона, и с учетом положений этой статьи; начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества; указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах. Поскольку право залога на сооружения, здания, расположенные на земельном участке зарегистрировано в пользу ООО «Промконтракт», данное право залога возникло в силу закона в 2014 г., то какой-либо необходимости в выделении земельных участков под данные здания, строения и сооружения, по мнению ответчика, не имеется, т.к. их продажа возможна только при согласии залогового кредитора – ООО «Промконтракт» (абз. 2 п. 4 ст. 138 Закона № 127-ФЗ); раздел находящегося в залоге земельного участка нарушает его целостность и влияет на стоимость.

Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства в их совокупности и взаимосвязи, приняв во внимание обстоятельства, установленные судами в рамках дел № А21-10452/2015, А21-269/2013, А21-2668/2021, апелляционный суд пришел к выводу об обоснованности возражений ООО «Промконтракт» с учетом предмета заявленных истцом требований (раздел находящегося в собственности ООО «Нео-Калининград» и в залоге ООО «Промконтракт» земельного участка), порочности оснований возникновения права собственности ФИО3 и ООО «БалтРыбПром» на спорные объекты недвижимости, нахождения земельного участка с расположенными на нем объектами в залоге у ООО «Промконтракт», отсутствие оформленных прав на земельный участок и в связи с этим недоказанность охраняемого законом интереса ООО «БалтРыбПром» в разделе земельного участка, при том, что соответствующий иск заявлен не собственником земельного участка (ООО «Нео-Калининград»).

Кроме того, статьей 11.9 ЗК РФ установлены требования к образуемым и измененным земельным участкам.

С учетом приведенных ООО «Промконтракт» доводов апелляционным судом также принято во внимание, что истец не обосновал необходимость раздела земельного участка с указанными в межевом плане площадями образуемых участков, в частности, как следует из межевого плана, под эксплуатацию здания весовой с кадастровым номером 39:15:121031:50 площадью 28 кв.м отведен образуемый земельный участок 39:15:121031:28:ЗУ3 площадью 1052 кв.м, а также не обосновал причин разрешения в заключении кадастрового инженера помимо вопроса раздела земельного участка вопросов, связанных с устранением пересечения границ вновь образуемых земельных участков и участка с кадастровым номером 39:15:121031:8.

На основании изложенного решение суда первой инстанции от 18.12.2023 подлежит отмене с принятием постановления об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 той же статьи).

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 18.12.2023 по делу №  А21-3413/2023  отменить.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Балтрыбпром» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.Е. Целищева

 

Судьи

 

М.В. Балакир

 

С.В. Изотова