АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-45747/2016

г. Краснодар

30 ноября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2017  года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2017  года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма "Тысячный"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 31.03.2016), ФИО2 (доверенность от 13.03.2017), от заинтересованного лица – Департамента имущественных отношений Краснодарского края – ФИО3 (доверенность от 16.12.2016), в отсутствие представителей третьего лица – администрации муниципального образования Гулькевичский район, извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2017 по делу № А32-45747/2016, установил следующее.

ООО «Агрофирма "Тысячный"» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконными действий Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) об отказе в оказании государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:06:1501005:06, выраженного в письме от 19.10.2016 № 52-29469/16-32.20; возложении на орган, осуществляющий публичные полномочия, обязанности по принятию решения о предоставлении обществу за плату спорного земельного участка и направлению заявителю проекта договора купли-продажи в течение 30 дней с даты вступления в законную силу судебного решения (с учетом изменения предмета заявленных требований – т. 1, л. д. 74).

Заявление обосновано ссылками на положения статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), статьи 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (далее – Закон № 532-КЗ) и мотивировано наличием у общества как исправного арендатора испрашиваемого земельного участка сельскохозяйственного назначения права на его приобретение в собственность без проведения торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрации муниципального образования Гулькевичский район (далее – администрация).

Решением от 03.07.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.09.2017, заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Признан незаконным отказ департамента в предоставлении обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:06:1501005:6 площадью 1 309 151 кв. м как не соответствующий Земельному кодексу. На департамент возложена обязанность в месячный срок с даты вступления в законную силу судебного акта подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи испрашиваемого участка. С департамента в пользу общества взыскано 3 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины. Суды исходили из наличия у общества статуса арендатора (законного пользователя) спорного участка и наличия арендных отношений. Договор аренды до настоящего момента ни по соглашению сторон, ни по решению суда не расторгнут, является действующим, обязательства сторон по его исполнению не прекращены, объект аренды находится во владении и пользовании общества, из владения данного лица не выбывал. Надлежащее использование заявителем спорного земельного участка подтверждено имеющимися в деле документами. Возражая против заявленных требований, департамент документально не подтвердил иные обстоятельства (не представил судам доказательства), препятствующие предоставлению в собственность обществу земельного участка с кадастровым номером 23:06:1501005:6 площадью 1 309 151 кв. м. С учетом норм земельного законодательства и обстоятельств, установленных при разрешении спора, суды пришли к выводу о незаконности отказа департамента в оказании государственной услуги, выраженного в письме от 19.10.2016 № 52-29469/16-32.20. Руководствуясь статьями 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), судебные инстанции удовлетворили требования общества, возложив на уполномоченный орган обязанность по подготовке и направлению в его адрес проекта договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка.

В кассационной жалобе департамент просит решение от 03.07.2017 и постановление апелляционного суда от 12.09.2017 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Законодатель установил два условия предоставления в собственность арендатору земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения: арендатор пользуется соответствующим участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; пользование объектом аренды осуществлялось надлежащим образом. Начало течения срока пользования арендованным земельным участком связано с моментом заключения нового договора аренды (не с момента начала погашенных договорных отношений, существовавших до заключения нового договора). Основанием к отказу в предоставлении земельного участка в собственность общества послужило наличие в договоре аренды от 30.06.2008 № 8806000023 признаков ничтожной сделки. Администрация и общество (стороны сделки) не представили сведений о соблюдении статьи 34 Земельного кодекса при продлении договора аренды от 22.02.1999 № 45. Договор аренды от 30.06.2008 № 8806000023 заключен в период действия пункта 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, который предусматривал обязательную предварительную заблаговременную публикацию в средствах массовой информации о наличии земельных участков для заключения договоров аренды, а также проведение торгов при поступлении второй заявки. Судами не дана надлежащая правовая оценка доводам департамента в части ничтожности договора аренды, не применены нормы права, предусматривающие соблюдение публичных процедур, как при заключении договора аренды, так и при его продлении. Предоставление земельного участка сельскохозяйственного назначения с использованием публичных процедур соответствует установленным Земельным кодексом принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Факт использования обществом спорного земельного участка с 2008 года на основании договора аренды от 30.06.2008 № 8806000023 департамент не оспаривает. Вместе с тем, ничтожность данной сделки не наделяет арендатора правом на выкуп спорного земельного участка. Тождественность площади первоначально предоставленного и поставленного на государственный кадастровый учет земельных участков, регистрация права аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в 2008 году в пользу общества не являются доказательствами тождества первоначального и испрашиваемого земельных участков. Отсутствие картографического приложения к договору от 22.02.1999 № 45, недоказанность местоположения и координат границ предоставленного по нему участка площадью 400 га (пашня) не позволяют отнести спорный участок (1 309 151 кв. м) к территории первоначального. Договор аренды от 30.06.2008 № 8806000023 таким доказательством не является, поскольку в отсутствие картографического приложения к договору аренды 1999 года установить тождество предоставленного по нему земельного участка и участка, поставленного на кадастровый учет в 2004 году, не представляется возможным. Вывод о тождественности участка площадью 1 309 151 кв. м (130, 9151 га) участку площадью 400 га (предоставленному по договору от 22.02.1999 № 45) сделан на основании предположений. Земельный участок с кадастровым номером 23:06:1501005:6 сформирован из фонда перераспределения земель и не может быть земельным участком, переданным истцу в 1999 году. Общество не представило сведений о вхождении площади испрашиваемого земельного участка в общий массив – 400 га.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители общества и департамента поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве. Администрация явку процессуального представителя в арбитражный суд округа не обеспечила, извещена на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в соответствии со статьей 284 Кодекса.

В судебном заседании от 16.11.2017 объявлялся перерыв до 23.11.2017 до 16 часов 30 минут, в назначенное время судебное разбирательство продолжено.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы Гулькевичского района от 26.01.1999 № 179 колхоз «Тысячный» (правопредшественник заявителя) и администрация заключили договор от 22.02.1999 № 45 аренды земель сельскохозяйственного назначения площадью 400 га для выращивания сельскохозяйственных культур сроком на 5 лет (т. 1, л. 

<

...>).

В соответствии с пунктом 1.1 договора к нему прилагается план передаваемого в аренду земельного участка, количественная и качественная характеристика, культуртехническое состояние угодий и рекомендуемый режим использования арендуемых земель. Графическое приложение (схема земельного участка), определяющее координаты земельного участка, в материалы дела не представлено.

Постановлением главы Гулькевичского района от 10.04.2001 № 540 «О перераспределении земель в целях предоставления в аренду ООО научно-производственному объединению "КОС-МАИС"» из фонда перераспределения Гулькевичского района для производства семян родительских форм гибридов кукурузы» НПО «КОС-МАИС» передано 247,7 га (пашни) единым массивом, арендуемых колхозом «Тысячный», в качестве компенсации последнему передано 160,6 га (пашни) единым массивом из земель фонда перераспределения, арендуемых колхозом «Маяк Революции»; договор аренды от 22.02.1999 № 45 земельного участка площадью 400 га постановлено расторгнуть, колхозу «Тысячный» – предоставить в аренду 152,3 га (пашни) земель перераспределения сроком на 5 лет и заключить договор аренды 312,9 га с администрацией (т. 1, л. 

<

...>).

21 июня 2003 года СПК колхоз «Тысячный» и администрация заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 22.02.1999№ 45, согласно которому договору присвоен номер № 0600000191, уточнены размер и порядок внесения арендной платы (т. 1, л. д. 40).

Согласно кадастровому паспорту от 07.05.2008 земельный участок с кадастровым номером 1 309 151 кв. м поставлен на государственный кадастровый учет 01.04.2004, присвоен кадастровый номер 23:06:1501005:6 (т. 1, л. 

<

...>).

30 июня 2008 года на основании постановления главы муниципального образования Гулькевичский район от 24.06.2008 № 1139 (т. 1, л. д. 31 – 33) администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 8806000023 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:06:1501005:6 площадью 1 309 151 кв. м на срок до 24.06.2018 (т. 1, л. д. 23 – 30).

15 сентября 2016 года заявитель обратился в департамент с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка (т. 1, л. д. 64 – 66).

Письмом от 19.10.2016 № 52-29469/16-32.20 департамент отказал обществу в оказании государственной услуги по предоставлению в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:06:1501005:6 площадью 1 309 151 кв. м, ссылаясь на ничтожность договора аренды земельного участка от 30.06.2008 № 8806000023 (т. 1, л. д. 48 – 50).

Считая отказ департамента в предоставлении земельного участка в собственность противоречащим нормам земельного законодательства и нарушающим права и законные интересы заявителя в предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с таким требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту таких земельных участков, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются Законом № 101-ФЗ.

Статьей 10 Закона № 101-ФЗ (в применимой к спорным отношениям редакции) закреплено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют его надлежащее использование, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункты 1, 4).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (в действующей в спорный период редакции) установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим лицом при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о наличии совокупности обстоятельств, предусмотренных Земельным кодексом и Законом № 101-ФЗ, в силу которых общество вправе претендовать на приобретение арендуемого им земельного участка в собственность без проведения торгов, а также об отсутствии законных препятствий для реализации заявителем данного права.

При этом суды указали, что испрашиваемый земельный участок арендуется обществом 1999 года на основании договора аренды от 22.02.1999 № 45, а также нового договора от 30.06.2008 № 8806000023, который не расторгнут и является действующим.

В то же время в качестве основания отказа в предоставлении заявителю в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:06:1501005:6 площадью 1 309 151 кв. м департамент указал ничтожность договора от 30.06.2008 № 8806000023. Надлежащей правовой оценки данный довод департамента не получил, выводов по данному вопросу обжалуемые судебные акты не содержат.

Заслуживает внимания также довод кассационной жалобы относительно недоказанности заявителем тождества рассматриваемых земельных участков. Учитывая, что договор аренды от 22.02.1999 № 45 не содержит описания местоположения земельного участка (400 га) на местности с указанием его границ, и в деле отсутствует приложение к данному договору, содержащее план данного участка, вывод судебных инстанций о тождестве участков (400 га и 1 309 151 кв. м) не может быть признан основанным на установлении всех обстоятельств и имеющихся доказательствах.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.

Поскольку выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, сделаны без исследования и оценки совокупности всех обстоятельств и имеющихся доказательств, решение от 03.07.2017 и апелляционное постановление от 12.09.2017 надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, с учетом подлежащего применению законодательства, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, проверить доводы департамента относительно ничтожности договора от 30.06.2008 № 8806000023 и тождества участка площадью 1 309 151 кв. м земельному участку площадью 400 га, предоставленному заявителю по договору аренды от 22.02.1999 № 45, после чего разрешить возникший спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 названного Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2017 по делу № А32-45747/2016 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов

В.Е. Епифанов