АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-6127/2025

Нижний Новгород

    26 июня 2025 года

                     Резолютивная часть решения объявлена 10.06.2025.

                     Полный текст решения изготовлен 26.06.2025.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе

судьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-153)

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Перешеиной А.А.,

секретарем Круско М.А.

при участии представителей

от истца: адвоката Сидорова Ф.Е. (доверенность от 14.04.2025 № 1/С), 

от ответчика: ФИО1 (доверенность от 13.12.2024 № Сл-326-1113261/24)

рассмотрел в открытом судебном заседании дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью частная охранная организация 

"Отдельная сотня" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области

(ОГРН:

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительным одностороннего отказа от договора,

установил:

общество с ограниченной ответственностью частная охранная организация "Отдельная сотня" (далее – ООО ЧОО "Отдельная сотня", Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Министерству имущественных и земельных  отношений Нижегородской области (далее – Министерство) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка от 01.02.2023 № 18-6398с, формализованного в уведомлении от 20.09.2024 № 326-534628/24.

            Исковые требования основаны на статьях 10, 12, 153, 166, 310, 450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что односторонний отказ от договора является недействительным и не влечет юридических последствий, на которые он был направлен.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме, заявила ходатайство о приобщении к материалам дела письменных доказательств и об отложении судебного заседания по делу на иную дату.

Представитель ответчика в судебном заседании возражает против удовлетворения исковых требований.

Ходатайство истца о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств судом удовлетворено на основании статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 29.05.2025 объявлен перерыв до 10.06.2025 до 15 часов 30 минут.

В указанное время судебное заседание продолжено.

Представитель истца в судебном заседании после перерыва поддержала заявленные исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании после перерыва представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований, ходатайствует о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств.

Ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств судом удовлетворено на основании статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующему.

            Как видно из документов,  Правительством Нижегородской области и ООО ЧОО "Отдельная сотня" (инвестор) заключено соглашение от 11.11.2022 № 90 о реализации инвестиционного проекта «Строительство спортивного центра единоборств» на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0030237:3236, с ориентировочным объемом инвестиций 14 000 000 рублей, в том числе в строительство 14 000 000 рублей.

            Согласно пунктам 1.2 и 3.2.2 соглашения в рамках реализации проекта инвестор обязуется оформить договор аренды земельного участка, разработать проект, получить разрешение на строительство объекта, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в течение 16 месяцев с даты подписания акта приема-передачи земельного участка.

            Министерство (арендодатель) и ООО ЧОО "Отдельная сотня" (арендатор) заключили договор от 01.02.2023 № 18-6398с аренды земельного участка площадью 2154 квадратных метров, с кадастровым номером 52:18:0030237:323, расположенного по адресу: Нижегородская область, Нижний Новгород, Канавинский район, западнее дома 2 по улице Авангардная, сроком на пять лет, для строительства спортивного центра единоборств в рамках реализации инвестиционного проекта.

            В этот же день земельный участок передан арендатору по акту.

            Арендатор обязан начать освоение участка в целях, для которых он был предоставлен, в течение восьми месяцев с момента подписания договора (то есть до 01.10.2023). Под освоением понимается получение разрешения на строительство объекта капитального строительства, фактическое строительство объекта капитального строительства (пункт 3.4.4 договора аренды).

В пункте 6.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя в любое время отказаться от договора в одностороннем порядке в случаях, в том числе задолженности по арендной плате за два месяца и более; нарушения условий договора; неисполнения обязательств или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных соглашением о реализации инвестиционного проекта по строительству и являющихся основанием для его расторжения. 

Согласно информации Министерства строительства Нижегородской области разрешение на строительство Обществу не выдавалось.

По результатам обследования земельного участка от 30.05.2024 установлено, что участок огражден, строительство не ведется, произрастает древесно-кустарниковая растительность, частично захламлен. Согласно сведениям из ЕГРН на земельном участке отсутствуют зарегистрированные объекты недвижимости.

Министерство направило Обществу уведомление 20.09.2024 № Исх-326-534628/24 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

            Посчитав, что оснований для одностороннего отказа от исполнения договора у Министерства не имелось, поскольку на стороне арендатора отсутствовала задолженность по арендной плате, арендатором произведены действия по освоению земельного участка в соответствии с его целевым назначением, каких-либо нарушений земельного законодательства истец не допускал, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Односторонний отказ от исполнения договора отвечает признакам сделки, определенным статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как действия по изменению и расторжению договоров по своей юридической природе являются сделками. Защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статей 166 (пунктов 1, 3), 167 (пункта 1) и 168 (пункта 2) Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 названной статьи).

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (пункт 2 названной статьи).

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предоставление договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность, допускается только в специально установленных законом или иными правовыми актами случаях (абзац второй пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 названного Кодекса) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 6.4 договора аренды земельного участка стороны предусмотрели случаи, в которых арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора.

            Пунктом 3.4.4 договора предусмотрено, что арендатор обязан начать освоение участка в целях, для которых он был предоставлен, в течение восьми месяцев с момента подписания договора. Под освоением понимается получение разрешения на строительство объекта капитального строительства, фактическое строительство объекта капитального строительства.

Актом обследования земельного участка с кадастровым номером 52:18:0030237:3236 от 30.05.2024 № 24179, составленным специалистами Министерства, установлено, что земельный участок не используется, произрастает древесно-кустарниковая и травянистая растительность, наблюдается частичное замусоривание территории.

В соответствии с пунктом 3.2.2 соглашения о реализации инвестиционного проекта «Строительство спортивного центра единоборств» от 11.11.2022 № 90 инвестор обязуется, в том числе, разработать проект, получить разрешение на строительство объекта, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в течение 16 месяцев с даты подписания акта приема-передачи земельного участка, то есть до 01.06.2024. 

Нарушение инвестором условий и сроков реализации проекта является основанием для одностороннего отказа Правительства от соглашения (пункт 5.2.3 соглашения).

Согласно представленной Министерством карточке арендатора по состоянию на 24.09.2024 у Общества имелась задолженность по арендной плате более чем за два месяца подряд.

Арендодатель в одностороннем порядке отказался в исполнения договора по истечении 20 месяцев со дня передачи арендатору земельного участка.

Доказательства, подтверждающие осуществление истцом строительства в установленные пунктом 3.4.4 договора аренды сроки, вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено. Согласно сведениям Министерства строительства Нижегородской области (письмо от 21.05.2024 № Сл-326-425848/24) разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0030237:3236 не выдавалось, заявлений о получении таких разрешений не поступало. 

Таким образом, арендатором нарушены условия пункта 3.4.4 договора аренды.

Каких-либо действий направленных на внесение изменений в договор аренды стороны не предприняли.

Вопреки позиции истца, стороны согласовали в пункте 6.4 договора аренды право арендодателя в любое время отказаться от договора в одностороннем порядке в случае нарушения условий договора. Данное условие соответствует принципам свободы договора, осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статьи 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Факт нарушения истцом пункта 3.4.4 договора аренды подтвержден материалами дела и не опровергнут.

Доказательств того, что условия одностороннего отказа от исполнения договора со стороны арендодателя, содержащиеся в договоре аренды, являются явно обременительными для арендатора и что арендатор мог их принять не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом, поскольку не имел и был лишен возможности активно и беспрепятственно участвовать в согласовании условий договора, выразить собственную волю в отношении условий сделки на стадии ее заключения, не представлено. 

Представитель ответчика пояснил, что разногласий относительно условий договора, требующих урегулирования при заключении сделки, у арендатора не имелось, договор подписан со стороны арендатора без каких-либо принуждений.

При подаче заявки на заключению соглашения по реализации инвестиционного проекта Общество указало, что осуществит строительство объекта в течение 12 месяцев. Именно заявленный арендатором срок был принят уполномоченным органом для определения периода реализации инвестиционного проекта и продолжительности срока строительства. Следовательно, ответчик не вправе ссылаться на невозможность осуществления им строительства на земельном участке в ранее предложенный срок.

В любом случае, действуя своей волей и в своем интересе, будучи добросовестными участниками складывающихся имущественных отношений, Общество должно было самостоятельно оценить допустимость и приемлемость для него условий договора и обладало правом возражать в процессе формирования условий о сроке строительства.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что из условий пунктов 3.4.4 и 6.4 договора аренды не следует, что его положения грубо нарушают баланс интересов сторон и их применение приводит к возникновению неблагоприятных последствий для арендатора.

В данном случае не подтверждено осуществление ответчиком деятельности, направленной на получение разрешения на строительство и фактическое строительство в согласованные сторонами сроки. Доказательств того, что надлежащее исполнение обязательства, предусмотренного в пункте 3.3.4 договора аренды оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, что данное нарушение произошло по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, суду не представлено.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по строительству объекта недвижимого имущества представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. Расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендатора в запустении.

Государственные органы, распоряжаясь публичной собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе, в том числе в рамках инвестиционных проектов.

Ссылка истца на пункт 2 статьи 85.1 Земельного кодекса Российской Федерации в обоснование того, что срок освоения земельного участка должен был составлять три года признана судом необоснованной, с учетом вступления в действие данной нормы права с 01.03.2025. Договор аренды от 01.02.2023 № 18-6398с заключен в соответствии с действующим на момент его заключения законодательством. Ретроспективное применение пункта 2 статьи 85.1 Земельного кодекса Российской Федерации и проверка условий договора аренды, заключенного в 2003 году, на соответствие данной норме права недопустимы.

С учетом изложенного суд не усмотрел в действиях Министерства по одностороннему отказу от исполнения договора аренды признаков недобросовестности и злоупотребления правом. 

Довод истца о том, что право арендодателя как государственного органа на односторонний отказ от договора не могло быть предусмотрено в договоре аренды основан на неверном понимании норм материального права.

Приняв во внимание указанные обстоятельства, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд счел, что прекращение договора аренды Министерством в одностороннем порядке соответствовало действующему законодательству и условиям сделки, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения иска.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

иск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Т.Н. Назарова