АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-63613/2023

г. Краснодар

09 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 09 сентября 2025 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Авдяковой В.А. и Малыхиной М.Н., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации муниципального образования городской округ  

город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «КомСтрин-Сочи»  

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  

от 12.05.2025 по делу № А32-63613/2023, установил следующее. 

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «КомСтрин-Сочи» (далее – общество) о взыскании долга по договору аренды от 23.12.2015 № 4900010419 за пользование земельным участком площадью  

9660 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202010:147 с 01.07.2022 по 07.11.2023 в размере 6 640 863 рублей 18 копеек, а также неустойки в размере 951 158 рублей 32 копеек.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2025, исковое заявление удовлетворено частично. С общества в пользу администрации взысканы долг по договору аренды от 23.12.2015 № 4900010419 за пользование частью (площадью 1865 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202010:147 с 01.07.2022 по 07.11.2023 в размере 1 282 112 рублей 81 копейки и  

183 634 рубля 60 копеек неустойки по состоянию на 23.10.2023. В удовлетворении остальной части искового заявления отказано. Суды руководствовались обстоятельствами, установленными вступившими в законную силу судебными актами по делам  

 № А32-61/2021, А32-30384/2021. В рамках названных дел суды установили, что часть земельного участка выбыла из владения арендатора (общества) в связи с нахождением на ней многоквартирных жилых домов.  

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, по делу принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Податель жалобы указывает, что спорный земельный участок находится в муниципальной собственности. Администрация вправе требовать от ответчика (арендатора) внесения арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды.  

Общество представило отзыв, в котором указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.  

В судебное заседание 09.09.2025 стороны представителей не направили, поэтому жалоба рассмотрена в их отсутствие (часть 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).  

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.  

Как видно из материалов дела, 23.12.2015 муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 4900010149 аренды земельного участка площадью 9660 кв. м (кадастровый номер 23:45:0202010:147). Участок, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Тимирязева, с видом разрешенного использования – жилой комплекс, предоставлен арендатору на срок  

до 30.11.2018. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации (л. д. 12 – 20). 

По условиям договора (пункт 3.3) арендная плата вносится за каждый квартал до истечения 10 числа последнего месяца квартала, оплата за 4-й квартал производится  

до 10 ноября текущего года. 

За нарушение установленных договором сроков внесения арендной платы арендатору начисляется неустойка в размере 0,05% от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2).  

Дополнительным соглашением сторон от 10.06.2020 срок действия договора аренды продлен на 3 года, определен размер годовой арендной платы (л. д. 21 – 23).  

Администрация, указывая на нарушение условий договора по своевременному внесению арендной платы, вследствие чего на стороне арендатора образовалась задолженность с 01.07.2022 по 07.11.2023 в размере 6 640 863 рублей 18 копеек, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.  

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.  

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации 

(далее – Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.  

Согласно статьям 606 и 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

В силу статей 329 и 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.  

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты являются общим имуществом в многоквартирном доме и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.  

Тождественная норма содержится в части 1 статьи 16 Федерального закона 

от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».  

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» приведено разъяснение о том, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, следует исходить из того, что в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.  

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под этим домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона  

от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.  

В силу изложенного собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным  

участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме являются законными владельцами соответствующего земельного участка.  

Вступившими в законную силу судебными актами по делам № А32-61/2021 

и А32-30384/2021 установлено, в границах спорного земельного участка возведены многоквартирные жилые дома. Право собственности на квартиры в многоквартирных жилых домах № 1 (первый этап) и № 3 (третий этап) зарегистрировано до 01.07.2022.  

В соответствии с проектной документацией площадь земельного участка по 1-му этапу составляет 3587 кв. м, по 2-му этапу – 1 865 кв. м, по 3-му этапу – 4208 кв. м.  

Изложенное подтверждено представленными в дело доказательствами (л. д. 70 – 78). 

Исходя из названных обстоятельств в рамках настоящего дела судебные инстанции взыскали с общества в пользу администрации долг по арендной плате за использование земельного участка площадью 1865 кв. м в размере 1 282 112 рублей 81 копейки с 01.07.2022 по 07.11.2023 и договорную неустойку в размере 183 634 рублей 60 копеек  

по состоянию на 23.10.2023 (в соответствии с расчетом ответчика). 

Доказательств, свидетельствующих о том, что части земельного участка площадью 3587 кв. м и 4208 кв. м в заявленный в иске период продолжали находиться во владении ответчика и использоваться им в целях, указанных в договоре аренды, истец не представил (статьи 9 и 65 Кодекса). Администрация не учитывает, что государственная регистрация права собственности на квартиры в многоквартирных жилых домах № 1 и № 3 повлекла прекращение арендных обязательств арендатора в отношении соответствующих частей земельного участка.  

При таких обстоятельствах основания для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции  

(статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права.  

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе администрация (орган местного самоуправления) освобождена.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2025 по делу  

 № А32-63613/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.И. Мещерин Судьи В.А. Авдякова М.Н. Малыхина