Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-163311/19-79-1368

18 октября 2019 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 18 октября 2019 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Дранко Л.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев  в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «ТОЦ Лето Менеджмент» (ОГРН:1147746967390, ИНН: 

<

***>)

к ответчику: ЗАО «ПРОМТРАНСНИИПРОЕКТ» (ОГРН: 

<

***>, 119331 Москва, пр-кт Вернадского, д. 29, эт/пом/ком 10/I/7

о взыскании  1 222 555,63 руб.

с участием:от истца: ФИО2 (дов. б/н от 29.05.2019г.)

от ответчика: ФИО3 (дов. б/н от 15.05.2019г.)

УСТАНОВИЛ:

ООО «ТОЦ Лето Менеджмент» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ЗАО «ПРОМТРАНСНИИПРОЕКТ»  (далее – ответчик) о взыскании задолженности за услуги технического обслуживания и эксплуатации недвижимости за декабрь 2018 г. и январь 2019 в сумме 1 184 250 руб., процентов в размере 38 305,63 руб. на основании ст.395 ГК РФ.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал иск в полном объеме.

Ответчик просил удовлетворить иск в размере 224 738 руб.58 коп. из расчета 25,05 руб. за 1 кв.м. за 2 месяца,  против удовлетворения иска в остальной части возражал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ответчик является собственником нежилых помещений общей площадью 5693,2 кв.м. с кадастровыми номерами 77:06:0001007:8039 площ. 33,6 кв.м. на 5 эт., 77:06:0001007:8063 площ. 184,9 кв..м на 8 эт., 77:06:0001007:8655 площ. 40,6 кв.м. на 2 эт., 77:06:0001007:8038 площ. 36,0 кв.м. на 5 эт., 77:06:0001007:8753 площ. 16,7 кв.м. на 2 эт., 77:06:0001007:8667 площ. 1207,4 кв.м. на 1, 2, 8, 9, 10, 11, 12, 15 эт., 77:06:0001007:8645 площ. 4174,0 кв.м. на 1, 2, 8, 9, 10, 11, 12, 15 эт. в здании торгово-офисный центр «Лето» по адресу: 

<

...> (далее - здание).

Истец является организацией, оказывающей услуги эксплуатационно-технического обслуживания мест общего использования (МОП) и прилегающей территории Здания на основании заключенных с собственниками типовых Договоров оказания услуг по управлению, эксплуатации и техническому обслуживанию недвижимости (далее - Договор эксплуатации). Аналогичный Договор №3-91/2013 ЭиУ от 01.03.2013 с Соглашением о замене стороны от 01.01.2015 заключен между ответчиком (собственник) и истцом (исполнитель) на 3 года.

Протоколом Правления собственников №5 от 01.03.2013 утвержден размер стоимости услуг технического обслуживания в Здании в размере 180 руб. за 1 кв.м. площади помещения. Протокол подписан председателем Правления собственников ФИО4, генеральным директором ответчика на указанную дату.

Приложением №3 к Договору №3-91/2013 ЭиУ от 01.03.2013 ежемесячная стоимость услуг технического обслуживания для ответчика установлена ниже ставки Правления в размере 146,92 руб./1 кв.м., что составило 649 636,16 руб. за помещения площадью 4 485,8 кв.м.

Соглашением от 01.01.2015 ежемесячная стоимость эксплуатационных услуг для ответчика снижена до 132 руб./1 кв.м. и составила 592 125 руб. за помещения площадью 4 485,8 кв.м.

Уведомлением от 15.08.2018 исх. 20-06-661 ответчик сообщил о прекращении действия Договора №3-91/2013 ЭиУ с 01.10.2018 в виду истечения срока действия.

Сопроводительным письмом исх. 522 от 28.08.2018 истец направил ответчику на подпись 2 экземпляра типового Договора № 87/18 ЭиУ от 01.10.2018 на оказание услуг по управлению, эксплуатации и техническому обслуживанию объекта недвижимого имущества на новый срок 3 года. Истец увеличил в Договоре № 87/18 ЭиУ от 01.10.2018 стоимость услуг на 10 %, что составило 145,20 руб./1 кв.м. или 651 338,16 руб. в месяц.

Ответчик заключение Договора на новый срок не оспаривал, письмом от 28.09.2018 исх. 20-09-798 отложил подписание до 10.10.2018; письмами 19.10.2018 исх. 20-06-853, от 06.11.2018 исх. 20-06-906 запросил перечень обслуживаемой инженерии, помещений общего пользования и сметный расчет стоимости каждой услуги в Приложении №1 Договору.

В исполнение запроса истец письмами исх.563 от 29.10.2018, исх.567 от 09.11.2018 направил ответчику:

1)Ведомость обсуживаемых помещений Исполнителем - 4 стр.

2)Эвакуационные схемы этажей подвал - 23 эт, красным - зоны обслуживания исполнителя – 25 стр.

3)Ведомость учета оборудования - 21 стр.

Истец пояснил, что сделать смету на стоимость каждой услуги, перечень которых занимает 4 страницы Приложения №1 к Договору, технически невозможно. Договор не является подрядом на выполнение определенной работы с передачей результата заказчику в установленные сроки, носит длящийся характер.. Выделение стоимости каждой услуги невозможно потому, что истец выступая техническим заказчиком, организовывает оказание комплекса эксплуатационно-технических услуг в минимальной части своим персоналом (техники, электрики, служба эксплуатации, бухгалтерия и т.д.), на большую часть привлекая специализированные компании (вывоз БТО и снега, тех.освидетельствование и обслуживание лифтов, противопожарной, электротехнической и иной инженерии, уборка, промышленный альпинизм, услуги ЧОП и т.д) по среднерыночным ценам, установленным исполнителями и поставщиками с ежегодной индексацией.

В силу ст. 8.3. Градостроительного кодекса РФ обязательное применение включенных в федеральный реестр сметных нормативов и сметных цен предусмотрено для строительства с привлечением средств бюджетов РФ, средств юридических лиц, созданных РФ, субъектами РФ, муниципальными образованиями либо доля в уставных (складочных) капиталах которых указанных субъектов составляет более 50 процентов. Аналогичные требования и сметные нормативы в части услуг технической эксплуатации в законодательстве РФ отсутствуют (не утверждены).

Отсутствие предусмотренной законом обязанности эксплуатирующей организации выделять стоимость каждой эксплуатационной услуги подтверждает ст. 156 ЖК РФ, определяющая размер платы за содержание жилого помещения исходя из общей площади в виде единого тарифа.

Истец пояснил, что тариф на содержание и ремонт общего имущества здания утвержден Протоколом №5 от 01.03.2013 Правления собственников в размере 180р. за 1 кв.м. площади, без расшифровки цены каждой услуги. Решения об изменении установленного тарифа собственниками в установленном порядке не принимались.

Длительное исполнение сторонами Договора №Э-91/2013ЭиУ от 01.03.2013, оплата ответчиком ежемесячно 592 125 руб., свидетельствует об отсутствии у сторон разногласий относительно перечня обслуживаемых истцом помещений и инженерного оборудования общего использования здания и мера стоимости эксплуатационных услуг.

В виду отсутствия оплаты истец обратился к ответчику с иском о взыскании задолженности за октябрь 2018 по индексированной стоимости 651 338,16 р. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.04.2019 по делу А40-282348/18-23-2237 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность за эксплуатационные услуги в размере 592 125 руб., установленном Договором №Э-91/2013 ЭиУ от 01.03.2013.

При рассмотрении дела судом установлены и оценены следующие обстоятельства:

1)Собственниками помещений в здании реализован выбор способа управления и определен способ определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества, в связи с чем, применение при расчете задолженности за оказываемые истцом услуги в соответствии с постановлениями Правительства Москвы отклоняются .

2)Отсутствие заключенного собственником помещения договора управления не является, по смыслу положений ст.ст. 39, 158 ЖК РФ, основанием для освобождения владельца помещения в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию общего имущества. Кроме того, по смыслу положений ст. 162 ЖК РФ, прекращение действия договора управления с управляющей компанией возможно в случае ненадлежащего исполнения обязательств управляющей компанией либо по истечению срока его действия при наличии решения собственников, которое в данном случае должно быть принято решением общего собрания, доказательств чего в материалы дела не представлено (абз 1,2 стр. 4 Решения).

3)В отсутствие соглашения сторон об изменении размера платы в пределах определенного решением общего собрания, суд приходит к выводу о необходимости руководствоваться при определении размера задолженности ответчика размером платы, согласованным сторонами, 132 руб. за 1 кв.м. в месяц .

Как указал Девятый арбитражный апелляционный судква в Постановлении от 26 февраля 2019 г. по другому делу № А40-248796/18-133-1932, где истец обращался с иском к собственнику помещений в Здании ИП ФИО5 о взыскании аналогичного долга за эксплуатацию, со ссылкой на часть 8 статьи 162 ЖК РФ, договор, правовой режим которого соответствует типичной модели договора управления многоквартирным домом, а в рассматриваемом случае зданием, является двусторонним договором, где на стороне исполнителя действует управляющая организация, а на стороне заказчика - собственники помещений такого здания. Расторжение Договора управления возможно лишь способом и в порядке, установленном ЖК РФ, и только при наличии выраженной воли управомоченной стороны, т.е. всех собственников помещений.

Выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы имеют право изменить этот способ. Действующее жилищное законодательство позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.  

Воля собственников помещений здания может быть выражена большинством голосов, то есть наличием кворума(ч.3 ст. 45 ЖК РФ). Данный порядок изъявления воли актуален, как при выборе Управляющей организации и заключении Договора управления, так и расторжении указанного Договора. 

Истец является единственным лицом, выполняющим функции Управляющей организации в здании. Решений общих собраний собственников об изменении порядка управления здания, выборе новой управляющей компании или расторжении Договору управления и эксплуатации с истцом не представлено. Иных лиц, осуществляющих данные функции в здании, не имеется.

В силу изложенного Договор Э-91/2013 ЭиУ от 01.03.2013 с ответчиком действует, пока собственниками не будет избран иной способ управления здания или расторгнут Договор с прежней и выбрана иная Управляющая организация.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

По данным публичной кадастровой карты по адресу: 

<

...> расположено 24 этажное крупнопанельное нежилое здание с кадастровым № 77:06:0001007:1040, 1973 года постройки. Ответчиком не оспаривается, что его помещения находятся в границах Здания, не имеют самостоятельного входа, фундамента, обособленных несущих конструкций и коммуникации для снабжения коммунальными ресурсами (вода, тепло, электричество).

Пунктом 41 Постановления Пленума ВС Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ст. 158 ЖК РФ).

Согласно пункту 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление), к общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Эксплуатация зданий должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и нормативных правовых актов. В целях обеспечения безопасности зданий в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий (ст. 55.24 ГсК РФ). Согласно ст. 55.25 ГсК РФ лицом, ответственным за эксплуатацию здания, является собственник здания, либо привлекаемое собственником в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое или юридическое лицо. 

Таким образом, в силу прямого указания закона на собственнике помещения лежит обязанность по осуществлению расходов на содержание общего имущества здания, пропорционально о щади помещения, вне зависимости от наличия заключенного в установленном порядке договора.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и с требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иным обычно предъявляемым требованиям. Односторонний отказ от обязательств не допускается.

Как указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 06.10.2009 N 7349/09 по делу N А60-5186/2008-СЗ, если отсутствует письменный договор между собственниками части нежилых мощений в комплексе зданий о возмещении издержек на содержание имущества, находящегося в общей долевой собственности (общее имущество в комплексе зданий), к отношениям таких собственников применяются положения о неосновательном обогащении и об обязанности возвратить собственнику, который понес расходы, неосновательно сбереженное за его счет имущество (ст. ст. 32, 1107 ГКРФ).

Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Требования ответчика о признания незаконным тарифа и пересчете стоимости услуг по Договору Э-91/2013 ЭиУ от 01.03.2013 по ставке для жилых помещений Решением Арбитражного суда г. Москва по делу№ А40-272105/18-137-2202 от 22.02.19 отклонены за необоснованностью. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда г. Москвы от 05.06.2019 Решение оставлено без изменения.

Претензии о погашении долга оставлены ответчиком без удовлетворения.

В связи с неисполнением ответчиком принятых на себя обязательств, истец в порядке ст. 395 ГК РФ заявил о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, составившими 38 305,63 руб., согласно представленному истцом расчету, проверенному судом и ответчиком не оспоренному.

С учетом установленного факта нарушения исполнения ответчиком принятых на себя обязательств, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, согласно представленному расчету, является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Доводы ответчика судом рассмотрены и подлежат отклонению в связи со следующим.

Договор №3-91/2013 ЭиУ от 01.03.2013 с учетом Соглашения о замене стороны от 01.01.2015 не прекратил свое действие в виду истечения указанного в п. 6.1. Договора срока его действия.

В соответствии со ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказывать услуги, а заказчик обязуется оплатить эти услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (ст. 781 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 425ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В силу ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Вместе с тем, ст. 782 ГК РФ, предусматривающая возможность одностороннего отказа от исполнения договора возмездного оказания услуг, в данном случае неприменима, в связи со следующим.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п.п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Из материалов дела следует, что по условиям Договор №3-91/2013 ЗиУ от 01.03.2013 истец принял на себя обязательство (Приложение №1 страницы 13-17 Договора): осуществлять техническое обслуживание и текущий ремонт инженерных систем, элементов и Мест общего пользования (МОП) Здания Системы отопления (теплоснабжения), Водопроводно-канализационная сеть (хозяйственно-питьевой водопровод, пожарный водопровод (пожарные краны), канатизация, сантехприборы, ливнестоки внутренние и наружные водостоки); Электрические силовые и осветительные системы (трансформаторные подстанции, внутреннее электроснабжение, электрооборудование и приборы, фасадное освещение. Системы автоматического контроля (включающие программное и аппаратное обеспечение в составе: контроллеры и модули управления, приводы и датчики, шкафы управления; Охранные системы, системы контроля доступа; Лифты;

Структурные части Здания (несущие железобетонные конструкции, каменные, алюминиевые и гипсокартонные конструкции - фундаменты, колонны, перекрытия, стены (включая стену в грунте Здания), перегородки; ограждающие конструкции - кровля, «мокрый фасад», карнизы, отливы, водостоки, стальные перила лестниц, лоджий и балконов; конструкции, установленные на крыше; 

изоляционные и окрашенные поверхности, столярные изделия - алюминиевые и деревянные окна, стеклопакеты, подоконники, стеклоизделия дверей и арматуры указанных элементов (замков, петель, доводчиков, ограничителей и др.), стальные, алюминиевые и деревянные двери, люки, ворота; отделка помещений - полы, фальшполы, напольные покрытия, потолки (включая подшивные), стены (стеновые покрытия), перегородки, лестницы в Здании и на прилегающей территории, ограждения прилегающей территории, (включая ворота, калитки и их арматуру) - в соответствии с границами балансового разграничения ответственности; Автоматические двери, ворота, шлагбаумы, включая электрические распределительные шкафы и шкафы управления, редукторы; Эфирное телевидение, радиовещание, громкая связь, с целью обеспечения эксплуатации таких систем в объеме их функционального назначения (с учетом степени износа каждой из систем); Поддержание чистоты и уборка:

Комплексная уборка мест общего пользования, включая установку, химическую чистку и замену грязезащитных ковриков; Уборка прилегающей к Зданию территории; Мойка фасадов, наружных стеклопакетов и оконных рам Здания; Мойка внутренних поверхностей окон и иных стеклоизделий

Входной группы здания; вывоз твердо-бытовых отходов; Вывоз снега (по мере необходимости);

Поддержание в течение рабочего дня сантехнических помещений (туалетных и гигиенических комнат), расположенных в Местах общего пользования в надлежащем состоянии, Очистка кровли Здания, проезжих и пешеходных частей территории от снега, наледи, листвы, мусора (по мере необходимости):

Дезинсекция и дератизация; Ремонт дорожного покрытия в границах прилегающей к Зданию территории; Функционирование службы Охраны в Здании: Предоставление и обеспечение работы охранных постов в МОП и на прилегающей территории, возложением на сотрудников, обеспечивающих охрану Объекта, следующих задач: Охрана МОП и прилегающей территории;

Осуществление контрольно-пропускного режима для физических лиц и автотранспорта;

Патрулирование прилегающей территории и парковки; услуги по обслуживанию система отопления:

периодические визуальные осмотры; контроль параметров теплоносителя в соответствии с сетевыми графиками; подготовка оборудования ИТП к отопительному сезону; проведение опрессовок в Здании в период отключения подачи теплоносителя;получение актов готовности к отопительному сезону; 

регулярный контроль теплопотребления; оформление и сдача отчетов по показаниям узла учета тепла в Теплосеть; проверку приборов учета; контроль соблюдения комфортных температурных условий в помещениях; мелкий ремонт, в том числе профилактический, оборудования, трубопроводов;

водопроводно-канализационнан сеть: регулярные визуальные осмотры; регулярный контроль потребления воды по показаниям водомера: профилактика возможных засоров с помощью применения механических и химических средств, в том числе очистка сифонов, трапов в санузлах, сливного приямка в подвале; устранение засоров; мелкий ремонт запорной и регулирующей арматуры, оборудования и трубопроводов; замена расходных материалов (фильтров, набивки); силовые и осветительные системы 380/220 вольт: регулярные визуальные осмотры;контрольные замеры

с помощью приборов; регулярный контроль энергопотребления в соответствии с заявленными величинами; организация работ подрядной компании по проведению периодических электрозамеров (замеры сопротивления изоляции, петли фаза-ноль и т.д.) электрического оборудования и сетей:

оформление и сдача показаний счетчиков в Мосэнерго; мелкий ремонт оборудования, светильников, электроустановочных изделий, кабелей, проводов; профилактический ремонт отдельных узлов в соответствии с планово-профилактическим обслуживанием, замена расходных материалов;

лифты:надзор за безопасной эксплуатацией лифтов силами штатных технических специалистов, имеющих необходимую аттестацию; предъявление лифтов официальным органам при техническом освидетельствовании и контрольных проверках; элементы и конструкции Мест общего пользования Здания:регулярные осмотры перекрытий, стен, кровли на предмет выявления протечек, деформаций и иных дефектов: локализация и устранение мелких дефектов; регулировка, мелкий ремонт, замена замков, навесов, ручек, уплотнений, доводчиков на дверях, окнах и фрамугах; автоматические ворота/шлагбаумы: регулярные визуальные осмотры; мелкий ремонт; контроль работ, производимых третьими лицами, привлеченными Исполнителем; система громкой связи: регулярные визуальные осмотры, проверка работоспособности; контроль работ, производимых третьими лицами, привлеченными Исполнителем; конструкции и элементы здания: контроль за состоянием и мелкий ремонт кровли Здания; ремонт фасада, карнизов, водостоков; конструкций, установленных на крыше (ограждения, пленумы, лестницы, воздухозаборы); окон, стеклопакетов, подоконников, стеклоизделий, дверей и арматуры указанных элементов (замков, петель, доводчиков, ограничителей и др.); осветительных (светильники потолочные, аварийные аккумуляторные светильники, указывающие путь на эвакуационные лестницы, выключатели, розетки и т.д.) и сантехнических приборов (сифоны, запорная и регулирующая арматура); лестниц внутренних и на прилегающем земельном участке, их ограждений, заборов и их ограждений, по периметру окружающих земельный участок (включая ворота, калитки и их арматуру); покрытия проезжей части автомобильной парковки и ее разметки (обновление разметки по мере необходимости).

В совокупности условий Договора по своей правовой природе указанный договор является смешанным и содержит элементы договора возмездного оказания услуг и договора на содержание и техническое обслуживание внутренних сетей и иного общего имущества здания собственниками нежилых помещений, что не противоречит ст. 421 ГК РФ, из которой следует, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Из приведенных норм следует, что, являясь собственником нежилых помещений в нежилом здании, ответчик обязан нести издержки по содержанию и сохранению общего имущества здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

Ответчик, являясь собственником нежилых помещений в нежилом здании, в спорный период осуществлял потребление коммунальных ресурсов и услуг, подаваемых в здание (электроэнергии, тепла, горячей и холодной воды, услуг по отведению канализационных и сточных вод), что ответчиком не оспаривается.

Поскольку процесс потребления коммунальных ресурсов и услуг неразрывно связан с техническим обслуживанием внутренних инженерных сетей и иного общего, имущества здания, ответчик, пользуясь коммунальными ресурсами и услугами, также пользовался услугами по техническому обслуживанию внутренних инженерных сетей и иного общего имущества здания, оказываемыми истцом.

С учетом изложенного, заявленный ответчиком отказ от исполнения обязательств по оплате услуг истца в виду прекращение срока действия Договора не может быть признан соответствующим требованиям ст. 782 ГК РФ, поскольку нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг, продолжая получать указанные услуги.

Обстоятельство, что судебным актом решение общего собрания собственников по выбору управляющей компании признано недействительным, само по себе не является основанием для освобождения собственника помещения от установленной законом обязанности по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и внесению платы управляющей компании, осуществлявшей в спорный период деятельность по управлению многоквартирным домом. .

Применение к отношениям сторон в нежилом здании для определения оплаты услуг управляющей компании по эксплуатации и техническому обслуживанию общего имущества здания правил Жилищного кодекса, в частности п.7. ст. 156, не допустимо в виду отсутствие сходности отношений и наличия письменного соглашения сторон, установившего стоимость услуг управляющей компании.

В силу абз. 3 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ, ст. 44-48 ЖК РФ.

Статьи 44-48 ЖК РФ устанавливают порядок проведения общего собрания общества, но не порядок установления стоимости услуг эксплуатирующей компании.

В силу п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Однако 3-сторонним соглашением о замене стороны от 01.01.2015 к Договору №3-91/2013 ЭиУ от 01.03.2013 отношения сторон по определению стоимости услуг Исполнителя урегулированы: определена стоимость услуг в размере до 132 руб./1 кв.м., сто составило 592 125 руб. за помещения ответчика площадью 4 485,8 кв.м.

Как следует из письма ответчика от 02.02.2015 №20-01-76, стоимость услуг при заключении Соглашения уменьшена по сравнению с действующей в отношении предшествующей управляющей компании ООО «УЭЗ» на 18% по инициативе ответчика .

Мотивированные отказы ответчика от приемки услуг не свидетельствуют о ненадлежащем их оказании истцом в спорный период.

Услуги оказаны в декабре 2018 и январе 2019 года, мотивированный отказ от приемки ответчик направил в июне 2019г, что противоречит разделу 4 Договора (ст. 7), где указано, что в случае ненадлежащего качества услуг и работ по управлению, эксплуатации и техническому обслуживанию объекта недвижимости, содержанию мест общего использования, составляет акт о нарушении условий договора.

По существу возражения ответчика сводятся к отсутствию мойки фасадов в декабре и январе 2018-2019. Между тем, мойка фасадов и наружных стеклопакетов производиться 1 раз в год, а не ежемесячно.

Противопожарное оборудование 8-12 этажей ответчика на техническое обслуживание управляющей компании по Договору эксплуатации не передавалось, ответственность за его содержание несет ответчик, о чем Арбитражным судом г. Москвы 15.03.2019 вынесено решение по делу А40-244749/2018.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ответчиком не представлены суду доказательства оплаты за оказанные услуги в полном объеме, наличие оснований для отказа в удовлетворении иска не доказано.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 4, 65, 68, 71, 102, 110, 123, 156, 167-170, 176  АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ЗАО «ПРОМТРАНСНИИПРОЕКТ» в пользу ООО «ТОЦ Лето Менеджмент» долг в размере 1 184 250 руб., проценты 38 305 руб. 63 коп., госпошлину 25 226 руб.

Решение суда может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Л.А. Дранко