АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-4470/2018

г. Краснодар

19 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2018  года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Строительная Инвестиционная Компания «Партнер» (ОГРН 1162375001612) – Джеппаровой Э.М. (доверенность от 20.03.2018), от заинтересованного лица (органа, осуществляющего публичные полномочия) – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 1042304982510) – Петросян Н.А. (доверенность от 20.07.2018), от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрации муниципального образования город Краснодар, общества с ограниченной ответственностью «Юг-Стройка», извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2018 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2018 (судьи Соловьева М.В., Гуденица Т.Г., Филимонова С.С.) по делу                 № А32-4470/2018, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Строительная Инвестиционная Компания «Партнер» (далее – компания, заявитель, ООО «СИК «Партнер») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра, регистрирующий орган), в котором просило:

– признать незаконным отказ управления Росреестра в государственной регистрации дополнительного соглашения от 13.09.2017 к договору уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016 (далее также – дополнительное соглашение                     от 13.09.2017),

– обязать управление Росреестра провести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 13.09.2017,

– взыскать с управления Росреестра в пользу ООО «СИК «Партнер» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 тыс. рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) и общество с ограниченной ответственностью «Юг-Стройка» (далее – общество, ООО «Юг-Стройка»; т. 1, л. д. 1 – 2).

Решением от 24.05.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от  21.08.2018, суд признал незаконным отказ управления Росреестра в государственной регистрации дополнительного соглашения от 13.09.2017, возложил на  управление Росреестра обязанность провести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 13.09.2017 к договору уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016. С управления Росреестра в пользу компании взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 тыс. рублей.

Судебные акты мотивированы следующим. 15.03.2016 общество с ограниченной ответственностью «Остринский» (далее – ООО «Остринский», в последующем переименовано в ООО «Юг-Стройка») и общество с ограниченной ответственностью строительная компания «Кубань Инвест Групп» (далее – ООО СК «Кубань Инвест Групп», в последующем переименовано в ООО «СИК «Партнер») заключили договор уступки прав аренды земельного участка, по условиям которого ООО «Остринский»  уступает, а ООО СК «Кубань Инвест Групп» принимает права и обязанности арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по договору аренды от 28.06.2011 № 4300017443 (л/с 119430000016806), договору              от 30.09.2015 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в отношении земельного участка общей площадью 673 кв. м с кадастровым номером 23:43:0206030:50, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «для строительства и эксплуатации многоуровневой автостоянки в капитальных конструкциях», расположенного по адресу: Краснодарский край,                    г. Краснодар, проспект Чекистов, 41. Согласно пункту 1.2. договора уступки прав аренды земельного участка  от 15.03.2016, ООО СК «Кубань Инвест Групп» за уступаемые права и обязанности по договору аренды в части земельного участка выплачивает                    ООО «Остринский» в течение 7 месяцев со дня подписания договора уступки                     прав компенсацию в размере 11 971 280 рублей. Договор уступки прав аренды земельного участка зарегистрирован. 13.09.2017 ООО «Юг-Стройка» и ООО «СИК «Партнер» заключили дополнительное соглашение к договору уступки прав аренды от 15.03.2016, предусматривающее изменение размера компенсации за уступаемые права и обязанности по договору аренды в части земельного участка, которая определена в 10 тыс. рублей. После приостановления государственной регистрации дополнительного соглашения           от 13.09.2017 сторонами в управление Росреестра 18.12.2017 представлена его измененная редакция, распространяющая действие условий дополнительного соглашения на отношения сторон, возникшие с 15.10.2016, то есть, с даты истечения 7 месяцев, отведенных пунктом 1.2. договора уступки прав аренды от 15.03.2016 на уплату вознаграждения. 25.12.2017 управление Росреестра отказало в регистрации дополнительного соглашения от 13.09.2017. В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ, Закон о регистрации недвижимости) в осуществлении государственной регистрации отказывается по решению регистратора в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона. Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 164 Гражданского кодекса). Дополнительное соглашение от 13.09.2017 к договору уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016 подлежит государственной регистрации, как и сам договор уступки прав. По общему правилу, предусмотренному пунктом 3    статьи 308 Гражданского кодекса, обязательство не создает прав и обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Заключить дополнительное соглашение об изменении размера вознаграждения, предусмотренного договором уступки прав аренды от 15.03.2016, путем изменения договора аренды земельного участка,  арендодателем по которому выступает администрация, не представляется возможным, поскольку последняя не является стороной договора уступки прав аренды от 15.03.2016. Отказом в государственной регистрации дополнительного соглашения от 13.09.2017 управление Росреестра нарушает принцип свободы договора и требования Гражданского кодекса о порядке заключения, изменения договоров, форме сделки и ее государственной регистрации. Доводы заинтересованного лица об исполнении договора уступки прав         от 15.03.2016 в октябре 2016 года, как об основании для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 13.09.2017, основаны на неверном толковании законодательства. Наличие в действиях компании обязательного элемента злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса) – намерения причинить контрагенту вред, из обстоятельств дела не усматривается. При отсутствии документального подтверждения недобросовестности действий, указание на изменение размера компенсации за уступаемые права и обязанности по договору аренды на               10 тыс. рублей, неправомерно. Способом восстановления нарушенных прав заявителя в данном случае является обязание управления Росреестра произвести регистрацию дополнительного соглашения от 13.09.2017 к договору уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016. Судебные расходы, понесенные участвующими в деле лицами, взыскиваются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).

В кассационной жалобе управление Росреестра просит решение от 24.05.2018 и апелляционное постановление от 21.08.2018 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать полностью.

По мнению подателя жалобы, оформление переуступки не опирается на самостоятельный юридический документ; цессия не является самостоятельным договором, а происходит во исполнение какого-либо договора, в данном случае, договора аренды, ввиду чего все изменения вносятся именно в основной договор. В силу статьи 408 Гражданского кодекса надлежащее исполнение прекращает обязательство. Исходя из условий пункта 1.2 договора уступки прав аренды от 15.03.2016, предусматривающих выплату компанией обществу за уступаемые права и обязанности по договору аренды в части земельного участка компенсации в размере 11 971 280 рублей в течение 7 месяцев со дня подписания договора, государственный регистратор правомерно сделал вывод о том, что в апреле 2016 года все финансовые обязательства по договору уступки прав аренды исполнены. В соответствии со статьями 309, 408 Гражданского кодекса обязательства сторон по договору цессии от 15.03.2016 прекращены их надлежащим исполнением сторонами в октябре 2016 года, при подписании данного договора и выплате договорной суммы, стороны не могли заключить дополнительное соглашение к договору, который прекратил свое действие. Суды не применили положения статьи 328 Гражданского кодекса. В случае если обязательство по передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка надлежащим образом исполнено, оно прекращается, при этом обязательство по уплате денежных средств за передачу указанных прав является  встречным. Пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса установлено, что в случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Управление Росреестра не обладало информацией о неисполнении договора уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016, и не имело возможности не применить           статью 408 Гражданского кодекса. 

Компания представила в окружной суд письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.

В судебном заседании представитель управления Росреестра на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель компании просил жалобу отклонить.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 15.03.2016 ООО «Остринский» (новое наименование – ООО «Юг-Стройка») и ООО СК «Кубань Инвест Групп» (новое наименование – ООО «СИК «Партнер») заключили договор уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206030:50 по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, от 28.06.2011 № 4300017443 (л/с 119430000016806), от арендатора ООО «Остринский» – арендатору ООО «СИК «Партнер». Указанные договор аренды земельного участка от 28.06.2011, договор уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л. д. 36 – 40, 46 – 48).

На основании договора уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016, с учетом переименования нового арендатора ООО СК «Кубань Инвест Групп» в                   ООО «СИК «Партнер», администрацией (арендодатель) и компанией (арендатор) соглашением от 21.09.2017 внесены изменения в договор аренды земельного участка         от 28.06.2011 № 4300017443 (л/с 119430000016806); соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 30.11.2017 (т. 1, л. д. 55 – 61).

ООО «Юг-Стройка» и ООО «СИК «Партнер» пришли к соглашению о внесении изменений в договор уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016, оформив его дополнительным соглашением от 13.09.2017. В пункте 2 дополнительного соглашения       от 13.09.2017 стороны указали, что условия, не затронутые в данном дополнительном соглашении, остаются в неизменном виде, никакие штрафные санкции в связи с внесением изменений в условия договора уступки прав аренды земельного участка            от 15.03.2016 сторонами не применяются, финансовых и иных претензий друг к другу, они не имеют (т. 1, л. д. 63).

В период приостановления государственной регистрации дополнительного соглашения от 13.09.2017 (с 25.09.2017 до 25.12.2017), ООО «Юг-Стройка» и                     ООО «СИК «Партнер» данное соглашение было подписано и представлено в регистрирующий орган в измененной редакции, дополненной указанием на распространение условий дополнительного соглашения на отношения сторон, возникшие с 15 октября 2016 года, в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса до полного исполнения сторонами своих обязательств по нему (т. 1, л. д. 62, 64, т. 2, л. д. 54, 67 – 68).

 Сообщением от 25.12.2017 государственный регистратор отказал в  государственной регистрации дополнительного соглашения от 13.09.2017, сославшись на несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию, требованиям действующего законодательства, а именно, на исполнение договора уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016 в момент его заключения (пункт 2        статьи 389.1 Гражданского кодекса), и на необходимость заключения в данном случае дополнительного соглашения к договору аренды (т. 1, л. д. 67).

Полагая, что решение регистрирующего органа не соответствует законодательству Российской Федерации, нарушает ее права и законные интересы, компания обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд по правилам главы 24 Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Закона              № 218-ФЗ.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении.

Согласно положениям части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе.

В силу статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили, что заключенное ООО «Юг-Стройка» и ООО «СИК «Партнер» дополнительное соглашение от 13.09.2017 к зарегистрированному договору уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016 подлежало государственной регистрации, изменение условий названного договора путем заключения соглашения с администрацией, не являющейся его стороной (участником), невозможно, недобросовестность компании при заключении дополнительного соглашения от 13.09.2017 документально не подтверждена, доводом об исполнении договора уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016 оспариваемый отказ от 25.12.2017 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 13.09.2017 мотивирован быть не может.    

Приведенные в жалобе аргументы о том, что цессия не является самостоятельным договором, а происходит во исполнение какого-либо договора, в данном случае, договора аренды, ввиду чего все изменения вносятся именно в основной договор, окружным судом не принимаются, как противоречащие нормам пункта 1 статьи 382, пункта 2 статьи 389, статьи 606 Гражданского кодекса, и непосредственно факту государственной регистрации договора уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016.

Довод жалобы о правомерности вывода государственного регистратора об исполнении всех финансовых обязательств по договору уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016 в апреле 2016 года, обусловленный содержанием пункта 1.2 договора уступки, предусматривающего выплату компанией обществу за уступаемые права и обязанности компенсации в размере 11 971 280 рублей в течение 7 месяцев со дня подписания договора, окружным судом не принимается. В апреле 2016 года названный     7-месячный срок не истек. Кроме того, само по себе установление в договоре срока исполнения обязательства и наступление соответствующего дня (момента), об исполнении такого обязательства не свидетельствует.

Ссылаясь на встречный характер обязательств компании и общества по договору уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016, непредставление информации о реализации обществом прав, закрепленных в пункте 2 статьи 328 Гражданского кодекса, и о неисполнении компанией договора уступки, послуживших поводом для вывода государственного регистратора о прекращении обязательств сторон по договору уступки его надлежащим исполнением, заявитель не опроверг наличие в Едином государственном реестре недвижимости актуальной записи о государственной регистрации договора уступки, не раскрыл правовые основания проверки при регистрации соглашения о внесении изменений в договор обстоятельств исполнения сторонами ранее достигнутых ими договоренностей, в том числе с учетом указания ими непосредственно в подписанном дополнительном соглашении от 13.09.2017 на отсутствие взаимных финансовых и иных претензий, на регулирование данным соглашением взаимоотношений сторон с 15.10.2016.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 24.05.2018 и апелляционного постановления от 21.08.2018 по доводам кассационной жалобы не имеется. Судебные инстанции с достаточной полнотой установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к ним нормы права, основанные на исследованных судами доказательствах выводы, переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса), несогласие с ними основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов, не является.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление Росреестра от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождено.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2018 по делу № А32-4470/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий							       Н.С. Мазурова 

Судьи										       В.А. Анциферов

										       А.И. Мещерин