Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело №А40-258974/18-135-2100

г. Москва

06 октября 2020г.

Резолютивная часть решение объявлено  29.09.2020 года

Полный текст решения изготовлен  06.10.2020 года

Арбитражный суд  г. Москвы в составе: 

Председательствующий: судья В.В. Дудкин   

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1

рассматривает в открытом судебном заседании по иску

Правительство Москвы, ДГИ г. Москвы

к ООО «САБАЕЛ»

третьи лица: Префектура ЮВАО г. Москвы, Комитет государственного строительного надзора г. Москвы, Управление Росреестра, Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости

о признании постройки самовольной

В судебное заседание явились:

от истцов – ФИО2 по дов.

от ответчика – ФИО3 по дов. от 22.11.2018г.

от третьих лиц – не явились, извещены 

 

УСТАНОВИЛ:

Правительство Москвы, ДГИ г. Москвы  (далее - истцы)  обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «САБАЕЛ» (далее – ответчик)  о признании спорного объекта (реконструированное здание площадью 527,4 кв.м.) по адресу: 

<

...> самовольной постройкой.

Обязать ООО «САБАЕЛ» в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда привести здание по адресу: 

<

...> в состояние до проведения реконструктивных работ, предоставив в случае неисполнения ответчиком решения суда  в указанный срок, согласно ч. 3 ст. 174 АПК РФ право Правительству Москвы в лице Префектуры ЮВАО г. Москвы  с участием ГБУ г. Москвы «Автомобильные дороги ЮВАО» осуществить мероприятия по сносу самовольной постройки, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории с дальнейшим возложением на ООО «САБАЕЛ» расходов.

Признать зарегистрированное право собственности ООО «САБАЕЛ» на спорный объект по адресу: 

<

...> отсутствующим.

Обязать ООО «САБАЕЛ» в месячный срок освободить земельный участок по адресу: 

<

...> в состояние до проведения реконструктивных работ, предоставив в случае неисполнения ответчиком решения суда  в указанный срок, согласно ч. 3 ст. 174 АПК РФ право Правительству Москвы в лице Префектуры ЮВАО г. Москвы  с участием ГБУ г. Москвы «Автомобильные дороги ЮВАО» осуществить мероприятия по демонтажу объекта с дальнейшим возложением на ООО «САБАЕЛ» расходов.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик иск не признал, представил отзыв.

Третьи лица   в судебное заседание не явились, извещены.

Суд, учитывая надлежащее извещение третьих лиц     (статья 123 АПК РФ) о месте и времени судебного заседания, проводит судебное заседание в порядке установленном ч. 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие третьих лиц.

Определением суда назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Сибинжиниринг».  На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1.      Является ли здание (кадастровый номер 77:04:0003008:1078) площадью 527,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> капитальным, то есть объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно?

2.      За период с 26.09.2000 по настоящее время как изменились технические характеристики здания (кадастровый номер 77:04:0003008:1078) площадью 527,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> и в результате каких работ (новое строительство, реконструкция)?

3.      Какие помещения и какой площадью возведены в результате проведенных строительных работ в здании (кадастровый номер 77:04:0003008:1078) площадью 527,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>?

4.      Возможно ли приведение здания (кадастровый номер 77:04:0003008:1078) площадью 527,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> в первоначальное состояние в соответствии с документами технического учета по состоянию на 26.09.2000г. и какие мероприятия необходимо предпринять для его приведения?

5.      Соответствует ли здание (кадастровый номер 77:04:0003008:1078) площадью 527,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> строительным и градостроительным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности, экологическим, гигиеническим, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также допущены ли при проведении строительных работ в здании, нарушения градостроительных и строительных норм и правил?

6.      Создают ли угрозу жизни и здоровью граждан здание (кадастровый номер 77:04:0003008:1078) площадью 527,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>?

Рассмотрев исковое заявление, исследовав имеющиеся в деле и дополнительно представлены в материалы дела доказательства, арбитражный суд находит исковые требования   не  подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Госинспекцией по недвижимости в ходе проведения обследования земельного участка по адресу: 

<

...> выявлен объект недвижимости обладающий признаками самовольного строительства и размещенный без разрешительной документации.

Земельный участок с кадастровым номером 77:04:0003008:82 площадью 600 кв.м. по адресу: 

<

...> оформлен  договором аренды от 13.12.2001г. № М-004-020129 ООО «САБАЕЛ» для эксплуатации здания магазина и прилегающей к зданию территории площадью около 300 кв.м.

На указанном земельном участке расположено здание за кадастровым номером 77:04:0003008:1078 с адресным ориентиром: 

<

...> площадью 527,4 кв.м., находящееся в собственности ООО «САБАЕЛ».

Ранее по данным ГБУ МосгорБТИ учтено отдельно стоящее здание площадью 294,2 кв.м.; площадь технического подполья (подвал) – 233,1 кв.м. и тамбура 2,1 кв.м. учтена за итогом. Высота потолков техподполья 1,9 метра.

Согласно акту от 14.09.2017г. № 9042149 зафиксировано изменение площади, которое произошло в результате включения в общую площадь строения площади помещений, ранее учтенных за итогом, а также учета перепланировки с проведением реконструктивных работ помещений техподполья (подвала) путем обустройства подземного гаража за счет разрытия и увеличения высоты потолков с 1,9 метров до 3 метров.

В соответствии со ст. 48, 49, 51 Градостроительного кодекса РФ установлен порядок и требования к разработке и согласованию исходно-разрешительной и проектной документации, получению разрешения на производство работ по строительству и реконструкции.

Органы исполнительной власти города не издавали распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства объектов недвижимости на указанном земельном участке, не разрабатывали и не рассматривали проектно-сметную документацию на строительство объектов недвижимости, не выдавали разрешение на строительство и разрешение на ввод спорных объектов в эксплуатацию, следовательно спорный объект обладает признаками самовольной постройки.

В силу положений п. 3 ст. 22 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» обязательным документом для осуществления кадастрового учета созданного объекта недвижимости является разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Государственная регистрация права собственности на вновь созданный объект недвижимости может быть осуществлена только при предоставлении соответствующих документов, предусмотренных законом, и, в первую очередь, документов, подтверждающих целевое назначение земельного участка, на котором возведен объект, то есть, земельный участок доложен быть отведен под строительство капитального недвижимого имущества, так как одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют назначению земельных участков (пп.5, п.1, ст. 1 ЗК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в п.п. 52, 53 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав.

В случае, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или обременение прекратились, оспаривание зарегистрированного права или обременение прекратились и т.д.), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права и обременения отсутствующим.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Указанная статья содержит в себе три признака, позволяющих квалифицировать объект недвижимости, как самовольную постройку.

Данная правовая позиция отражена в определении Конституционного суда РФ от 03.07.2007 № 595-О-П, согласно которому, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке; строительство без получения на это необходимых разрешений; существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса РФ обстоятельств влечет за собой ряд неблагоприятных последствий для застройщика.

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Кроме того, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

В силу п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом и за его счет.

Согласно Федеральному закону от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил (абз. 3 ч. 2 ст. 3).

В соответствии с п. 3 ст. 25 названного закона лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку (пункт 23).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 28,29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

   По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).

    Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными         признаками самовольной   постройки     у            самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, обстоятельства того, допущены ли при проведении самовольной реконструкции объектов существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, нарушает ли сохранение объекта в реконструированном состоянии права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан, являются юридически значимыми по делам о сохранении помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости, подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно п 4.40 Заключения - «Общая площадь здания изменилась (увеличилась) на 286,8 кв.м., с 294,2 кв.м. до 581,0 кв.м., в том числе подвал увеличился на 250,1 кв.м., 1 этаж на 36,7 кв.м. Увеличение общей площади здания стало следствием:

-          расширения подвала путем освоения технического подполья в пределах существовавших капитальных стен (235.5 кв.м.),

-  устройство лестничной клетки второго выхода из подвала.

-  перепланировки подвала,

-  возведения пристроек.

-  переоборудование ранее существовавших витрин под помещение здания,

-  перепланировка первого этажа.

Этажность здания не изменилась. Количество этажей увеличилось вследствие расширения подвала путем освоения технического подполья в пределах наружных стен (появился подвальный этаж под всем зданием).

Высота здания не изменилась.

Согласно п. 4.45 Заключения - «По состоянию на 26.03.2014 года общая площадь здания уменьшилась на 12 кв.м. до 527,4 кв.м. Уменьшение площади здания стало следствием перепланировки подвала.

Согласно и 4.54 Заключения - «Установлено, что технические характеристики объекта изменились в результате: реконструкции, предусматривающей расширение подвала путем освоения технического подполья в пределах существовавших капитальных стен».

Согласно и 4.60 Заключения - «Приведение здания в соответствие с документами технического учета технически возможно.

Но в то же время эксперт указал :

Согласно п 4.59 Заключения - «Приведение высоты части подвальных помещений в первоначальное состояние (высота 1,9 м.) технически возможно изменением отметки уровня пола путем засыпки. Однако, необходимо учитывать следующее:

1.          Засыпка грунтом приведет к увеличению нагрузки на пол подвала исоответственно на грунты, что косвенно повлияет на состояние грунтов основания под

подошвой фундамента        Увеличение нагрузки приведет к дополнительным осадкам

фундаментов (и соответственно всех несущих вертикальных конструкций, опирающихся на них). В результате осадки возникнут неравномерные деформации несущих строительных конструкций.

2.          Часть инженерных коммуникаций, расположенных в подвале, при засыпкеокажется в грунте. Эксплуатация и проверка технического состояния данныхкоммуникаций в этом случае будет невозможна.

Таким образом, приведение подвальных помещений в первоначальные габариты по высоте приведет к неравномерной деформации фундаментов и грунтов основания и возможному ухудшению технического состояния несущих конструкций.

Согласно и 4.63 Заключения - «Учитывая вид строительных работ, выполненных на объекте, разрешение на строительство при проведении перепланировки и переоборудования помещений не требуется.

Реконструкция, предусматривающая расширение технического подполья в соответствии со ст. 51 п. 17 не требует получения разрешения на строительство поскольку не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства.

Согласно п 4.65 Заключения - «Здание не соответствует градостроительным нормам и правилам в 'части- - отсутствия разрешения на строительство и реконструкцию и проектной документации на возведение пристройки комн. 18(1 этаж).

Согласно п 4.74 Заключения - «Здание соответствует экологическим, гигиеническим, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

Согласно и 4.83 Заключения - «Здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании изложенного эксперт пришел выводам, что:

- здание является капитальным,

-        общая площадь здания увеличилась за счет реконструкции, реконструктивных работ, переоборудования и перепланировки,

- приведение здания в первоначальное состояние возможно,

-        здание не соответствует градостроительным нормам и правилам в части отсутствия разрешения на реконструкцию и проектной документации на возведение пристройки комн. 18(1 этаж),

-          здание соответствует строительным нормам и правилам, правилам пожарнойбезопасности, экологическим, гигиеническим, санитарно-эпидемиологическим нормам иправилам. При проведении строительных работ в здании не допущены нарушениястроительных норм и правил.

-   здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, единственными признаками самовольно реконструированного здания, принадлежащего ответчику, является отсутствие разрешения на реконструкцию и акта ввода объекта в эксплуатацию, что в соответствии с разъяснениями, содержащимся в пунктах 28,29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» позволяет сохранить самовольно реконструированный объект, принадлежащий Обществу на праве собственности.

Истцом заявлены требования о сносе всего спорного здания, но исходя из смысла разъяснений п.п. 28, 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в их взаимосвязи, снос всего объекта, созданного в результате самовольной реконструкции, по требованию, заявленному в порядке ст. 222 ГК РФ производится только в том случае, если установлена невозможность приведения объекта в первоначальное состояние.

Экспертным заключением подтверждено наличие возможности приведение объектов в первоначальное состояние, однако отмечено, что работы приведут к неравномерной деформации фундаментов и грунтов основания и возможному ухудшению технического состояния несущих конструкций.

На основании  выводов экспертного заключения, учитывая, что объект недвижимости не угрожает жизни и здоровью граждан, при реконструкции не нарушены строительные нормы и правила, то отсутствуют основания как для сноса спорного здания, так и для приведения его в первоначальное состояние, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, ввиду отказа в удовлетворении требований о признании объекта   самовольной постройкой и его сносе и установления капитального характера объекта, отсутствуют основания для применения избранного истцом способа защиты в виде признания зарегистрированного права отсутствующим.

Госпошлина по иску относится на истцов в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Учитывая, что истцы освобождены от уплаты государственной пошлины в порядке ст. 333.37 НК РФ, государственная пошлина по иску взысканию не подлежит.

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 2,8,10,11,12,125, 222, 304 ГК РФ и руководствуясь ст. ст.65,  167-170 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья                                                                                                В.В. Дудкин