Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-24695/2020

10 июня 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  07 июня 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  10 июня 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

закрытого акционерного общества "ПЛЕМЕННОЙ ЗАВОД "РУЧЬИ" (адрес:  Россия 195273, Санкт-Петербург, Пискаревский пр. д. 144, ОГРН:  

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (адрес:  Россия 197101, Санкт-Петербург, Дивенская ул., 18/16, -, 25, ОГРН:  );

о расторжении договора купли-продажи 

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 07.06.2021

установил:

закрытое акционерное общество "ПЛЕМЕННОЙ ЗАВОД "РУЧЬИ" (далее по тексту – истца) обратилось в Арбитражный суд г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее по тексту – Ответчика) с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 11.04.2019 года № 78/130-н/78-2019-2-363. 

Решением суда первой инстанции от 18.07.2021  года Договор купли-продажи земельного участка, заключенный 11 апреля 2019 года между Истцом и Ответчиком в отношении земельного участка площадью 17318 (семнадцать тысяч триста восемнадцать) +/- 46 (сорок шесть) кв.м с кадастровым номером 78:11:0005607:1336 удостоверенный ФИО3, временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа СанктПетербурга ФИО4 на бланках 78АБ6801807, 78АБ6801808, 78АБ6801809, 78АБ6801810, 78АБ6801811, 78АБ6801812, 78АБ6801813, зарегистрированный в реестре за №78/130-н/78-2019-2-363 расторгнут.

Постановлением   апелляционного суда от 10.11.2020 решение суда отменено, в удовлетворении требований отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.02.2021, судебные акты были отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования в полном объеме.

Представители ответчика против удовлетворения заявленных требований возражали.

Представленные сторонами в судебном заседании документы приобщены в материалы дела. В ходе судебного разбирательства были опрошены свидетели явка которых была обеспечена сторонами.

Изучив материалы дела, суд счёл возможным  рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалов дела документов, истцом и ответчиком  11.04.2019 года был заключен Договор купли-продажи земельного участка (далее по тексту - Договор) в отношении участка площадью 17318  +/- 46 кв.м с кадастровым номером 78:11:0005607:1336.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях существенного нарушения договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (пункт 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2.2 Договора стоимость земельного участка была определена сторонами в размере 51.000.000,00  рублей.

Согласно пункту 2.3 договора расчеты между сторонами будут производится в следующем порядке: 

3.500.000,00 рублей уплачивается покупателем на расчетный счет продавца в безналичном порядке в течение 10 дней с момента подписания настоящего договора (пункт 2.3.1); 

500.000,00 рублей - в срок не позднее 10.06.2019 (пункт 2.3.2); 

47.000.000,00 рублей - в рассрочку платежами в размере 

1.570.000,00 рублей ежемесячно не позднее 15 числа соответствующего месяца, начиная с 15.10.2019 и по 15.03.2022 (платеж 1.470.000,00 рублей ) (пункты 2.3.3, 2.3.3.1 - 2.3.3.29, 2.3.4).

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора продавец обязан передать земельный участок покупателю по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора.

В пункте 3.2.1 договора установлена обязанность покупателя принять земельный участок по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней с момента подписания настоящего договора.

Помимо этого в пунктах 3.1.2, 3.1.3 договора установлена обязанность продавца в срок не позднее 60 рабочих дней с даты исполнения покупателем своих обязательств, предусмотренных пунктом 2.3.1 договора, обеспечить снятие ограничения прав и обременения земельного участка, указанного в пункте 1.3 договора, в виде ипотеки; не позднее 70 рабочих дней с момента подписания договора, но в любом случае не ранее получения от АО "Райффайзенбанк" документов о снятии обременений в виде ипотеки, указанных в пункте 1.3 договора, совершить все необходимые в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации фактические действия и формальности, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

Право собственности Предпринимателя на земельный участок зарегистрировано 11.12.2019.

 Согласно  части 1 статьи  452 Гражданского кодекса Российской Федерации  соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает  иное. 

Заявляя требования о расторжении Договора, истец указывал на то, что  ответчиком были существенно нарушены условия договора аренды, а именно Ответчиком не уплачена арендная плата за январь,  февраль, март 2020 года, предусмотренная пунктами  2.3.3.4, 2.3.3.5, 2.3.3.6 Договора. 

Данные нарушения, по мнению истца, дают ему право требовать расторжения договора, поскольку согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации   гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Исходя из положений статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Письмом от 17.02.2020 года в адрес  Ответчика было направлено уведомление, в котором индивидуальному предпринимателю ФИО2 было предложено явиться в ЗАО «Племенной завод «Ручьи» 10 марта 2020 года к 15 час 00 мин по адресу: 195273, 

<

...> для подписания и нотариального удостоверения Соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 11.04.2019 года. 

Указывая на наличие задолженности по оплате земельного участка, принимая во внимание тот факт, что уведомление от 17.02.2020 было оставлено без удовлетворения истец обратился с иском о расторжении договора.

Возражая протии заявленных требований,  Ответчик указывал на то, что участок не был своевременно передан Ответчику, что позволило Ответчику начислить и выставить к зачету неустойку, исчисленную в соответствии с пунктом 4.2 Договора за нарушение Продавцом сроков передачи Земельного участка, установленных в пункте  3.1.1. Договора по ставке 0,1%  от стоимости земельного участка за каждый день просрочки.

Ответчик направлял в адрес истца письмо от 07.02.2020, в котором заявил о зачете встречных однородных требований: своего требования об оплате неустойки за просрочку передачи земельного участка в размере 12.087.000,00 рублей за период с 18.04.2019 по 12.12.2019 и требования Общества к нему об оплате части стоимости земельного участка в размере 1.570.000,00 рублей в соответствии с пунктом 2.3.3.4 договора (платеж до 15.01.2020). В этом же письме предприниматель указал на необоснованность требования, указанного в претензии от 23.01.2020 №26, ввиду его зачета встречным однородным требованием.

Аналогичные заявления  Ответчик  направил истцу 15.02.2020, 15.03.2020, 15.04.2020, 18.05.2020 с указанием на зачет требований продавца о выплате покупной цены в соответствующие периоды и требований покупателя о выплате неустойки за период с 19.04.2019 по 12.12.2019, размер которой уменьшался на сумму причитающегося каждый месяц платежа.

Ответчик оспаривает как факт передачи земельного участка 18.04.2019г., так и получение сопроводительного письма от 18.04.2019, подтверждающего направление в адрес ответчика акта приема передачи земельного участка.

В ходе рассмотрения дела  было установлено, что оригинал письма от 18.04.2019 №161, вместе с которым в адрес ответчика был направлен   акт  от 18.04.2019 был утрачен.

В подтверждение заявленной позиции Ответчиком  представлен акт, согласно которому земельный участок передан от продавца покупателю только 12.12.2019, то есть с пропуском установленного договором срока передачи. Истец факт подписания данного акта не оспаривал, в то же время указывал, что земельный участок фактически был передан ответчику в момент подписания Договора, что подтверждается актом приема-передачи от 18.04.2019 года.

Опрошенные в ходе судебного разбирательства свидетели давали противоречивые показания, относительно того с какой даты Ответчик начал пользоваться спорным земельный участок,  вместе с тем,  исходя из свидетельских показаний и представленной в материалы дела смс-переписки можно сделать вывод о том, что  Ответчик  использовал земельный участок, во временном диапазоне   конец весны-осень 2019г.   

Заинтересованность Ответчика в исполнение Договора купли-продажи земельного участка  подтверждена материалы дела, в том числе и тем, что Ответчик переводил причитающиеся по договору платежи на депозит нотариуса, так как истец, полагая договор расторгнутым, отказывался принимать платежи по договору.

Следует отметить и тот факт,  что согласно письму Райфайзен Банка от 05.12.2019, направленному в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, только  в декабре 2019 были сняты обременения по спорному земельный участку.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

По смыслу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации  требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Частью 2 статьи  489 Гражданского кодекса Российской Федерации  определено, что если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку товар, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 №21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В пункте 65 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суду при решении вопроса о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий необходимо установить наличие такого нарушения, влекущее за собой необходимость расторжения договора в целях защиты (восстановления) прав истца.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно  статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.  

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, принимая во внимание тот факт, что договор согласован и подписан сторонами, прошел надлежащую регистрацию, Ответчик приступил к пользованию земельным участком,   денежные средства в сумме в оплату стоимости земельного участка переводились на депозит нотариуса, суд полагает, что исходя из фактических обстоятельств спора, расторжение не будет единственно возможным способом защиты прав истца.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

в удовлетворении требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.