Арбитражный суд Волгоградской области 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А12-1153/2025

12 ноября 2025 года

город Волгоград

 

Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 12 ноября 2025 года.  

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Тимонина Н.А.,  

при ведении протокола помощником судьи Денисовым А.Ю.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании по исковому заявлению ООО «ТИСМА» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

к ООО «ОПЫТНОЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ АК ИНЖИНИРИНГ»  

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), третье лицо: ООО «Март» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>),  

о взыскании задолженности, 

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО1, доверенность от 20.06.2023; от ответчика: не явился, извещен; 

от третьего лица: ФИО1, доверенность от 05.03.2024,  

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Волгоградской области поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ТИСМА» (далее – истец) к обществу с ограниченной ответственностью «ОПЫТНО-ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ АК ИНЖИНИРИНГ» о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений от 01.02.2023 № 1/02/23 (далее – Договор) в размере 51 320 руб., неустойку за несвоевременное освобождение нежилых помещений в размере 3 696 руб., судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 10 000 руб., а также судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб.  

Исковое заявление мотивировано тем, что ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением по договору аренды нежилых помещений от 01.02.2023 № 1/02/23 в отсутствие на то правовых оснований, так как данный договор был признан расторгнутым в связи с отказом арендодателя от договора, что нашло свое отражение в решении Арбитражного суда Волгоградской области от 24.05.2024 по делу № А12-2362/2024, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам по постоянной и переменной частям.  

Определением суда от 24.01.2025 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).  

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.03.2025 назначено судебное заседание в соответствии с абз. 4 части 8 статьи 228 АПК РФ, без перехода к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.  

16.04.2025 от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, просит взыскать задолженность по договору аренды нежилых помещений от 01.02.2023 № 1/02/23 в размере 48 564 руб. 71 коп. за период с 01.01.2023 по 12.03.2025; неустойку за несвоевременное освобождение нежилых помещений в размере 3 696 руб.; неустойку за просрочку платежа на 06.04.2023 в размере 2 755 руб. 29 коп., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 000 руб. и судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб. Уточнения приняты судом к рассмотрению, как соответствующие требованиям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

С учетом заявленных истцом уточнений, суд, определением от 16.04.2025, перешел к рассмотрению дела по правилам общего искового производства.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Март», как долевой собственник общего имущества.  

В ходе судебного разбирательства представитель истца поддержала заявленные требования в полном объеме.  

От ответчика в материалы дела представлен мотивированный отзыв на исковое заявление с письменными пояснениями и правовыми обоснованиями, согласно которых ответчик возражает против удовлетворения иска, полагая, что истцом неправомерно заявлена сумма ко взысканию арендных платежей в виде постоянной и переменных частей.  

Кроме того, ответчик полагает, что истец неправомерно вменяет в обязанности ответчика несение им расходов за общее имущество, принадлежащее истцу, в связи с чем, на стороне арендатора образовалась переплата.  

Представитель третьего лица поддержал позицию истца, полагает необходимым исковые требований удовлетворить в полном объеме.  

Исследовав материалы дела, оценив доказательства, представленные по делу, суд считает заявленные требования не подлежащие удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «Тисма» и обществом с ограниченной ответственностью «ОПЫТНО-ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ АК ИНЖИНИРИНГ» был заключен договор аренды нежилых помещений от 01.02.2023г. № 1/02/23.  

В соответствии с п. 3.1 договора аренды нежилых помещений от 01.03.2023 № 1/02/23 размер ежемесячной арендной платы состоит из:  

- постоянной части в размере 14 000 руб., НДС не облагается;  

- переменной части, которая устанавливается исходя из фактических затрат Арендатора по пользованию и содержанию помещения. Вид и размер переменной части фиксируется в акте выполненных работ.  

Пунктом 3.2 договора установлен различный срок оплаты для разных частей арендной платы:  

- до 5 числа текущего месяца сумма постоянной части арендной платы; 

- до 5 числа следующего за текущим месяцем сумма переменной части арендной платы (фактические затраты).  

Из заявленных истцом требований следует, что взыскиваемая задолженность образовалась за период времени с 01.01.2023 по 24.09.2024, а именно:  

- за февраль 2023 года задолженность по постоянной части составляет 14 000 рублей, ответчиком не оплачена;  

- за сентябрь 2024 года задолженность по постоянной части составляет 10 724 рубля, так как последняя оплата постоянной части арендной платы была произведена ответчиком, по мнению истца, за август 2024 года.  

- переменная часть арендной платы в размере 23 840 руб. 90 коп. 

19.04.2023 в адрес ответчика направлена претензия об оплате задолженности по постоянной и переменной частям арендных платежей, однако, до настоящего времени задолженность не погашена.  

Данные обстоятельства и послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.  

Установив фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, арбитражный суд находит требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, исходя при этом из следующего.  

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 ст. 420 ГК РФ).  

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).  

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.  

В силу п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:  

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;  

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;  

3) предоставления арендатором определенных услуг; 

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду:  

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.  

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.  

На основании п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.  

Таким образом, именно условия заключенного сторонами договора аренды устанавливают фактическое содержание гражданских прав и обязанностей сторон.  

Ответчиком в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие факт оплаты постоянной переменной части арендных платежей в полном объеме.  

Кроме того, по состоянию на начало действия спорного договора аренды 01.02.2023 у ответчика имелась переплата в сумме 6 282 руб. 16 коп. по ранее действовавшему договору аренды между теми же сторонами, который прекратил свое действие 31.01.2023.  

Более того, суд соглашается с доводами ответчика о том, что истцом необоснованно включены в переменную часть арендной платы расходы на содержание ГРПШ (сетей).  

Так, в строке за каждый месяц указан одинаковый размер платы — 3200 руб. Следовательно, плата по данной строке не является переменной. Выставление данной суммы в переменной части арендной платы является скрытым увеличением постоянной части арендной платы по сравнению с тем размером, который согласован сторонами в п. 3.1 договора;  

В актах за период с февраля 2023 года по май 2023 года данная строка поименована «Траты на содержание ГРПШ», траты на содержание иных сетей в актах за данный период отсутствуют. Начиная с июня 2023 года по апрель 2024 года строка называется «Траты на содержание сетей», по той же цене, что содержание ГРПШ.  

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.  

В договоре аренды нежилых помещений от 01.03.2023 № 1/02/23 отсутствует условие о том, что Арендатор (ответчик) несет бремя содержания инженерных сооружений и сетей, не принадлежащих ему на праве собственности.  

Таким образом, выставление истцом в период с февраля 2023 года по апрель 2024 года в составе переменной части арендной платы трат на содержание ГРПШ (сетей) в сумме 3200 руб. в месяц (итого на общую сумму 48 000 руб. за 15 месяцев) является незаконным и необоснованным.  

Согласно части 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:  

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;  

2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги. 

На основании части 4 ст 154 Жилищного кодекса РФ плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.  

В силу части 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.  

Размер расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме является постоянной суммой, так как определяется долей собственника в праве общей собственности, в отличие от платы за коммунальные услуги, которые определяются в  

зависимости от фактического потребления коммунальных ресурсов в каждом месяце (переменная составляющая).  

Пунктом 1.1 договора аренды нежилых помещений от 01.03.2023 № 1/02/23 Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование за плату следующий объект недвижимости: часть нежилого помещения площадью 70 кв.м. по адресу: 

<

...>.  

Общество с ограниченной ответственностью «Тисма и общество с ограниченной ответственностью «Март» являются собственниками сооружения газоснабжения, кадастровый номер 34:35:000000:67280. Доля в праве собственности на сооружение газоснабжения у ООО «Тисма» составляет 3/10, у ООО «Март» - 7/10, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.  

Общество с ограниченной ответственностью «Тисма» является собственником сооружения газоснабжения (ГРПШ).  

 Газоснабжение здания АБК по адресу: 

<

...>, часть помещений которого арендовал истец, осуществляется с использованием данного ГРПШ.  

На основании ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.  

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

В силу пунктов 1, 2 ст. 616 ГК РФ Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.  

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односто-роннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных на-стоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).  

При взыскании с ответчика трат на содержание ГРПШ (сетей) арендодатель перекладывает на арендатора обязанности по содержанию не того имущества, в отношении которого заключен договор аренды, а иного имущества, которое не входит в состав арендованных помещений.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.  

Лицо, будучи собственником части нежилых помещений, находящихся в жилом доме по вышеуказанному адресу, является участником общей долевой собственности на общее имущество комплекса здания и в силу статей 210, 249 ГК РФ обязан соразмерно своей доле участвовать в издержках по содержанию общего имущества.  

В силу статей 249, 290 ГК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений.  

В силу вышеназванных норм гражданского законодательства, а также правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N15222/11, именно собственник помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств арендатора перед управляющей компанией.  

Данная позиция соответствует также позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2017 N 310-ЭС17-6583, определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2016 N 308-ЭС16-16119 и отраженной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015).  

Содержание и обслуживание газового оборудования, хотя и является необходимым условием для осуществления газового отопления, не относится к коммунальным услугам как непосредственной деятельности по передаче сетевых ресурсов.  

Признак потребляемости ресурсов в такой деятельности отсутствует. 

Поскольку содержание и техническое обслуживание газового оборудования осуществляется собственником, в целях обеспечения потребительских качеств предоставляемого в аренду нежилого помещения, исходя из положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации и согласованных в договоре аренды условий, судом не установлено оснований для их возмещения за счет арендатора.  

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.  

Из буквального толкования пунктов 1.1, 3.1, 3.2 договора аренды нежилых помещений от 01.03.2023 № 1/02/23 следует, что расходы арендатора по пользованию и содержанию помещением не включают в себя траты на содержание иных коммунальных объектов, которые расположены за пределами здания АБК и имеют иные кадастровые номера, чем объект аренды.  

В договоре аренды отсутствует обязанность арендатора (ответчика) компенсировать траты арендодателя как собственника сооружения газоснабжения. Отсутствует обоснование суммы, которая включалась истцом в выставляемые ответчику счета.  

Размер платы по данной строке являлся неизменным из месяца в месяц, независимо от объема выставленных к оплате арендатору коммунальных услуг. Несмотря на то, что с мая 2023 года до прекращения действия спорного договора  

аренды ответчику не выставлялась плата за газоснабжение, истец не прекратил выставление данных сумм к оплате ответчику и не откорректировал их размер.  

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, а также тот факт, что включение истцом в составе переменной части арендной платы трат на содержание ГРПШ (сетей) в размере 3200 руб. в месяц с февраля 2023 года по апрель 2024 года, итого на общую сумму 48000 руб. за 15 месяцев, приходит к выводу о том, что данная сумма является скрытым увеличением постоянной части арендной платы, размер которого не был согласован сторонами при заключении договора аренды.  

С учетом вышеизложенного, суд констатирует о наличии со стороны арендатора переплаты арендных платежей в связи с необоснованным взиманием истцом с ответчика ежемесячных расходов на содержание ГРПШ (сетей) в период действия всего договора аренды.  

В связи с вышеизложенным, требования истца о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременное освобождение нежилых помещений в размере 3 696 руб., а также неустойки за просрочку платежа на 06.04.2023 в размере 2 755 руб. 29 коп. также удовлетворению не подлежит.  

Судебные расходы, согласно статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Судебные расходы по делу суд относит на истца. 

Руководствуясь статьями 101, 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд,  

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковые требований отказать. 

 Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.  

Судья Н.А. Тимонин