АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-37470/19

25 февраля 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   18 февраля 2020 г.

Полный текст решения изготовлен            25 февраля 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Тютюника П.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью "РНД КОНСАЛТИНГ И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к закрытому акционерному обществу "ПРОИЗВОДСТВЕННО-НАУЧНАЯ ФИРМА "ДОНАГРОХИМТЕХНОЛОГИЯ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

о взыскании 344 165 руб., 

в отсутствие сторон, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "РНД КОНСАЛТИНГ И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ" обратилось в суд с иском к закрытому акционерному обществу "ПРОИЗВОДСТВЕННО-НАУЧНАЯ ФИРМА "ДОНАГРОХИМТЕХНОЛОГИЯ" о взыскании 344 165 руб.

Стороны в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

Ответчиком направлено ходатайство об  отказе от ходатайства о назначении экспертизы по делу, ходатайствовал о вызове свидетеля, просил отложить судебное разбирательство.

Рассмотрев ходатайство ответчика об отложении судебного заседания, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения.

  Частью 2 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству сторон в случае их обращения за содействием к суду или посреднику, в том числе медиатору, судебному примирителю, а также в случае принятия сторонами предложения арбитражного суда использовать примирительную процедуру.

Ответчик в заявлении указал, что не может явиться в судебное заседание в связи с неготовностью паспорта представителя, а также с учетом того, что директор не обладает юридическими познаниями.

 

Из названной нормы права следует, что отложение судебного разбирательства в связи с обстоятельством, указанным представителем ответчика в заявленном ходатайстве, является правом, но не обязанностью суда. 

Установив, что исковое заявление содержит подробное изложение доводов истца и ответчика, в целях недопущения необоснованного затягивания рассмотрения дела, суд отклонил ходатайство об отложении судебного заседания.

В удовлетворении ходатайства о вызове свидетеля суд также отказывает, поскольку ответчиком не представлено обоснования какие именно обстоятельства может подтвердить свидетель и на что могут повлиять его показания.

Как следует из искового заявления, ЗАО "ПРОИЗВОДСТВЕННО-НАУЧНАЯ ФИРМА "ДОНАГРОХИМТЕХНОЛОГИЯ" согласно данным выписки из ЕГРН от 20.08.2019 г. владеет на праве собственности помещением с кадастровым номером 61:44:0050710:147, общей площадью 148,5 кв. м, расположенным по адресу: 

<

...> а, 2 этаж.

Истец указывает, что несет бремя по оплате коммунальных платежей и содержанию общего имущества всего здания, на основании заключенных договоров с поставщиками коммунальных услуг. Договоры были заключены в период владения истцом всем зданием, расположенным по адресу: 

<

...> а., и действуют до настоящего времени.

После отчуждения долей в здании появились сособственники, часть из которых добросовестно компенсирует расходы по оплате коммунальных платежей и ремонту здания.

26.07.1994 г. между Производственно-коммерческой кооперативной фирмой "Элеватор"  (правопреемник   ООО   «РИД   КОНСАЛТИНГ   И   УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ», истец) и ответчиком был заключен договор купли-продажи части здания. 

Пунктом 4 договора, определена совместная деятельность сторон по эксплуатации здания. Подпунктами 4.1.2. и 4.1.3. определено, что оплата электроснабжения и теплоснабжения производится по установленным тарифам пропорционально занимаемой площади. В соответствии с подпунктом 4.2.1. покупатель обязуется ежемесячно оплачивать все расходы по коммунальным платежам, также согласно пункту 4.3. договора покупатель принимает долевое участие при проведении капитального и текучего ремонтов коммуникаций здания пропорционально занимаемой площади.

В соответствии с пунктом 5.1. договор действует до дня отчуждения предмета купли-продажи в пользу третьего лица. 

Истец считает, что поскольку отчуждения приобретенного имущества не было, условия договора не изменялись и являются действующими, постольку не возможно взыскание задолженности по содержанию нежилого помещения в виде неосновательного обогащения. В этой связи расчет задолженности произведен с учетом договора от 26.07.1994 г., в части взыскания коммунальных платежей и ремонта коммуникаций здания, а в части взыскания расходов на ремонт мест общего пользования взыскивается неосновательное обогащение.

По мнению истца, ответчик  с апреля 2019 г. уклоняется от несения расходов за потребляемые коммунальные услуги, а также расходов по ремонту здания. Ранее  ответчиком заключались договоры на возмещение коммунальных расходов, на условиях ответчика и без учета реальных затрат истца.

В отношении ремонта общего имущества здания ответчик принял участие в ремонте кровли, от возмещения расходов по ремонту холла, лестничных маршей, инженерной системы пожаротушения ответчик отказался. Собственники здания неоднократно приглашались для проведения общего собрания по вопросу капитального ремонта здания, но от принятия конкретного решения уклонились. В этой связи истцом был произведен ремонт здания с целью предотвращения еще большего разрушения и обеспечения достойных условий работы. Проведение общего собрания собственников подтверждается извещением о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений, назначенном на 17.08.2018 г., почтовой квитанцией и описью вложения от 13.08.2018 г.

Истец произвел за свои счет ремонт холла, лестничных маршей, системы пожаротушения, установлена защитная решётка от обрушающегося фасада здания, отремонтирована кровля. Причиной проведения ремонта послужило запущенное состояние здания и отсутствие ремонта. Необходимость ремонта обоснована истечением сроков эффективной эксплуатации элементов здания, а также действующими нормативными актами, в области регламентации проведения текущего и капитального ремонта.

Обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных отношений и заключением государственного (муниципального) контракта. В виду того, что ответчик продолжает потреблять коммунальные услуги, пользуется теплом, электроэнергией, водой, услугами консьержа, пользуется убранными и отремонтированными местами общего пользования, истец несет убытки. 

Истец считает, что ответчик злоупотребляет своим положением и не исполняет обязательства установленные законом и договором.

По расчету истца, не возмещены следующие расходы: по оплате коммунальных услуг за апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь, октябрь 2019 года: расходы истца за поставку тепловой энергии для всего здания; расходы за поставку электроэнергии; расходы истца за поставку воды и водоотведение; расходы на ремонт и обслуживание коммуникаций здания - ежемесячное техническое обслуживание узла учета. Также расходы на техническое обслуживание УУТЭ, монтажные работы 2019 г., демонтаж и организация государственной проверки средств измерений УТТЭ, с последующим монтажом, выполнение работ по подготовке системы теплоснабжения в осенне-зимний период 2019 - 2020 гг., изготовление баланса водопотребления. Также расходы по заработной плате обслуживающего персонала.

На ремонт и содержание общего имущества истцом потрачены следующие денежные средства: ремонтные работы (ремонт холла, лестничных маршей, системы пожаротушения) на сумму 969094,80 руб.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия № б/н от 31.05.2019, которая ответчик была оставлена без финансового удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании 187 326 руб. неосновательного обогащения, 156 839 руб. расходов за потребленные коммунальные услуги.

Возражая против доводов истца, ответчик указал, что исковые требования о взыскании расходов по произведенному ремонту общего имущества (холла, лестничных маршей и системы пожаротушения) не подлежат удовлетворению, поскольку  оплаченные истцом работы не являются работами по ремонту общего имущества.

Также истец заявил необоснованное требование о взыскании стоимости оплаченных ООО "КОНТУР" по договору подряда от 01.06.2018 г. работ по замене ранее существующей и работоспособной внутренней системы пожаротушения здания и монтажу нового внутреннего пожарного водопровода (демонтаж шкафов пожарных и пожарных гидрантов - 5 комплектов, демонтаж труб пожарного водопровода 75 м., монтаж шкафов пожарных и пожарных гидрантов 5 комплектов, монтаж пожарного водопровода 75 м). Производство работ по монтажу, ремонту и обслуживанию средств обеспечения пожарной безопасности здания подлежит лицензированию. Реестр выданных лицензий размещен на официальном сайте МЧС России. Сведений о наличии у подрядчика ООО "КОНТУР" лицензии на производство работ на официальном сайте МЧС России не имеется. Осуществление деятельности, подлежащей лицензированию, без специального разрешения (лицензии) является противоправным деянием. Ответчик не обязан компенсировать истцу указанные расходы.

Кроме того, как указывает ответчик, система пожаротушения здания была исправной. Согласно правилам противопожарного режима руководитель организации обеспечивает исправность внутреннего противопожарного водопровода и организует проведение проверок его работоспособности не реже 2 раз в год (весной и осенью) с составлением соответствующих актов. Акты о неработоспособности демонтированной истцом системы пожаротушения не представлены.

Ответчик считает, что установка гипсокартонной системы КНАУФ не ремонтирует стену, а является декоративной отделкой стены. Истец, не отремонтировав стены, зашил стены конструкциями гипсокартонна, что лишь задекорировало отдельные трещины, но не устранило их. Таким образом, недостатки стен истцом не устранялись, а выполненные за счет истца работы по установке гипсокартонных конструкций не могут быть отнесены к работам по восстановлению, ремонту общего имущества.

Ответчик считает, что радиаторы выполняли свои функции и были исправны, как и окна не нуждались в ремонте.

Ответчик пояснил, что  ранее металлические конструкции были окрашены в светлый цвет, но этот цвет не устроил истца, и истец заказал перекраску в черный цвет. Поскольку эта цветовая гамма более согласовывалась с интерьером входа в помещения истца. Плитка в серых тонах истцом положена сверху на ровные бетонные поверхности лестничных площадок, то есть устройство этого покрытия явилось декоративной отделкой существующих поверхностей, а не ремонтом неисправного имущества. Предметом договора подряда является не выполнение ремонтных работ, а выполнение внутренних отделочных работ. Таким образом, истец не восстанавливал работоспособность общего имущества, а выполнял изменение визуального облика имущества в собственных целях.

Истец не может требовать возмещения таких затрат с остальных собственников, поскольку поведение истца не является добросовестным. В материалах дела доказательств неработоспособности общего имущества не имеется.

В силу пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Жилищным кодексом РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч.1 ст. 37 ЖК РФ).

Согласно действующему гражданскому законодательству к расходам по содержанию общего имущества относятся осуществляемые собственниками по взаимной договоренности платежи, а также издержки по содержанию и сохранению общего имущества, в том числе и по ремонту имущества. Эти расходы должны производиться по соглашению всех участников общей собственности, так как содержание имущества в надлежащем состоянии - это составная часть владения и пользования им. Следовательно, в случае, если один из сособственников понесет расходы, относящиеся к пользованию имуществом, он не вправе будет взыскать их с других сособственников, если они возражают против этих расходов. Исключения из этого правила представляют собой случаи, когда необходимость ремонта носит неотложный характер.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Аналогичная позиция содержится в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

С учетом приведенных разъяснений основными условиями для возложения на одних сособственников обязанности возместить расходы, понесенные другим сособственником на ремонт общего имущества, является согласование со всеми сособственниками проводимых ремонтных работ либо необходимость их проведения для сохранения имущества.

Из представленных в материалы дела документов следует, что общее собрание собственников не принимало решений о капитальном ремонте. Истец самостоятельно выбрал подрядчика, а также установил объем и стоимость ремонтных работ.

В нарушение положений статей 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств надлежащего уведомления всех собственников нежилых помещений о проведении комиссионных осмотров

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Также не представлено никаких актов о непригодности имущества истца, которые могли бы свидетельствовать о необходимости принятия истцом неотложных мер по капитальном ремонту.

Таким образом, истец не представил каких-либо надлежащих (относимых, допустимых, достоверных и достаточных) доказательств, подтверждающих необходимость и срочность ремонта.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 указанного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

В нарушение указанного требования истцом не представлено доказательств оформления протокола общего собрания собственников помещений, содержащего сведения об установлении объемов, стоимости и порядке ремонта, а также протокола с решением об утверждении сметного расчета работ.

Таким образом, в нарушение положений статей 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации истец самостоятельно выбрал подрядчика, а также установил объем и стоимость ремонтных работ.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 указанного Кодекса.

В силу части 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Производя ремонтные работы без получения согласия других собственников, и зная об отсутствии обязательств перед ним со стороны остальных собственников, истец не вправе претендовать на возмещение своих расходов посредством кондикционного требования.

Таким образом, истец, не получив предварительного согласия на производство спорных работ, не доказал срочность и необходимость проводимых ремонтных работ в спорный период.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.02.2017 по делу N А01-1922/2015.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований  в части взыскания 187 326 руб. у суда не имеется. 

В части взыскания расходов на коммунальные услуги, требования истца правомерны, поскольку в соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, собственник помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание принадлежащего ему помещения.

Судом, представленный расчет за коммунальные услуги проверен, признан верным. 

Таким образом, исковые требования подлежат частичному удовлетворению, в сумме 156 839 руб., в удовлетворении иска в оставшейся части необходимо отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями  110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с закрытого акционерного общества "ПРОИЗВОДСТВЕННО-НАУЧНАЯ ФИРМА "ДОНАГРОХИМТЕХНОЛОГИЯ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу  общества с ограниченной ответственностью "РНД КОНСАЛТИНГ И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 156 839 руб. задолженности, 4 503,68 руб. расходов по уплате государственной пошлины; в удовлетворении иска в оставшейся части отказать. 

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд принявший решение при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                          П.Н. Тютюник