ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-27014/2014

12 апреля 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена   05 апреля 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Медведевой И.Г.

судей Копыловой Л.С., Тойвонена И.Ю.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем с/з Майоровой М.Н.

при участии: 

от ООО «Агрикола»: Сухоненко А.С., представитель по доверенности от 10.03.2017, паспорт,

от иных лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1957/2017) ООО «Агрикола» на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.11.2016 по делу № А56-27014/2014 (судья Голоузова О.В.), принятое

по заявлению конкурсного управляющего ООО «Знаменка» Киселева Дмитрия Анатольевича 

к ООО «Агрикола» и ООО «Северная пушнина» 

о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Знаменка»

установил:

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.12.2014 Общество с ограниченной ответственностью «Знаменка» (далее – ООО «Знаменка», Общество, должник) признано несостоятельным  (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Киселев Дмитрий Анатольевич.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2015 Киселев Д.А. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Знаменка».

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2016, резолютивная часть которого объявлена 09.02.2016, конкурсным управляющим ООО «Знаменка» утвержден Неверов Станислав Олегович Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2016 Неверова С.О. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Знаменка», конкурсным управляющим должника утвержден Пак Николай Михайлович.

В рамках процедуры конкурсного производства, 19.10.2015 конкурсный управляющий ООО «Знаменка» Киселев Д.А. обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.01.2014 №14-01/2014-Н с учетом заключенного Соглашения от 09.06.2014 о замене стороны (покупателя) в договоре купли-продажи от 14.01.2014 №14-01/2014-Н, в части продажи земельного участка, общей площадью 93027 кв.м., кадастровый номер 60:18:151401:8, расположенного по адресу согласно свидетельству о государственной регистрации права: участок находится примерно в 0,1 км по направлению на юг ориентира д. Знаменка, Середкинской волости, Псковского района, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Псковская область, Псковский район; земельного участка, категория земель: общей площадью 176265 кв.м., кадастровый номер 60:18:151402:1, расположенного по адресу согласно свидетельству о государственной регистрации права: участок находится примерно в 0,1 км. по направлению на восток, ориентира д. Знаменка, Середкинской волости, Псковского района, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Псковская область, Псковский район. Заявитель просил применить последствия недействительной сделки в виде взыскания у ООО «Агрикола» в пользу ООО «Знаменка» полученного по недействительной сделке: земельного участка, общей площадью 93027 кв.м., кадастровый номер 60:18:151401:8, расположенного по адресу согласно свидетельству о государственной регистрации права: участок находится примерно в 0,1 км по направлению на юг ориентира д. Знаменка, Середкинской волости, Псковского района, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Псковская область, Псковский район; земельного участка, категория земель: общей площадью 176265 кв.м., кадастровый номер 60:18:151402:1, расположенного по адресу согласно свидетельству о государственной регистрации права: участок находится примерно в 0,1 км. По направлению на восток, ориентира д. Знаменка, Середкинской волости, Псковского района, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Псковская область, Псковский район.

В обоснование заявления его податель сослался на положения пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а именно на то, что цена, за которую реализованы земельные участки, существенно в худшую для должника сторону отличается от рыночной стоимости этих участков. 

К участию в деле в качестве ответчика привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Северная пушнина», Общество с ограниченной ответственностью «Агрикола». 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга  и Ленинградской области от 14.11.2016 заявление удовлетворено.  Суд первой инстанции принял во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Псковской области от 15.10.2014 по делу №А51-1108/2014 на основании отчета об оценке ООО «ОРБИТА» от 30.06.2014 №28/06/2014 установлена кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер 60:18:151402:1, в размере, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.09.2009 – 4380000 руб. Также, по результатам рассмотрения заявления уполномоченного органа о признании недействительными решений собрания кредиторов должника от 27.07.2015 об одобрении договора купли-продажи недвижимого имущества, об одобрении соглашения о замене стороны (покупателя) в договоре купли-продажи от 14.01.2014 №14-01/2014-Н, об обязании конкурсного управляющего произвести действия по государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости и указанного соглашения, данные решения признаны недействительными определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.11.2015. При этом судом установлено, что в соглашении о замене от 09.06.2014 приняли участие лица, имеющие прямую заинтересованность по отношению к должнику и связанные между собой, поскольку первоначальным покупателем по сделке являлось ООО «Северная пушнина», директором которого и одновременно конкурсным кредитором должника является Репин Александр Васильевич с суммой задолженности в размере 10000000 руб., что составляет 61,7% голосов. Последующий покупатель - ООО «Агрикола» также является конкурсным кредитором должника с суммой задолженности в размере 1517900 руб., в том числе основного долга в размере 14900 000 руб., что составляет 10% голосов. ООО «Агрикола»  заявителем по делу о банкротстве ООО «Знаменка». Вышесказанное, по мнению суда первой инстанции, свидетельствует о наличии нарушений Закона о банкротстве при отчуждении имущества должника. Кроме того, суд считает доказанным факт реализации земельного участка, кадастровый номер 60:18:151402:1, по явно заниженной цене. Принимая во внимание, что земельный участок, кадастровый номер 60:18:151401:8, расположен напротив земельного участка, кадастровый номер 60:18:151402:1, и имеет такое же назначение и разрешенное использование, а также с учетом того, что площадь первого земельного участка меньше площади второго, суд полагает правомерным утверждение конкурсного управляющего о том, что и его цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества была занижена. Ни ООО «Северная пушнина», ни ООО «Агрикола» не были представлены доказательства исполнения принятых на себя обязательств по оплате земельных участков, а конкурсный управляющий не имел возможности, при их наличии, такие доказательства представить в силу того, что не вся документация должника ему была передана. Суд счел доказанным факт причинения вреда имущественным правам кредиторов должника, ввиду того, что спорная сделка была заключена между заинтересованными лицами, что установлено вступившим в законную силу определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.11.2015. Доказательств обратного суду представлено не было. При применении последствий недействительности оспариваемой сделки суд сослался на положения пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.10.2010 №63. 

На определение суда ООО «Агрикола» подана апелляционная жалоба, в которой оно просило отменить обжалуемое определение и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на положения статьи 35 ЗК РФ о том, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, производится вместе с земельным участком. Между ООО «Агрикола» и ООО «Северная пушнина» был заключен договор об отчуждении объектов недвижимости, расположенных на спорных земельных участках. 

Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель ООО «Агрикола» поддержал доводы апелляционной жалобы. 

Иные лица, участвующие в обособленном споре, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. С учетом мнения представителей лиц, обеспечивших явку в судебное заседание, и в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения, апелляционный суд считает, что имеются основания для его отмены. 

Как следует из материалов дела, между ООО «Знаменка» (продавец) и ООО «Северная пушнина» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.01.2014 №14-01/2014-Н, по условиям которого покупатель приобретает объекты недвижимости по адресу: Псковская область, Псковский район, сельское поселение «Середкинская волость, д. Знаменка:

- административно - сторожевое, назначение: нежилое здание, общей площадью 120,7 кв.м, инв. № 328, лит. Ж, условный номер 60-60-01/043/2010-197, 

- гараж кирпичный легковых машин, назначение: нежилое здание, общей площадью 39,1 кв.м, инв. № 328, лит. К, условный номер 60-60-01/043/2010-198,

- котельная кирпичная, назначение: нежилое здание, общей площадью 129,4 кв.м, инв. № 328, лит. Д, условный номер 60-60-01/035/2010-503, 

- кирпичная трансформаторная подстанция, назначение: нежилое здание, общей площадью 23,4 кв.м, инв. № 328, лит. Л, условный номер 60-60-01/043/2010-199;

- кормокухня новая, назначение: нежилое здание, общей площадью 1065,8 кв.м, инв. № 328, лит. В, условный номер 60-60-01/043/2010-196;

- холодильник 600 т., назначение: нежилое здание, общей площадью 1042,7 кв.м, инв. № 328, лит. Б, условный номер 60-60-01/035/2010-502, 

- пункт обработки пушнины, назначение: нежилое здание, общей площадью 1167,6 кв.м, инв. № 328, лит. А, условный номер 60-60-01/035/2010-501, 

- теплушка норковая, назначение: нежилое здание, общей площадью 71,1 кв.м, инв. № 328, лит. Н, условный номер 60-60-01/043/2010-201; 

- ангар, назначение: нежилое здание, общей площадью 408,1 кв.м., инв. № 328, лит. М, условный номер 60-60-01/043/2010-200; 

- гараж кирпичный грузовой, назначение: нежилое здание, общей площадью 159,3 кв.м., инв. №328, лит. И, условный номер 60-60-01/035/2010-504, 

- земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для ведения зверохозяйства, общей площадью 93027 кв.м, кадастровый номер 60:18:151401:8, расположенный по адресу согласно свидетельству о государственной регистрации права: участок Находится примерно в 0,1 км по направлению на юг ориентира д. Знаменка, Середкинской волости, Псковского района, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Псковская область,  Псковский район (далее – земельный участок 1);

- земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для ведения зверохозяйства, общей площадью 176265 кв.м, кадастровый номер 60:18:151402:1, расположенный по адресу согласно свидетельству о государственной регистрации права: участок находится примерно в 0,1 км по направлению на восток ориентира д. Знаменка, Середкинской волости, Псковского района, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Псковская область, Псковский район (далее – земельный участок 2).

По условиям пункта 2.1  договора купли-продажи, цена приобретаемых объектов составляет 2073000,00 руб., в том числе земельного участка 1 – 23000,00 руб. и земельного участка 1 – 43000,00 руб. 

Сторонами договора, а также ООО «Агрикола» подписано Соглашение от 09.06.2014 о замене стороны (покупателя) в договор купли-продажи от 14.01.2014 №14-01/2014-Н с ООО «Северная пушнина» на ООО «Агрикола».

По условиям указанного соглашения замена стороны является возмездной и оценена сторонами в сумму 2073000,00 руб., которая подлежит оплате в срок не позднее 31.07.2015. 

В силу пункта 1 статьи 61.2. Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Заявление о признании должника несостоятельным (банкротом) принято к производству арбитражного суда  11.06.2014, спорная сделка совершена в пределах года до указанной даты, следовательно, может быть оспорена по основаниям пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве. 

Между тем, апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что в материалы дела представлены доказательства неравноценного встречного предоставления. 

Согласно материалам дела, спорные земельные участки были реализованы в составе имущественного комплекса для организации производственно-хозяйственной деятельности, в том числе десять объектов недвижимости и два земельных участка. 

Как верно указано подателем жалобы, в данном случае отчуждение земельных участков имело место в порядке статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 4 указанной статьи, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Кроме того, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества следует рассматривать как единую сделку вместе со всеми объектами недвижимости, без выделения в ее составе условия о продаже земельных участков. Земельные участки причитались приобретателю имущества в силу закона, как часть имущественного комплекса – расположенных на земельном участке объектов недвижимости. Следовательно, условия оспариваемых сделок не являлись аналогичными по отношению к сделкам по отчуждению земельных участков, в рамках которых могла бы приниматься во внимание кадастровая или рыночная стоимость земельных участков как самостоятельных объектов купли-продажи.

На несоответствие рыночной цене предусмотренной сделкой цены отчуждаемого имущественного комплекса, включающего в себя земельные участки с расположенными на них объектах недвижимости, заявитель не ссылался.

Кроме того, апелляционный суд принимает во внимание также и отсутствие в материалах дела каких-либо доказательств рыночной цены земельных участков. О назначении экспертизы рыночной стоимости земельных участков лица, участвующие в деле, не заявляли как в суде первой инстанции, так и в апелляционном суде, что влечет согласно части 2 статьи 9 АПК РФ соответствующие негативные последствия в виде отсутствия в материалах дела подтверждения стоимости земельных участков.

Имеющиеся в материалах дела сведения о кадастровой стоимости земельных участков, включая обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Псковской области от 15.10.2014 по делу №А52-1108/2014, в данном случае не могли быть приняты во внимание, поскольку данная цена определена для земельных участков как для самостоятельных объектов недвижимости, тогда как в рассматриваемом случае земельные участки отчуждались вместе с объектами недвижимости, расположенными на них. Кроме того, установленная кадастровая стоимость для участка №2 не может быть автоматически распространена на участок №1, так как местоположение земельных участков не является единственным критерием определения их кадастровой стоимости. 

Вопреки утверждению конкурсного управляющего, кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется для целей налогообложения и определения арендной платы за земельный участок, не является эквивалентной ее рыночной стоимости, определенной в соответствии с Законом об оценочной деятельности (статья 66 ЗК РФ). 

Оплата по договору купли-продажи произведена Соглашением о зачете от 09.06.2014, подписанным между ООО «Северная пушнина» и ООО «Знаменка», законность которого не оспаривается, следовательно, расчеты за спорное имущество произведены в полном объеме.

Следует отметить, что отчуждение земельных участков имело место по цене, превышающей стоимость приобретения земельных участков у Администрации Псковского района по договорам купли-продажи земельных участков от 20.08.2010 №83/10 и №82/10 с дополнительным соглашением от 01.03.2011 к договору купли-продажи земельного участка от 20.08.2010 №82/10. 

При таких обстоятельствах, оспариваемая сделка не могла быть признана как совершенная при отсутствии соразмерного встречного предоставления, равно как и убыточная для кредиторов, что исключает возможность признания ее недействительной как по основаниям пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, так и по основаниям пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве. 

Убыточной сделки является обязательным условием признания ее недействительной, в том числе по пункту 2 статьи 61.2 Закона и при отсутствии названного признака, совершение сделки заинтересованными лицами не имеет правового значения и не может являться основанием для вывода о недействительности сделки. 

Учитывая изложенное, в удовлетворении заявления следовало отказать. Определение суда следует отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

В соответствии с положениями статьи 110  АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций следует отнести на заявителя

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.11.2016 по делу № А56-27014/2014 отменить.

Принять новый судебный акт.

В удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО «Знаменка» Киселева Д.А. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества №14-01/2014-Н от 14.01.2017 с учетом заключенного соглашения от 09.06.2014 о замене стороны (покупателя) в договоре купли-продажи от 14.01.2014 №14-01/2014-Н, в части продажи земельного участка, общей площадью 93027 кв.м., кадастровый номер 60:18:151401:8, расположенного по адресу согласно свидетельству о государственной регистрации права: участок находится примерно в 0,1 км по направлению на юг ориентира д. Знаменка, Середкинской волости, Псковского района, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Псковская область, Псковский район; земельного участка, категория земель: общей площадью 176265 кв.м., кадастровый номер 60:18:151402:1, расположенного по адресу согласно свидетельству о государственной регистрации права: участок находится примерно в 0,1 км. по направлению на восток, ориентира д. Знаменка, Середкинской волости, Псковского района, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Псковская область, Псковский район, и применении последствий недействительности сделки отказать.

Взыскать с ООО «Знаменка» в пользу ООО «Агрикола» 3 000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

И.Г. Медведева

Судьи

Л.С. Копылова

 И.Ю. Тойвонен