ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-16791/2021

18 февраля 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Баженовой Ю.С.

судей  Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: до перерыва – секретарем ФИО1, после перерыва - секретарем ФИО2

при участии:  

от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 16.02.2021;

от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 10.11.2021;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-30762/2021) общества с ограниченной ответственностью «ТРК-Череповец» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.07.2021 по делу № А56-16791/2021, принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Лента» (197374, Санкт-Петербург, ул.Савушкина, д.112, лит.Б, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ТРК-Череповец» (162626, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о расторжении договора аренды, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Лента» (далее – Истец, ООО «Лента») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТРК-Череповец» (далее – Ответчик, ООО «ТРК-Череповец») о расторжении договора аренды нежилого помещения № 1-01/10 от 19.10.2020.

Решением Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.07.2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование жалобы ее податель указал на неправильное применение судом норм материального права, нарушение норм процессуального права, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции неправильно применил ст.451 ГК РФ, поскольку изменение выручки и количества покупателей не является существенным изменением обстоятельств и не может служить основанием для расторжения договора, кроме того, в данном случае изменение выручки и количества покупателей документально не подтверждено, а также суд ошибочно посчитал, что отмена ограничительных мер не имеет правового значения. Также податель жалобы ссылается на допущенное судом первой инстанции процессуальное нарушение  - отклонение ходатайства Ответчика об отложении судебного разбирательства для подготовки возражения на представленное Истцом непосредственно в судебном заседании заключение специалиста.

В судебном заседании представитель Ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, ходатайствовал о назначении судебной экспертизы по вопросам изменения трафика клиентов и финансовых показателей гипермаркета «Лента» в арендуемом помещении, причинно-следственной связи этих изменений с последствиями пандемии новой коронавирусной инфекции, включая введенными органами государственной власти ограничениями, а также работой расположенного рядом аналогичного гипермаркета «Лента».

Представитель Ответчика возражал против назначения судебной экспертизы, указывая, что ходатайство Истца направлено на затягивание судебного процесса, в суде первой инстанции Истцом не заявлялось, документы, которые могут быть объектом экспертизы не представлены, отсутствует необходимость в проведении судебной экспертизы, спор может быть рассмотрен путем оценки судом имеющихся в деле письменных доказательств и позиций сторон.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 АПК РФ). 

Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос. При этом вопросы, разрешаемые экспертом должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств. В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. 

Учитывая обстоятельства дела, предмет и основание иска, апелляционный суд считает, что оценка доводов сторон может быть дана исходя из представленных в материалы дела доказательств, в связи с чем, ходатайство Истца  о назначении судебной экспертизы удовлетворению не подлежит. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

19.10.2010 между ООО «ТРК-Череповец» (арендодателем) и ООО «Лента» (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения № 1-01/10 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 5 795 кв.м., расположенного на 1 этаже здания ТРЦ «ИЮНЬ» по адресу: 

<

...>, для размещения магазина «Лента».

Согласно пункту 3.1 Договора срок его действия установлен до 01.03.2025.

С 16.03.2020 постановлением Правительства Вологодской области № 229 от 16.03.2020 на территории Вологодской области был объявлен режим повышенной готовности в связи с распространением коронавирусной инфекции.

С 27.03.2020 деятельность ТРЦ «ИЮНЬ» была приостановлена (за исключением магазина «Лента» и аптеки) на основании постановления Правительства Вологодской области № 286 от 27.03.2020.

С 30.03.2020 на территории Вологодской области был введен режим самоизоляции граждан с запретом покидать места проживания (постановление Правительства Вологодской области № 330 от 30.03.2020).

Как указывает Истец, в связи с изложенными обстоятельствами граждане практически перестали посещать магазин «Лента», переориентировавшись на сервисы онлайн-доставки либо «магазины у дома», показатели продаж перестали оправдывать несение текущих операционных расходов, что явилось основанием для обращения Истца к арендодателю с предложением № 679/20 от 24.12.2020 о расторжении Договора. 

Ответчик письмом от 13.01.2021 отказался расторгать Договор. 

Ссылаясь на то, что распространение новой коронавирусной инфекции               (COVID-19) и введенные в связи с этим ограничительные меры являются существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили в момент заключения Договора, сохранение и продолжение исполнения Договора нарушит встречность предоставления по Договору, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска Ответчик указал на то, что Истец не доказал наличие оснований для расторжения Договора аренды в соответствии со ст. 451 ГК РФ, снижение количества покупателей и объема выручки не влекут расторжение Договора аренды, поскольку коронавирусная инфекция не может быть универсальным основанием для расторжения договоров, магазин «Лента» относится к магазинам «у дома», в настоящее время все ограничения отменены, а снижение потребительского спроса является предпринимательским риском. Ответчик также указал на то, что Истец злоупотребляет правом на обращение в суд, поскольку требование о расторжении Договора аренды связано не с пандемией, а с утратой экономического интереса в объекте аренды в связи со строительством Истцом на расстоянии 240 м. от объекта аренды собственного здания и  открытием в нем аналогичного гипермаркета «Лента» большей площадью.   

Суд первой инстанции, удовлетворил исковые требования, указав на непредставление Ответчиком доказательств в опровержение представленных Истцом заключений специалистов о причинно-следственной связи между распространением коронавирусной инфекции и стагнацией финансово-операционной деятельности арендатора, и признав, что в сложившейся ситуации сохранение договора повлечет существенное нарушение баланса интересов сторон.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрена возможность расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Применение положений данной нормы возможно только при наличии совокупности фактов, свидетельствующих об исключительности, непредвидимости и существенности возникших обстоятельств. 

Вспышка новой коронавирусной инфекции с 11.03.2020 признана пандемией, то есть эпидемией, которая характеризуется распространением инфекционного заболевания на территорию многих стран мира.

С учетом масштабов распространения новой коронавирусной инфекции в мире, значительности негативных социально-экономических последствий пандемии она может быть приравнена к чрезвычайным и непредотвратимым событиям.

Вместе с тем, как следует из вопроса № 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020 (далее - Обзор), признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.). 

Обстоятельство непреодолимой силы должно в совокупности характеризоваться признаками чрезвычайности и непредотвратимости применительно к конкретным обстоятельствам осуществления сторонами обязанностей и реализации прав по конкретному договору, быть непосредственной причиной невозможности их исполнения или ненадлежащего исполнения. Вопрос об отнесении того или иного обстоятельства к непреодолимой силе должен решаться в каждом конкретном случае судом. 

Поскольку само по себе наличие пандемии не может автоматически влечь негативные последствия для сторон гражданско-правовых отношений – всех и каждого, признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы по общему правилу не является основанием для прекращения или изменения гражданско-правового обязательства. 

Однако эпидемиологическую обстановку, введение ограничительных мер или режима самоизоляции, которые не могли быть разумно предвидены участниками гражданского оборота, возможно признать допустимыми основаниями для изменения или расторжения договора по правилам статьи 451 ГК РФ, если они повлекли существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. 

При решении вопроса о расторжении или изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суду надлежит установить наличие каждого из обязательных условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ, подтверждающих приоритет защиты стабильности исполнения договорных обязательств: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

Все указанные в данной норме условия должны соблюдаться одновременно. Бремя доказывания их соблюдения лежит на лице, требующем расторжения или изменения договора. 

Кроме того, в Обзоре указано, что обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции и принимаемые органами власти меры по ограничению ее распространения, могут быть признаны основанием для применения статьи 451 ГК РФ, если будет установлена причинно-следственная связь именно между их наличием и возникновением для конкретного должника значительного ущерба. Положения данной нормы неприменимы, если неблагоприятные имущественные последствия, возникшие на фоне распространения коронавирусной инфекции, вызваны в действительности иными факторами (например, появление в непосредственной близости от арендуемого помещения конкурента, возникшая еще до начала пандемии убыточность деятельности) либо носят кратковременный характер. 

Таким образом, критериями применения статьи 451 ГК РФ при расторжении договора аренды по требованию арендатора в связи с распространением новой коронавирусной инфекции являются: 

1) чрезвычайность и непредотвратимость изменившихся обстоятельств для данного арендатора с учетом срока аренды, вида и характера его деятельности, условий ее осуществления в арендуемом объекте, в том числе региона, в котором действует арендатор, включая сроки действия и виды вводившихся противоэпидемиологических ограничений в данном регионе; 

2) существенное нарушение баланса имущественных интересов сторон при сохранении действия договора аренды в изменившихся условиях деятельности арендатора в силу его чрезвычайной обременительности для последнего. 

По смыслу подпункта 3 пункта 2 статьи 451 ГК РФ существенное нарушение баланса имущественных интересов сторон (соразмерность того, что стороны получают в результате исполнения договорных обязательств) при сохранении действия договора аренды в изменившихся условиях деятельности арендатора оценивается в зависимости от того, не приведет ли исполнение договора без изменения его условий к возникновению у арендатора такого ущерба, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть деструктивное влияние изменения обстоятельств на интересы истца должно быть очень существенным. 

Следовательно, для применения статьи 451 ГК РФ необходимо установить, как изменится соотношение имущественных интересов сторон в силу изменения обстоятельств после заключения договора, для чего могут использоваться различные показатели финансово-хозяйственной деятельности арендатора, характеризующие изменение динамики доходности этой деятельности (изменение выручки, рентабельности продаж и т.п.) и отражающие то, в какой степени (существенной или нет) исполнение обязательства стало менее выгодным и более затратным для арендатора. Незначительные, в том числе временные (сезонные) колебания не являются основанием для изменения договора по правилам статьи 451 ГК РФ. 

Изменение обстоятельств должно носить такой характер, что причины таких изменений не могли быть преодолены истцом. При этом необходимо учитывать возможность у истца преодолеть возникшие обстоятельства за счет использования экономически обоснованных и разумных мер. 

Оценка судами названных обстоятельств и представленных сторонами доказательств производится по правилам статьи 71 АПК РФ. Ее правильность зависит от того, позволяют ли представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности сделать вывод о существенном нарушении баланса имущественных интересов сторон при сохранении действия договора аренды в изменившихся обстоятельствах и о том, что данный дисбаланс вызван именно мерами, принимаемыми органами власти в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (определение Верховного Суда РФ от 23.12.2021 №305-ЭС21-12558). 

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора аренды, именно Истец должен доказать наличие совокупности предусмотренных статьей 451 ГК РФ условий для прекращения по решению суда договорных отношений с Ответчиком, в том числе наличие причинно-следственной связи между последствиями пандемии - введением в г.Череповец с 16.03.2020 по 01.07.2020 ограничений в связи с распространением новой коронавирусной инфекции и режима самоизоляции граждан и возникновением у арендатора на момент обращения с иском в суд (02.03.2021) таких существенных убытков вследствие падения покупательского спроса, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, снижение прибыли (выручки) не позволяет ему исполнять условия договора, он принял все разумные меры для уменьшения убытков.

Всеобщий режим самоизоляции граждан в г. Череповец действовал в течение 30.03.2020 г. - 01.07.2020 г., то есть короткий период времени и сейчас отменен. В рамках общего срока действия договора аренды (2010-2025 года) незначительный период режима самоизоляции нельзя признать существенным изменением обстоятельств.

Более того, деятельность продуктовых магазинов (которую осуществляет Истец) на протяжении всего периода специальных мер и ограничений в течение 2020 года никогда не приостанавливалась и не ограничивалась в целях беспрепятственного доступа населения к продовольственным товарам и товарам первой необходимости.

При этом довод Истца, положенный в основу иска и принятый судом первой инстанции, о снижении потока покупателей в супермаркет и выручки в указанный период сам по себе не подтверждает наличие предусмотренных статьей 451 ГК РФ оснований для расторжения договора, в том числе наличие существенного нарушения баланса имущественных интересов сторон. 

Суд первой инстанции на основании представленного Истцом заключения специалиста от 12.07.2021 сделал вывод об уменьшении вследствие пандемии выручки и количества покупателей гипермаркета «Лента», расположенного в арендуемом Истцом по Договору с Ответчиком помещении.

Согласно указанному заключению специалиста деятельность гипермаркета «Лента» в арендуемом помещении во втором квартале 2020 убыточна, прослеживается тенденция резкого ухудшения показателей деятельности данного гипермаркета по сравнению с 2019 г., несмотря на то, что по итогам 2019 деятельность гипермаркета также убыточна, но в значительно меньшем размере по сравнению с 2020 г.

В соответствии с п. 1.6 заключения объектом исследования являются договор аренды, дополнительные соглашения к нему, а также данные из Excell таблиц, которые предоставило ООО «Лента». Вместе с тем, документы, которые являются первоисточниками, и которые бы могли достоверно подтвердить данные об уровне доходов и расходов (бухгалтерская документация, отчеты о товарооборотах, выписки по банковским счетам, и т.д.), специалист не исследовал, в заключении нет ни одной ссылки на источник информации о количестве посетителей гипермаркета. 

В материалы дела Истцом также не представлены первичные финансовые документы, позволяющие оценить финансовые результаты деятельности спорного гипермаркета «Лента», расположенного в арендуемом помещении. Истец представил в дело только составленные им таблицы с обобщенными показателями.

Однако согласно представленной самим Истцом при обращении в суд сведениям (приложение № 4 к иску) показатель EBIDTA (прибыль до уплаты налогов) на протяжении значительного периода времени (январь – октябрь 2019 год) был отрицательный, т.е. гипермаркет был убыточен еще в 2019 до пандемии.

В заключении специалиста от 12.07.2021 (ответ на вопрос – № 1 – стр. 2, и далее на стр. 17, стр. 22) также приведена информация об отрицательных показателях EBIDTA в течение января – июня 2019 года. 

Из диаграммы, приведенной Истцом на стр. 6 иска, видно, что объем продаж в гипермаркете, расположенном в арендованном помещении, начал последовательно снижаться с 2015 года (т.е. задолго до пандемии новой коронавирусной инфекции). За боле ранний период сведения не представлены.

Следовательно, снижение выручки и количества покупателей рассматриваемого гипермаркета обусловлено, в том числе, обстоятельствами, возникшими до распространения в марте 2020 года коронавирусной инфекции и введения государственными органами ограничительных мер.

Из материалов дела следует, и не оспаривается Истцом, что после заключения Договора аренды с Ответчиком в конце 2013 года Истец открыл другой аналогичный гипермаркет «Лента» в соседнем здании (построенном самим Истцом) на расстоянии всего 240 м. от ТРЦ «ИЮНЬ». Причем этот гипермаркет «Лента», открытый Истцом, имеет более чем в 2 раза большую торговую площадь, чем спорный гипермаркет «Лента» в ТРЦ «ИЮНЬ». 

При этом, как указывает Ответчик и не оспаривает Истец, в соответствующей части г. Череповца не вводились в эксплуатацию новые жилые массивы, т.е. численность населения соответствующей части города существенно не изменялась.

При таких обстоятельствах открытие в непосредственной близости аналогичного гипермаркета большей площадью не могло не привести к уменьшению количества покупателей в гипермаркете «Лента», открытом ранее в помещениях Ответчика.   

В условиях деятельности конкурирующего гипермаркета «Лента», открытого в соседнем здании самим Истцом, спорный гипермаркет «Лента» в ТРЦ «ИЮНЬ» уже в 2019 году (т.е. также до пандемии новой коронавирусной инфекции), по оценкам самого Истца, был убыточным (так, показатель EBITDA за период с 01.03 по 30.11.2019 составляет минус 54,8 млн. руб.).

Все 6 указанных в исковом заявлении экономических показателей деятельности спорного гипермаркета «Лента» в ТРЦ «ИЮНЬ» показывали негативную динамику уже в феврале 2020 года (т.е. до введения каких бы то ни было противоэпидемических ограничений в связи с распространением новой коронавирусной инфекции) по сравнению с февралем 2019 года.

Кроме того, из представленных Истцом сведений следует, что уже в октябре 2020 году наблюдался рост 5 из 6-ти оцениваемых Истцом экономических показателей деятельности спорного гипермаркета «Лента» в ТРЦ «ИЮНЬ» по сравнению с октябрем 2019 года (аналогичным периодом до пандемии новой коронавирусной инфекции). Так, положительную динамику в октябре 2020 года по сравнению с октябрем 2019 года продемонстрировали такие показатели как (1) средний чек +8,4%, (2) розничный товарооборот +6,2%, (3) количество товаров в чеке +8%, (4) EBITDA +12,9%, (5) EBITDAR +37,7%. Незначительную отрицательную динамику в октябре 2020 года по сравнению с октябрем 2019 года продемонстрировал лишь показатель количество чеков –2,1%.

Таким образом, из указанной таблицы экономических показателей деятельности спорного гипермаркета «Лента» в ТРЦ «ИЮНЬ» следует, что их отрицательная динамика по сравнению с аналогичными периодами 2019 года (до пандемии новой коронавирусной инфекции) наблюдалась кратковременно, лишь в апреле-сентябре 2020 года (6 месяцев, что является незначительным периодом времени по сравнению со сроком, на который был заключен Договор, 15 лет) и сменилась на положительную динамику уже в октябре 2020 года.

Следовательно, Истец не доказал, что дальнейшее исполнение Договора нарушит соответствующее Договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для него такой ущерб, что оно в значительной степени лишилось бы того, на что было вправе рассчитывать при заключении Договора.

Увеличение в связи с пандемией покупок через Интернет, на которое указано в представленном Истцом заключении специалиста от 12.02.2021, не свидетельствует о существенном нарушении баланса имущественных интересов сторон при сохранении действия договора аренды, поскольку Истец предлагает своим покупателям онлайн-доставку на дом, в том числе, из арендуемого помещения. 

Изменение покупательского спроса в конкретном гипермаркете является предпринимательским риском, который арендатор – крупный профессиональный участник товарного рынка по продаже продовольственных товаров, мог и должен был учитывать при заключении долгосрочного договора аренды. 

При этом, в данном случае стороны договора аренды согласовали механизм распределения этого риска путем заключения Дополнительного соглашения № 3 от 13.12.2019 к Договору, в котором «принимая во внимание зависимость результата Коммерческой деятельности арендатора в Помещении от уровня потребительского спроса, а также заинтересованность арендодателя в наиболее полной представленности в Здании всех категорий потребительских товаров и услуг, сохранении заполняемости Здания работающими магазинами и стимулировании платежной дисциплины арендаторов», согласовали:

1) предоставление арендатору до окончания срока действия Договора значительной скидки по размеру и постоянной, и переменной составляющих арендной платы путем их снижения более чем на 50% (п. 1.10, 1.12 дополнительного соглашения № 3 от 13.12.2019);

2) зависимость финального размера арендной платы от экономических показателей деятельности гипермаркета путем введения понятия «Оборотная составляющая арендной платы» (п. 1.1, 1.13 дополнительного соглашения № 3 от 13.12.2019);

3) ограничение максимальной ставки ежегодной индексации и постоянной, и переменной составляющих арендной платы на уровне не более 1,5% в год (т.е. на значительно меньшем уровне, чем уровни инфляции и ключевой ставки) (п. 1.4, 1.5 дополнительного соглашения № 3 от 13.12.2019).

Арендатор, открывший конкурирующий гипермаркет в соседнем здании, принял на себя обязательства не занижать ассортимент товаров и количество касс, открытых для обслуживания потребителей, в гипермаркете «Лента» в ТРЦ «ИЮНЬ» ниже согласованного сторонами уровня (п. 1.11 дополнительного соглашения № 3 от 13.12.2019).

Таким образом, стороны Договора непосредственно в преддверии пандемии новой коронавирусной инфекции на основе автономии воли сторон и принципа свободы договора распределили между собой предпринимательские риски снижения экономических показателей деятельности спорного гипермаркета «Лента» в ТРЦ «ИЮНЬ», в т.ч. путем возложения на арендодателя части соответствующих рисков посредством регулирования механизма уменьшения размера причитающейся арендодателю арендной платы в случае снижения торгового оборота в гипермаркете «Лента» в ТРЦ «ИЮНЬ» (путем договорного регулирования понятия «Оборотная составляющая арендной платы»).

Само по себе регулирование механизма уменьшения размера причитающейся арендодателю арендной платы на случай снижения торгового оборота в гипермаркете «Лента» в ТРЦ «ИЮНЬ» свидетельствует о том, что стороны Договора исходили из возможности снижения торгового оборота в этом гипермаркете, что в силу пп. 1 п. 1 ст. 451 ГК РФ исключает расторжение Договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

При таких обстоятельствах, в данном случае отсутствует необходимая совокупность условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ, для расторжения судом Договора. 

Утрата Истцом (арендатором) интереса к продолжению арендных отношений, что не может служить основанием для расторжения Договора (определении ВС РФ от 29.03.2017 № 301-ЭС16-18586). 

Кроме того, применение статьи 451 ГК РФ и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств должно осуществляться с учетом взаимных интересов сторон и взаимного распределения рисков.

В обоснование своих требований арендатор указал на падение покупательного спроса и уровня продаж в конкретном супермаркете из-за введения для граждан режима самоизоляции, что повлекло невозможность исполнения договора на установленных в нем условиях. 

В данной ситуации, когда обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность на началах риска, исходя из принципов свободы договора, равенства субъектов оборота, требований разумности и справедливости представляется недопустимым расторжение договора и отнесение всех негативных последствий изменения обстоятельств лишь на сторону арендодателя. 

Однако, расторгая долгосрочный договор аренды, суд первой инстанции, не учел эти обстоятельства и в нарушение требований подпункта 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ возложил негативные последствия введения ограничительных мер на арендодателя.

В связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием судом апелляционной инстанции нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 22.07.2021 по делу №  А56-16791/2021 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лента» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТРК-Череповец» 3 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.   

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

С.А. Нестеров

 Н.С. Полубехина