АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-4662/2019

26 июля 2019 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 25 июля 2019 года, полный текст решения изготовлен 26 июля 2019 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Кокошиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 18.07.2019, 23.07.2019 и 25.07.2019 дело по иску Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ОптимаСтрой» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности и пени,

при участии в судебном заседании представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 09.01.2019, 

установил:

Администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее - администрация МО ГО «Сыктывкар», истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ОптимаСтрой» (далее – ООО «ОптимаСтрой», ответчик)  о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 25.09.2017 № 01/17-157 за IV квартал 2018 года в сумме 867 547 руб. 94 коп., пеней в сумме 398 630 руб. 47 коп., начисленных с 26.12.2017 по 03.04.2019 за просрочку внесения арендной платы за период с I квартала по IV квартал 2018 года (по срокам оплаты 26.03.2018, 25.06.2018, 25.09.2018, 25.12.2018).

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 22.04.2019 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 27.05.2019.

Истец заявление от 15.05.2019 № 04/3-01/014289 уточнил исковые требования, просил взыскать задолженность за IV квартал 2018 года и I квартал 2019 года в сумме 2 795 021 руб. 91 коп. и пени в сумме 463 919 руб. 22 коп. 

В принятии данных уточнённых исковых требований суд отказал, поскольку истцом был увеличен период образования основной задолженности, что свидетельствует об одновременном изменении и предмета, и основания иска. Требования о взыскании задолженности за I квартал 2019 года и пеней могут быть заявлены путём предъявления самостоятельного иска.

В последующем первоначально заявленные исковые требования истец не изменял.

Ответчик представил в материалы дела отзыв на исковое заявление от 27.05.2019, в котором указал, что в связи с выдачей разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в адрес ответчика был направлен акт приёма-передачи земельного участка от 26.12.2018 и соглашение о расторжении договора. По мнению ООО «ОптимаСтрой», после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязанность по внесению арендной платы прекращается.

ООО «ОптимаСтрой» также произвело контррасчёт взыскиваемой суммы, согласно которому общая сумма задолженности по состоянию на конец IV квартала 2018 года составляет 3 793 177 руб. 38 коп., сумма пени по состоянию на 03.04.2019 – 330 516 руб. 06 коп. (л.д. 97).

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 21.06.2019 судебное разбирательство отложено на 18.07.2019, от Управления Росреестра по Республике Коми и ФГБУ «ФКП Росреестра» истребованы сведения о том, когда и за кем было впервые зарегистрировано право собственности на помещение, расположенное в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в ответе на запрос от 17.07.2019 № 11-19/02691 сообщило, что впервые право собственности было зарегистрировано за ООО «ОптимаСтрой» 21.01.2019 на помещение, расположенное по адресу: 

<

...>.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал заявленные возражения в полном объёме.

Истец, надлежащим образом извещённый о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя не обеспечил.

В судебном заседании 18.07.2019 объявлялись перерывы до 23.07.2019 и до 25.07.2019, информация о которых была опубликована в Картотеке арбитражных дел.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Между Администрацией муниципального района «Сыктывдинский» (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) по результатам аукциона был заключен договор аренды земельного участка от 25.09.2017 № 01/17-157, по условиям которого ФИО3 был передан в пользование земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105003:1522 общей площадью 4 622 кв.м для строительства многоквартирного дома по адресу: 

<

...> (л.д. 26).

В соответствии с протоколом о результатах аукциона от 12.09.2017 и пунктом 2.1 договора размер арендной платы составляет 12 563 000 руб. в год.

Передача третьему лицу земельного участка подтверждается актом от 25.09.2017 (л.д. 28 обр.).

С согласия истца права и обязанности арендатора были переданы ООО «ОптимаСтрой» на основании соглашения об уступке права от 16.10.2017  (л.д. 39-40).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с приложением № 2 к договору арендная плата вносится ежеквартально в срок до 25-го числа последнего месяца соответствующего квартала (л.д. 43).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4.2 договора арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты неустойки исходя из 1/300 ставки рефинансирования, действующей в соответствующие периоды, от суммы долга за каждый день просрочки. 

По сведениям истца, остаток задолженности ответчика за IV квартал 2018 года составляет 867 547 руб. 94 коп.

Задолженность за I квартал 2018 года в сумме 3 097 726 руб. 03 коп. и пени в сумме 54 724 руб. 43 коп., начисленные с 26.12.2017 по 29.12.2017 и с 27.03.2018 по 07.06.2018, взысканы с ответчика по решению Арбитражного суда Республики Коми от 11.10.2018 по делу № А29-7764/2018.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения Администрация МО ГО «Сыктывкар» в арбитражный суд.

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик доказательства погашения задолженности в полном объёме не представил. 

ООО «ОптимаСтрой» указывает, что арендная плата должна начисляться до 26.12.2018 по причине ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в указанную дату.

ООО «ОптимаСтрой» направляло истцу соглашение о расторжении договора и акт возврата земельного участка от 26.12.2018 (л.д. 71-72).

В письме от 28.01.2019 № 01/1-16153 Администрация МО ГО «Сыктывкар» сообщила, что акт приёма-передачи земельного участка не может быть подписан по причине отсутствия государственной регистрации прав собственности на помещения многоквартирного дома. 

Вопреки позиции ответчика, момент прекращения обязательства по внесению арендной платы не зависит от даты выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ.

В рассматриваемом случае право собственности на первую квартиру было зарегистрировано 22.01.2019. Следовательно, ООО «ОптимаСтрой» обязано оплатить арендную плату за IV квартал 2018 года в полном объёме.

Проверив расчёт пеней, арбитражный суд установил, что истцом при расчёте неустойки за I и II кварталы 2018 года не учтены платёжные поручения от 22.01.2019 на сумму 2 000 000 руб., от 08.02.2019 на сумму 2 000 000 руб., а также предъявлена сумма неустойки, являвшаяся предметом рассмотрения в рамках дела № А29-13900/2018.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 11.10.2018 по делу № А29-7764/2018 с ООО «ОптимаСтрой» в пользу Администрации МО ГО «Сыктывкар» взысканы пени в сумме 54 724 руб. 43 коп., начисленные с 27.03.2018 по 07.06.2018 за просрочку внесения арендной платы за I квартал 2018 года. Пени за период с 26.12.2017 по 29.12.2017 в сумме 2 415 руб. 40 коп. и пени за период с 27.03.2018 по 07.06.2018 в сумме 54 724 руб. 43 коп. были уплачены ответчиком и учтены в расчёте задолженности. Наложение периодов начисления неустойки в данной части отсутствует (пени за период с 26.12.2017 по 29.12.2017 и с 27.03.2018 по 07.06.2018 фактически не предъявляется к взысканию).

В расчёте неустойки также учтена оплата пени в сумме 57 139 руб. 83 коп. (л.д. 6). Однако определением Арбитражного суда Республики Коми от 25.01.2019 по делу № А29-13900/2018 в связи с отказом от иска прекращено производство по делу о взыскании с ООО «ОптимаСтрой» пеней в сумме 69 176 руб. 56 коп., начисленных с 26.06.2018 по 24.09.2018 за просрочку внесения арендной платы за II квартал 2018 года.

В силу пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу подлежит прекращению, если имеется вступивший в законную силу судебный акт, принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям.

Согласно части 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается

Таким образом, производство по рассмотрению требований о взыскании пеней, начисленных с 26.06.2018 по 24.09.2018 за просрочку внесения арендной платы за II квартал 2018 года, следует прекратить в связи с наличием вступившего в законную силу судебного акта по делу № А29-13900/2018.   

Неустойка, начисленная с 08.06.2018 по 03.04.2019 за просрочку внесения арендной платы за период с I по IV квартал 2018 года, составляет 384 273 руб. 47 коп.

Сумма основного долга

Период просрочки

Процентная ставка

Сумма неустойки

3 097 726, 03 руб.

(задолженность за I квартал 2018 года) 

08.06.2018-16.09.2018

(101 день)

0, 0725/300

75 610, 33 руб.

3 097 726, 03 руб.

(задолженность за I квартал 2018 года)

17.09.2018-24.09.2018

(8 дней)

0, 075/300

6 195, 45 руб.

6 229 871, 24 руб.

(за I, II кварталы 2018 года)

25.09.2018

(1 день)

0, 075/300

1 557, 47 руб.

9 396 435, 62 руб.

(задолженность за I,II,III кварталы 2018 года)

26.09.2018-15.10.2018

(20 дней)

0, 075/300

46 982, 18 руб.

8 298 709, 59 руб.

(9 396 435, 62 – 1 097 726, 03)

16.10.2018-18.10.2018

( 3 дня)

0, 075/300

6 224, 03 руб.

7 298 709, 59 руб.

(8 298 709, 59 – 1 000 000)

19.10.2018

(1 день)

0, 075/300

1 824, 68 руб.

6 298 709, 59 руб.

(7 298 709, 59 – 1 000 000)

20.10.2018-16.12.2018

(58 дней)

0, 075/300

91 331, 29 руб.

6 298 709, 59 руб.

17.12.2018-25.12.2018

(9 дней)

0, 0775/300

14 644, 50 руб.

9 465 273, 97 руб.

(задолженность за II, III, IV кварталы 2018 года)

26.12.2018-27.12.2018

(2 дня)

0, 0775/300

4 890, 39 руб.

7 965 273, 97 руб.

(9 465 273, 97 – 1 500 000)

28.12.2018-22.01.2019

(26 дней)

0, 0775/300

53 500, 09 руб.

5 965 273, 97 руб.

(7 965 273, 97 – 2 000 000)

23.01.2019-08.02.2019

(17 дней)

0, 0775/300

26 197, 49 руб.

3 965 273, 97 руб. 

(5 965 273, 97 – 2 000 000)

09.02.2019-03.04.2019

(54 дня)

0, 0775/300

55 315, 57 руб.

Итого: 

384 273, 47 руб.

При таких обстоятельствах исковые требования с ООО «ОптимаСтрой» в пользу Администрации МО ГО «Сыктывкар» следует взыскать задолженность за IV квартал 2018 года в сумме 867 547 руб. 94 коп. и пени в сумме 384 273 руб. 47 коп., начисленные с 08.06.2018 по 03.04.2019 за просрочку внесения арендной платы за период с I по IV квартал 2018 года.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину в сумме 25 367 руб. 74 коп. пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 150-151, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Прекратить производство по рассмотрению исковых требований о взыскании пеней за период с 26.06.2018 по 24.09.2018, начисленных на сумму долга за 2 квартал 2018 года.

В остальной части исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ОптимаСтрой» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» с зачислением в доход бюджета муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) задолженности в сумме 867 547 руб. 94 коп. и пени в сумме 384 273 руб. 47 коп.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать  с общества с ограниченной ответственностью «ОптимаСтрой» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 25 371 руб. 02 коп.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                                            Н.В. Кокошина