АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-695/19 

Екатеринбург

20 марта 2019 г.

Дело № А07-16580/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 марта 2019 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С. Э.,

судей Столярова А. А., Беляевой Н. Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Цеплина Александра Евгеньевича (далее – предприниматель Цеплин А.Е.) на решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от  31.08.2018 по делу № А07-16580/2016 и постановление  Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2018 по тому же делу.

 Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Предприниматель Цеплин А.Е. обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление) с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 31.05.2016 в части стоимости объекта муниципального нежилого фонда - отдельно стоящего нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Пекинская, д. 24/1               (далее – спорный объект), в котором просил:

- изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу стоимость объекта в размере 20 027 988 (двадцать миллионов двадцать семь тысяч девятьсот восемьдесят восемь) руб., без учета НДС. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом дополнительного заключения эксперта»,

- изложить пункт 3.1.1 в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 2 002 798 (два миллиона две тысячи семьсот девяносто восемь) руб. 80 коп., который перечисляется на счет по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца» (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

 На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «Эксперт-Оценка» (далее – общество «Эксперт-Оценка»).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от  31.08.2018 (судья Фазлыева З.Г.) урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи от 31.05.2016. Пункт 2.1 изложен в следующей редакции:  «Покупатель уплачивает Продавцу стоимость объекта в размере 30 149 125 руб. 42 коп. (тридцать миллионов сто сорок девять тысяч сто двадцать пять рублей сорок две копейки), без учета НДС. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта ООО «Уфимское городское агентство оценки и судебной экспертизы» Хуснутдиновой Г.В. в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается заключением эксперта № 7/2 (2018) от 28.08.2018». Пункт 3.1.1 изложен в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 3 014 912 руб. 54 коп. (три миллиона четырнадцать тысяч девятьсот двенадцать рублей пятьдесят четыре копейки), который перечисляется на счет по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца.».

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2018 (судьи Суспицина Л.А., Карпачева М.И., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, предприниматель Цеплин А.Е. обратился в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, приведшее к нарушению прав и законных интересов заявителя, просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт. Заявитель указывает на несогласие с определением судами стоимости спорного объекта на основании  результатов проведенной по делу дополнительной экспертизы в размере                 30 149 125 руб. 42 коп. Ссылаясь на пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому действие Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ)   не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации, предприниматель Цеплин А.Е. считает, что в стоимость выкупаемого объекта недвижимости не должна включаться стоимость права аренды земельного участка необходимого для его использования. Кроме того заявитель настаивает на том, что достаточных оснований для назначения по делу повторной экспертизы и дополнительной экспертизы к ней не имелось, вывод судов о том, что экспертом Шушаковой А.Г. были нарушены требования статьи 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» является ошибочным, стоимость выкупаемого объекта должна быть определена на основании экспертизы Шушаковой А.Г.

При рассмотрении спора судами установлено, что 07.08.2012 предприниматель Цеплин А.Е. обратился в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о приватизации арендуемого имущества – спорного объекта.

Управление в порядке Федерального закона № 159-ФЗ направило в адрес предпринимателя Цеплина А.Е. письмо от 01.06.2016 № УЗ-3989 с предложением реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества – спорного объекта с приложением постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.05.2016 № 793 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда...» и проекта договора купли-продажи от 31.05.2016 объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа.

Спорный объект предложен предпринимателю Цеплину А.Е. к выкупу по цене 42 940 677 руб. 97 коп. (без учета НДС) согласно отчету об оценке от 07.04.2016 № 16-14/1-20-Н, выполненному по заказу Управления независимым оценщиком – обществом «Эксперт-Оценка» по состоянию на 27.01.2016.

Посчитав, что стоимость имущества, определенная обществом «Эксперт-Оценка» в отчете об оценке от 07.04.2016 № 16-14/1-20-Н, является недостоверной, предприниматель Цеплин А.Е. заказал оценку данного имущества независимому оценщику – обществу с ограниченной ответственностью «Агран-бизнес оценка». В соответствии с отчетом об оценке от 30.06.2016 № 31-16 рыночная стоимость имущества по состоянию на 29.06.2016 составляет 16 894 291 руб. 46 коп. (без учета НДС и стоимости земельного участка).

Предприниматель Цеплин А.Е. 04.07.2016 направил в адрес Управления письмо № 27, в котором выразил намерение заключить договор купли-продажи в отношении спорного объекта по цене 16 894 291 руб. 46 коп. на основании отчета об оценке от 30.06.2016 № 31-16, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Агран-бизнес оценка».

Письмом от 11.07.2016 № 21522 Управление отклонило предложение предпринимателя Цеплина А.Е. об изменении условия договора о цене приватизируемого имущества.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций определили стоимость спорного объекта на основании заключения повторной судебной экспертизы от 28.08.2018 № 7/2 (2018), составленного экспертом общества с ограниченной ответственностью  «Уфимское городское агентство оценки и судебной экспертизы» Хуснутдиновой Г.В., в размере                    30 149 125 руб. 42 коп. без учета налога на добавленную стоимость и с учетом стоимости  права аренды на земельный участок площадью 908 кв. м необходимого для обслуживания здания.  

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат изменению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее - Закон об оценочной деятельности, в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 отмечено, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В отчете об оценке от 07.04.2016 № 16-14/1-20-Н, выполненном независимым оценщиком – обществом «Эксперт-Оценка» по заказу Управления, рыночная стоимость спорного объекта определена по состоянию на 27.01.2016.

В отчете об оценке от 30.06.2016 № 31-16, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «Агран-бизнес оценка» по заказу предпринимателя Цеплина А.Е., рыночная стоимость спорного объекта определена по состоянию на 29.06.2016. 

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, в том числе  указанные выше отчеты об оценке, суды установили, что оценка рыночной стоимости имущества, представленная в отчете об оценке от 07.04.2016 № 16-14/1-20-Н, выполненном независимым оценщиком – обществом «Эксперт-Оценка», определена по состоянию на 27.01.2016, а в отчете об оценке от 30.06.2016 № 31-16, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «Агран-бизнес оценка» - по состоянию на 29.06.2016,  в то время как предприниматель Цеплин А.Е. обратился в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о приватизации 07.08.2012. 

Следовательно, с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12, в связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости спорного объекта, судом первой инстанции на основании статьи 82 АПК РФ правомерно назначена судебная экспертиза в целях оценки итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта без учета НДС по состоянию на дату подачи предпринимателем Цеплиным А.Е. заявления о выкупе - 07.08.2012.

По итогам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлены экспертные заключения от 09.11.2016 № 202/15-16-16.1, от 04.05.2017 № 202/15-16-16.1 (доп.), выполненные экспертом Шушаковой А.Г.

Ввиду того, что экспертные заключения от 09.11.2016 № 202/15-16-16.1, от 04.05.2017 № 202/15-16-16.1 (доп.) выполнены экспертом Шушаковой А.Г. с нарушением требований статьи 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», судом первой инстанции на основании статьи 87 АПК РФ обосновано назначена повторная судебная экспертиза, а затем и дополнительная экспертиза, производство которых поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Уфимское городское агентство оценки и судебной экспертизы» Хуснутдиновой Г.В. 

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 28.08.2018 № 7/2 (2018), согласно которому эксперт пришел к следующим выводам: 

Рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 07.08.2012 без учета стоимости права аренды для земельного участка площадью 908 кв. м и без учета НДС 18% составляет 27 463 125 (двадцать семь миллионов шестьсот шестьдесят пять тысяч шестьсот семьдесят семь) руб. 42 коп.

Рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 07.08.2012 г.  с учетом стоимости права аренды для земельного участка площадью 908 кв. м и без учета НДС 18% составляет 30 149 125 руб. (тридцать миллионов сто сорок девять тысяч сто двадцать пять) руб.

Данное экспертное заключение получило надлежащую оценку и обоснованно признано судами соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ. Судом кассационной инстанции не установлено процессуальных нарушений при назначении и проведении экспертизы, а также оценки ее результатов.

В связи с изложенным подлежит отклонению довод предпринимателя Цеплина А.Е.  о необоснованности проведения судом первой инстанции повторной экспертизы и необходимости определения выкупной стоимости имущества на основании экспертизы  выполненной экспертом Шушаковой А.Г.

Вместе с тем, определяя стоимость спорного объекта на основании заключения эксперта от 28.08.2018 № 7/2 (2018) в размере 30 149 125 руб. как рыночную стоимость спорного объекта с учетом  стоимости права аренды для земельного участка площадью 908 кв. м и без учета НДС 18%, суды не учли следующее.

 Как следует из заключения эксперта в целях определения стоимости права аренды земельного участка под спорным объектом недвижимости экспертом в качестве аналогов взяты земельные участки право аренды которых для строительства было реализовано на торгах. 

Однако в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Аналогичные положения, устанавливающие исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, ранее были установлены в пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей 01.03.2015).

Следовательно, собственник здания приобретает исключительное право на получение земельного участка, необходимого для использования здания расположенного на нем, в аренду в силу закона без необходимости покупки права аренды.  

Более того из материалов дела следует, что на основании дополнительного соглашения от 15.08.2010 № 829/4-07 о присоединении к договору аренды земельного участка от 14.08.2007 № 829-07,  предприниматель Цеплин А.Е. арендует земельный участок на котором находится спорный объект. 

С учетом изложенного судам при определении условий договора о цене спорного объекта следовало руководствоваться ценой, указанной в заключении повторной судебной экспертизы от 28.08.2018 № 7/2 (2018), составленном экспертом общества с ограниченной ответственностью  «Уфимское городское агентство оценки и судебной экспертизы» Хуснутдиновой Г.В., равной 27 463 125 руб. 42 коп. без учета налога на добавленную стоимость и без учета стоимости права аренды на земельный участок площадью 908 кв.м необходимого для обслуживания здания, что соответствует пункту 12 части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно частям 1, 3 статьи 288 АПК РФ основанием отмены решения, постановления суда первой и апелляционной инстанций является нарушение или неправильное применение норм материального права, а также неправильное применение норм процессуального права, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Поскольку фактические обстоятельства дела установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся доказательств, однако выводы судов в части определения стоимости выкупаемого объекта не соответствуют этим обстоятельствам и основаны на неправильном применении норм права, суд кассационной инстанции считает возможным изменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 288 АПК РФ, и, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

На основании 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 25 000 руб. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы, 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины, 6000 руб. в возмещение расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной и кассационной жалоб.

Руководствуясь статьями 286 - 289 АПК РФ, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от  31.08.2018 по делу № А07-16580/2016 и постановление  арбитражного апелляционного суда от 20.11.2018 по тому же делу изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 31.05.2016  в части стоимости объекта муниципального нежилого фонда - отдельно стоящего двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Пекинская, д. 24/1, общей площадью 1496,8 кв. м.

Изложить п. 2.1 в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу стоимость объекта в размере 27 463 125 руб. 42 коп. (двадцать семь миллионов четыреста шестьдесят три тысячи сто двадцать пять рублей сорок две копейки) без учета НДС. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта ООО «Уфимское городское агентство оценки и судебной экспертизы» Хуснутдиновой Г.В. в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается заключением эксперта № 7/2 (2018) от 28.08.2018».

Изложить п. 3.1.1 в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 2 746 312 руб. 54 коп. (два миллиона семьсот сорок шесть тысяч триста двенадцать рублей пятьдесят четыре копейки), который перечисляется на счет по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0276130085, ОГРН 1100280045546) в пользу Индивидуального предпринимателя Цеплина Александра Евгеньевича (ИНН 022403610823, ОГРН 304027322500062) 25 000 руб. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы, 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины».

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0276130085, ОГРН 1100280045546) в пользу Индивидуального предпринимателя Цеплина Александра Евгеньевича (ИНН 022403610823, ОГРН 304027322500062) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 руб. и подачу кассационной жалобы 3 000 руб. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий						С.Э. Рябова 

Судьи						А.А. Столяров 

                                             					 Н.Г. Беляева