Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-244547/21-125-1690

15 мая 2023 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 марта 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 15 мая 2023 года.

 

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Манджиевым А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «СТРОЙ ВЕСТ»

к ООО «БЭСТ КОНСАЛТИНГ»

о взыскании задолженности в размере 3 804 014 руб. 44 коп., неустойки в размере 2 138 397 руб. 58 коп., почтовых расходов в размере 276 руб. 94 коп.,

по встречному иску ООО «БЭСТ КОНСАЛТИНГ»

к ООО «СТРОЙ ВЕСТ»

о взыскании неустойки в размере 30 585 817 руб. 36 коп.,

третьи лица – ООО «СК «ОЛИМП», ООО «МАТРИЦА»,

при участии:

от истца – Головач А.Г. (доверенность от 09.03.2023г.),

от ответчика – Кобышев Е.В. (доверенность от 26.09.2022г.).

от третьих лиц – не явились,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «СТРОЙ ВЕСТ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «БЭСТ КОНСАЛТИНГ» (далее – ответчик), с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, о взыскании задолженности в размере 3 804 014 руб. 44 коп., неустойки в размере 2 138 397 руб. 58 коп., почтовых расходов в размере 276 руб. 94 коп.

К совместному рассмотрению с первоначально заявленными требованиями принято встречное исковое заявление ООО «БЭСТ КОНСАЛТИНГ» к ООО «СТРОЙ ВЕСТ» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объектов в размере 30 585 817 руб. 36 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  ООО «СК «ОЛИМП», ООО «МАТРИЦА».

Дело рассматривалось в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнений, против удовлетворения встречного иска возражал по доводам отзыва на встречный иск и письменных пояснений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва и письменных пояснений, поддержал доводы встречного иска.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (застройщик) и ответчиком (участник долевого строительства) заключен договор № СВ-БК от 21.11.2016, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом по адресу: г. Москва, Рублевское шоссе, вл. 68-70, корп. 2 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику, а участник уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Цена объекта согласно п. 4.1 договора составляет 1 503 763 641,47 руб.

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с п. 4.2 договора, в случае увеличения площади объекта участник обязан в течение 10 дней с момента получения уведомления от застройщика произвести оплату цены договора в пределах образовавшейся разницы в сторону увеличения по цене 1 кв.м., установленной п. 4.1 договора и приложением № 1 к договору.

Сторонами подписано приложение № 1, согласно которому объект определен как 119 квартир общей площадью 9 701,7 кв.м. Цена за 1 кв.м. определена по каждой квартире.

Дополнительным соглашением № 1 от 22.03.2018 сторонами подтверждено с учетом ранее заключенных договоров уступки сохранение обязанности передачи 28 квартир. Стоимость объекта долевого участия определена как 864 870 481,87 руб.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на соглашении от 26.04.2018.

Многоквартирный дом введен в эксплуатацию согласно разрешению, выданному Мосгосстройнадзором, № 77-142000-008275-2017 от 30.12.2017, присвоен адресу: г. Москва, Рублевское шоссе, д. 70, корп. 6.

Квартиры №№ 107, 112 переданы участнику по актам от 15.05.2018 и № 122 по акту от 25.05.2018.

Сторонами подписаны акты сверки от 15.05.2018 и от 25.05.2018, согласно которым по результатам обмера БТИ стоимость квартиры № 107 увеличилась на 375 464,95 руб., стоимость квартиры № 112 на 344 814,75 руб. и стоимость квартиры № 122 на 444 252,87 руб.

Согласно указанным актам, обязанность по доплате подлежит исполнению участником в срок до 30.06.2018.

Таким образом, цена объекта составила 866 035 014,44 руб.

Как указывает истец, участником исполнена обязанность по оплате в размере 862 231 000 руб., в результате чего задолженность по оплате стоимости объекта составляет 3 804 014,44 руб.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия, копия которой имеется в материалах дела, оставлена последним без удовлетворения.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Представленные ответчиком платежные поручения и соглашение о зачете от 24.08.2018 учтены истцом при формировании размера задолженности.

Письмо, исх. № 90 от 17.04.2019, не является подтверждением оплаты с учетом увеличения площади.

Ответчиком направлено в адрес истца письмо, исх. № 05 от 04.02.2022, в котором указано на зачет начисленной в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ неустойки в размере 30 585 817,36 руб. в счет оплаты задолженности в размере 3 804 014,44 руб. и прекращения обязательств в соответствующей сумме задолженности на основании ст. 410 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», согласно статье 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения.

Расчет неустойки в заявлении о зачете выполнен ответчиком в соответствии с актами приема-передачи квартир от 05.03.2019 (в том числе квартир №№ 107, 112, 122), от 25.07.2019, от 12.08.2019.

Согласно п. 2.1.4 договора, квартиры будут переданы участнику в срок не позднее 31.12.2017, при условии проведения всех взаиморасчетов между сторонами, предусмотренных договором.

Аналогичное условие в части обязанности застройщика передать квартиру участнику согласовано и в п. 6.3 договора.

В соответствии со ст. 327.1 ГК РФ, исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Следовательно, до исполнения ответчиком обязанности по оплате в полном объеме, оснований считать начало течения просрочки исполнения обязанности застройщика передать объект долевого строительства не имеется.

Согласно выпискам из ЕГРН от 04.12.2022, регистрация права собственности физических лиц на квартиры произведена 29.11.2018 (квартира 296), 15.10.2019 (квартира 107), 21.11.2019 (квартира 112), 05.12.2019 (квартира 122).

Квартира № 296 указана и в акте от 05.03.2019, представленном ответчиком, при том, что право собственности на момент передачи уже было зарегистрировано за иным лицом.

Квартиры, указанные в акте от 12.08.2019, являлись предметом заключенного ответчиком на основании протокола от 27.08.2019 государственного контракта, право собственности Российской Федерации зарегистрировано 14.10.2019.

Согласно акту, квартиры переданы в состоянии, соответствующем условиям договора. В соответствии с приложением № 2 к договору, квартиры передаются участнику долевого строительства без отделки.

В акте от 24.09.2019 к государственному контракту указано на передачу квартир с отделкой.

В таком случае, на выполнение отделки у ответчика было около одного месяца с даты представленного ответчиком акта, что не соответствует характеру выполненных работ по отделке, указанных в заключении к государственному контракту.

Таким образом, представленные ответчиком акты приема-передачи квартир не могут быть приняты судом в качестве допустимых доказательств, и при рассмотрении дела судом приняты акты, представленные истцом.

Платежи по договору осуществлялись ответчиком значительно позже указанной самим ответчиком даты начала просрочки исполнения обязательства; так платежным поручением № 4019 от 25.07.2019 ответчиком осуществлен платеж в размере 10 000 000 руб.

Представленные ответчиком договоры уступки также не являются документами, подтверждающими исполнение обязанности по оплате.

При таких обстоятельствах, зачет на основании письма ответчика от 04.02.2022 нельзя признать состоявшимся, поскольку оснований начисления неустойки за указанный в зачете период не имеется.

Учитывая наличие подписанных представителями обеих сторон актов сверки по спорным квартирам, доводы отзыва об отсутствии оснований изменения цены объекта в соответствии с п. 4.2 договора, а также со ссылкой на злоупотреблением правом со стороны истца на основании ст. 10 ГК РФ не могут быть приняты судом и подлежат отклонению.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств оплаты полной стоимости объекта долевого строительства в установленный договором срок, требование о взыскании задолженности в размере 3 804 014 руб. 44 коп., в соответствии со ст.ст. 309, 310, 390 ГК РФ, подлежит удовлетворению.

В связи с тем, что судом при рассмотрении дела не установлено надлежащего исполнения ответчиком обязанности по оплате, начало просрочки исполнения обязанности истцом обязанности передачи объекта долевого строительства, как это определено п. 2.4.1, п. 6.3 договора, учитывая положения ст. 327.1 ГК РФ, не наступило и оснований удовлетворения требований встречного иска, в соответствии со ст. 330 ГК РФ, ст. 6  Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, не имеется.

Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно выполненному истцом расчету, неустойка за период с 01.01.2019 по 05.08.2022 составляет 2 138 397,58 руб.

Судом проверен выполненный истцом расчет и признан неверным.

В соответствии со ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Правительством РФ издано постановление от 26.03.2022 № 479, согласно п. 1 которого в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2022 г. включительно.

В отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2022 г. включительно.

Согласно п. 5 указанного постановления, настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования.

Постановление опубликовано 29.03.2022.

Согласно п. 1(2) постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479, особенности, установленные пунктами 1 и 1(1) настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Следовательно, неустойка с учетом указанного постановления не подлежит начислению в части заявленного истцом период с 29.03.2022 по 05.08.2022, и составляет за вычетом такого периода 2 006 525,08 руб.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств оплаты стоимости объекта долевого строительства в установленный договором срок, а также доказательств отсутствия оснований начисления неустойки, заявленное истцом требование о взыскании неустойки в установленном судом размере 2 006 525,08 руб. является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ, оснований применения положений ст. 333 ГК РФ судом не установлено.

Постановлением Правительства РФ от 30.09.2022 № 1732 срок предоставления отсрочки продлен до 30 июня 2023 года, включительно.

С учетом того, что в рамках настоящего дела рассмотрены требования о взыскании неустойки, предусмотренной ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, с учетом установленного моратория, до дня вступления в силу постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479, ответчику подлежит предоставлению отсрочка уплаты неустойки до 30.06.2023, включительно.

Расходы по уплате государственной пошлины, а также понесенные при рассмотрении первоначального иска подтвержденные почтовыми квитанциями расходы, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требованиям по первоначальному и встречному иску.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330 ГК РФ, ст.ст. 4, 5, 6, 7, 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 106, 110, 112, 167-171, 174, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Первоначально заявленные требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «БЭСТ Консалтинг» (ОГРН 1037720006488, 117545, г. Москва, ул. Дорожная, д. 3, корп. 12, стр. 1, эт. 3, каб. 308) в пользу ООО «Строй вест» (ОГРН 1047796513159, 119071, г. Москва, Ленинский пр-кт, д. 15, э. 3, пом. I, к. 2, оф. 339) задолженность в размере 5 810 539 руб. 52 коп., из которой: сумма основного долга в размере 3 804 014 руб. 44 коп., неустойка в размере 2 006 525 руб. 08 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 49 879 руб. и почтовые расходы в сумме 270 руб. 79 коп.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

В удовлетворении требований встречного иска отказать в полном объеме.

Предоставить отсрочку уплаты неустойки до 30 июня 2023 года, включительно.

Взыскать с ООО «БЭСТ Консалтинг» (ОГРН 1037720006488, 117545, г. Москва, ул. Дорожная, д. 3, корп. 12, стр. 1, эт. 3, каб. 308) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 663 руб.

Взыскать с ООО «Строй вест» (ОГРН 1047796513159, 119071, г. Москва, Ленинский пр-кт, д. 15, э. 3, пом. I, к. 2, оф. 339)) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 170 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                     А.А. Гамулин