/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2129/2018

19 июня 2018 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2018 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

 

Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.

 

при участии:

 

от ООО «Рыбоводстрой»: Дю Е.Ч., представитель по доверенности                без номера от 29.12.2017

 

от администрации МО ГО «Долинский» Сахалинской области: представитель не явился

 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества                     с ограниченной ответственностью «Рыбоводстрой»

 

на решение от 18.12.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2018

 

по делу № А59-1643/2017 Арбитражного суда Сахалинской области

 

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Белов А.С.,                           в апелляционном суде судьи Гончарова А.В., Анисимова Н.Н.,                   Еремеева О.Ю.

 

по иску администрации муниципального образования Городской округ «Долинский» Сахалинской области 

 

к обществу с ограниченной ответственностью «Рыбоводстрой»                        

 

о взыскании неустойки

 

Администрация муниципального образования Городской округ «Долинский» (ОГРН 1036502600221, ИНН 6503000456, адрес (место нахождения): 694051, Сахалинская область, г. Долинск, ул. Комсомольская, 37; далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Рыбоводстрой» (ОГРН 1026500545830, ИНН 6501067536, адрес (место нахождения): 693004, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 384Б/1; далее – ООО «Рыбоводстрой», общество) о взыскании неустойки            по договору на приобретение на первичном рынке жилья от 26.12.2013                    в размере 537 305 руб. 62 коп. (с учетом уточнения размера требований             в порядке статьи 49 АПК РФ).

 

Решением суда от 18.12.2017, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2018 без изменения, уточненные   исковые требования удовлетворены в полном объеме.

 

В кассационной жалобе ООО «Рыбоводстрой» выражает несогласие с состоявшимися по делу судебными актами, указывает на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, в связи с чем просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

 

Заявитель жалобы полагает, что суды ошибочно согласились с расчетом истца взыскиваемой неустойки исходя из общей стоимости конкретных квартир, тогда как договором от 26.12.2013 таких условий предусмотрено не было и неустойка подлежала начислению от суммы неисполненных обязательств. Кроме того, заявитель также отмечает, что               в данном случае начисленная истцом неустойка при незначительности выявленных дефектов существенно превышает сумму возможных убытков, поэтому является несоразмерной и подлежала снижению по правилам статьи 333 ГК РФ. 

 

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

 

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении. 

 

Администрация надлежащим образом извещена о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в суд округа  не обеспечила, что не препятствует рассмотрению кассационной жалобы          по существу. 

 

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы и пояснений представителя ответчика, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене по следующим основаниям. 

 

Как усматривается из материалов дела, между администрацией (покупатель) и ООО «Рыбоводстрой» (продавец) заключен договор                         от 26.12.2013, по условиям которого общество обязалось передать в собственность администрации созданные в будущем жилые помещения,                а именно 96 квартир общей площадью 4 540,80 кв.м по ул. Луговой                       в с. Сокол на земельном участке с кадастровым номером 65:10:0000038:690. 

 

Квартиры должны отвечать обязательным санитарным, техническим     и иным нормам, действующим на территории Российской Федерации, применительно к жилым помещениям, в том числе требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федерального закона от 22.07.2008             № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»                и Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении                  и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений                в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (пункт 1.5 договора).

 

Согласно пункту 2.1 договора его цена определяется стоимостью всех передаваемых покупателю квартир и составляет 284 708 160 (двести восемьдесят четыре миллиона семьсот восемь тысяч сто шестьдесят) рублей из расчета 62 700 (шестьдесят две тысячи семьсот) рублей за 1 квадратный метр общей площади квартиры.

 

Пунктом 2.3 предусмотрено, что цена договора включает в себя стоимость квартир с отделкой и оборудованием в соответствии с приложением № 1, стоимость доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также все издержки продавца, которые он понесет в ходе исполнения настоящего договора, включая налоги, сборы и иные обязательные платежи, действующие на территории Российской Федерации на момент исполнения договора. 

 

Разделом 4 договора установлен порядок приемки квартир, согласно которому покупатель в присутствии продавца обязан произвести осмотр квартир на соответствие требованиям, предъявляемым договором (пункт 4.1). Квартиры принимаются на основании визуального осмотра. В случае выявления при осмотре квартир недостатков (дефектов), покупатель вправе не принимать такие квартиры до их устранения продавцом (пункт 4.2). Квартиры считаются принятыми по акту приема-передачи с момента его подписания уполномоченными представителями сторон без замечаний и разногласий (пункт 4.4).

 

В соответствии с пунктом 5.1.3 договора окончательный срок передачи квартир определен не позднее 15.04.2015.

 

Пунктом 7.1 договора предусмотрены гарантийные обязательства продавца, в том числе на переданные покупателю квартиры сроком 3 года;  на инженерное оборудование (сети тепло-, электро-, водоснабжение, водоотведение) – 3 года; на сантехническое оборудование и электроприборы –  на срок, установленный изготовителем, но не менее 2 лет; на окна (оконные блоки) и двери (дверные блоки) – на срок, установленный изготовителем, но не менее 2 лет.

 

Согласно пункту 7.3 договора в случае возникновения претензий                  к качеству переданных квартир, покупатель обязан письменно известить об этом продавца. Стороны в течение 10 дней с момента сообщения о выявленных недостатках осуществляют осмотр квартиры (оборудования)            на предмет причин возникновения недостатков. Осмотр проводится комиссионно с привлечением нанимателя квартиры.

 

В случае передачи продавцом покупателю квартир, не соответствующих условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 7.6 договора).

 

В соответствии пунктом 8.3 договора, в случае просрочки исполнения продавцом обязательства, предусмотренного договором, покупатель вправе требовать уплаты неустойки (пеней). Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного договором, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного договором срока исполнения обязательства. Размер неустойки устанавливается в размере одной трехсотой действующей на день уплаты неустойки (пеней) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены неисполненного обязательства.

 

Судебными инстанциями в ходе рассмотрения настоящего спора  установлено и сторонами не опровергнуто, что по акту приема-передачи             от 10.03.2015 все квартиры, являющиеся предметом договора от 26.12.2013           и расположенные в с. Сокол в построенных обществом 4 многоквартирных домах по ул. Луговой, № 37, № 37а, № 39, № 39а (по 24 квартиры каждый), приняты администрацией.

 

В пункте 3 указанного акта отмечено, что передаваемые квартиры соответствуют условиям договора, установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Стороны претензий по передаваемым квартирам не имеют.   

 

Впоследствии на основании поступающих от жителей указанных домов жалоб проведена совместная проверка с участием представителей администрации, квартиросъемщиков и общества, по итогам которой составлен рекламационный акт от 07.11.2016 с отражением ряда выявленных дефектов в 27 квартирах и определением конкретных сроков их устранения. 

 

Недостатки (дефекты) подлежали устранению обществом за свой счет, однако при этом им не были соблюдены сроки проведения ремонтных работ в отношении 7 квартир. В частности, в доме № 37а – в кв. 20 ремонт электроплиты проведен 03.03.2017 с просрочкой 92 дня; в кв. 2 – ремонт штукатурки проведен 15.03.2017 с просрочкой 104 дня; в кв. 10 – замена ножки ванной осуществлена 20.02.2017 с просрочкой 81 день; в кв. 11 – ремонт штукатурки в прихожей проведен 14.02.2017 с просрочкой 45 дней;            в кв. 13 – заменена стеклопакетов балконной двери и окон не осуществлена по состоянию на 22.05.2017, просрочка составила 143 дня; в доме № 39               в кв. 9 замена крана в ванной комнате осуществлена 31.01.2017 с просрочкой 61 день; в кв. 23 – ремонт смесителя в ванной комнате, одной конфорки                     и духового шкафа электроплиты, входной двери проведен 04.04.2017                      с просрочкой 94 дня.  

 

Ссылаясь на допущенные нарушения сроков устранения недостатков (дефектов), администрация на основании пункта 8.3 договора от 26.12.2013 произвела начисление неустойки исходя из общей стоимости конкретных квартир, в результате чего ее общая сумма составила 537 305 руб. 62 коп. (согласно уточенным расчетам истца на л.д. 18-19 т. 2). После этого в адрес общества направлялись претензии от 09.02.2014 № 5.17-524/17-05,                  № 5.17-252/17-05, № 5.17-526/17-05 с требованием об уплате неустойки, неисполнение которых ответчиком в добровольном порядке послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

 

Удовлетворяя иск в заявленном размере (с учетом уточнений), судебные инстанции руководствовались нормами статей 309, 310, 469, 470, 476 ГК РФ и пришли к выводу о том, что ответчиком не соблюдены установленные в рекламационном акте от 07.11.2016 сроки устранения недостатков (дефектов), связанных с качеством проданных квартир и выявленных в пределах гарантийного срока, предусмотренного пунктом 7.1 договора от 26.12.2013.   

 

Представленный истцом расчет неустойки (исходя из допущенной просрочки и стоимости каждой квартиры) проверен судами и признан обоснованным, арифметически верным и соответствующим условиям договора от 26.12.2013.  

 

При этом довод ответчика о несоответствии расчета неустойки условиям пункта 8.3 договора от 26.12.2013 отклонен судами как необоснованный. Так, апелляционный суд указал, что поскольку данный договор заключен без проведения процедур, предусмотренных  Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Закон о контрактной системе), то расчет неустойки от всей суммы сделки не противоречит положениям статьи 421 ГК РФ о свободе договора и оснований для применения иного размера неустойки, отличающегося от согласованного сторонами, в рассматриваемой ситуации         не имеется.

 

Кроме того, суды также не выявили достаточных оснований для применения статьи 333 ГК РФ, указав на недоказанность ответчиком наличия исключительных обстоятельств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, позволяющих снизить ее размер с учетом разъяснений пункта 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ                  от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств».

 

Однако при удовлетворении требований администрации и взыскании             с общества договорной неустойки в заявленном размере суды первой и апелляционной инстанций не учли следующего. 

 

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме – штраф или в виде периодически начисляемого платежа – пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

 

Таким образом, неустойка является одним из способов обеспечения обязательства и представляет собой имущественную санкцию за ненадлежащее исполнение должником определенного обязательства перед кредитором, позволяющую последнему компенсировать понесенные расходы или возместить иные неблагоприятные последствия. 

 

 

В данном случае между сторонами возник спор о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по своевременному устранению недостатков (дефектов) в построенных квартирах, переданных администрации во исполнение договора от 26.12.2013.  

 

Согласно общим положениям статьи 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

 

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

 

Гарантия качества товара распространяется и на все составляющие его части (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

 

Пунктом 1 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

 

Аналогичные правомочия администрации как покупателя закреплены  в пункте 7.6 договору от 26.12.2013.

 

В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (пункт 2 статьи 476 ГК РФ).

 

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

 

По акту приема-передачи от 10.03.2015 администрация без возражений приняла от общества все квартиры, являющиеся предметом договора                     от 26.12.2013, подтвердив тем самым их соответствие условиям договора, установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, и отсутствие претензий к обществу по вопросу о качестве проданного товара.   

 

Согласно пункту 3 статьи 477 ГК РФ, если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные              с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.

 

В данном случае пунктом 7.1 договора предусмотрены соответствующие гарантийные сроки в отношении качества как каждой квартиры в целом, так и в отдельности на различные составляющие (инженерные коммуникации, сантехническое оборудование и электроприборы, оконные и дверные блоки).

 

Отраженные в рекламационном акте от 07.11.2016 недостатки (дефекты) в отношении 7 квартир выявлены в пределах согласованного сторонами гарантийного срока; ответчик (продавец) против устранения данных недостатков за свой счет не возражал; о нарушении покупателем (администрацией) правил пользования товаром, возникновении дефектов             в результате действий третьих лиц (квартиросъемщиков) либо непреодолимой силы не заявлял. 

 

Таким образом, определив в указанном акте по взаимному согласию конкретные сроки устранения недостатков (дефектов), ответчик принял                на себя обязательство своевременно выполнить необходимые ремонтные работы за свой счет, что соответствует положениям статей 471, 475, 476, 477, 557 ГК РФ и условиям пунктов 7.1, 7.6 договора от 26.12.2013.

 

Следовательно, в данном случае ответчик мог быть привлечен к имущественной ответственности в виде начисления договорной неустойки именно за неисполнение указанных обязательств, в частности за нарушение согласованных сторонами сроков устранения недостатков товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества. 

 

Оснований для привлечения общества к ответственности за передачу товара ненадлежащего качества у судов не имелось, поскольку администрация приняла квартиры по акту от 10.03.2015 без возражений             и замечаний, что исходя из условий пунктов 4.1, 4.2, 4.4 договора                         от 26.12.2013 свидетельствует о согласии покупателя с результатами проверки качества товара. 

 

Далее пунктом 8.3 договора от 26.12.2013 предусмотрено, что в случае несвоевременного исполнения продавцом своих обязательств покупатель вправе требовать уплаты неустойки (пеней), подлежащей начислению                       за каждый день просрочки, исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка России от цены неисполненного обязательства.

 

Выводы судов о том, что договором установлена ответственность продавца, определяемая от всей цены договора (стоимости каждой конкретной квартиры), прямо противоречит буквальному содержанию указанного пункта 8.3, поэтому признаются кассационной инстанцией необоснованными и сделанными с нарушением требований статьи 431               ГК РФ.  

 

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ                от 15.07.2014 № 5467/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой для ситуаций, когда подрядчик допустил просрочку в выполнении работ по государственному контракту начисление неустойки на общую сумму государственного контракта без учета надлежащего исполнения части работ противоречит принципу юридического равенства, предусмотренному пунктом 1 статьи 1 ГК РФ, поскольку создает преимущественные условия кредитору, которому, следовательно, причитается компенсация не только         за не исполненное в срок обязательство, но и за те работы, которые были выполнены надлежащим образом.

 

Аналогичная правовая позиция в отношении нарушений обязательств государственного заказчика воспроизведена в Определении Верховного Суда РФ от 06.10.2016 № 305-ЭС16-7657.

 

Поскольку указанная судебная практика основана на общих принципах гражданского законодательства, суд округа считает возможным применить данный подход при разрешении настоящего спора. Тот факт, что положения Закона о контрактной системе не регулируют спорные правоотношения,              не влияет на взаимные обязательства сторон и не позволяет по иному определять размер ответственности за их нарушение. 

 

Применение обратного подхода неминуемо приведет к нарушению баланса интересов сторон спорного правоотношения, а институт неустойки станет способом обогащения одной стороны договора (администрации как покупателя) за счет другой (общества как продавца), что недопустимо                    и противоречит ее компенсационной функции. 

 

Начисление неустойки на общую стоимость каждой квартиры              без учета надлежащего исполнения продавцом обязательств по их передаче покупателю, принявшего квартиры без возражений и замечаний, допустимо только при условии невозможности использования этих квартир по назначению (для проживания граждан) и отсутствии в таком случае потребительской ценности для администрации приобретенного товара                    в целом (Определение Верховного Суда РФ от 22.06.2017 № 305-ЭС17-624).

 

Однако таких обстоятельств судами при рассмотрении настоящего спора выявлено не было, администрация документальных подтверждений этому в дело не представила.

 

Напротив, ответчик неоднократно заявлял о том, что имеющиеся недостатки (дефекты) являются несущественными, малозначительными               и стоимость их устранения несоразмерно меньше по сравнению с общей ценой всей квартиры.    

 

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что администрацией заявлены требования о привлечении общества к ответственности за нарушение срока выполнения работ по устранению недостатков (дефектов), выявленных в пределах гарантийного срока, то исходя из условий пункта 8.3 договора от 26.12.2013 для правильного расчета неустойки следовало определить стоимость каждого в отдельности неисполненного своевременно обязательства (по проведению ремонтных работ), чего судами сделано               не было.  

 

Оценка соразмерности начисленной неустойки последствиям нарушенного обязательства относится к прерогативе судов первой и апелляционной инстанций, поэтому положения статьи 333 ГК РФ не могут применяться на стадии кассационного производства в целях снижения взысканной неустойки.  

 

Выяснение указанных обстоятельств, влияющих на размер  подлежащей взысканию с ответчика неустойки, требует дополнительного исследования и оценки доказательств по делу, что выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287           и частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ, а дело направлению на новое рассмотрение, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки; проверить все доводы и возражения сторон по вопросу о стоимости неисполненного ответчиком обязательства; дать оценку имеющимся в деле доказательствам, в том числе локально-сметным расчетам и актам осмотра жилых помещений; по результатам чего определить соразмерную неустойку, причитающуюся истцу в качестве компенсации, и на основе этого принять правильный судебный акт. 

 

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 18.12.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2018 по делу № А59-1643/2017 Арбитражного суда Сахалинской области отменить, дело направить на новое рассмотрение  в Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков

 

Судьи                                                                                                   О.В. Цирулик

 

С.Н. Новикова