АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3649/2020

22 сентября 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.И. Гребенщикова

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО1:

- ФИО2, представитель по доверенности от 05.02.2019.

рассмотрев в онлайн-заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение от 26.12.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2020

по делу №  А51-2875/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 307254029100039, ИНН  

<

***>)

к администрации города Владивостока (ОГРН 

<

***>,                         ИНН  

<

***>, адрес: 690090, 

<

...>), управлению муниципальной собственности                              г. Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>)

о признании права собственности   

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к администрации г. Владивостока (далее – администрация г. Владивостока), управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, управление) о признании за предпринимателем права общей долевой собственности в размере 9/10 долей на объект недвижимости (здание), созданный в результате реконструкции разрушенного в результате физического износа жилого дома сохранностью 31 %, расположенного по адресу: 

<

...> (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)). 

Решением от 26.12.2019, оставленным без изменения  постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как принятые в нарушение норм права. Заявитель ссылается на нарушение судами части 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ), указывая, что объект инвестирования передан в качестве вклада в 2004 году и с этого момента управление утратило право на его фактическое владение. В последующем в связи с проведенной реконструкцией объект сохранностью 31 % прекратил существование; на его месте имеется иной объект, реконструкция по которому осуществлена по договору № ИП261/2004. Настаивает, что право долевой собственности на объект возникло в силу закона независимо от его регистрации. Полагает неподлежащим применению разъяснения пункта 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», поскольку основаны на редакции части 3 статьи 3 ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ, действовавшей до 31.01.2012. Считает, что по настоящему спору права на земельный участок возникают после регистрации инвестиционного договора; предприниматель имеет права на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030018:15592, в границах которого находится спорный объект. Ссылаясь на постановление администрации г. Владивостока от 08.11.2000 № 2054 «Об утверждении Временного положения о порядке предоставления и изъятия земель и прекращения прав на землю в г. Владивостоке» указывает, что на момент заключения договора № ИП261/2004 с целью реконструкции объекта не требовалось заключение с инвестором договора аренды земельного участка. Приводит доводы о нарушении судом процессуальных норм: требования истца рассмотрены в первоначальной редакции, в то время как судом удовлетворено ходатайство истца об изменении исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ. Судами не дана оценка недобросовестности поведения ответчика (статья 10 ГК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу администрация г. Владивостока, УМС г. Владивостока приводят свои возражения против ее доводов и просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения. 

В онлайн-заседании представитель предпринимателя ФИО1 поддержал позиции, приведенные в кассационной жалобе, дав соответствующие пояснения. 

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. 

Как следует из материалов дела, муниципальное образование город Владивосток является собственником объекта, разрушенного в результате физического износа (жилой дом), сохранностью 31%, расположенного по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.02.2005 серии 25-АА № 524415.

06.07.2004 между УМС г. Владивостока (управление) и ФИО1 (инвестор) заключен договор № ИП-261/2004 на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции вышеназванного объекта муниципальной собственности - 1-этажный жилой дом, сохранностью 31%.

В соответствии с пунктами 1.3, 1.4 вкладом управления является 1-этажный жилой дом сохранностью 31%; вкладом инвестора – денежные средства, за счет которых производятся проектные строительно-монтажные работы и пуско-наладочные работы на объекте.

Разделом 3 договора установлены обязательства сторон. Так, управление обязалось предоставить площадку, необходимую для проведения ремонтно-строительных работ, в сроки согласованные сторонами; обеспечить согласование всех необходимых вопросов с соответствующими органами         г. Владивостока; по выполнении обязательств инвестора обеспечить оформление в установленном порядке прав собственности сторон по объекту в срок не более 3 месяцев с момента сдачи объекта с выдачей соответствующего свидетельства (пункты 3.1.2, 3.1.3 договора).

При этом под площадкой понимается земельный участок с расположенными на нем инвестиционным объектом, необходимый для проведения ремонтно-строительных работ (пункт 2.3 договора).

Инвестор принял на себя обязательства за свой счет обеспечить финансирование проекта в полном объеме; разработать и согласовать с управлением весь пакет документов проектно-сметной документации; выполнить весь комплекс работ по застройке, а также пусконаладочные работы в полном объёме; по запросу управления предоставлять отчет об объемах выполнения проектных и строительно-монтажных работ; обеспечить ввод объекта в эксплуатацию в сроки, установленные настоящим договором, и с качеством в соответствии с действующими строительными нормами (пункты 3.2.1-3.2.5 договора).

Разделом 4 договора предусмотрены сроки и содержание этапов реализации проекта, а также срок ввода объекта в эксплуатацию - декабрь 2006 года (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 5.1 договора с момента полного выполнения сторонами обязательств по договору объект инвестирования является долевой собственностью сторон.

При этом доля инвестора составляет 9/10 (90%) введенных площадей; доля управления 1/10 (10%).

Пунктом 5.3 договора определено, что права инвестора на земельный участок определяются в соответствии с действующим законодательством.

В период действия договора сторонами неоднократно заключались дополнительные соглашения, в том числе:

- от 15.08.2007 о продлении срока выполнения первого этапа договора до 31.12.2007; срок ввода объекта в эксплуатацию определен июлем 2009 года;

- от 16.10.2007 о проведении государственной регистрации права общей долевой собственности на объект одноэтажный жилой дом в долях согласно пункту 5.2 договора; 

- от 11.03.2010, которым установлен срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию - до 31.12.2012; 

- от 02.09.2013, в котором стороны  изложили пункты 4.1, 4.2, 4.3 договора в новой редакции, определив срок оформления земельной и разрешительной документации до 31.12.2015, выполнение проектных и строительно-монтажных работ до 01.08.2016, завершение проекта, ввод в эксплуатацию до 31.12.2016.

В целях реконструкции объекта муниципальной собственности - 1-этажный жилой дом сохранностью 31% (разрушен в результате физического износа) подготовлен эскизный проект «Мастерская художественных ремесел по ул. Командорская, 9/15 в г. Владивостоке», который согласован управлением архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора администрации г. Владивостока (заключение от 02.11.2004 № 4/0591).

Этим же органом утверждено градостроительное заключение                     от 01.11.2014 № 1720 о возможности реконструкции здания под мастерскую художественных ремесел и предоставлении земельного участка по адресу:             

<

...>.

В рамках дела № А51-4438/2009 Арбитражного суда Приморского края вступившим в законную силу решением суда  удовлетворены требования ФИО1, суд возложил на УМИГА администрации г. Владивостока обязанность в месячный срок исполнить обязательства, предусмотренные пунктом 3.1.2. договора на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности                     № ИП-261/2001 от 06.07.2004 в части получения и выдачи ФИО1 разрешения на реконструкцию здания, расположенного по адресу:                        

<

...> под мастерскую художественных ремесел.

Указанная обязанность со стороны уполномоченного органа не исполнена.

Вступившим в законную силу решением суда (постановление кассационной инстанции от 23.04.2019) по делу № А51-6268/2017 расторгнут договор от 06.07.2004 № ИП-261/2004 на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции вышеназванного объекта муниципальной собственности - 1-этажный жилой дом, сохранностью 31%; суд обязал ИП ФИО1 освободить 1-этажный жилой дом, расположенный по ул. Командорская, 9/15 в г. Владивостоке,  в десятидневный срок со дня принятия постановления кассационной инстанции.

Предприниматель ФИО1, ссылаясь на то, что в отношении  объекта инвестирования им произведены работы по реконструкции в отсутствие разрешения на строительство в рамках договора № ИП-261/2004; реконструированный объект имеет следующие характеристики: 1-этажное здание площадью 144,3 кв.м с 2-мя пристройками площадью 42,8 кв.м (с северо-западной стороны) и площадью 11,3 кв.м (с юго-восточной стороны) и, полагая, возможным в силу статьи 222 ГК РФ признать право общей долевой собственности согласно условиям договора № ИП-261/2004, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении спора суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из следующего.

Как установлено, предприниматель при обращении в суд не представил доказательств, подтверждающих наличие у него каких-либо прав на земельный участок, занятый спорным объектом.

Судом рассмотрены и обоснованно отклонены доводы предпринимателя, что земельный участок в виде площадки, занятой инвестиционным объектом и необходимой для его реконструкции, передан в соответствии с пунктом  3.1.1 и раздела 2 договора № ИП-261/2004, поскольку передача площадки в виде земельного участка не свидетельствует о правах на этот земельный участок и закреплении его за предпринимателем. Суд учел, что земельный участок не являлся вкладом в инвестиционную деятельность по реконструкции разрушенного объекта.

Более того отсутствуют доказательства о формировании в установленном земельным законодательством  порядке земельного участка, необходимого для реконструкции разрушенного жилого дома под мастерскую художественных ремесел.

Ссылка на неисполнения управлением части обязательств, предусмотренных договором № ИП261/2004, судами правомерно отклонена, поскольку пунктом 9.4 указанного договора установлено  право инвестора на расторжение договора в одностороннем порядке, если управление не обеспечит выполнение обязательств в соответствии с пунктом 3.1 договора, а также не позволяет инвестору производить реконструкцию объекта в отсутствие разрешительных документов, обеспечение которых возложено на управление (разрешение на строительство, формирование земельного участка и др.). 

При этом предприниматель не лишен был права до начала реконструкции самостоятельно оформить права на земельный участок, необходимый для проведения соответствующих работ в отношении разрушенного жилого дома.

В этой связи суды правомерно признали, что отсутствие у ИП Лазовича прав на земельный участок, занятый объектом недвижимости, созданным в результате реконструкции разрушенного жилого дома сохранностью 31% и в отношении которого заявлены требования в порядке статьи 222 ГК РФ, является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске.

При этом суды обоснованно сделали вывод, что спорный объект, возведенный в отсутствие разрешения на строительство, необходимость получения которого предусмотрена статьей 51 ГрК РФ, является самовольной постройкой в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ.

Рассматривая доводы предпринимателя относительно того, что право долевой собственности на спорный объект возникло в силу закона (часть 3 статьи 3 ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ) суды установили следующее.

Пунктом 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 427-ФЗ)) предусмотрено, что объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

При этом указанные положения распространяются на ранее заключенные договоры, обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу Закона № 427-ФЗ (статья 7 Закона № 427-ФЗ).

В данном случае договор от 06.07.2004 № ИП-261/2004 на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции вышеназванного объекта муниципальной собственности - 1-этажный жилой дом, сохранностью 31% заключен до 01.01.2011. Стороной этого договора выступает публично-правовое образование в лице УМС г. Владивостока. На момент рассмотрения спора обязательства УМС г. Владивостока по договору не исполнены. 

В соответствии с условиями инвестиционных контрактов оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционных проектов (с учетом всех дополнительных соглашений к контрактам) производится после сдачи объектов в эксплуатацию на основании актов о результатах реализации инвестиционных проектов согласно условиям контрактов.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце первом пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью (абзац 4 пункта 7 Постановления Пленума №54).

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Частью 2 статьи 70 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимости с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по такому договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости, предусмотренным данным документом.

Пунктом 5.4 договора № ИП-261/2004 предусмотрено, что оформление имущественных прав сторон на инвестиционный объект производится в установленном порядке после сдачи его в эксплуатацию и выполнения всех обязательств по договору, являя тем самым завершающий этап исполнения договорных обязательств сторон.

Судами правомерно отмечено, что исходя из приведенных положений закона, разъяснений относительно их применения и условий договора от 06.07.2004 № ИП-261/2004 следует, что для возникновения у участника указанного договора права собственности на объект недвижимости, созданный в результате инвестиционной деятельности, необходима государственная регистрация такого права.

В рассматриваемой ситуации суды, учитывая, что спорный объект возведен в отсутствие разрешения на строительство, обоснованно признали, что регистрация права в отношении объекта, возведенного в рамках договора № ИП-261/2004, исключается и, поэтому отсутствуют основания для признания права долевой собственности в силу положений вышеприведенного закона.

При таких обстоятельствах суды правомерно сделали вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований предпринимателя.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судами при рассмотрении  дела и имели бы значение для вынесения судебных актов по существу, влияли на их обоснованность и законность, либо опровергали выводы судов.

Поскольку дело рассмотрено судами полно и всесторонне с соблюдением норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых решения и постановления и удовлетворения кассационной жалобы предпринимателя ФИО1

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.12.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2020 по делу №  А51-2875/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                           С.Н. Новикова                   

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова         

 

С.И. Гребенщиков