СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город ТомскДело № А45-41325/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 декабря 2018 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего

ФИО1,

судей:

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ермаковой Ю.Н. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кубометр" (№07АП-11287/2018) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04 октября 2018 года по делу №А45-41325/2017 (судья Емельянова Г.М.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Интерсиб" (633131, Новосибирская область, Мошковский район, рабочий 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Кубометр" (630110, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Администрации рабочего поселка Мошково Мошковского района Новосибирской области (633131, Новосибирская область, Мошковский район, рабочий 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным договора купли - продажи от 20 марта 2017 года №25.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (630091, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью "Химэкс" (630055, 

<

...>).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Кубометр" ФИО4 по доверенности от 13 июня 2018 года.

СУД УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Интерсиб" (далее – истец, ООО "Интерсиб") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кубометр" (далее – ООО "Кубометр"), Администрации рабочего поселка Мошково Мошковского района Новосибирской области о признании недействительным договора купли - продажи от 20 марта 2017 года №25.

Исковые требования мотивированы нарушением прав истца на исключительное приобретение земельного участка для использования объектов недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, общество с ограниченной ответственностью "Химэкс" (далее – ООО "Химэкс").

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04 октября 2018 года требования истца удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ООО "Кубометр" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование к отмене судебного акта указал, что истец не является собственником сооружения в виде забора, расположенного на спорном земельном участке; условия договора купли-продажи от 18 июня 2016 года не позволяют идентифицировать приобретенный забор; вывод суда о невозможности осуществления производственной деятельности в результате раздела земельного участка не обоснован; в момент раздела земельного участка истец не являлся его правообладателем; судом не проверена заключенность и действительность договора купли-продажи от 18 июня 2016 года, явившегося основанием права собственности на здания и сооружение, расположенные на спорном земельном участке; оспариваемая сделка совершена на основании постановления Администрации рабочего поселка Мошково Мошковского района Новосибирской области от 14 февраля 2017 года №48, не признанного в установленном порядке недействительным.

Истец, Администрация рабочего поселка Мошково Мошковского района Новосибирской области, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили; извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении заседания не направили. В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

В судебном заседании представитель ООО "Кубометр" настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ООО "Кубометр", проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Мошковохлебопродукт" (далее – ООО "Мошковохлебопродукт") на основании договора аренды от 15 апреля 2011 года №53 являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 54:18:100205:32, площадью 50935 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Поскольку на указанном земельном участке располагались производственные здания и сооружения ООО "Мошковохлебопродукт", земельный участок был предоставлен арендатору с разрешенным использованием для производственной территории. Срок действия договора аренды - с 15 апреля 2011 года до 15 апреля 2014 года установлен пунктом 2.1.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 10 января 2014 года по делу №А45-5470/2013 должник - ООО "Мошковохлебопродукт" был признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 29 мая 2015 года конкурсное производство по делу о банкротстве ООО "Мошковохлебоподукт" было завершено.

При продаже имущества ООО "Мошковохлебопродукт" с торгов в рамках конкурсного производства третье лицо ООО "Химэкс" приобрело в собственность три объекта, расположенные на вышеуказанном земельном участке:

- здание зерносклада № 4 с кадастровым номером 54:18:100205:89;

-здание трансформаторной подстанции с кадастровым номером 54:18:100205:93;

- сооружение (забор металлический) вокруг территории земельного участка с кадастровым номером 54:18:100205:32.

18 июля 2016 года указанные объекты были приобретены ООО "Интерсиб" на основании договора купли-продажи с целью эксплуатации в качестве производственной базы.

Таким образом, истец является собственником двух объектов недвижимого имущества коммерческого назначения и сооружения в виде забора, которые были расположены на земельном участке с кадастровым номером 54:18:100205:32 площадью 50935 кв. м.

Остальные объекты недвижимости, ранее принадлежавшие ООО "Мошковохлебопродукт" и расположенные на вышеуказанном земельном участке, были выкуплены иным лицом и в настоящее время находятся в собственности ООО "Кубометр".

Постановлением Администрации Мошковского района от 25 апреля 2016 года №68-з утверждена схема расположения вышеуказанного земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственной территории, площадью 47799 кв. м.

Из схемы расположения вновь образованного земельного участка следует, что раздел участка произведен с нарушением интересов истца, поскольку 94% площади исходного земельного участка перешло в пользование ООО "Кубометр", 6% - в пользование истца.

23 июня 2017 года ООО "Интерсиб" обратилось в Администрацию рабочего поселка Мошково с заявлением об отмене постановления администрации рабочего поселка Мошково от 25 апреля 2016 года №68-з.

Из ответа главы администрации от 19 июля 2017 года №825 следует, что, оспариваемое постановление принято на законном основании, поскольку на момент утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории никаких землепользователей на исходном земельном участке не было, ООО "Интерсиб" не было собственником объектов недвижимости, находящихся на исходном земельном участке.

Нарушение, по мнению истца, указанной схемой требований земельного законодательства, а также его прав и интересов послужило основанием обращения в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным и отмене постановления от 25 апреля 2016 года №68-з "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории", об обязании снять с кадастрового учета земельный участок площадью 47 799 кв. м с кадастровым номером 54:18:100205:106 и восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о площади земельного участка с кадастровым номером 54:18:100205:32 площадью 50 935 кв. м и о границах земельного участка с кадастровым номером 54:18:100205:32 по состоянию до 25 апреля 2016 года.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04 декабря 2017 года по делу №А45-22451/2017, оставленным без изменения постановлениями Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2018 года, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 августа 2018 года, заявленные требования удовлетворены.

В ходе рассмотрения дела №А45-22451/2017 выяснилось, что ООО "Кубометр" на основании оспоренного постановления администрации изготовлен кадастровый паспорт на вновь образованный земельный участок, после чего, 04 сентября 2017 года за ООО "Кубометр" зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка №25 от 20 марта 2017 года, заключенного между Администрацией Мошковского района и ООО "Кубометр".

Истец, полагая, что договор купли-продажи является недействительным, нарушающим его права на исключительное право приобретения земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 1, 11, 12, 166, 168, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 11.2, 11.4, 11.9, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и исходил из нарушения оспоренным договором прав истца.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. 

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.

Согласно пункту 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).

Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).

Решением по делу №А45-22451/2017 признано недействительным постановление Администрации рабочего поселка Мошково Мошковского района Новосибирской области от 25 апреля 2016 года №68-з "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории". Судом установлено, что из схемы расположения вновь образованного земельного участка следует, что раздел участка произведен таким образом, что эксплуатация зданий, принадлежащих заявителю, равно как и какая-либо производственная деятельность, стала невозможной. Участок стал многоконтурным, границы – изломанными, произошло вкрапливание. По сути, весь участок, за исключением земли, занятой непосредственно зданиями, принадлежащими на праве собственности заявителю, предоставлен в собственность ООО "Кубометр". Оба производственных здания заявителя оказались полностью изолированными друг от друга. Доступ истца к принадлежащим ему зданиям затруднен. К зданию бывшего зерносклада проезда нет, к зданию трансформаторной подстанции полностью отсутствует проезд и проход. Забор, принадлежащий заявителю на праве собственности, ранее окружавший земельный участок с кадастровым номером 54:18:100205:32, оказался на чужом земельном участке. Площадь земельного участка сократилась настолько, что производственная деятельность заявителя стала невозможной, использовать участок в соответствии с его разрешенным использованием (для производственной территории) также невозможно. Полностью исключена возможность стоянки и разгрузки автотранспорта, складирования товара и материалов, производства ремонтных работ в отношении зданий и оборудования. 

Указанное решение имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При указанных обстоятельствах апелляционным судом поддержан вывод суда первой инстанции о том, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от 20 марта 2017 года №25 были нарушены нормы права, связанные с разделом земельного участка, а также права истца на приобретение земельного участка площадью, необходимой для эксплуатации принадлежащих ему объектов.

Отклоняя доводы жалобы апелляционный суд исходил из того, что признание постановления Администрации рабочего поселка Мошково Мошковского района Новосибирской области от 14 февраля 2017 года №48 недействительным не является необходимой предпосылкой для удовлетворения рассматриваемого требования; иные указанные в жалобе обстоятельства противоречат установленным в рамках дела №А45-22451/2017, между тем отнесение фактов к преюдициально установленным означает не только освобождение заинтересованных лиц от доказывания их в обычном порядке, но и запрещение эти факты оспаривать или опровергать в данном процессе с целью замены ранее сделанных выводов на противоположные.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04 октября 2018 года по делу №А45-41325/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий  

ФИО1

Судьи

ФИО2 

ФИО3