Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград       Дело № А12-46983/2019

«10» марта 2020 года 

Резолютивная часть решения объявлена 03.03.2020 

Полный текст решения изготовлен  10.03.2020 

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Пятернина Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповой А.И. (с использованием средств аудиозаписи), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Мотороремонтный завод «Волгоградский» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «А.С.-Авто» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о расторжении договора аренды

в судебном заседании участвуют:

от истца – арбитражный управляющий ФИО1 лично, паспорт, ФИО2 по доверенности от 01.07.2019,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 01.04.2019, ФИО4 по доверенности № 3-д от 18.10.2019,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Мотороремонтный завод «Волгоградский» (далее – АО «МРЗ «Волгоградский»,  истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью «А.С.-Авто» (далее – ООО «А.С.-Авто», ответчик) о расторжении договора аренды № 200 от 19.09.2006, а так же об обязании ООО «А.С.-Авто» в месячный срок со дня вступления в силу решения суда освободить арендуемое имущество: здание цеха восстановления изношенных деталей с пристройкой общей площадью 4150, 8 кв.м и сооружение – асфальтовое покрытие, площадью 6 719 кв.м и прилегающая к арендуемым помещениям территория и подъездные пути с отдельным входом и выездом, необходимые для эксплуатации арендуемого имущества(по факту земельный участок 1га), находящиеся по адресу: 

<

...>.

03 февраля 2010 Арбитражным судом Самарской области по делу №А55-9626/2017 принято решение о признании АО «МРЗ «Волгоградский» несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО1

В обоснование заявленных требований о расторжении договора истец ссылается на положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), и мотивированы существенным изменением обстоятельств, а именно: несоответствием арендной платы, уплачиваемой ООО «А.С.-Авто» по договору аренды №200 от 19.09.2006 г. рыночной стоимости арендной платы арендованных объектов, повышением с 2018 года суммы подлежащего уплате в бюджет земельного налога за земельный участок, на котором расположены арендованные объекты, исчисляемого в соответствии с Постановлением Волгоградского горсовета народных депутатов от 223.11.2005 № 24/464 (ред. от 27.09.2017) «О Положении о местных налогах на территории Волгограда, введении системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, установлении и введении местных налогов на территории Волгограда», а так же признания АО «МРЗ «Волгоградский» несостоятельным (банкротом).

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего высказал мнение о возможности принятия решения на усмотрение суда.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Изучив представленные  в материалы дела документы, выслушав представителей истца и ответчика, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении и в отзыве на иск, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, между АО «МРЗ «Волгоградский» (Арендодатель) и ООО «А.С.-Авто» (Арендатор) заключен договор аренды № 200 от 19.09.2006 г. (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.1. договора, Арендодатель сдаёт в аренду, а Арендатор принимает в аренду во временное владение и пользование для организации и размещения автосалонов, магазина, автосервиса, служебных и бытовых помещений, нежилые помещения (далее по тексту «помещение»), расположенные по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, шоссе Авиаторов, 13, общей площадью 2694,4 кв. м, а также предоставляет право пользования прилегающей к арендуемым помещениям территорией и подъездными путями с отдельными входом и въездом, необходимые для эксплуатации помещения в соответствии с настоящим договором.

В соответствии с пунктом 1.5. договора, настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами. Договор заключен сроком на 8 (восемь) лет и действует до 19 сентября 2014 г. После окончания указанного срока аренды Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Срок аренды может быть сокращен по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 3.1. договора, размер арендной платы включает в себя плату за арендуемое помещение, возмещение стоимости потреблённых Арендатором коммунальных услуг (обеспечение водой, приём стоков, отопление) и составляет 382 674 рублей в месяц, в т.ч. НДС - 58 374 рублей. В случае досрочного расторжения настоящего договора арендная плата уплачивается арендатором по день фактической сдачи помещения по акту.

Арендованные нежилые помещения, общей площадью 2694,4 кв. м переданы АО «МРЗ «Волгоградский» ООО «А.С.-Авто» по акту приема передачи от 08.11.2006 г.

В соответствии с дополнительным соглашением от 29.01.2008 г., размер арендной платы стал составлять 440 075 рублей, в том числе НДС - 67 130 руб., включая стоимость коммунальных услуг (обеспечение водой, прием стоков, отопление).

В соответствии с дополнительным соглашением от 30.12.2008 г., размер арендной платы стал составлять 506 087 рублей, в том числе НДС 91 095,66 рублей, включая стоимость коммунальных услуг (обеспечение водой, прием стоков, отопление).

Дополнительным соглашением от 15.03.2009 г. стороны предусмотрели обязанность арендатора оплачивать стоимость потребленной электроэнергии сверх арендной платы.

Дополнительным соглашения от 27.01.2011 г., стороны увеличили площадь арендуемого Здания цеха восстановления изношенных деталей с пристройкой до 4098,9 кв.м, размер арендной платы стал составлять 510 000 рублей в месяц, в том числе НДС 77 797 рублей, включая стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг (отопление).

В связи с заключением дополнительного соглашения № б/н от 27.01.2011 г., АО «МРЗ «Волгоградский» передало ООО «А.С.-Авто» по акту 27.01.2011 г. часть нежилого помещения под литерой Д общей площадью 1404,5 кв.м.

Дополнительным соглашением от 31.10.2011 г. стороны продлили срок действия договора аренды до 18.09.2026 г. и увеличили размер арендной платы, установленный дополнительным соглашением от 27.01.2011 г. (510 000 руб. в месяц, в т.ч. НДС) на сумму 100 000 рублей, составляющих стоимость фактически потребленной тепловой энергии, а также установили, что размер арендной платы может быть увеличен по требованию Арендодателя по объективным причинам экономического характера не более одного раза в год с момента последнего повышения и не более чем на пять процентов от конечной суммы арендной платы.

Дополнительным соглашением от 14.11.2012 г. стороны увеличили размер арендной платы, установленный дополнительным соглашением от 27.01.2011 г. (510 000 рублей. в месяц, в т.ч. НДС) на сумму 150 000 рублей, составляющих стоимость фактически потребленной тепловой энергии, а также установили, что размер арендной платы может быть увеличен по требованию Арендодателя по объективным причинам экономического характера в пределах одной двадцатой от установленного размера не более одного раза в год с момента последнего изменения.

В соответствии с дополнительным соглашением от 23.10.2013 г., размер арендной платы стал составлять 535 500 рублей, в т.ч. НДС 81 686,44 рублей, помимо этого Арендатор обязан отдельно возмещать Арендодателю стоимость фактически потребленной тепловой энергии при условии фактического предоставления услуги в виде ежемесячного фиксированного платежа в размере сто пятьдесят тысяч рублей в месяц, в том числе НДС 22 881,36 рублей.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.11.2014 г., размер арендной платы стал составлять 562 275 рублей, в т.ч. НДС 85 770,76 рублей, помимо этого Арендатор обязан отдельно возмещать Арендодателю стоимость фактически потребленной тепловой энергии при условии фактического предоставления услуги в виде ежемесячного фиксированного платежа в размере сто пятьдесят тысяч рублей в месяц, в том числе НДС 22 881,36 рублей.

В соответствии с мировым соглашением от 09.02.2017 г. по делу А12-65673/2016, размер арендной платы по договору определен сторонами в сумме 500 329,45 рублей без учета НДС, помимо этого Арендатор обязан отдельно возмещать Арендодателю стоимость фактически потребленной тепловой энергии при условии фактического предоставления услуги в виде ежемесячного фиксированного платежа в размере 127 118,64 рублей без учета НДС.

Во исполнение мирового соглашения от 09.02.2017 г. по делу А12-65673/2016, сторонами заключено дополнительное соглашение от 09.02.2017 г. к договору аренды №200 от 19.09.2006г. переданное на государственную регистрацию 20.02.2017 г., регистрация которого до настоящего времени приостановлена в связи с наличием в ЕГРН записи о запрете совершать регистрационные действия с арендованным объектом недвижимости.

Письмом от 07.08.2019 г. б/н АО «МРЗ «Волгоградский» предложило ООО «А.С.-Авто» изменить условия договора аренды и увеличить арендную плату до суммы 2 905 000 рублей в месяц с 01.09.2019 г., с приложением проекта дополнительное соглашения от 07.08.2019 г. об увеличении арендной платы до суммы 2 905 000 рублей в месяц, без НДС, с 01.09.2019 г. и соглашения о расторжении договора аренды с 01.09.2019 г.

Письмом от 04.09.2019 г. б/н АО «МРЗ «Волгоградский» повторно предложило ООО «А.С.-Авто» изменить условия договора аренды и увеличить арендную плату до суммы 2 905 000 рублей в месяц с 01.09.2019 г., с приложением проекта дополнительное соглашения от 07.08.2019г. об увеличении арендной платы до суммы 2 905 000 руб. в месяц, без НДС, с 01.09.2019 г.

Письмом от 17.09.2019 г. №215 ООО «А.С.-Авто» заявило о своем отказе от подписания проекта дополнительное соглашения от 07.08.2019 г. 

Отказ ООО «А.С.-Авто» от подписания проекта дополнительного соглашения от 07.08.2019г. к договору аренды №200 от 19.09.2006 г. об увеличении с 01.09.2019 г. арендной платы до суммы 2 905 000 рублей в месяц (без учета НДС), послужил основанием для обращения АО «МРЗ «Волгоградский» с настоящим иском в суд о расторжении договора аренды.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В рассматриваемом случае, указанных обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора, судом не установлено.

 Доказательств того, что размер арендной платы по договору аренды № 200 от 19.09.2006 с учетом дополнительных соглашений не соответствовал рыночной стоимости величины арендной платы за указанное имущество, в материалы дела не представлено.

Изменение рыночной величины арендной платы вследствие инфляционных процессов, не является тем обстоятельством, которое нельзя было предвидеть.

При принятии судебного акта суд принимает во внимание правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в определении от 17 апреля 2017 №  306-ЭС17-2823 по делу №А12-28452/2016, согласно которой  абзац второй пункта 1 статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Произведенное ИФНС по Дзержинскому району г. Волгограда доначисление истцу земельного налога в сумме 1 328 296,00 рублей за земельный участок, на котором расположены арендованные объекты за 2018 г., пени по налогу в сумме 108 920 рублей., штрафа за неполную уплату налога в сумме 324 999 рублей, штрафа за несвоевременное предоставление декларации по налогу в сумме 81 249 рублей не является существенным обстоятельством, предоставляющем истцу право требовать расторжения договора аренды на основании статьи 451 ГК РФ в силу следующего.

Исходя из условий мирового соглашения от 09.02.2017 г. по делу А12-65673/2016, сумма арендной платы по договору аренды №200 от  19.09.2006 г., подлежащая уплате ответчиком истцу в течение календарного года, составляет 6 003 953,4 рублей, без НДС (500 329,45 *12= 6 003 953,4).

Таким образом, годовая сумма земельного налога, подлежащая уплате истцом в течение года, за земельный участок, на котором расположено арендованное имущество, как минимум, в три раза меньше, чем сумма арендной платы, уплачиваемая ответчиком истцу за аналогичный период.

Электроэнергия, услуги по водоснабжению и водоотведению, оплачиваются ответчиком сверх арендной платы непосредственно ресурсоснабжающим организациям на основании отдельных договоров, заключенных ответчиком с такими организациями.

Услуги по отоплению арендованного помещения истец ответчику фактически не предоставляет. Отопление арендованных помещений производится ответчиком собственными силами.

При таких обстоятельствах, увеличение суммы земельного налога, подлежащего уплате истцом в течение года, за земельный участок, на котором расположено арендованное имущество, не свидетельствует о причинении истцу такого ущерба, при котором истец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора аренды, что исключает удовлетворение требований истца исходя из положений подпункта 3 пункта 2 статьи 451 ГК РФ.

В соответствии со статьей 19 Налогового кодекса РФ, налогоплательщиками, плательщиками сборов, плательщиками страховых взносов признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с настоящим Кодексом возложена обязанность уплачивать соответственно налоги, сборы, страховые взносы.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 23 Налогового кодекса РФ, налогоплательщики обязаны уплачивать законно установленные налоги.

Таким образом, из положений статьи 19 и подпункта 1 пункта 1 статьи 23 Налогового кодекса РФ прямо вытекает, что риск увеличения суммы подлежащего уплате земельного налога на принадлежащий ему земельный участок несет истец, что исключает удовлетворение требований истца исходя из положений подпункт 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ.

Довод истца о банкротстве общества не может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном статьи 451 ГК РФ, поскольку само по себе банкротство не влечет одновременного наступления всех необходимых для расторжения договора условий установленных статьей 451 ГК РФ.

Обязанность по представлению доказательств возлагается на лиц, участвующих в деле, которые согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации самостоятельно несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку право стороны на совершение тех или иные процессуальных действий корреспондирует с выполнением возложенных на нее законом и (или) судом обязанностей, в том числе по доказыванию обстоятельств, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований и возражений, на своевременное заявление ходатайств, неосуществление процессуальных действий, возлагает на сторону риск наступления последствий, связанных с их неосуществлением. Арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение (пункт 3 статьи 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку исковые требования оставлены без удовлетворения, то соответственно, судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 65, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Взыскать с акционерного общества «Мотороремонтный завод «Волгоградский» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере  6 000, 00 рублей.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ                                                                                                               Е.С. Пятернина