АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, стр. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. (3952) 262-102; факс (3952) 262-001

https://irkutsk.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  №А19-16329/2023

г. Иркутск

25 февраля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 11.02.2025. 

Решение в полном объеме изготовлено 25.02.2025.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Уразаевой А.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Седых Д.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью «ФСК Милана» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,  адрес: 664022, 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; 664038, Иркутская область, Иркутский район, п.Молодежный)

об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «ИнвестКонсалт», ФИО2, Управление Федеральной налоговой службы по Иркутской области

при участии в заседании:

от истца: представитель ФИО3 по доверенности №1 от 24.01.2025, паспорт, диплом;

от ответчика: представитель Слизких А.В. по доверенности от 05.09.2024, удостоверение №3652;

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Милана» (далее – ООО «ФСК Милана») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением об истребовании из чужого незаконного владения индивидуального предпринимателя ФИО1 нежилого помещения, площадью 64,2 кв.м, цокольный этаж № 1, кадастровый номер: 38:36:000023:33596, находящегося по адресу 

<

...>.

Определением от 25.07.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «ИнвестКонсалт», ФИО2.

Определением от 22.03.2024 удовлетворено ходатайство Управления Федеральной налоговой службы по Иркутской области о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 16.04.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2024 решение Арбитражного суда Иркутской области от 16.04.2024 по делу № А19-16329/2023 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03.10.2024 Решение Арбитражного суда Иркутской области от 16.04.2024 по делу № А19-16329/2023 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2024 по тому же делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Отменяя судебные акты, суд кассационный инстанции, помимо прочего, указал, что суды, делая вывод о добросовестности ответчика ФИО1, не учли, что выводы о его добросовестности не могут быть основаны исключительно на оценке его действий, как приобретателя спорного имущества, без установления обстоятельств, связанных с приобретением спорного имущества прежним его собственником – предпринимателем ФИО2; при разрешении настоящего спора суды не включили в предмет исследования вопрос о возмездности сделки, на основании которой спорное имущество приобретено ФИО2 у общества «ИнвестКонсалт»; в рассматриваемом случае подлежала так же установлению дата произведенной оплаты по договору купли-продажи спорного имущества (в случае, если она состоялась); установление факта возмездности сделки, на основании которой имущество получено предпринимателем ФИО2, является основанием для включения в предмет исследования вопроса о соответствии (либо несоответствии) поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности; если же после установления всей совокупности обстоятельств, касающихся заключения договора купли-продажи между ФИО2 и обществом «ИнвестКонсалт», суд придет к выводу, что ФИО2 является недобросовестным приобретателем спорного имущества, то в этом случае на предмет добросовестности подлежат оценке действия ФИО1

При новом рассмотрении дела истец исковые требования поддержал по доводам, ранее изложенным в иске и последующих пояснениях, ответчик иск не признал.

В обоснование исковых требований указано, что ранее должнику ООО «ФСК Милана» на праве собственности принадлежали объекты недвижимости: нежилое помещение № 1-9 на поэтажном плане, находящееся по адресу: 

<

...> общей площадью 657,1 кв.м., этаж цокольный № 2, кадастровый номер 38:36:000023:16836; нежилое помещение № 1-11 на поэтажном плане, находящееся по адресу: 

<

...>, общей площадью 657,2 кв. м., этаж цокольный № 1, кадастровый номер 38:36:000023:16863. Между должником ООО «ФСК Милана» и ООО «ИнвестКонсалт» 08.02.2019 заключен договор № 08/2019 о передаче указанного недвижимого имущества, по которому право собственности на названные нежилые помещения перешло к ООО «ИнвестКонсалт». Позднее данные объекты недвижимости были преобразованы в иные объекты недвижимости меньшей площадью, в том числе образовано нежилое помещение, площадью 64,2 кв.м., цокольный этаж № 1, кадастровый номер 38:36:000023:33596, находящееся по адресу: 

<

...>, в отношении которого 16.08.2021 заключен договор купли-продажи между ООО «ИнвестКонсалт» и ФИО2, а в дальнейшем 30.11.2021 договор купли-продажи между ФИО2 и ИП ФИО1 При этом определением Арбитражного суда Иркутской области от 06.07.2023 по делу № А19-7095/2021 признан недействительной сделкой договор № 08/2019 о передаче недвижимого имущества от 08.02.2019, заключенный между ООО «ФСК Милана» и ООО «ИнвестКонсалт», применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с ООО «ИнвестКонсалт» в пользу ООО «ФСК Милана» 64 401 000 руб. 

Обращаясь с иском об истребовании из чужого незаконного владения ИП ФИО1 спорного недвижимого имущества истец ссылается на то, что ИП ФИО1 действовал недобросовестно, был осведомлен о том, что продавец ООО «ИнвестКонсалт» не наделен правом на заключение сделок по реализацию спорного имущества третьим лицам, а также о наличии предшествующего собственника – ООО «ФСК Милана», в отношении которого возбуждено дело о банкротстве; покупатели, как ФИО2, так и ИП ФИО1 должны были предпринять действия по проверке приобретаемого имущества, не могли не придать значение п. 2.2.1 договора о передаче недвижимого имущества № 08/2019 от 08.02.2019, содержащему прямой запрет ООО «ИнвестКонсалт» на продажу недвижимого имущества. Договор между ФИО2 и ответчиком заключен уже после принятия Арбитражным судом Иркутской области заявления о признании ООО «ФСК Милана» несостоятельным (банкротом) и введения в отношении общества процедуры наблюдения, данная информация была общедоступна, сведения содержались на сайте «Федресурс». Кроме того, имущество было приобретено по явно заниженной цене. 

ИП ФИО1 с исковыми требованиями не согласился, в представленном отзыве указал, что истцом не доказано право на спорное имущество - нежилое помещение, площадью 64,2 кв.м., цокольный этаж № 1, кадастровый номер 38:36:000023:33596, находящееся по адресу: 

<

...>, поскольку объекты недвижимости, переданные истцом ООО «ИнвестКонсалт» в настоящее время фактически не существуют, преобразованы в иные нежилые помещения (15 отдельных помещений), выбыли из владения ООО «ИнвестКонсалт» и не могли быть возвращены в конкурсную массу ООО «ФСК Милана», в связи с чем суд обязал ООО «ИнвестКонсалт» выплатить в пользу ООО «ФСК Милана» денежные средства в размере общей рыночной стоимости ранее принадлежавших ООО «ФСК Милана» объектов недвижимости. Истцом не доказаны недействительность сделки от 30.11.2021 по купле-продаже спорного нежилого помещения, недобросовестность покупателей, а также их аффилированность с истцом и ООО «ИнвестКонсалт», а наличие на сайте «Федресурс» информации о намерении кредиторов обратиться с заявлением о признании ООО «ФСК Милана» несостоятельным (банкротом) не может являться доказательством недобросовестности ФИО2 и ответчика, поскольку ООО «ФСК Милана» не являлось продавцом в сделках с указанными лицами. Довод истца о многократном занижении стоимости отчуждаемого имущества документально не подтвержден, в свою очередь ответчиком перечислены денежные средства за покупку спорного помещения на счет ФИО2 в подтверждение чего представлены платежные поручения: № 875 от 27.11.2021 на сумму 1 000 000 руб., № 886 от 29.11.2021 на сумму 1 000 000 руб., № 878 от 28.11.2021 на сумму 600 000 руб.

ФИО2, надлежащим образом уведомленная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, в представленном отзыве против исковых требований возражала, указав, помимо прочего, что оплата за недвижимое имущество была произведена безналичным путем, по цене, установленной продавцом, ограничений в отношении приобретаемого имущества на момент совершения сделки не существовало, иначе она не была бы зарегистрирована; ни ФИО2, ни ИП ФИО1 не являются аффилированными лицами по отношению к истцу и ООО «ИнвестКонсалт».

Управление Федеральной налоговой службы по Иркутской области исковые требования поддержало, в представленном отзыве указало, что поскольку судебным актом от 06.07.2023 по делу № А19-705/2021 установлено, что имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать (ООО «ИнвестКонсалт»), собственник в лице конкурсного управляющего ООО «ФСК Милана» ФИО4 вправе обратиться с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения приобретателя; по мнению налогового органа, доход  ИП ФИО2 за 2020, 2021 гг. не позволил бы ей приобрести дорогостоящее имущество по цене 2 600 000 руб., а денежные средства, полученные по кредитному договору, перечислены ИП ФИО1; платежи между ФИО2 и ИП ФИО1 носят транзитный характер, в настоящий момент в спорном помещении деятельность фактически осуществляет ФИО2, помещение используется под салон красоты; в связи с чем, налоговый орган полагает, что ФИО2, отчуждая спорное нежилое помещение в пользу ответчика, не преследовала цель получения какой-либо экономической выгоды от сделки, а преследовала иную цель, цель сокрытия незаконно полученного актива, в свою очередь ФИО1 знал о ничтожности первоначальной сделки, действовал с ФИО2 совместно и сообща.   

ООО «ИнвестКонсалт», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, письменных пояснений по существу заявленных требований не представило.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Между ООО «ФСК Милана» (Передающая сторона) и ООО «ИнвестКонсалт» (Принимающая сторона) 08.02.2019 заключен договор № 08/2019 передачи имущества в собственность, согласно которому Передающая сторона (должник) безвозмездно передает в собственность Принимающей стороне (ответчик), а Принимающая сторона принимает в свою собственность: - нежилое помещение № 1-9 на поэтажном плане, находящееся по адресу: 

<

...> общей площадью 657,1 кв.м., этаж Цокольный № 2, кадастровый номер 38:36:000023:16836; - нежилое помещение № 1-11 на поэтажном плане, находящееся по адресу: 

<

...>, общей площадью 657, 2 кв.м., этаж Цокольный № 1, кадастровый номер 38:36:000023:16863.

В соответствии с пунктом 1.4 договора безвозмездная передача объекта осуществлена в соответствии с решением единственного участника ООО «ФСК Милана» в качестве пополнения чистых активов ООО «ИнвестКонсалт». Указанное недвижимое имущество было передано ООО «ИнвестКонсалт» по акту приема-передачи от 08.02.2019. Право собственности ООО «ИнвестКонсалт» на нежилые помещения было зарегистрировано в установленном законом порядке. 

В последующем ООО «ИнвестКонсалт» произвело раздел приобретенных двух нежилых помещений. Так из нежилого помещения № 1-9 (кадастровый номер 38:36:000023:16836) образовано семь помещений с кадастровыми номерами: 38:36:000023:33602, 38:36:000023:33603, 38:36:000023:33604, 38:36:000023:33605, 38:36:000023:336026, 38:36:000023:33607, 38:36:000023:33608. Из нежилого помещения №1-11 (кадастровый номер 38:36:000023:16863) образовано восемь помещений с кадастровыми номерами: 38:36:000023:33594, 38:36:000023:33595, 38:36:000023:33596, 38:36:000023:33597, 38:36:000023:33598, 38:36:000023:33599, 38:36:000023:33600, 38:36:000023:33601. Вновь образованные помещения реализованы ООО «ИнвестКонсалт» по договорам купли-продажи физическим лицам.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 19.07.2021 (резолютивная часть объявлена 12.07.2021) в отношении общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Милана» введена процедура наблюдения, временным управляющим ООО «ФСК Милана» утверждена арбитражный управляющий ФИО4. Решением Арбитражного суда Иркутской области от 03.10.2022 (резолютивная часть объявлена 27.09.2022) в отношении ООО «ФСК Милана» введена процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена арбитражный управляющий ФИО4.

Определением от 06.07.2023 заявление конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Милана» ФИО4 удовлетворено, признан недействительной сделкой договор № 08/2019 о передаче недвижимого имущества от 08.02.2019, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Милана» и Обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестКонсалт»; применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с Общества с ограниченной ответственностью «ИнвестКонсалт» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Милана» 64 401 000 руб.

Полагая, что нежилое помещение, площадью 64,2 кв.м., цокольный этаж № 1, кадастровый номер 38:36:000023:33596, расположенное по адресу: 

<

...>, образованное из нежилого помещения № 1-9 (кадастровый номер 38:36:000023:16836), ранее находившегося в собственности у истца, выбыло из его владения помимо его воли, по сделке, признанной судом недействительной, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения ИП ФИО1

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, по правилам статьи 71 АПК РФ суд приходит к следующему.

В пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статьи 301 и 302 ГК РФ.

Принятие судом в деле о банкротстве судебного акта о применении последствий недействительности первой сделки путем взыскания с другой стороны сделки стоимости вещи не препятствует удовлетворению иска о ее виндикации. Однако если к моменту рассмотрения виндикационного иска стоимость вещи будет уже фактически полностью уплачена должнику стороной первой сделки, то суд отказывает в виндикационном иске.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), применяя положения статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Из пункта 35 Постановления № 10/22 следует, что, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. В пункте 37 Постановления № 10/22 разъяснено, что ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). При этом возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. 

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38 Постановления № 10/22).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.11.2008 №126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» разъяснено, что недействительность договора купли-продажи сама по себе не даёт оснований для вывода о выбытии имущества, переданного во исполнение этого договора, из владения продавца помимо его воли. Выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств. Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле. Если же имущество выбывает из владения лица в результате похищения, утери, действия сил природы, закон говорит о выбытии имущества из владения помимо воли владельца. Именно такие фактические обстоятельства, повлекшие выбытие имущества из владения лица, и учитываются судом при разрешении вопроса о возможности удовлетворения виндикационного иска против ответчика, являющегося добросовестным приобретателем имущества по возмездной сделке.

В данном случае суд не может согласиться с доводом истца о том, что спорное имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, в связи со следующим.

Заявляя о выбытии спорного имущества из владения собственника помимо его воли, истец ссылается на условия договора № 08/2019 передачи недвижимого имущества в собственность, заключенного между ООО «ФСК Милана» и ООО «ИнвестКонсалт», которыми определены основания и цель передачи спорного имущества от ООО «ФСК Милана» к ООО «ИнвестКонсалт» - пополнение чистых активов ООО «ИнвестКонсалт» в инвестиционных целях, а также эффективное управление недвижимым имуществом (п. 2.2.3 договора).

Истец полагает, что управление недвижимым имуществом, по смыслу договора № 08/2019, не предполагало его последующее отчуждение ООО «ИнвестКонсалт», что следует из п.2.2.3 договора – «до выполнения условий безвозмездной передачи имущества ООО «ИнвестКонсалт» не вправе отчуждать переданное недвижимое имущество третьим лицам».  

Вместе с тем, истцом не названо обстоятельств, до выполнения которых ООО «ИнвестКонсалт» не вправе осуществлять сделки с объектом, влекущим переход прав (предусматривающие возможность перехода прав) к иным лицам (п.2.2.3 договора № 08/2019 о передаче нежилого имущества от 08.02.2019).

В рамках настоящего спора судом не установлено обстоятельств выбытия спорного имущества из владения истца помимо его воли, такие обстоятельства не установлены и при  рассмотрении обособленного спора о признании недействительной сделкой договора № 08/2019 о передаче недвижимого имущества от 08.02.2019, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Милана» и Обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестКонсалт» в рамках дела № А19-705-39/2021, имеющего преюдициальное значение для настоящего дела.

Истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не приведено обстоятельств, однозначно свидетельствующих о выбытии спорного помещения из владения ООО «ФСК Милана» помимо воли последнего.

Более того, суд кассационной инстанции, отменяя решение Арбитражного суда Иркутской области от 16.04.2024 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2024 по настоящему делу, указал, что суды, принимая во внимание обстоятельства, установленные судом в рамках дела о банкротстве истца при рассмотрении заявления о признании недействительной сделки с обществом «Инвест-Консалт», верно пришли к выводу об отсутствии оснований считать имущество выбывшим из владения не по воле собственника.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота. Любой добросовестный участник гражданского оборота, намереваясь приобрести имущество значительной стоимости не мог не поинтересоваться причинами совершения указанной сделки, не проверить ее юридическую чистоту, не ознакомиться исчерпывающим образом с информацией о продавце и его полномочиях на отчуждение имущества размещенной в доступных источниках. Добросовестный потенциальный покупатель должен был совершить указанные действия, ожидаемые в сходной ситуации, до совершения сделки, приобретать имущество только убедившись в бесспорной юридической чистоте сделки. В противном случае такой покупатель принимает на себя все сопутствующие риски, в том числе риски связанные с возможным последующим оспариванием сделки в процедуре банкротства продавца.

Конституционный Суд Российской Федерации указал, что в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, признается добросовестным, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что он знал об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых мог узнать об отсутствии у отчуждателя такого права (Определение Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 № 2839-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан ФИО5 и ФИО6 на нарушение их конституционных прав пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В ходе рассмотрения дела судом установлено и подтверждается материалами дела, что на момент заключения договоров купли-продажи от 16.08.2021 между ООО «ИнвестКонсалт» и ФИО2, от 30.11.2021 между ФИО2 и ФИО1 в отношении нежилого помещения, площадью 64,2 кв.м, цокольный этаж № 1, кадастровый номер: 38:36:000023:33596, находящегося по адресу 

<

...>, какие-либо споры и правопритязания в отношения указанного объекта отсутствовали, право собственности продавца ООО «ИнвестКонсалт» было зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН, сведения о наличии каких-либо ограничений в реестре отсутствовали.

При этом ссылки истца на наличие предшествующего собственника имущества– ООО «ФСК Милана», в отношении которого возбуждено дело о банкротстве, информация о чем была размещена на сайте ЕФРСБ, судом отклоняются, поскольку спорное имущество было приобретено не у ООО «ФСК Милана», а у  ООО «ИнвестКонсалт», в отношении которого такая информация на момент заключения договоров купли-продажи отсутствовала.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, при новом рассмотрении дела суд включил в предмет исследования вопрос о возмездности сделки, на основании которой спорное имущество приобретено ФИО2 у ООО «ИнвестКонсалт».

Судом были повторно истребованы материалы регистрационного дела в отношении спорного объекта недвижимости, в том числе, в материалы дела представлен, помимо прочего, договор купли-продажи недвижимости от 16.08.2021 (том 4, лист дела № 133), заключенный между ООО «ИнвестКонсалт» (продавец) и ФИО2 (покупатель), в п.4 которого сторонами определен следующий порядок расчетов: сумма в размере 100 000 руб. выплачена покупателем продавцу в качестве задатка за приобретаемый объект недвижимости, что подтверждается распиской; сумма в размере 2 500 000 руб. оплачивается покупателем продавцу с использованием номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (ООО «ЦНС») при подписании настоящего договора купли-продажи недвижимости до подачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

Также для проверки довода отзыва ФНС России, касающегося того обстоятельства, что денежные средства во исполнение договора купли-продажи от 16.08.2021 ФИО2 не вносились, судом при новом рассмотрении дела определением от 18.11.2024 были истребованы у ПАО Сбербанк данные по оплате по договору от 16.08.2021, а определением от 27.01.2025 была истребована у ООО «Домклик» информация об осуществлении оплаты по договору от 16.08.2021 купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 38:36:000023:33596, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенному между ООО «ИнвестКонсалт» и ФИО2

Так согласно ответу ООО «Домклик» (письмо от 06.02.2025 № 104-исх/25, том 5, листы дела № 9 - 17) 16.08.2021 между ООО «Домклик» (прежнее наименование ООО «Центр недвижимости от Сбербанка») и ФИО2 заключен договор оказания услуг № 07-3290363, на оказание услуги «Сервис безопасных расчетов» (ДОУ СБР) по договору купли-продажи, заключенному между ООО «ИнвестКонсалт» (продавец) и ФИО2 (покупатель) в отношении объекта недвижимости: нежилое помсещение, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:36:000023:33596. 

18.08.2021 в соответствии с условиями ДОУ СБР ООО «Домклик» перевело в адрес ООО «ИнвестКонсалт» денежные средства в размере 2 500 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 685756 от 18.08.2021.

Данный факт также подтверждается представленной в материалы дела ПАО Сбербанк выпиской по счету (том 5, лист дела № 5).

Кроме того, в судебное заседание 11.02.2025 представителем ИП ФИО1 представлена выписка по счету клиента ФИО2 за период с 01.12.2020 по 31.12.2024, из содержания которой следует, что ФИО2 11.08.2021 был выдан кредит ПАО БАНК «ФК Открытие» в размере 2 000 000 руб.

Исследовав представленные в материалы дела документы относительно оплаты по договору купли-продажи от 16.08.2021, суд приходит к выводу о возмездности  договора от 16.08.2021 купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 38:36:000023:33596, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного между ООО «ИнвестКонсалт» и ФИО2, и устанавливает, что окончательная оплата по договору произведена ФИО2 18.08.2021.

При этом установление факта возмездности сделки, на основании которой имущество получено предпринимателем ФИО2, является основанием для включения в предмет судебного исследования вопроса о соответствии (либо несоответствии) поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

Поскольку добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается, лицо, опровергающее данный факт, должно привести убедительные доводы и соответствующие доказательства (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В данном случае о недобросовестности приобретателя может свидетельствовать приобретение имущества по многократно заниженной цене, отсутствие встречного предоставления, заинтересованность и т. п. 

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 года № 16-П указано, что добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. Абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. Таким образом, по смыслу гражданского законодательства, в том числе названной нормы и статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН. 

Следовательно, бремя доказывания недобросовестности приобретателя имущества возложено на истца по делу.

Как указано выше, в ходе рассмотрения дела судом установлено и подтверждается материалами дела, что на момент заключения договоров купли-продажи от 16.08.2021 между ООО «ИнвестКонсалт» и ФИО2 в отношении нежилого помещения, площадью 64,2 кв.м, цокольный этаж № 1, кадастровый номер: 38:36:000023:33596, находящегося по адресу 

<

...>, какие-либо споры и правопритязания в отношения указанного объекта отсутствовали, право собственности продавца ООО «ИнвестКонсалт» было зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН, сведения о наличии каких-либо ограничений в реестре отсутствовали.

В связи с публичной достоверностью реестра предприниматель при совершении сделке мог разумно полагаться на имеющиеся в нем сведения относительно полномочий продавца на распоряжение объектом недвижимого имущества.

Между тем, в материалах регистрационного дела имеется договор купли-продажи нежилого помещения от 26.10.2021, заключенный в отношении спорного помещения, между ФИО2 и ФИО1 (том 4, листы дела № 138-139), акт приема-передачи от 27.11.2021 к указанному договору.

В подтверждение возмездности договора купли-продажи, заключенного между ФИО2 и ФИО1, в материалы дела представлены платежные поручения: № 875 от 27.11.2011 на сумму 1 000 000 руб., № 886 от 29.11.2021 на сумму 1 000 000 руб., № 878 от 28.11.2021 на сумму 600 000 руб.

Таким образом, оплата по данному договору произведена в полном объеме по цене помещения, указанной в пункте 2.1 договора купли-продажи (2 600 000 руб.). 

При приобретении спорного имущества ФИО1 у ФИО2, ответчиком также были проверены сведения из ЕГРН в отношении собственника нежилого помещения, информация о правопритязаниях, обременениях отсутствовала; в отношении непосредственно ФИО2 также отсутствовала информация в открытых источниках о возбуждении в отношении указанного лица дела о банкротстве, либо судебных спорах.

Довод истца о приобретении имущества по заниженной цене судом проверен и не нашел своего документального подтверждения.

В ходе рассмотрения дела в порядке ст. 82 АПК РФ определением суда от 10.11.2023 назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Русская Провинция» ФИО7 

Согласно выводов эксперта рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 64,2 кв.м, цокольный этаж № 1, кадастровый номер: 38:36:000023:33596, находящегося по адресу 

<

...>, на дату заключения договора купли-продажи между ООО «ИнвестКонсалт» и ФИО2 (16.08.2021) составляет 2 740 000 руб.; рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 64,2 кв.м, цокольный этаж № 1, кадастровый номер: 38:36:000023:33596, находящегося по адресу 

<

...>, на дату заключения договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО1 (30.11.2021) составляет 2 740 000 руб.

Лицами, участвующими в деле, возражений и замечаний в отношении экспертного заключения не заявлено.

Представленное экспертное заключение суд оценивает в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу, поскольку экспертиза проведена в соответствии с требованиями АПК РФ, заключение эксперта мотивировано, выводы, приведенные в заключении по представленным на экспертизу документам и поставленным на разрешение вопросам, являются достаточно обоснованными, противоречий в выводах экспертов не имеется.

Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 23.12.2021 N 305-ЭС21-19707 по делу N А40-35533/2018 было отмечено, что в вопросе о явной очевидности занижения цены, существенной является разница, если покупная цена отличается от рыночной, определенной экспертным путем, более чем на 30 процентов. Такая разница в стоимости презюмирует недобросовестность покупателя, перенося на него бремя опровержения этого обстоятельства.

В данном случае довод конкурсного управляющего о приобретении имущества по заниженной цене с учетом цены, установленной судебной экспертизой (2 740 000 руб.), и фактической ценой продажи (2 600 000 руб.) является несостоятельным и опровергается судебным заключением.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что при совершении договоров купли-продажи стороны действовали с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью.

К доводам налогового органа и истца относительно аффилированности ФИО2 и ФИО1 со ссылкой, помимо прочего, на пользование имуществом фактически ФИО2, транзитный характер платежей между указанными лицами, об отсутствии денежных средств у ФИО2 на момент приобретения спорного имущества, суд относится критически, поскольку данные обстоятельства сами по себе не могут свидетельствовать об аффилированности ФИО2 и ФИО1 непосредственно с ООО «ИнвестКонсалт», либо с ООО «ФСК Милана».

Более того, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие расчеты по договору купли-продажи от 16.08.2021, заключенному между ООО «ИнвестКонсалт» и ФИО2, при этом оплата по договору произведена ФИО2 18.08.2021, а довод налогового органа об отсутствии у ФИО2 денежных средств опровергается имеющейся в материалах дела выпиской по счету клиента ФИО2 за период с 01.12.2020 по 31.12.2024, из содержания которой следует, что ФИО2 11.08.2021 был выдан кредит ПАО БАНК «ФК Открытие» в размере 2 000 000 руб.

При этом в настоящий момент спорное помещение передано ответчиком по договору аренды ИП ФИО8, что подтверждается представленным в материалы дела ответчиком договором аренды от 02.02.2022, передаточным актом, дополнительными соглашениями от 30.12.2022, от 30.11.2023 к договору аренды, то есть используется в предпринимательской деятельности.

При таких обстоятельствах, суд, исследовав обстоятельства заключения договора купли-продажи от 16.08.2021 и оценив действия ФИО2 на предмет добросовестности, приходит к выводу о том, что ФИО2 является добросовестным приобретателем спорного имущества, что в нарушение статьи 65 АПК РФ истцом надлежащими доказательствами не опровергнуто.

В соответствии с абзацем 3 пункта 13 Постановления N 10/22 добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, следовательно, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю (в рассматриваемом случае - ФИО1) по безвозмездной сделке.

То есть добросовестный приобретатель имущества в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом и, следовательно, оно не может быть истребовано первоначальным собственником у последующего приобретателя даже при наличии между ними согласованных действий.

Вместе с тем, в данном случае сделка купли-продажи в отношении спорного помещения, заключенная между ФИО2 и ответчиком по настоящему делу – ФИО9, также является возмездной, а оплата по договору между названными лицами произведена уже после расчетов ФИО2 по договору, заключенному с ООО «ИнвестКонсалт».

Доказательств того, что ФИО2, ФИО9 было известно об обстоятельствах совершения этой сделки между ООО «ФСК «Милана» и ООО «ИнвестКонсалт», действительных ее целях, направленных на причинение вреда кредиторам истца, в материалы дела не представлено.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы лиц, участвующих в деле по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что материалами дела не подтвержден факт выбытия нежилого помещения, площадью 64,2 кв.м, цокольный этаж № 1, кадастровый номер: 38:36:000023:33596, находящегося по адресу 

<

...>, из владения ООО «ФСК Милана» помимо его воли, как и не подтверждена недобросовестность ФИО2, и последующего приобретателя указанного имущества - ответчика при заключении договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Всем существенным доводам сторон дана оценка, остальные доводы несущественны и на выводы суда повлиять не могут.

В силу части 5 статьи 96, части 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом в удовлетворении иска, суд полагает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Иркутской области от 25.07.2023.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы за проведение экспертизы, понесенные ответчиком в размере 20 000 руб., подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.

При принятии иска истцу предоставлялась отсрочка по уплате государственной пошлины.

Учитывая тяжелое имущественное положение истца, в отношении которого возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) и введена процедура конкурсного производства, суд, руководствуясь пунктом 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации, считает возможным снизить размер государственной пошлины, подлежащей взысканию в федеральный бюджет, до 2 000 руб.

С учетом итогов повторного рассмотрения настоящего дела расходы, понесенные ООО «ФСК Милана» при подаче апелляционной и кассационной жалоб, подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Иркутской области от 25.07.2023.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Милана» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Милана» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы за проведение судебной экспертизы в размере 20 000  руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                                                     А.Р. Уразаева