﻿

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11 «А»

тел.: (846)  273-36-45, факс: 372-62-54

http://www.11aas.arbitr.ru е-mail: info@11aas.arbitr.ru, 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

24 ноября 2021 года                                                                              Дело № А55-10200/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 23.11.2021

Постановление в полном объеме изготовлено 24.11.2021

 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

 председательствующего судьи Ануфриевой А.Э., 

 судей Дегтярева Д.А., Романенко С.Ш., 

 при ведении протокола секретарем судебного заседания Тазовой И.С.,

 с участием:

 от истца ЗАО «Диверс Моторс Самара» – директор Якшин В.Г. выписка ЕГРЮЛ;

от ответчика  ООО «Вектор» – представитель Скапцов А.А. по доверенности от 13.07.2021;

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании 23 ноября 2021 года 

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вектор» на решение Арбитражного суда Самарской области от 30 июля 2021 года по делу № А55-10200/2021 (судья Плотникова Н.Ю.),

по иску закрытого акционерного общества «Диверс Моторс Самара» (ИНН 6319069030 ОГРН 1026301705253)

к обществу с ограниченной ответственностью «Вектор» (ИНН 6319184988 ОГРН 1146319008582)

о расторжении договора аренды

третьи лица:

- акционерное общество «Кошелев-Банк»

- временный управляющий ЗАО «Диверс Моторс Самара» Макридин Александр Михайлович,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Диверс Моторс Самара» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Вектор» (далее - ответчик), в котором просит расторгнуть договор аренды № 1 от 21.11.2019г., заключенный между ЗАО «Диверс Моторс Самара» и ООО «Вектор». 

Определением суда от 16.06.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено акционерное общество «Кошелев-банк» (443100, Самарская область, Самара город, Маяковского улица, дом 14).

Определением суда от 18.07.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечен временный управляющий закрытого акционерного общества «Диверс Моторс Самара» Макридин Александр Михайлович.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.07.2021 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить мотивировочную часть Арбитражного суда Самарской области от 30.07.2021 по делу № А55-10200/2021 в части признания договора аренды № 1 от 21.11.2019 расторгнутым на основании уведомления арендодателя; признать договор аренды № 1 от 21.11.2019 расторгнутым на основании уведомления арендатора от 17.03.2020 с 25.06.2020, принять новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает следующие доводы. 

Арендатор направил уведомление о расторжении договора от 17.03.2020 с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды, а также акта о возврате имущества Арендодателю. Согласно отчету об отслеживании отправлений с почтовым идентификатором 44306743031498 уведомление вручено адресату 25.03.2020. Из указанного уведомления следует воля Арендатора на расторжение договора. Таким образом, договор аренды от 21.11.2019 № 1 расторгнут на основании уведомления о расторжении договора от 17.03.2020 с 25.06.2020. У истца появилось право на расторжение в одностороннем порядке договора аренды после 20.04.2020. Иными словами, Арендодатель более 7 месяцев не предпринимал каких-либо действий по расторжению договора аренды Указанные обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении Арендодателем своим правом. При этом своими конклюдентными действиями по направлению уведомления о расторжении договора аренды Арендатор фактически выразил свою действительную волю, направленную на отказ от исполнения договора.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу,  в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке норм части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание,  проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, согласно выписки из ЕГРН от 06.10.2020г., ЗАО «Диверс Моторс Самара» на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 16615кв.м., кадастровый номер 63:01:0336002:23, расположенный по адресу: Самарская область, г.Самара, Красноглинский район, п.Красный Пахарь, относящийся к землям населенных пунктов, разрешенное использование: торговые центры, выставки товаров, для иных видов жилой застройки. Право собственности истца на земельный участок зарегистрировано 26.12.2012г. Также на участок зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу АО «Кошелев-Банк» на основании договора о залоге недвижимости (ипотеки) № ДЗ-18-102-01 от 11.10.2018г. и договора о залоге недвижимости № ДЗ-18-055-01 от 03.08.2018г. 

Постановлением о запрете на совершение действий по регистрации от 01.10.2020г. на земельный участок Межрайонным отделом судебных приставов по исполнению постановлений налоговых органов по г.Самаре Управления Федеральной службы судебных приставов России по Самарской области наложено ограничение в виде запрещения регистрации. 

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от 06.10.2020г. обществу с ограниченной ответственностью «Диверс Моторс Самара» на праве собственности также принадлежит нежилое здание Торговый центр, количество этажей 2,  кадастровый номер 63:01:0336002:20345, 2019 года постройки, расположенный по адресу: Самарская область, г.Самара, Красноглинский район, микрорайон Крутые Ключи, ул.Мира, № 1. в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0336002:23.

Право собственности истца на здание зарегистрировано 30.04.2019г. Также в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о регистрации на здание ипотеки в силу закона в пользу АО «Кошелев Банк» на основании договора о залоге недвижимости № ДЗ-18-102-01 от 11.10.2018г. и договора о залоге недвижимости № ДЗ-18-055-01 от 03.08.2018г.

Постановлением о запрете на совершение действий по регистрации о 01.10.2020г. на здание наложено ограничение в виде запрещения регистрации Межрайонным отделом судебных приставов по исполнению постановлений налоговых органов по г.Самаре Управления Федеральной службы судебных приставов России по Самарской области. 

06 июля 2018 года между ЗАО «Диверс Моторс Самара» (Продавец) и ООО «Вектор» (Покупатель) был заключен Договор купли-продажи земельного участка и объекта недвижимости, который будет создан продавцом в будущем, предметом которого являлись вышеуказанные: земельный участок площадью 16615кв.м. и нежилое 2-этажное здание торгового центра, общей ориентировочной площадью 2775,7 кв.м. с автостоянкой открытого типа в стилобате площадью 2983,5кв.м., которое будет достроено Продавцом на земельном участке.

В соответствии с п.2.1. договора купли-продажи Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель – принять и оплатить Здание и Земельный участок в порядке и на условиях, предусмотренных договором. 

На дату подписания договора Здание было построено Продавцом частично, процент готовности 95% (п.2.2. договора). 

Пунктом 4.1. договора купли-продажи стороны установили, что цена Недвижимости составляет 185 000 000 рублей, из которых 140 000 000 цена здания, и 45 000 000 цена земельного участка. 

Согласно п.4.2. договора купли-продажи в течение десяти рабочих дней с момента подписания настоящего соглашения Покупатель обязался оплатить аванс размере 13 000 000 рублей. 

Оплата остальной части цены недвижимости в размере 172 000 000 рублей должна была осуществляться двумя покрытыми безотзывными аккредитивами (п.4.3 договора купли-продажи). 

Пунктом 3.1.6. договора купли-продажи стороны обязались в срок не позднее 08 ноября 2018 года подать в Управление Росреестра по Самарской области документы, предусмотренные действующим законодательством РФ и необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Здание и Земельный участок к Покупателю. 

Сведения о регистрации договора купли-продажи сторонами в дело не представлены.

01 ноября 2019 года между ЗАО «Диверс Моторс Самара» (Продавцом) и ООО «Вектор» (Покупатель) было заключено Соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка и объекта недвижимости, который будет создан продавцом в будущем от 06.07.2018г. (л.д.50). 

Пунктом 1 соглашения о расторжении стороны договорились, что в случае подписания между сторонами договора аренды в отношении предмета Договора, Договор купли-продажи земельного участка и объекта недвижимости, который будет создан продавцом в будущем от 06.07.2018г. считать расторгнутым с 01 ноября 2019 года, за исключением норм, связанных с исполнением обязательства Продавца по возврату в адрес Покупателя денежных средств (аванса) в размере 13 000 000 рублей, перечисленных в соответствии с п.4.2. договора, обеспечением этого обязательства (п.6.5. договора).

Возврат аванса осуществляется путем ежемесячного зачета части платежей Покупателя, как арендатора, в размере 400 000 рублей в месяц, причитающихся Продавцу, как Арендодателю в качестве арендной платы. В случае расторжения /незаключения упомянутого выше договора аренды по инициативе/вине Арендатора ранее оплаты аванса в полном объеме, его невозвращенная часть подлежит возврату путем перечисления Покупателем Продавцу суммы 400 000 рублей в месяц, до возврата суммы аванса в полном объеме. В иных случаях расторжения/незаключения упомянутого выше договора аренды ранее оплаты аванса в полном объеме, его невозвращенная часть подлежит оплате полностью не позднее пяти рабочих дней с момента такого расторжения (п.2 Соглашения о расторжении). 

Судом первой инстанции установлено, и материалами дела подтверждается, что 21 ноября 2019 года между ЗАО «Диверс Моторс Самара» (арендодатель) и ООО «Вектор» (арендатор) заключен договор аренды №1, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 20.01.2020г. 

В соответствии с п.1.1. договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование и владение следующее недвижимое имущество: 

- нежилое 2-этажное здание торгового центра с кадастровым номером 63:01:0336002:20345 общей площадью 2725,1 кв.м., с автостоянкой открытого типа в стилобане площадью 3 023,3 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, Красноглинский район, микрорайон Крутые Ключи, ул.Мира, № 1, все машины и оборудование, расположенные в нем или неразрывно связанные с ним, в том числе инженерные коммуникации, сети и обслуживающее оборудование (КТП, ГРП и т.п.). 

- часть площадью 10 266 кв.м. земельного участка общей площадью 16615 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0336002:23 категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Красноглинский район, п.Красный Пахарь, именуемые в дальнейшем «Объект». 

Согласно п.1.2. договора аренды указанные в п.1.1. земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества принадлежат Арендодателю на праве собственности на основании: 

- договора купли-продажи земельного участка № 1 от 07.11.2012г., 

- разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 63:516000-015-2014 от 22.04.2019г. 

В соответствии с п.5.1. договора аренды он заключен сроком на 5 (пять) лет. 

Объекты недвижимого имущества, а также машины и оборудование 48 (сорока восьми) наименований согласно перечню переданы в пользование арендатора по акту приема-передачи 21 ноября 2019 года (л.д.16). 

В соответствии с п.3.1.1. договора арендная плата за первые два месяца с момента заключения договора аренды составляет 650 000 рублей в месяц. Оплата аренды первых двух месяцев производится в течение пяти рабочих дней с момента подписания настоящего договора. 

Пунктом 3.1.2. договора аренды стороны установили, что по истечении двух месяцев, арендная плата составляет 1 350 000 рублей в месяц, включая НДС 20% - 225000 руб. При этом по истечении двух месяцев с момента заключения договора часть ежемесячной арендной платы в размере 400 000 рублей арендодателю не выплачивается, а остается у арендатора в качестве исполнения в его пользу обязательства арендодателя по возврату авансового платежа согласно Соглашению от 01 ноября 2019 года о расторжении договора купли-продажи земельного участка и объекта недвижимости, который будет создан продавцом в будущем от 06.07.2018г. Оставшаяся часть арендной платы подлежит оплате  в сроки и на условиях, установленных настоящим договором. Условие оплаты, установленное настоящим абзацем, действует до возврата полной суммы указанного авансового платежа. 

Обосновывая исковые требования, истец указал, что арендная плата за период с 21.01.2020г. и дальнейшее пользование объектами аренды ответчиком истцу не выплачивалась, задолженность по состоянию на 01.02.2021г. по арендной плате составляет 11 706 451 руб.

О взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 1 от 21.11.2019г. в сумме 11 706 451 руб. за период с 21.01.2020г. по 01.02.2021г., а также неустойки в размере 1 038 595 руб. 10 коп. за период с 21.01.2020г. по 01.02.2021г. истцом предъявлено исковое заявление в Арбитражный суд Самарской области и рассматривается в раках дела  №А55-6401/2021

В рамках настоящего спора истец (арендодатель) просит суд на основании п.5.2.3. договора, а также ст.ст. 450, 450.1, 619 ГК РФ, расторгнуть договор аренды № 1 от 21.11.2019г., заключенный между истцом и ответчиком, в связи с тем, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Договор аренды № 1 от 21.11.2019г. был предметом судебного спора между истцом и ответчиком по делу № А55-18262/2020 по иску ООО «Вектор» к ЗАО «Диверс Моторс Самара» о расторжении договора аренды № 1 от 21.11.2019г. и взыскании 1 300 000 рублей. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 01.04.2021г. по делу А55-18262/2020 в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и взыскании аванса – отказано. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2021г. решение первой инстанции оставлено без изменения.

Как было установлено судом по делу № А55-18262/2020, проанализировав подписанный сторонами договор аренды, акт приема-передачи, суд пришел к выводу о том, что договор является заключенным; наименование имущества, подлежащее передаче, его местоположение и размер арендной платы сторонами согласованы. Арендатор произвел оплату арендной платы, при этом разногласий и неопределенностей по объекту аренды и размеру арендных платежей между сторонами не возникало. Исследовав представленный в материалы дела акт приема-передачи, суд по делу № А55-18262/2020 счел его надлежащим доказательством исполнения арендодателем обязанности, предусмотренной ст.611 ГК РФ по передаче нежилых помещений, соответствующих условиям договора аренды и назначению имущества. Так в акте приема-передачи от 21.11.2019г. согласованы характеристики объекта, указан перечень передаваемых машин и оборудования. Имеется указание на то, что передаваемый объект находится в удовлетворительном состоянии, полностью пригодным для его использования по назначению, претензий у сторон договора друг к другу по состоянию объекта, срокам передачи нет. Акт подписан арендатором без замечаний либо возражений относительно состояния подлежащих передаче нежилых помещений. 

Суд апелляционной инстанции по указанному выше делу пришел к выводу, что обследование конструкций Торгового центра по адресу: г. Самара, Красноглинский район, пос. Красный Пахарь, а также письмо ООО «ПСТ» No 231 от 04.03.2020, на которое ответчик ссылается и в настоящем деле, не может служить надлежащим доказательством обоснованности доводов ответчика о недостатках арендуемого объекта.

Факт выдачи ЗАО «Диверс Моторс Самара» разрешения на ввод объекта в  эксплуатацию и иные заключения являются доказательством соответствия здания проектной документации,  требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям,  требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям государственной охраны  объектов культурного наследия, требованиям к безопасному использованию атомной  энергии, требованиям промышленной безопасности, требованиям к обеспечению  надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики,  требованиям антитеррористической защищенности объекта, заданию застройщика или  технического заказчика на проектирование, результатам инженерных изысканий,  энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (п.1 ч. 5 ст. 49 и ч. 3 ст. 55 ГрК РФ). 

Доводы ООО «Вектор» в части отсутствия на арендуемом объекте организованного въезда-выезда, молниезащиты газовых секционных установок на крыше здания, непригодности нижней парковки объекта аренды для эксплуатации из-за разрушения покрытия, не оборудование дверей на путях эвакуации запорами, открывающимися без ключа, не подтверждены доказательствами.

Суды сделали вывод, что из представленных в дело документов следует, что при передаче предмета аренды Арендатору Арендодателем соблюдены положения ст. 611 ГК РФ, имущество передано в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Кроме того, апелляционный суд сделал вывод, что обстоятельство указания истцом в Акте передачи имущества от 21.11.2019, что передаваемый объект находится в удовлетворительном состоянии, полностью пригодным для его использования по назначению лишает его пава на предъявление возражений о неудовлетворительном состоянии имущества в силу положений п. 5 ст. 166 ГК РФ, согласно которой заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Платежным поручением от 27.11.2019г. ООО «Вектор» перечислило в пользу ЗАО «Диверс Моторс Самара» арендную плату по договору за первые два месяца аренды, то есть за период с 21.11.2019г. по 20.01.2020г. включительно в сумме 1300 000 рублей. Обе стороны подтверждают указанное обстоятельство.

В соответствии с ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21 декабря 2011 года N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (постановления от 21 декабря 2011 года N 30-П и от 8 июня 2015 года N 14-П; определения от 6 ноября 2014 года N 2528-О, от 17 февраля 2015 года N 271-О и др.).

Вне зависимости от состава лиц, участвующих в разрешении данного обособленного спора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, должна учитываться судом, рассматривающим второе дело. Если суд, рассматривающий второй спор, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы. Разъяснения о подобном порядке рассмотрения судебных дел неоднократно давались высшей судебной инстанцией и направлены на реализацию принципов стабильности и непротиворечивости судебных актов. (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.05.2018 N 306-ЭС15-3282 по делу N А65-22387/2008).

Таким образом, доводы, приведенные заявителем, опровергаются судебными актами по делу А55-18262/2020, имеющими преюдиционное значение для разрешения данного спора. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Пунктом 3.2. договора аренды № 1 от 21.11.2019г. стороны установили, что арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней аренды. 

Согласно пункту 5.2. договора аренды, настоящий договор подлежит расторжению в одностороннем порядке по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Согласно п.5.5. договора аренды № 1 от 21.11.2019г. при принятии арендодателем решения о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке в случаях, установленных пунктом 5.2. договора, последний направляет другой стороне соответствующее письменное уведомление заказным письмом не позднее чем за три месяца до даты прекращения действия такого договора. 

Доказательства перечисления арендной платы по договору аренды № 1 от 21.11.2019г. за январь 2020г. в полном объеме, за февраль, март 2020г. ответчиком (арендатором) в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что ответчик (арендатор) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату, что в силу пункта 5.2. договора аренды порождает у арендодателя право на расторжение договора аренды в одностороннем порядке по требованию арендодателя. 

Из материалов дела следует, что 29 декабря 2020 года истцом в адрес ответчика было отправлено уведомление о расторжении договора аренды № 1 от 21.11.2019г., в котором ЗАО «Диверс Моторс Самара» указало, что отказывается от дальнейшего исполнения договора аренды № 1 от 21.11.2019г. в одностороннем порядке. В соответствии с условиями договора в трехмесячный срок со дня принятия ЗАО «Диверс Моторс Самара» решения о досрочном расторжении договора аренды арендатору было предложено передать арендуемое недвижимое имущество в состоянии, в котором оно было ему передано Арендодателем по Акту приема-передачи от 21.11.2019г. О дате и времени передачи истец в уведомлении просил уведомить его заблаговременно, а также предоставить своего представителя для регистрации прекращения договора аренды в регистрирующей палате. 

Уведомление о расторжении договора аренды отправлено истцом ответчику заказным письмом с описью вложения 29.12.2020г.  по юридическому адресу ответчика и вручено последнему 11 января 2021г., что подтверждается отчетом об отслеживании почтовых отправлений с сайта Почта России (л.д.46-48). 

До направления уведомления о расторжении договора аренды истцом 25.12.2020г. направлялась ответчику претензия об оплате задолженности по арендной плате за период до 25.12.2020г. Претензия получена ответчиком (арендатором) 30.12.2020г. 

В пояснениях по настоящему делу истец указывает, что поскольку договор аренды №1 от 21.11.2019г. расторгается в связи с существенным нарушением условий договора аренды, которые подлежат доказыванию в суде, - то расторжение договора по требованию одной из сторон договора возможно только в судебном порядке. 

Проанализировав спорные отношения, приведенные сторонами доводы и представленные доказательств, суд первой инстанции верно указал, что позиция истца является ошибочной, т.к. не соответствует  нормам действующего гражданского законодательства и условиям договора аренды № 1 от 21.11.2019г. 

В соответствии с ч.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Порядок расторжения договора установлен статьей 452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Как установлено ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно ч.1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Частями 1 и 2 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как разъяснено в пункте 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В обжалуемом решении верно отмечено, что термин «расторжение договора аренды в одностороннем порядке» подразумевает именно внесудебный порядок расторжения договора в связи с односторонним отказом стороны от него. 

Дословно из пункта 5.2. договора аренды № 1 от 21.11.2019г. следует, что настоящий договор подлежит расторжению в одностороннем порядке по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

В пункте 5.5. договора аренды стороны согласовали порядок  такого расторжения договора и дату прекращения его действия, а именно: путем направления письменного уведомления заказным письмом не позднее чем за три месяца до даты прекращения действия такого договора. 

Как указано выше, уведомление об отказе от договора аренды в одностороннем порядке направлено ответчику, и получено им 11 января 2019 года. Соответственно, на основании ст.450.1 ГК РФ и пунктов 5.2, 5.5 договора аренды № 1 от 21.11.2019г., суд первой инстанции верно установил, что договор аренды прекратил свое действие через три месяца с момента уведомления арендатора - 11.04.2021г., в связи с чем в судебном порядке расторгнут быть не может, и обоснованно отказал в удовлетворении требований. 

Доводам заявителя апелляционной жалобы о том, что договор прекращен в связи с его отказам от договора уведомлением от 17.03.2020 является несостоятельным, поскольку данным уведомлением арендатор предложил расторгнуть договор с даты его заключения по обоюдному согласию сторон, приложив соглашение о расторжении договора, что согласуется со ст. 452 ГК РФ. Из содержания уведомления не следует намерение арендатора на односторонний отказ от договора, в связи с чем оснований считать договор прекращенным с 25.06.2020 не имеется. 

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции установлено, что доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

В силу ч.1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобы относятся на заявителя.

   Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 30 июля 2021 года по делу № А55-10200/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вектор» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.

 

Председательствующий судья                                                                          А.Э. Ануфриева

 

Судьи                                                                                                                   Д.А. Дегтярев

 

С.Ш. Романенко