ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва                              Дело №А40-27891/21-41-190

Резолютивная часть решения объявлена 15.07.2021

Решение в полном объеме изготовлено 17.09.2021                                                                

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 11.01.2021 № 2-2021/d и ответчика ФИО3 по доверенности от 04.06.2021, дело по иску ООО «ТРЦ Гагаринский» (ОГРН 

<

***>) к ООО «Закка»  (ОГРН 

<

***>) о взыскании 3 424 276 руб. 61 коп., по встречному иску об обязании заключить дополнительные соглашения, установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика 3 424 276 руб. 61 коп., в том числе 667 174 руб. 08 коп. арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 22.05.2015 № 59-59-33-00273-15/s, начисленной за период с 01.05.2020 по 28.05.2020, 239 669 руб. 65 коп. неустойки, начисленной за период с 17.03.2018 по 02.02.2021 за нарушение сроков уплаты арендной платы, начисленной за период с марта 2018 года по май 2020 года, и 2 517 432 руб. 88 коп. в виде штрафа, начисленного на основании п. 21.4 договора.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в нарушение договора аренды нежилого помещения от 22.05.2015 № 59-59-33-00273-15/s в мае 2020 года ответчик не уплатил арендную плату, допускал просрочки при уплате арендной платы в период действия договора, в связи с чем истец начислил неустойку. Кроме того, на основании п. 21.4 договора истец начислил штраф, поскольку ответчик в одностороннем внесудебном порядке расторг договор, направив истцу уведомлении менее чем за 180 календарных дней до предполагаемой даты расторжения, что является основанием для начисления штрафа.

Ответчик против иска возразил, в процессе рассмотрения дела предъявил встречный иск, принятый судом к производству для рассмотрения совместно с первоначальным. По встречному иску ответчик просит суд обязать истца заключить дополнительные соглашения к договору аренды, в соответствии с условиями которых:

условной единицей (у.е.), применяемой сторонами при расчетах по договору, является среднеарифметическое значение установленных Центральным банком Российской Федерации курсов доллара США и евро к российскому рублю, для расчёта суммы платежа величина у.е. определяется курсами Банка России на 20-е число месяца, предшествующего оплачиваемому, для периодических выплат и на 20-е число месяца, предшествующего дате выставления счета, - для однократных выплат, в случае, если на дату выставления счета значение 1 у.е. составит менее 36 руб., то 1 у.е. принимается равной 36 руб., а в случае, если на дату выставления счета значение 1 у.е. составит более 45 руб. то 1 у.е. принимается равной 45 руб.;

в апреле и мае 2020 года фиксированная арендная плата и ежемесячный платёж маркетингового сбора не начисляются.

Встречное исковое заявление мотивировано тем, что в результате введенных указом мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ ограничений с 28.03.2020 и до даты расторжения договора арендуемое помещение ответчиком не использовалось. В адрес ответчика истец направлял дополнительные соглашения по вопросу определения у.е. и размера арендной платы за эти периоды, которые ответчик подписал и направил истцу. Вместе с тем дополнительные соглашения направлялись ответчику после того, как договор аренды прекратил свое действие. Условиями дополнительных соглашений предусматривалось, что порядок определения у.е., согласованный сторонами в дополнительном соглашении от 31.01.2020 № 32 на срок с 01.02.2020 по 30.04.2020, сохраняется и на период после 30.04.2020, а на период с апреля по май 2020 года фиксированная арендная плата и маркетинговый сбор не начисляются и не уплачиваются.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что 22.05.2015 истец в качестве арендодателя и ответчик в качестве арендатора заключили договор аренды нежилого помещения № 59-59-33-00273-15/s, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор обязуется принять во временное возмездное видение и пользование (в аренду) на срок аренды (до 19.05.2016) нежилое помещение площадью 78, 24 кв. м  в здании ТРЦ «Гагаринский» по адресу: 

<

...>, - и обязуется платить арендодателю арендную плату и все иные платежи, а также выполнять иные свои обязательства в соответствии с договором.

Согласно п. 4.2 договора арендатор обязуется внести обеспечительный взнос после подписания договора на основании счета арендодателя в течение 5-ти рабочих дней с даты его выставления. Обеспечительный взнос, перечисленный арендатором арендодателю в соответствии с ранее заключенным договором, засчитывается в обеспечительный взнос, подлежащий внесению в соответствии с данным договором. П. 4.4 договора предоставляет арендодателю право удержать из суммы обеспечительного взноса любую задолженность арендатора по договору, включая арендную плату, проценты, пени за просрочку ее уплаты, плату за коммунальные и прочие услуги и др.

Согласно п. 5.1 договора начиная с даты передачи помещения арендодателем арендатору по акту сдачи-приемки помещения в аренду и до окончания срока аренды, арендатор обязуется своевременно выплачивать арендодателю арендную плату, начисляемую в порядке, предусмотренном договором.

Арендная плата состоит из фиксированной арендной платы и переменной арендной платы; переменная арендная плата состоит из следующих частей: плата за коммунальные услуги; плата с оборота; маркетинговый сбор; сервисный сбор.

Согласно разделу 6 договора фиксированная арендная плата рассчитывается путем умножения ставки фиксированной арендной платы, указанной в п. 26.5 договора, на расчетную арендуемую площадь помещения, указанную в п. 26.16 договора; арендатор обязуется ежемесячно выплачивать фиксированную арендную плату авансом, до 5-го числа месяца, за который выплачивается фиксированная арендная плата, на основании счета, выставленного арендодателем до 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.

Разделом 10 договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю маркетинговый сбор в сумме, указанной в п. 26.9 договора.

В соответствии с п. 11.1 договора арендатор в случае нарушения срока оплаты по договору уплачивает арендодателю  пеню в размере 0, 1 % от суммы задолженности за каждый просрочки.

Согласно п. 21.4 договора арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив арендодателя не менее чем за 180 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. При этом арендатор оплачивает арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, до даты освобождения им помещения, а арендодатель в порядке, предусмотренном п. 4.3 договора, возвращает арендатору уплаченную сумму обеспечительного взноса. 

В случае расторжения договора арендатором в одностороннем внесудебном порядке с уведомлением арендодателя менее чем за 180 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере фиксированной арендной платы за количество дней, равное 240 календарных дней минус количество дней за период с момента уведомления о расторжении договора и до даты предполагаемого расторжения договора. Стороны особо оговаривают, что арендодатель не возвращает арендатору уплаченную сумму обеспечительного взноса, засчитывая ее в счет погашения части штрафа предусмотренного этим пунктом. 

По акту от 22.05.2015 помещения переданы ответчику в аренду.

Размер фиксированной арендной платы и порядок определения условной единицы, применяемой сторонами в расчетах, неоднократно изменялись дополнительными соглашениями к договора.

Так, дополнительным соглашением от 31.12.2019 № 31 стороны согласовали фиксированную арендную плату на период с 01.01.2020 по 30.04.2020 в размере 7 787, 6 у.е. в месяц без учета НДС, а дополнительным соглашением от 31.01.2020 № 32 установили, что у.е.  представляет собой среднеарифметическое значение установленных Центральным банком Российской Федерации курсов доллара США и евро к российскому рублю, для расчёта суммы платежа величина у. е. определяется курсами Банка России доллара США и евро на 20-е число месяца, предшествующего оплачиваемому,  для периодических выплат и на 20-е число месяца, предшествующего дате выставления счета, - для однократных выплат; в случае, если на дату выставления счета значение 1 у.е. составит менее 36  руб., то 1 у.е. принимается равной 36 руб.; в случае, если на дату выставления счета значение 1 у.е. составит более 45 руб., то 1 у.е. принимается равной 45 руб.

В соответствии с п. 5 указанного дополнительного соглашения этот порядок применяется при расчетах в период с 01.02.2020 по 30.04.2020.

Уведомлением, полученным истцом 28.02.2020, ответчик со ссылкой на п. 2 ст. 610 ГК Российской Федерации отказался от договора аренда с  22.05.2020. 

По акту от 28.05.2020 помещения возвращены истцу. 

Истец считает, что оснований для применения срока, установленного п. 2 ст. 610 ГК Российской Федерации, не имеется, поскольку в  п. 21.4 договора стороны согласовали иной срок и установили, что в случае направления уведомления об отказе от договора аренды ранее этого срока арендатор уплачивает арендодателю неустойку, размер которой по расчету истца составляет 32 682, 24 у.е. (2 517 432 руб. 88 коп.).

В соответствии со ст. 610 ГК Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

П. 2 ст. 621 Кодекса устанавливает, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Дополнительным соглашением от 31.12.2019 № 31 стороны установили размер фиксированной арендной платы на период с 01.01.2020 по 30.04.2020, а дополнительным соглашением от 31.01.2020 № 32 согласовали порядок определения у.е. при расчетах по договору на период с 01.02.2020 по 30.04.2020.

Принимая во внимание условия этих дополнительных соглашений, суд считает, что в них стороны согласовали срок аренды по 30.04.2020, в связи с чем после заключения этих дополнительных соглашений договор аренды нельзя считать возобновленным на неопределенный срок. Вопреки мнению истца, договор не является возобновленным на неопределенный срок и с 01.05.2020, поскольку уведомление арендатора об отказе от договора аренды (расторжении договора аренды) получено арендодателем 28.02.2020, за 2 месяца до истечения срока аренды, согласованного сторонами в дополнительных соглашениях от 31.12.2019 № 31 и от 31.01.2020 № 32.

Вопрос согласования даты возврата из аренды помещения не влияет на решение вопроса о том, с какой даты договор аренды прекратил свое действие (расторгнут).

Следовательно, основания для применения сроков, установленных п. 2 ст. 610 Кодекса и п. 21.4 договора для уведомления арендатором арендодателя об отказе от договора (расторжении договора), и для применения неустойки, предусмотренной п. 21.4 договора в случае нарушения этого срока, отсутствуют,

По указанной причине в иске о взыскании неустойки в размере 2 517 432 руб. 88 коп. суд отказывает.

Из расчета истца следует, что за период с 01.05.2020 по 28.05.2020 ответчик не уплатил арендную плату в размере 667 174 руб. 08 коп., допускал просрочки при уплате арендной платы за период с марта 2018 года, в связи с чем истец начислил неустойку, размер которой за период с 06.06.2015 по 02.02.2021 составил 239 669 руб. 65 коп. 

Претензия от 02.12.2020 № 126, направленная ответчику по почте, не исполнена.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно ст. 329-330 ГК Российской Федерацией исполнение обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней),  которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом экономической деятельности ответчика является торговля розничная непродовольственными товарами, не включенными в другие группировки, в специализированных магазинах (код по ОКВЭД 47.78.9), помещение в здании ТРЦ «Гагаринский» арендовалось им для использования под розничную торговлю подарками и сопутствующими товарами, с 28.03.2020 помещение использоваться ответчиком не могло в связи с ограничениями, введенными в г. Москве указом мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности».

Ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Кроме того, ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ предоставляет арендатору по договорам аренды недвижимого имущества право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ в ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ внесены изменения и дополнения. В частности, ст. 19 дополнена ч. 4-8, согласно которым арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В ответе на вопрос № 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, разъяснено, что в соответствии с ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, при этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из представленных в дело доказательств следует, что после введения указом мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ ограничений  истец направил ответчику письмо, в котором предлагал рассмотреть и подписать дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении на 50 % арендной платы, установленной договором, на период с 01.03.2020 до 01.07.2020 либо до последнего календарного дня месяца, в котором завершится приостановление деятельности арендатора в соответствии с п. 3.2 указа мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ, в зависимости от того, какая из дат наступит позднее. К письму прилагался проект дополнительного соглашения от 29.05.2020, который ни истцом, ни ответчик не подписан.

Кроме того, 13.10.2020  посредством электронной почты истец направил ответчику проект дополнительного соглашения от 30.04.2020 № 33, который устанавливает порядок определения у.е. при расчетах по договору, аналогичный порядку, установленному дополнительным соглашением от 31.01.2020 № 32, с распространением его действия на май 2020 года, и проект дополнительного соглашения от 30.04.2020 № 34, который предусматривает неначисление фиксированной арендной платы и маркетингового сбора в период с апреля по июнь 2020 года.

Подписанные со своей стороны дополнительные соглашения от 30.04.2020 № 33 и 34 ответчик направил истцу по почте 13.11.2020, о чем свидетельствует опись вложения в ценное письмо с отметкой организации связи.

Согласно ст. 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В соответствии со ст. 433 Кодекса договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Согласно п. 2 ст. 434 ГК Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго п. 1 ст. 160 Кодекса.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что порядок определения у.е. и арендной платы на период с 01.04.2020, который истец изложил в дополнительных соглашениях от 30.04.2020 № 33 и 34, принят ответчиком, в связи с чем суд считает указанные дополнительные соглашения заключенными, в связи с чем во встречном иске отказывает.

С учетом условий этих дополнительных соглашений суд взыскивает с ответчика в пользу истца сервисный сбор за май 2020 года в сумме 62 899 руб. 65 коп. и плату за коммунальные услуги в размере 2 852 руб. 09 коп., а также неустойку за нарушение сроков уплаты платежей по договору в период действия последнего в сумме 71 741 руб. 31 коп. (иск в указанной части признается ответчиком), в иске о взыскании фиксированной арендной платы и маркетингового сбора за май 2020 года и неустойки, начисленной за нарушение срока их уплаты, отказывает.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с ответчика в пользу истца в соответствии со ст. 110-112 АПК Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 309, 329, 330, 614 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

первоначальный иск удовлетворить частично;

взыскать с ООО «Закка»   в пользу ООО «ТРЦ Гагаринский» 137 492 руб. 96 коп., в том числе 65 751 руб. 65 коп. арендной платы и 71 741 руб. 31 коп. неустойки, а также 1 604 руб. 80 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины;

в остальной части в первоначальном иске и во встречном иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия. 

Судья                                                                                                      О.А. Березова