АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-1917/2025

Дело № А65-30078/2024

г. Казань

17 апреля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хисамова А.Х.,

судей Карповой В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – акционерного общества «Закон Гримма» - ФИО1 (доверенность от 30.07.2024),

ответчиков – общества с ограниченной ответственностью «ДС Менеджмент» и индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 15.04.2024, доверенность от 01.10.2024), в отсутствие иных лиц участвующих в деле и их представителей, рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2025

по делу № А65-30078/2024

по исковому заявлению акционерного общества «Закон Гримма» к обществу с ограниченной ответственностью «ДС Менеджмент», индивидуальному предпринимателю ФИО2, акционерному обществу «Сетевая компания», об обязании заключить договор аренды земельных участков

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ДС Менеджмент», индивидуального предпринимателя ФИО2 к акционерному обществу «Закон Гримма», о признании права на приобретение в собственность земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Закон Гримма» (далее – истец, АО «Закон Гримма») обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «ДС Менеджмент» (далее - «ДС ООО Менеджмент», первый ответчик); индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, второй ответчик); акционерному обществу «Сетевая компания» (Казанские электрические сети) (далее – АО «Сетевая компания», третий ответчик) о возложении обязанности заключить договор аренды земельных участков.

Первым и вторым ответчиком в суд было представлено встречное исковое заявление к АО «Закон Гримма» о признании права на приобретение в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 16:50:010215:466 и 16:50:010215:467, которое принято судом для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.11.2024 в удовлетворении первоначального искового заявления отказано, встречные исковые требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2025 решение суда первой инстанции в части удовлетворения встречных исковых требований отменено. В указанной части принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении встречных исковых требований. В остальной части решение суда оставлено без изменения. С ООО «ДС Менеджмент» и ИП ФИО2 в пользу АО «Закон Гримма» взысканы расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере по 7500 руб. с каждого.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

По мнению заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что с учетом оснований прекращения права пользования земельными участками и при предъявлении соответствующих требований ответчики вправе были требовать признания за ними как собственниками объекта недвижимости права на приобретение в собственность земельных участков, на которых находится указанная недвижимость на основании положений статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Истец в отзыве на кассационную жалобу указывает на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, и отсутствие оснований для его отмены.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 19.03.2025 кассационная жалоба ИП ФИО2 принята к производству суда, судебное разбирательство по делу назначено на 17.04.2025 на 10 часов 40 минут.

Представитель ООО «ДС Менеджмент» и ИП ФИО2 в судебном заседании суда округа доводы кассационной жалобы поддержала, представитель АО «Закон Гримма» просила обжалуемое постановление суда второй инстанции оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в суд округа не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, проверив в порядке статей 274, 285, 286, 287 АПК РФ правильность применения судом второй инстанции норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов заявителя кассационной жалобы, суд округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 08.04.2019 между ООО «ДС «Менеджмент» (арендатор) и АО «УК «ТФБ Капитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ТФБ - Инвестиционный» (правопреемник - ООО «УК «Простор Инвест» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Инвестиционный фонд») (арендодатель) заключен договор аренды земельных участков № 07-19/АП с кадастровыми номерами: 16:50:010215:466 и 16:50:010215:467.

29 сентября 2023 года между ООО «УК «Простор Инвест» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Инвестиционный фонд» (продавец) и ООО «Закон Гримма» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 22-ИФ, согласно которому продавец передал покупателю следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером 16:50:010215:466 категории «земли населенных пунктов», разрешенное использование: административные офисы; здания (помещения) финансовых организаций; торговые объекты: магазины, торговые центры, продовольственные рынки; объекты гостиничного сервиса (средства размещения), за исключением индивидуальных средств размещения, площадь - 38 кв. м, адрес: Республика Татарстан (Татарстан), МО «Казань», г. Казань, Вахитовский р-он, ул. Баумана, д. 33;

- земельный участок с кадастровым номером 16:50:010215:467 категории «земли населенных пунктов», разрешенное использование: административные офисы; здания (помещения) продовольственные рынки; объекты гостиничного сервиса (средства размещения), за исключением индивидуальных средств размещения, площадь - 230 кв. м, адрес: Республика Татарстан (Татарстан), МО «г. Казань», г. Казань, Вахитовский р-он, ул. Баумана, д. 31/12 (литер А);

- земельный участок с кадастровым номером 16:50:010215:478 категории «земли населенных пунктов», разрешенное использование: административные офисы; здания (помещения) продовольственные рынки; объекты гостиничного сервиса (средства размещения), за исключением индивидуальных средств размещения, площадь - 27 +/- 2 кв. м, адрес: Республика Татарстан (Татарстан), МО «г. Казань», г. Казань, Вахитовский р-он, ул. Баумана, д. 31/12 (литер А). Государственная регистрация права собственности ООО «Закон Гримма» на указанное выше недвижимое имущество состоялась 12.10.2023.

В связи с переходом права собственности на земельные участки права арендодателя по договору аренды земельных участков от 08.04.2019 № 07-19/АП перешли к истцу.

Истец письмом от 23.05.2024 уведомил ответчиков о расторжении договора аренды земельных участков от 08.04.2019 № 07-19/АП, а также направил проект договора аренды земельных участков на новых условиях.

Поскольку стороны не достигли согласия о заключении договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с требованием о понуждении ответчиков к заключению договора аренды на предложенных им условиях, а ответчики со встречными требованиями о признании права на приобретение в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 16:50:010215:466 и 16:50:010215:467.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 271, 272, 421, 432, 445, 446, 606, 610, 621 ГК РФ, статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пришел к выводу об отсутствии оснований для понуждения ответчиков к заключению договора аренды земельных участков, а также к выводу о наличии у ответчиков права на приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения встречных исковых требований, указал, что к ответчикам при переходе права собственности на нежилые помещения в здании паркинга перешло право пользования земельным участком, занятым таким объектом, независимо от оформления договора аренды. Как и ответчики, которые не могут быть понуждены к заключению договора аренды земельных участков, истец также не может быть понужден к продаже земельных участков виду отсутствия предусмотренных к этому законом правовых оснований.

Суд округа с выводами суда апелляционной инстанции и их правовым обоснованием соглашается.

Материалами дела подтверждается, что целью обращения ответчиков со встречным исковым заявлением являлась реализация ими права на выкуп земельного участков, поскольку во внесудебном порядке истец отказался от передачи участков в собственность ответчикам.

Суд округа учитывает, что подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута; 4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Суд округа также принимает во внимание, что статьей 273 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). При этом переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, в котором также указано, что в данной ситуации покупатель здания, строения, сооружения приобретает право пользования (аренды) земельным участком, занятым соответствующим объектом и необходимым для их использования, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Принимая во внимание указанные нормативные положения в единстве с разъяснениями относительно их применения, суд округа соглашается с выводами суда второй инстанции о том, что к ответчикам при переходе права собственности на нежилые помещения в здании паркинга перешло право пользования земельным участком, занятым таким объектом, независимо от оформления договора аренды.

При указанных обстоятельствах довод заявителя жалобы о необходимости применения к правоотношениям сторон положений пункта 2 статьи 272 ГК РФ, согласно которым при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости; собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние; в случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок, является необоснованным.

К правоотношениям сторон, как правильно указано судом второй инстанции, указанные положения не применимы, поскольку право пользования спорными земельными участками у ответчиков не прекращалось, в том числе ввиду того, что расторжение договора аренды земельных участков № 07-19/АП от 08.04.2019, ранее заключенного между ООО «ДС «Менеджмент» (арендатор) и АО «УК «ТФБ Капитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ТФБ - Инвестиционный» (правопреемник - ООО «УК «Простор Инвест» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Инвестиционный фонд») (арендодатель) было произведено уже после перехода права собственности на спорные земельные участки к истцу.

При этом реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок.

Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10, а также Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608, от 22.11.2018 по делу № 308-ЭС17-10134.

Дополнительно суд округа принимает во внимание, что условием удовлетворения требований собственника объекта недвижимости, исходя из вышеуказанных положений пункта 2 статьи 272 ГК РФ является наличие запрета для сноса здания или сооружения, находящегося на земельном участке в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо явное превышение стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли.

На наличие указанных обстоятельств ответчики при заявлении встречных исковых требований, а также в ходе рассмотрения настоящего дела не ссылались, заявляя фактически о наличии у них безусловного права на приобретение в собственность спорных земельных участков, которые не относятся к объектам, находящимся в собственности публичных образований, а являются объектами частной собственности юридического лица, что свидетельствует об ошибочном толковании ответчиками приведенной нормы права, не являющемся основанием для отмены обжалуемого судебного акта суда второй инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (часть 4 статьи 445 ГК РФ).

Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что в силу положений пункта 1 статьи 421 ГК РФ истец не может быть понужден к продаже земельных участков, с чем суд округа соглашается.

В части отказа в удовлетворении первоначального иска судебные акты по делу сторонами не обжалуются, что в силу статьи 286 АПК РФ исключает основания их проверки в кассационном порядке.

При таком положении суд кассационной инстанции полагает, что судом второй инстанции установлены все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта (статья 288 АПК РФ), судом округа не установлено, что исключает вывод о наличии оснований для удовлетворения поданной ИП ФИО2 кассационной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2025 по делу № А65-30078/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                А.Х. Хисамов

Судьи                                                                                         В.А. Карпова

Ф.В. Хайруллина