/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-9695/2017

г. Краснодар

12 декабря 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2017 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – сельскохозяйственного производственного кооператива племзавод «Подгорное» (ИНН 6129005359, ОГРН 1036129001248) – Шматько Е.В. (доверенность от 01.12.2017), от третьих лиц: Кадиева Рамзана Магомедовича – Паненко С.И. (доверенность от 15.09.2015), Магомедова Абдуллы Баркакадиевича – Паненко С.И. (доверенность от 21.07.2015), Инбулаева Виктора Александровича – Паненко С.И. (доверенность от 15.09.2015), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156), третьего лица – Орловского Алексея Викторовича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива племзавод «Подгорное» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2017 (судья Захарченко О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2017 (судьи Филимонова С.С., Соловьева М.В., Сурмалян Г.А.) по делу № А53-9695/2017, установил следующее.

СПК племзавод «Подгорное» (далее – кооператив) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление) со следующим требованиями:

– признать незаконными действия и решения по погашению регистрационной записи № 61-61-17/032/2007-402/1 об аренде с фактическим расторжением договора аренды на основании направленных уведомлений от 16.02.2017, 17.02.2017 и 06.03.2017;

– возложить на управление обязанность восстановить нарушенное право арендатора в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записи об обременении и аренде земельных участков с кадастровыми номерами 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367, 61:32:0000000:2478 и 61:32:0000000:2477;

– возложить на управление обязанность возвратить стороны договора в состояние обоюдного исполнения договорных обязательств.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кадиев Р.М., Инбулаев В.А., Магомедов А.Б. и Орловский А.В.

Решением от 28.06.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 12.09.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что государственная регистрация прекращения договора аренды посредством погашения соответствующей регистрационной записи соответствует закону. Собственники спорных земельных участков отказались от продолжения арендных отношений, возобновленных по истечении срока действия договора аренды на неопределенный срок (статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). Уведомления об отказе от договора получены кооперативом. Собственники спорных участков исполнили все требования закона, регламентирующие прекращение договора аренды. Погашение записи о регистрации договора аренды является правоподтверждающим действием, поэтому при несогласии с законностью отказа арендодателя от договора аренды, кооператив не лишен возможности оспорить его при наличии соответствующих оснований. Так как в регистрирующий орган арендодатели представили документы, подтверждающие отказ от договора аренды, у регистратора отсутствовали основания для отказа в осуществлении регистрационный действий.

В кассационной жалобе кооператив просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования. По мнению подателя жалобы, суды пришли к ошибочному выводу о том, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка (5 лет), данный договор следует квалифицировать как заключенный на неопределенный срок, поскольку в соответствии с условиями договора, по истечении его срока он считает продленным на новый срок на тех же условиях. В пункте 14 договора указано, что изменения условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ, досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда. В настоящее время на спорных земельных участках находится имущество кооператива (многолетние травы). В результате расторжения договора аренды кооперативу причинены убытки.

В отзывах на кассационную жалобу Кадиев Р.М., Инбулаев В.А. и Магомедов А.Б. указали на отсутствие оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В судебном заседании представитель кооператив поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель Кадиева Р.М., Инбулаева В.А. и Магомедова А.Б. возражал против отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 25.07.2007 собственники земельного участка (арендодатели), принадлежащего им на праве общей долевой собственности и кооператив (арендатор) заключили договор аренды земельного участка площадью 13 536,5 га с кадастровым номером 61:32:00 00 00:0089 сроком на 5 лет.

Отдельные собственники указанного земельного участка (Кадиев Р.М., Инбулаев В.А., Магомедов А.Б., Орловский А.В.) на основании норм Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» образовали земельные участки с кадастровыми номерами 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367, 61:32:0600004:2478 и 61:32:0000000:2477 в счет принадлежавших им земельных долей.

03 ноября 2016 года в управление поступили заявления собственников земельных участков с кадастровыми номерами 61:32:0600004:9368 и 61:32:000004:9367 о представлении в адрес арендатора уведомлений об отказе от договора аренды земельного участка от 12.04.2016. Согласно представленным почтовым извещениям данные уведомления получены кооперативом 14.04.2016.

10 ноября 2016 года в управление поступило заявление собственника земельного участка с кадастровым номером 61:32:0600004:2478 о представлении в адрес арендатора уведомления об отказе от договора аренды от 12.04.2016. Согласно представленным почтовым извещениям уведомление получено кооперативом 14.04.2016.

13 февраля 2017 года в управление поступили заявления собственников земельных участков с кадастровыми номерами 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367 и 61:32:0600004:2478 о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды на указанные земельные участки. В качестве основания прекращения аренды заявители представили уведомления от 18.11.2016, направленные в адрес кооператива и доказательства их получения (24.11.2016).

При проведении правовой экспертизы представленных на регистрацию документов государственный регистратор, не выявив нарушений норм действующего законодательства и оснований для приостановления (отказа) в проведении государственной регистрации прекращения (ограничения) обременения в виде аренды, осуществил погашение записи о государственной регистрации аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367 и 61:32:0600004:2478.

02 марта 2017 года в управление поступили заявления десяти собственников земельного участка с кадастровым номером 61:32:0000000:2477 о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды на указанный участок. В качестве основания прекращения аренды заявителями представлено уведомление об отказе от договора аренды 25.07.2007, направленное в адрес кооператива 28.10.2016 и полученное им 29.10.2016.

Поскольку основания для приостановления и отказа в проведении государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды не выявлены, запись о регистрации аренды на земельный участок с кадастровым номером № 61:32:0000000:2477 государственным регистратором погашена.

Кооператив, полагая, что действия управления по погашению регистрационных записей о праве аренды не соответствуют закону и нарушают принадлежащие ему права, обратился с заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

Закон № 218 с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218 государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом порядке.

В соответствии со статьей 29 Закона № 218 государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из того, что на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса договор аренды от 25.07.2007 после истечения срока его действия (25.07.2012) возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Правоотношения, возникшие из договора аренды от 25.07.2007, прекращены на основании статьи 610 Гражданского кодекса. Документы, свидетельствующие о соблюдении арендодателями правил, регламентирующих отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, представлены в управление. Совокупность условий необходимых для удовлетворения заявления кооператива в силу части 2 статьи 201 Кодекса отсутствуют.

Вместе с тем суды не учли следующее.

Согласно пункту 3 статьи 425, пункту 1 статьи 610, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок возможно в случае продолжения использования арендатором имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В тоже время стороны не лишены возможности закрепить условия о продлении его действия на новый срок, что исключает возможность применения пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса о возобновлении договора на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 договор заключен сроком на пять лет и вступает в силу с момента государственной регистрации. Если за три месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не изъявит желание расторгнуть или изменить условия договора, он считается заключенным на новый срок на тех же условиях.

Доводы арендатора, считающего спорный пункт договора возобновленным на новый срок, судебные инстанции с исследованием документов, послуживших основанием для регистрации обременения участка правом аренды, не оценили, толкование спорного условия договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса не произвели.

Исследование названных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения возникшего спора, поскольку при согласовании нового срока аренды договор не может считаться возобновленным на неопределенный срок, что исключает возможность применения абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса.

При таких обстоятельствах решение от 28.06.2017 и апелляционное постановление от 12.09.2017 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, дать оценку доводу кооператива о возобновлении договора аренды на новый срок и отсутствии оснований для применения абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, после чего принять законное и обоснованное решение.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по уплате государственной пошлины, разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2017 по делу № А53-9695/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                           Я.Е. Волков

Судьи                                                                                                                         А.И. Мещерин

И.В. Сидорова