АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 февраля 2019 года

Дело №

А56-113147/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2019 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Московский рынок» Шестакова А.А. (доверенность от 19.06.2018), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Воронина Б.А. (доверенность от 26.12.2018 № 97996-42), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» Окрепиловой Ю.О. (доверенность от 01.11.2018 № 70-18),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Московский рынок» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.06.2018 (судья Герасимова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2018 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу № А56-113147/2017,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Московский рынок», место нахождения: 196105, Санкт-Петербург, ул. Решетникова, д. 12, ОГРН 1027804911001, ИНН 7810276183 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным оформленного письмом от 27.11.2017      № 112781-32 отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), выраженного в форме уведомления об отсутствии у Общества преимущественного права на приобретение объектов нежилого фонда с кадастровыми номерами 78:14:7609:11:10, 78:14:7609:4:20, 78:14:7609:4:31, 78:14:7609:4:21, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Решетникова, д. 12, лит. А, П, И, Н; обязании Комитета заключить договор купли-продажи указанных объектов недвижимости. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее – Фонд имущества); Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее – Учреждение). 

Решением от 22.06.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2018 данное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, вывод судов о наличии у Общества задолженности по пеням на дату подачи заявления основан только на неверно истолкованном судами акте сверки расчетов от 15.05.2018, согласно которому по состоянию на 28.10.2017 задолженности по договорам, в том числе по пеням, не имеется; представленными Обществом доказательствами в совокупности подтверждается отсутствие задолженности по договорам на дату подачи заявления о выкупе помещений; наличие в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о кадастровом учете объекта недвижимого имущества, который физически отсутствует на участке и права на который ни за кем не зарегистрированы, само по себе не является основанием для отказа в выкупе земельного участка, к тому же после рассмотрения настоящего дела по заявлению Комитета объект снят с кадастрового учета; судом первой инстанции были допущены процессуальные нарушения, а именно утрачена аудиозапись судебного заседания от 18.06.2018, не рассмотрены ходатайства Общества об уточнении требований и о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объектов и земельного участка.   

Комитет в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что задолженность Общества по договорам аренды подтверждается имеющимися в материалах дела справкой о расчетах и письмом Учреждения; на момент рассмотрения дела Общество не является арендатором помещений в связи с прекращением договоров аренды вследствие одностороннего отказа от них Комитета; подлежащий выкупу одновременно со зданиями земельный участок не может быть передан Обществу, поскольку на участке находится не принадлежащий заявителю объект, необходимые для эксплуатации испрашиваемых объектов участки не сформированы, не обоснован размер земельного участка, необходимого для эксплуатации выкупаемых зданий.

Учреждение в отзыве на кассационную жалобу также возражает против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что проведенной в ходе рассмотрения дела сверкой расчетов было подтверждено наличие у Общества задолженности по пеням на дату подачи заявления о выкупе арендуемых объектов. 

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Комитета и Учреждения против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзывах.

Фонд имущества о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Общество на основании договоров от 28.10.97 № 12-В-2578, 12-В-2579, 12-В-2580, 12-В-2581 (в редакции дополнительных соглашения от 11.11.2011 № 16, от 11.01.2010, от 11.01.2010, от 11.01.2010 № 10 соответственно) арендует четыре объекта нежилого фонда с кадастровыми номерами 78:14:7609:11:10, 78:14:7609:4:20, 78:14:7609:4:31, 78:14:7609:4:21 соответственно, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Решетникова, д. 12, лит. А, П, И, Н. 

Указанные объекты недвижимости находятся на земельном участке площадью 7925 кв. м с кадастровым номером 78:14:7609:11 (предыдущие кадастровые номера 78:7609:4, 78:14:7609:4), расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Решетникова, д. 12, лит. А, предоставленном Обществу в аренду по договору от 28.01.98 № 12/ЗД-00607 (в редакции дополнительных соглашений от 05.10.2011 № 6, от 05.11.2014 № 7). 

 Общество 28.10.2017 обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемых объектов нежилого фонда и земельного участка в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на дату подачи заявления; далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ). 

Письмом от 27.11.2017 Комитет сообщил Обществу об отсутствии у него преимущественного права на приобретение объектов недвижимости в связи с наличием у Общества на дату подачи заявления задолженности по договорам аренды; направлением Комитетом уведомлений от 21.09.2017 об отказе от договоров аренды; невозможностью приватизации одновременно с объектами недвижимости земельного участка ввиду наличия на нем нежилого здания с кадастровым номером 78:14:0007609:1213, сведения о государственной регистрации прав в отношении которого отсутствуют. 

Общество, считая, что задолженность по договорам аренды на момент подачи заявления у него отсутствовала, а также что не имеется других препятствий для реализации преимущественного права на выкуп арендуемых объектов недвижимости, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей в период существования спорных правоотношений) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при соблюдении одновременно четырех условий, предусмотренных данной статьей.

Такое преимущественное право может быть реализовано, в частности, если отсутствует задолженность по арендной плате за недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона, на день подачи заявления о реализации преимущественного права.

Суды, приняв во внимание составленный сторонами в ходе рассмотрения дела акт сверки платежей по состоянию на 15.05.2018 и пояснения Учреждения, посчитали, что в данном случае Обществом не было соблюдено указанное условие, в связи с чем у него не возникло преимущественное право на выкуп арендуемого имущества. 

Между тем судами не учтено следующее.

Общество до подачи заявления о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемых объектов обратилось в Учреждение с просьбой предоставить сведения о состоянии расчетов по договорам аренды. Согласно предоставленной Учреждением справке о расчетах по состоянию на 26.10.2017 задолженность по договорам аренды у Общества отсутствует. Таким образом, Общество как добросовестный участник гражданского оборота предприняло меры для выяснения данного обстоятельства, с тем чтобы при наличии задолженности погасить ее до подачи заявления о выкупе недвижимого имущества. В письме от 27.11.2017 Комитет, ссылаясь на наличие у Общества задолженности по неустойкам на дату подачи заявления, не указал ни сумму задолженности, ни период, за который она возникла. Отклоняя довод Общества о наличии в акте сверки расчетов по состоянию на 15.05.2018 указания на отсутствие задолженности по пеням по состоянию на 28.10.2017, суды приняли пояснения Комитета и Учреждения относительно учета в акте платежа, совершенного 27.11.2017. Однако на отсутствие у арендатора задолженности по пеням в данном акте сверки указано именно по состоянию на 28.10.2017, то есть на дату ранее совершения платежа.

По смыслу пункта 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ препятствием для реализации преимущественного права субъектом малого или среднего предпринимательства является задолженность по уплате арендной плате или неустойки, наличие которых подтверждено документально, требование о которых было заявлено арендодателем и не исполнено арендатором на день подачи заявления.          

Однако в данном случае арендодатель до подачи Обществом заявления от 28.10.2017 о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемых объектов не направлял в адрес Общества уведомлений о наличии задолженности и не предъявлял никаких требований о ее погашении. Более того, Учреждение предоставило Обществу сведения об отсутствии у него задолженности по договорам по состоянию на дату, предшествовавшую подаче заявления. Суды не исследовали обстоятельства, касающиеся оснований возникновения задолженности по неустойке, не выясняли, за какой период она начислена и почему сведения о наличии долга по неустойкам не нашли отражения в выданной Обществу справке о расчетах по состоянию на 26.10.2017.

Судебные инстанции, применив положения главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», указали на невозможность реализации Обществом преимущественного права на выкуп арендуемых зданий в связи с невозможностью одновременного выкупа земельного участка, занятого зданиями, ввиду наличия в ЕГРН сведений о нахождении в границах участка иного объекта недвижимого имущества, не являющегося предметом договоров аренды. Как указывал Комитет, за формированием земельного участка под арендуемыми зданиями Общество не обращалось.       

Между тем частью 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008             № 159-ФЗ исчерпывающе предусмотрены основания для отказа заявителю в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества и такое основание для отказа, как отсутствие сформированного земельного участка под испрашиваемым имуществом, названным Законом не предусмотрено. Кроме того, судами без достаточных обоснований не приняты возражения Общества, подтвержденные документально, о том, что фактически какое-либо нежилое здание на участке отсутствует, а судом апелляционной инстанции, который в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело, не учтено, что по сведениям ЕГРН по состоянию на 26.09.2018 объект с кадастровым номером 78:14:0007609:1213 снят с кадастрового учета 12.09.2018. При этом, как указано в письме Комитета и обратное из материалов дела не следует, сведения о государственной регистрации прав на данный объект отсутствуют; какую-либо техническую документацию на этот объект, позволяющую установить его характеристики,  Комитет не представлял. На несоразмерность площади существующего земельного участка площади находящихся на нем объектов Комитет в оспариваемом отказе также не указывал.

Направление Комитетом уведомлений от 21.09.2017 об одностороннем отказе от договоров аренды само по себе также не может служить достаточным основанием для признания Общества не имеющим права на выкуп объектов недвижимого имущества. В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий заключенных сторонами договоров, согласно которым об одностороннем отказе от договора сторона уведомляет другую сторону не позднее чем за три месяца, на момент подачи Обществом заявления и направления Комитетом письма от 27.11.2017 договоры являлись действующими. К тому же исходя из пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующие последствия в случае отказа одной стороны от договора наступают, если сторона при реализации этого права действовала добросовестно и разумно. Таким образом, действия Комитета, направленные на прекращение договоров аренды, подлежали проверке на соответствие указанным критериям. На возможность признания судом наличия у арендатора права на приобретение недвижимого имущества в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствовать реализации арендатором права на приобретение, указано в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134.     

Кассационная  инстанция также полагает, что судом первой инстанции были допущены процессуальные нарушения, не устраненные апелляционным судом, которые могли привести к принятию неправильного судебного акта.

Как видно из дела, Общество при рассмотрении дела в суде первой инстанции подало ходатайство от 05.03.2018 об уточнении заявленных требований. В определении от 23.04.2018 суд первой инстанции разъяснил заявителю, что ходатайство будет рассмотрено после представления Комитетом соответствующей письменной позиции. Однако впоследствии никакого процессуального решения по данному ходатайству судом принято не было и решение по существу спора вынесено без учета ходатайства Общества об уточнении требований.

Вопреки разъяснениям, содержащимся в пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009     № 36, суд апелляционной инстанции не перешел в соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, не разрешил вопрос о принятии уточнений требований и рассмотрел требования в первоначальной редакции.  

При таком положении, поскольку судами при принятии обжалуемых решения и постановления неправильно применены нормы материального права и допущены процессуальные нарушения, которые могли привести к принятию неправильного судебного акта, а выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и обстоятельствам спора, данные судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении дела суду необходимо проверить, имелась ли у Общества задолженность по неустойкам на дату подачи заявления (28.10.2017), при наличии таковой выяснить основания ее возникновения и период начисления; оценить факт направления Комитетом уведомлений об одностороннем отказе от договоров исходя из критериев добросовестности и разумности; установить, имеются ли на земельном участке, занятом арендуемыми Обществом зданиями, объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам, права которых могут быть нарушены в случае приватизации Обществом зданий с земельным участком.                         

По результатам нового рассмотрения дела следует распределить судебные расходы по настоящей кассационной жалобе.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.06.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2018 по делу № А56-113147/2017 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

 

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

 А.В. Кадулин