ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

«

Дело № А36-7767/2020

г. Воронеж

24» мая 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена «24» мая 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено «24» мая 2022 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

        председательствующего судьи

        ФИО1,

        судей

                          ФИО2,

                          ФИО3,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

 

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов»: ФИО5, представителя по доверенности от 20.10.2020 (до перерыва);

от общества с ограниченной ответственностью «Обув»: ФИО6, представителя по доверенности от 11.02.2022 (до перерыва);

от общества с ограниченной ответственностью «Европа-Люкс»: ФИО5, представителя по доверенности от 20.10.2020 (до перерыва);

от общества с ограниченной ответственностью «Молл»: ФИО5, представителя по доверенности от 12.05.2021 (до перерыва),

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» на решение Арбитражного суда Липецкой области от 31.01.2022 года по делу № А36-7767/2020 (судья Тетерева И.В.), 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Обув» (ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Европа-Люкс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании договора аренды расторгнутым, 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Обув» (ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору №417-ОД от 15.06.2018 в размере 9 834 157 руб. 24 коп., штрафа за неосуществление коммерческой деятельности в размере 78 000 руб., 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Молл» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ССС Раша» (далее- ООО «ССС Раша») обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (далее- ООО «ЛЗСМ») о признании заключенного между ними договора аренды № 417-ОД от 15.06.2018 расторгнутым с 10.04.2020 (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ). 

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 18.01.2021 данное дело объединено в одно производство с делом №А36-9502/2020 по иску ООО «ЛЗСМ» к ООО «ССС Раша» о взыскании задолженности по договору аренды №417-ОД от 15.06.2018 в размере 9 834 157 руб. 24 коп. за период с 01.09.2018 по 31.07.2020 и штрафа в размере 78 000 руб. за неосуществление коммерческой деятельности в период с 02.03.2020 по 01.04.2020 (с учетом уточнения  в порядке статьи 49 АПК РФ).

Определением от 03.03.2021 произведена замена ответчика - ООО «ЛЗСМ» на ООО «Европа-Люкс». 

Определениями суда от 03.03.2021 и от 29.03.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «ЛЗСМ» и ООО «Молл». 

Определением от 29.03.2021 ООО «ЛЗСМ» привлечено к участию в деле в качестве соответчика по иску ООО «ССС Раша» о признании договора аренды расторгнутым. 

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 31.01.2022 в удовлетворении исковых требований ООО «ССС Раша» отказано, с ООО «ССС Раша» в пользу ООО «ЛЗСМ» взыскано  5 553 812 руб. 10 коп. задолженности по договору аренды № 417-ОД от 15.06.2018, 39 000 руб. штрафа. В остальной части иска ООО «ЛЗСМ» отказано.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО «ЛЗСМ» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении его иска о взыскании задолженности, взыскать задолженность по договору аренды №417-ОД от 15.06.2018 в размере 9 834 157 руб.

В силу части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку возражения лицами, участвующими в деле, не заявлены, судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения в обжалуемой части. 

В судебном заседании 17.05.2022 на основании статьи 124 АПК РФ изменено наименование ООО «ССС Раша» на ООО «Обув» в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ от 16.05.2022.

Представитель ООО «ЛЗСМ» поддерживает доводы апелляционной жалобы, считает решение незаконным и необоснованным в обжалуемой части, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить  его, принять по делу новый судебный акт.

ООО «ЛЗСМ» полагает, что судом первой инстанции необоснованно  применена льгота в виде уменьшения размера арендной платы на 50% за период после 09.04.2020, о чем ООО «Обув» не просило, при этом уменьшение переменной части арендной платы нормативными актами, принятыми в связи с распространением коронавирусной инфекции, не предусмотрена. По мнению заявителя жалобы, основания для уменьшения размера арендной платы за период с 24.07.2020 по 31.07.2020 отсутствуют, так как постановлением Администрации Липецкой области от 24.07.2020 №432 признан утратившим силу пункт 1.2 постановления Администрации Липецкой области от 26.03.2020 №159 о приостановлении работы объектов розничной торговли.

Представитель ООО «Обув» считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным.

Представитель ООО «Молл» и «Европа-Люкс» полагает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 24.05.2022.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, приходит к выводу об изменении решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, между ООО «ЛЗСМ» (арендодателем) и ООО «Обув» (арендатором) заключен договор аренды № 417-ОД от 15.06.2018 помещения - нежилые комнаты № 82, № 83, часть № 86, № 93, № 93а, № 94, № 94а, часть № 95, часть № 95а, № 956, № 95в, № 95г, № 95 д, № 95е, №95ж, № 96, № 96а (№ 2.32 + № 2.39 по внутренней планировке арендодателя) общей площадью 976,0 кв.м, расположенного в помещении № 12 на втором этаже здания, находящего по адресу: 

<

...>, Торгово-развлекательный центр «Европа», для организации и деятельности магазина «ССС» по розничной торговле обувью  (в редакции дополнительного соглашения от 15.06.2018).

Право ООО «ЛЗСМ» на передачу помещения в субаренду ООО «Обув» подтверждено договором аренды недвижимого имущества №246/2016 от 14.06.2016 с собственником помещения- ООО «Молл» (пункт 2.5.1 договора аренды).

Согласно пункту 3.1 договор заключен сроком на 10 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. 

В соответствии с пунктом 7.1 договора арендная плата подлежит уплате за пользование помещением в течение всего срока аренды и включает в себя: базовую арендную плату, переменную арендную плату, эксплуатационный сбор и маркетинговые платежи. 

Согласно пункту 7.2 договора аренды базовая арендная плата равняется минимальной базовой арендной плате или процентной арендной плате. Уплате подлежит тот вид базовой арендной платы (минимальная базовая арендная плата или процентная арендная плата), размер которой оказался большим в отчетном месяце. 

Минимальная базовая арендная плата составляет 1 057 593 руб. 60 коп. за все помещение в месяц с учетом НДС (пункт 7.2.1 в редакции дополнительного соглашения от 25.04.2019), ставка процентной арендной платы составляет 12% от месячного объема оборота арендатора в отношении коммерческой деятельности, осуществляемой в помещении, плюс НДС (пункт 7.2.2).

Переменная арендная плата включает в себя расходы на потребленную электроэнергию, отопление, водоснабжение, канализацию, вентилирование, кондиционирование помещения, расходы за сброс загрязняющих веществ в канализацию, вывоз мусора, а также плату за негативное воздействие на окружающую среду (экологический сбор), плату за дератизацию (пункт 7.3 договора).

Согласно пункту 7.4 договора в редакции дополнительного соглашения эксплуатационный сбор составляет 415 961 руб. за все помещение в месяц с учетом НДС и покрывает расходы арендодателя  на содержание торгового центра, включая, но, не ограничиваясь, круглосуточную охрану, обслуживание и уборку площадей общего пользования здания, техническое обслуживание и ремонт инженерных систем, обслуживание и ремонт лифтов и эскалаторов, уборку парковки, озеленение территории. Арендодатель 1 раз в год увеличивает размер эксплуатационного сбора на 7%.

Размер маркетинговых платежей составляет 61 946 руб. 72 коп. за все помещение в месяц без учета НДС и может быть увеличен 1 раз в год арендодателем на 7%. Маркетинговые платежи- часть арендной платы, покрывающая долю участия арендатора в возмещении расходов арендодателя на продвижение торгового центра, в том числе на организацию рекламных акций, размещение рекламы на наружных рекламных носителях и в СМИ, а также прочие расходы, связанные с продвижением торгового центра (пункт 7.9 в редакции дополнительного соглашения от 25.04.2019). 

Базовая арендная плата, эксплуатационный сбор и маркетинговые платежи оплачиваются арендатором ежемесячно авансом на расчетный счет арендодателя в период с 1 по 5 число оплачиваемого месяца (пункты 7.2.1, 7.4, 7.9 договора аренды). 

Оплата переменной арендной платы производится арендатором на основании счетов, выставляемых арендодателем, в течение 5 дней с момента получения счета (пункт 7.2.3 договора). 

На арендатора возложена обязанность в течение всего срока договора осуществлять коммерческую деятельность в помещении постоянно без перерывов в целях разрешенного использования и в соответствии с торговым профилем, держать помещение открытым для коммерческой деятельности в течение рабочего времени, устанавливаемого арендодателем в соответствии с правилами для арендаторов (пункт 9.12).

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Липецкой области 24.12.2018.

Арендатор свои обязательства выполнил в полном объеме - помещение передано арендатору, о чем сторонами 23.08.2018 подписан акт приема-передачи помещения в аренду. 

23.08.2018 сторонами подписан акт начала коммерческой деятельности.

Решением Правобережного районного суда города Липецка от 30.05.2019 по делу №2-2143/2019 на ООО «Молл» - собственника здания и ООО «ЛЗСМ» возложена обязанность устранить нарушения требований пожарной безопасности в ТРЦ «Европа».

Апелляционным определением Липецкого областного суда от 03.08.2020 решение Правобережного районного суда города Липецка отменено в части требований к ООО «ЛЗСМ», в иске к которому отказано. Решение суда по иску к ООО «Молл» оставлено без изменения, деятельность ТРЦ «Европа» приостановлена до устранения требований пожарной безопасности.

23.03.2020 ООО «Обув» направило в адрес ООО «ЛЗСМ» обращение о досрочном прекращении договора аренды с 31.03.2020 в связи с действием чрезвычайных обстоятельств, как в связи с эпидемиологической ситуацией, так и отсутствием официальной экспертизы корректной работы пожарных систем, что, по мнению арендатора, является безусловным риском для здоровья и жизни людей. 

Арендатор в указанном письме сообщил, что им принято 02.03.2020 решение о временном приостановлении коммерческой деятельности салона в ТРЦ «Европа» в связи с острой ситуацией в Республике Польша, закрытием границ, аннуляции и приостановлении визового обслуживания персонала холдинга, до подтверждения прекращения возникших обстоятельств отменой чрезвычайного положения и восстановления эпидемиологической ситуации в регионе. В письме также указано, что, исходя из динамики ситуации и отсутствия каких-либо уведомлений и встречных мер от ТРЦ по текущей ситуации с указаниями органов власти, руководство холдинга понимает необходимость закрытия салона с 23.03.2020. 

30.06.2020 между ООО «Молл», ООО «ЛЗСМ» и ООО «Европа-Люкс» заключено соглашение, по условиям которого ООО «Европа-Люкс» переданы права и обязанности арендатора по договору аренды №246/16 от 14.06.2016. Соглашение от 30.06.2020 зарегистрировано 04.09.2020.

27.07.2020 ООО «Обув» уведомлено о передаче договора ООО «Европа-Люкс».

По акту приема-передачи от 01.08.2020 нежилые помещения, являющиеся объектом аренды по договору аренды №246/16 от 14.06.2016 переданы ООО «Европа-Люкс».

Как указывает ООО «ЛЗВС» по состоянию на 31.07.2020 за ООО «Обув» числится задолженность по оплате арендной платы в общей сумме 9 834 157 руб. 24 коп., в том числе: по переменной арендной плате за сентябрь 2018 года в размере 1 269 руб. 32 коп.,  по переменной арендной плате за ноябрь 2018 года в размере 114 258 руб. 94 коп., по переменной арендной плате за ноябрь 2018 года (теплоэнергия) в размере 24 063 руб. 50 коп., минимальной базовой арендной плате за январь 2019 года в размере 28 701 руб. 02 руб., минимальной базовой арендной плате за апрель 2019 года в размере 05 руб., минимальной базовой арендной плате за май 2019 года в размере 05 руб., минимальной базовой арендной плате за июль 2019 года в размере 11 000 руб., минимальной базовой арендной плате за февраль 2020 года в размере 1 269 112 руб. 32 коп, эксплуатационного сбора за февраль 2020 года в размере 499 153 руб. 73 коп., маркетинговых платежей за февраль 2020 года в размере 74 336 руб. 06 коп., переменной арендной плате за февраль 2020 года в размере 116 739 руб. 21 коп.,   переменной арендной плате за февраль 2020 года (теплоэнергия) в размере 23 555 руб. 72 коп., переменной арендной плате за март 2020 года в размере 74 969 руб., переменной арендной плате за март 2020 года (теплоэнергия) в размере 16 150 руб. 03 коп., минимальной базовой арендной плате за апрель 2020 года в размере 1 269 112 руб. 32 коп., эксплуатационного сбора за апрель 2020 года в размере 499 153 руб. 73 коп., маркетинговых платежей за апрель 2020 года в размере 74 336 руб. 06 коп., переменной арендной плате за апрель 2020 года в размере 30 909 руб. 91 коп., переменной арендной плате за апрель 2020 года (теплоэнергия) в размере 12 218 руб. 78 коп., минимальной базовой арендной плате за май 2020 года в размере 1 269 112 руб. 32 коп., эксплуатационного сбора за май 2020 года в размере 499 153 руб. 73 коп., маркетинговых платежей за май 2020 года в размере 74 336 руб. 06 коп., переменной арендной плате за май 2020 года в размере 20 657 руб. 02 коп., минимальной базовой арендной плате за июнь 2020 года в размере 1 269 112 руб. 32 коп., эксплуатационного сбора за июнь 2020 года в размере 499 153 руб. 73 коп., маркетинговых платежей за июнь 2020 года в размере 74 336 руб. 06 коп., переменной арендной плате за июнь 2020 года в размере 77 966 руб. 07 коп., минимальной базовой арендной плате за июль 2020 года в размере 1 269 112 руб. 32 коп., эксплуатационного сбора за июль 2020 года в размере 499 153 руб. 73 коп, маркетинговых платежей за июль 2020 года в размере 74 336 руб. 06 коп., переменной арендной плате за июль 2020 года в размере 68 678 руб. 17 коп.

В адрес ответчика 17.09.2020 была направлена претензия о погашении с задолженности в течение 30 календарных дней с момента получения претензии. 

Неисполнение требований ООО «ЛЗСМ» в добровольном порядке послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском к ООО «Обув» о взыскании задолженности.

Повторно рассмотрев дело в порядке статьи 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Переданные в аренду помещения являются собственностью ООО «Молл» и переданы в аренду ООО «ЛЗСМ» по договору аренды №246/16 от 14.06.2016.

Таким образом, договор №417-ОД от 15.06.2018 по правовой природе является договором субаренды.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). 

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований считать договор №417-ОД от 15.06.2018 расторгнутым с 10.04.2020. Материалами дела подтверждено, что фактически ООО «Обув» прекратило осуществление в переданном в субаренду помещении коммерческой деятельности 02.03.2020, при этом в помещении находятся оборудование и товарные запасы арендатора, ключи ООО «ЛЗСМ» арендатором не возвращены. 

С учетом вступления решения Правобережного районного суда г. Липецка от 30.05.2019 по делу № 2-2143/2019 о приостановлении деятельности ТРЦ «Европа» до устранения нарушений требований пожарной безопасности 03.08.2020, суд области указал, что 02.03.2020 у истца не было правовых оснований для закрытия помещения.

Решение суда по делу №А36-7767/2020 в указанной части не обжалуется.

Принимая во внимание, что 08.09.2020 ООО «Обув» уведомило ООО «ЛЗСМ» об одностороннем внесудебном отказе от договора аренды в связи с отсутствием официальной экспертизы либо документов по корректности работы пожарных систем (письмо № 102), просило согласовать производство демонтажных работ и сбор имущества арендатора, предложило представителю ООО «ЛЗСМ» явиться 23.09.2020 к помещению к 9.00 часов для осмотра помещения и подписания акта сдачи-приема (возврата) помещения (письмо № 105 от 08.09.2020), судебная коллегия считает установленным факт пользования ООО  «Обув» переданным в субаренду помещением в спорный период с 01.09.2018 по 31.07.2020.

Задолженность по арендной плате за указанный период по расчету ООО «ЛЗСМ» составляет 9 834 157 руб. 24 коп.

ООО «Обув» обратилось к ООО «ЛЗСМ» 23.03.2020 с заявлением о рассмотрении вопроса об уменьшении размера арендной платы за период с 28.03.2020 по 25.07.2020 и отсрочке ее уплаты в соответствии с положениями статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее- Закон № 98-ФЗ).

Данная позиция изложена ООО «Обув» также в отзыве на иск от 30.12.2020,  возражениях от 11.03.2021. 

В этой связи довод апелляционной жалобы о том, что ООО «Обув» заявлено об уменьшении арендной платы только за период с 28.03.2020 по 09.04.2020 до 88 098 руб. 64 коп., и суд области,  уменьшив размер арендной платы за период с апреля по июль 2020 года, нарушил принцип состязательности сторон, противоречит материалам дела.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось.

Частью 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона №68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. 

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. 

Указанные выше положения не предусматривают возможность полного освобождения арендатора от обязательства по внесению арендной платы, не возлагают на арендодателя обязанность освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, уменьшив её размер на 100%, однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами.

Из материалов дела следует, что сторонами не достигнуто письменное соглашение об уменьшении либо об отсрочке уплаты арендной платы. 

Материалами дела подтверждается, что арендуемое нежилое помещение использовалось для торговли розничной обувью и изделиями из кожи в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.72). 

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 06.11.2020 торговля обувью и изделиями из кожи в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.72) является основным видом деятельности ООО «Обув»  с 01.12.2010. 

Согласно постановлению администрации Липецкой области от 26.03.2020 №159 «О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019 –NCOV)» с изменениями и дополнениями, с 28.03.2020 по 23.07.2020 приостановлена работа объектов розничной торговли на территории торговых и торгово-развлекательных центров, площадь которых превышает пять тысяч квадратных метров и торговая деятельность на территории которых осуществляется более чем двумя хозяйствующими субъектами (постановлением администрации Липецкой области от 24.07.2020 №432 подпункт 2 пункта 1.2 постановления №159 от 26.03.2020 признан утратившим силу).

 В связи с ограничительными мерами арендатор не мог использовать нежилое помещение в целях, согласованных с арендодателем в договоре. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. 

Напротив, из документов, представленных в суд, следует, что коммерческая деятельность в спорном нежилом помещении не осуществлялась (торговый оборот в этот период в магазине отсутствовал). 

Исследовав и оценив на основании статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, связанные с полным приостановлением арендатором предусмотренной договором деятельности в арендуемых помещениях с марта 2020 года, пришел к выводу о необходимости снижения размера арендной платы до 5 553 812 руб. 10 коп. (расчет на л.д. 12-14 т.5), полагая данное уменьшение отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора. 

Вместе с тем указанный расчет иска ООО «ЛЗСМ» в сумме 5 553 812 руб. 10 коп. составлен истцом за период с 01.02.2020 по 31.07.2020, то есть без учета уточнения исковых требований от 08.02.2021 о взыскании задолженности в размере 9 834 157 руб. 24 коп. за период с 01.09.2018 по 31.07.2020.

Следовательно, определенный таким образом судом области размер арендной  платы за спорный период является неверным.

Как следует из расчета иска, пункта 3 апелляционной жалобы, спорный период включает в себя период до введения ограничительных мер с сентября 2018 года по март 2020 года (размер минимальной базовой арендной платы, эксплуатационного сбора и маркетинговых платежей составляет 1 882 313 руб. 13 коп.), период действия ограничительных мер с апреля 2020 года по 23.07.2020 (размер минимальной базовой арендной платы, эксплуатационного сбора и маркетинговых платежей составляет 6 894 898 руб. 22 коп.) и период после ограничительных мер с 24.07.2020 по 31.07.2020 (размер минимальной базовой арендной платы, эксплуатационного сбора и маркетинговых платежей составляет 475 510 руб. 22 коп.).

Основания для уменьшения арендной платы  за период до введения ограничительных мер отсутствуют.

За период с 01.09.2018 по 31.07.2020 размер переменной арендной платы составляет 581 435 руб. 67 коп.

Расчет переменной арендной платы произведен ООО «ЛЗСМ» на основании показаний приборов учета (электрическая энергия) и расчетным путем (отопление, водоснабжение, канализация, вентилирование, кондиционирование).

Расчет подтвержден договорами поставки коммунальных ресурсов, товарными накладными, счетами-фактурами и актами в спорный период.

Доказательства направления ООО «ЛЗСМ» указанных документов ООО «Обув» представлены в материалы дела (т.6, л.д.106-152, т.7, л.д. 1-41).

Представленный расчет ООО «Обув» не оспорило.

В пункте 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2022 №66 разъяснено, что возложение на арендатора обязанности по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Оплата арендатором коммунальных услуг не означает возмездности договора аренды.

Заявленный истцом размер переменной арендной платы не подлежит уменьшению на основании части 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ, поскольку оказанные услуги являются фактически потребленными арендатором и не зависят от периода пользования помещением, в котором находились товар, оборудование и иное имущество арендатора, для которого обеспечивался соответствующий температурный режим и условия хранения.

За период с 24.07.2020 по 31.07.2020 размер арендной платы не может быть уменьшен, исходя из системного толкования статьи 19 Закона №98-ФЗ от 01.04.2020, поскольку в ней речь идет об ограничениях, связанных с невозможностью использования имущества в связи с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности. В Липецкой области такой режим был отменен с 24.07.2020.

Судебная коллегия полагает, что вопрос о возможном уменьшении арендной платы определяется арендодателем исходя из своих финансовых, организационных и иных возможностей, в частности, на решение этого вопроса может влиять то, осуществляет ли арендодатель иную деятельность, приносящую доходы, или сдача имущества в аренду является его основным видом деятельности и источником доходов. 

Согласно коду и наименованию вида деятельности 68.20.2. основным видом деятельности ООО «ЛЗСМ» является аренда и управление собственным или арендованным нежилым имуществом. Следовательно, общество было заинтересовано в сохранении между сторонами договорных отношений.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для уменьшения размера арендной платы в сумме 6 894 898 руб. 22 коп., состоящей из минимальной базовой арендной платы, эксплуатационного сбора и маркетинговых платежей за период с 01.04.2020 по 23.07.2020 (за март указанные платежи внесены), на 50%, что составляет 3 447 449 руб. 11 коп.

Задолженность по арендной плате за период с 01.09.2018 по 31.07.2020 составляет 6 386 708 руб. 13 коп. (1 882 313 руб. 13 коп. + 3 447 449 руб. 11 коп. + 475 510 руб. 22 коп. + 581 435 руб. 67 коп.).

Во взыскании остальной части основного долга по арендной плате следует отказать. 

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 07.04.2022 по делу №А36-8453/2020 по иску ООО «ЛЗСМ» к иному арендатору помещения в ТРЦ «Европа».

Доводы ООО «ССС Раша» о необходимости снижения арендной платы до 88098 руб. 64 коп., определенной ООО «ВЕТА» в отчете от 18.10.2021 об оценке рыночной стоимости арендной платы за период с 28.03.2020 по 10.04.2020, выполненном по заказу ООО «Обув», судом области правомерно отклонены.

Суд апелляционной инстанции полагает, что ответчик имеет право на отсрочку уплаты арендной платы за период с 28.03.2020 по 23.07.2020  по следующим основаниям.

В части 1 статьи 19 Закона №98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №439, данные Требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, на следующих условиях: а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды; б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 года; в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются; г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается; д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон; е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, указано, что право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

22.07.2020 ООО «ЛЗСМ» предложило ООО «Обув» отсрочку уплаты базовой арендной платы и маркетинговых платежей.

В ответе от 22.07.2020 ООО «Обув» полагало, что основания для начисления арендной платы в период закрытия ТЦ «Европа» отсутствуют, просило предоставить арендные каникулы до момента возобновления работы уменьшенного магазина «ССС».

Деятельность арендатора (торговля розничная обувью и изделиями из кожи в специализированных магазинах ОКВЭД 47.72) относится к категории отраслей, включенных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 в перечень отраслей российской экономики, наиболее пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

Принимая во внимание изложенное, учитывая уплату ООО «Обув» арендной платы за март 2020 года, за исключением переменной арендной платы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что арендная плата без учета переменной части арендной платы (подпункт е пункта 1 Требований) за апрель 2020 года подлежала уплате в январе, феврале 2021 года (по 50%), за май 2020 года – в марте, апреле 2021 года (по 50%), за июнь 2020 года - в мае, июне 2021 года (по 50%), за июль 2020 года - в июле, августе 2021 года. 

На дату принятия обжалуемого решения срок уплаты арендной платы за указанный период наступил.

При таких обстоятельствах исковые требования ООО «ЛЗСМ» о взыскании с ООО «Обув» задолженности по арендной плате за период с 01.09.2018 по 31.07.2020 в размере 9 834 157 руб. 24 коп. подлежат удовлетворению в размере 6 386 708 руб. 13 коп., в остальной части данного иска следует отказать.

В этой связи решение суда первой инстанции в обжалуемой части следует изменить.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (65,22%). 

С ООО «Обув» в пользу ООО «ЛЗСМ» подлежит взысканию госпошлина в размере 47 325 руб. за подачу иска и в размере 1 957 руб. за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Липецкой области от 31.01.2022 по делу № А36-7767/2020 в обжалуемой части – в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Обув» задолженности по арендной плате в размере 9 834 157 руб. 24 коп. изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Обув» (ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6 386 708 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате и 49 282 руб. расходов по госпошлине за рассмотрение дела в суде первой инстанции и суде апелляционной инстанции.

В остальной части иска общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

                                                                                        

Председательствующий судья 

ФИО1

 

судьи       

ФИО2

 

ФИО3