Именем Российской Федерации

Арбитражный суд Тульской области

300041, Россия, 

<

...>

тел./факс 

<

***> 250-800http://www.tula.arbitr.ru

Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула                                                                                       Дело № А68-14404/2018

Резолютивная часть решения объявлена 11 апреля 2019 года

Полный текст решения изготовлен 18 апреля 2019 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Рыжиковой Н. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования город Донской (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 313715419600105) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 03.12.2013 № 317 за период с 29.10.2016 по 18.09.2018 в размере 202 481 руб. 56 коп., пени за период с 29.10.2016 по 18.09.2018 в размере 793 732 руб. 04 коп., всего 793 732 руб. 04 коп, при участии в заседании: от истца, от ответчика – не явились, извещены,

установил:

Администрация муниципального образования город Донской (далее по тексту решения также – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском (с учетом уточнения) о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее также – предприниматель, ответчик) задолженности по арендной плате по договору аренды от 03.12.2013 № 317 за период с 29.10.2016 по 18.09.2018 в размере 202 481 руб. 56 коп., пени за период с 29.10.2016 по 18.09.2018 в размере 793 732 руб. 04 коп., всего 793 732 руб. 04 коп.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, представил отзыв на исковое заявление, в котором заявил о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 04.04.2019 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 11.04.2019. После перерыва судебное заседание продолжено.

После перерыва в судебном заседании истец и ответчик не явились.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие истца, ответчика.

Как следует из материалов дела, 03.12.2013 между администрацией муниципального образования город Донской (арендодатель) и ООО «Стройимиджсервис» (арендатор) заключен договор аренды № 317 земельного участка с кадастровым номером 71:26:010205:341, площадью 2016,0 кв. м, местоположение земельного участка: 

<

...> примерно в 10 м по направлению на юго-восток от пятиэтажного жилого дома №5; вид разрешенного использования: для строительства автомойки, шиномонтажа (пункт 1.1).

В соответствии с пунктом 2.1 договора настоящий договор заключен на срок с 03.12.2013 по 03.12.2018.

Согласно пункту 3.1 договора размер ежегодной арендной платы определяется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Тульской области, нормативно-правовыми актами муниципального образования город Донской.

В соответствии с пунктом 3.2 договора на дату подписания договора размер арендной платы определен в соотвествии с Законом Тульской области от 23.06.2011 № 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, и за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», постановлением администрации муниципального образования город Донской от 05.05.2012 № 461 «Об установлении коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, предоставляемых в аренду на территории муниципального образования город Донской» и составляет 229 930 руб. 44 коп. в год.

Согласно пункту 3.3.1 договора арендные платежи исчисляются ежемесячно и уплачиваются за каждый календарный месяц не позднее 28 числа текущего.

Сумма ежемесячной арендной платы составляет 19 160 руб. 87 коп. за каждый календарный месяц (пункт 3.3.3 договора).

Об изменении размера арендной платы и даты возникновения обязательства по уплате арендной платы арендодатель уведомляет арендатора в письменной форме заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному арендатором при заключении договора (пункт 3.7 договора).

Согласно пункту 4.1 при заключении договора арендодатель передал, а арендатор принял участок в состоянии, позволяющем использовать участок строго в соответствии с разрешенным использованием, установленным пунктом 1.1 договора. Договор является актом приема-передачи участка.

За нарушение сроков перечисления сумм, подлежащих уплате по договору, арендатор обязан уплатить пени в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 7.1 договора).

Администрация уведомлением от 01.04.2016 № 2.2.63/510 уведомила ООО «Стройимиджсервис» об изменении размера арендной платы, в соответствии с расчетом, размер годовой арендной платы с 01.05.2016 составил 976 304 руб. 45 коп., ежемесячной – 81 358 руб. 70 коп.

21.10.2016 между ООО «Стройимиджсервис» (арендатор 1) и ФИО3 (арендатор 2) заключено соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 317 от 03.12.2013.

Администрация уведомлением от 22.03.2017 № 2.2.63/87 уведомила ФИО3 об изменении размера арендной платы, в соответствии с расчетом, размер годовой арендной платы с 01.05.2017 составил 1 004 013 руб. 96 коп., ежемесячной – 83 667 руб. 83 коп.

Решением Тульского областного суда от 08.08.2017 по делу № 3а-552/2017 установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости – 1 841 000 руб.

Администрация уведомлением от 10.10.2017 № 2.2.63/833 уведомила ФИО3 об изменении размера арендной платы, в соответствии с расчетом, размер годовой арендной платы с 01.05.2017 составил 220 920 руб. 00 коп., ежемесячной – 18 410 руб. 00 коп.

Администрация уведомлением от 07.09.2018 № 08-01-26/637 уведомила ФИО3 об изменении размера арендной платы, в соответствии с расчетом, размер годовой арендной платы с 01.01.2017 составил 220 920 руб. 00 коп., ежемесячной – 18 410 руб. 00 коп.

Администрация, считая, что в нарушение условий договора аренды за ответчиком образовалась задолженность по уплате арендных платежей за период с 29.10.2016 по 18.09.2018 в размере 371 481 руб. 56 коп., направила ответчику претензию от 18.09.2018, в которой указала о необходимости погасить задолженность по арендной плате, а также пени за просрочку платежей.

Поскольку задолженность ответчиком не была погашена, администрация муниципального образования город Донской обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с ответчика задолженности в размере 371 841 руб. 56 коп. и пени в размере 804 732 руб. 04 коп. 

Оценив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам. 

Возникшие между сторонами отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), определяющей правоотношения по договору аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В ходе рассмотрения настоящего дела истцом произведена частичная оплата задолженности в размере 169 000 руб. (чек-ордер от 20.02.2019 операция:4833) и пени в размере 11 000 руб. (чек-ордер от 20.02.2019 операция:4832), в связи с чем истец уточнил заявленные требования и просит взыскать с ответчика задолженность за период с 29.10.2016 по 18.09.2018 в размере 202 481 руб. 56 коп. и пени за период с 29.10.2016 по 18.09.2018 в размере 793 732 руб. 04 коп.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что за период с 29.10.2016 по 18.09.2018 за ответчиком образовалась задолженность по договору аренды в размере               202 481 руб. 56 коп., которая не оплачена.  

Довод ответчика о том, что истцом неверно определен период взыскания задолженности, отклоняется судом.

В соответствии с разъяснениями пункта 7 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

В пункте 8 Постановление № 73 указано, что при рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее.

Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ.

При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 настоящего Постановления.

Исходя из вышеизложенных разъяснений Постановление № 73 ни истец, ни ответчик не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы, кроме как в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ.

Относительно довода ответчика о том, что истцом неверно применен коэффициент вида разрешенного использования земельного участка при расчете размера арендной платы, суд также соглашается с позицией истца. Решением Арбитражного суда Тульской области от 24.08.2018 по делу А68-897/2018 был пересмотрен коэффициент «К» (кратности налоговой ставки) для определения стоимости земельного участка, при этом судом при рассмотрении дела А68-897/2018 по спору о стоимости выкупной цены земельного участка вопрос об изменении размера арендной платы (в том числе коэффициента «Ки» - вид использования земельного участка) не рассматривался и сторонами не оспаривался, как и сам договор аренды.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору аренды в размере 202 481 руб. 56 коп.

В связи с несвоевременной оплатой ответчиком арендных платежей администрацией муниципального образования город Новомосковск начислены пени за несвоевременную уплату арендных платежей по договору аренды за период с 29.10.2016 по 18.09.2018 в размере 793 732 руб. 04 коп. в соответствии со статьей 330 ГК РФ и пунктом 7.1 договора.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрено, что за нарушение сроков перечисления сумм, подлежащих уплате по договору, арендатор обязан уплатить пени в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Ответчик заявил ходатайство об уменьшении размера пени в соответствии со  статьей 333 ГК РФ, ссылаясь на то, что заявленные пени явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Аналогичное положение содержится в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума № 7).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 22.04.2004 № 154-О и от 21.12.2000 № 263-О, при применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 73 постановления Пленума № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В этой связи суд, исходя из анализа всех обстоятельств дела, учитывая компенсационный характер пени в гражданско-правовых отношениях, период просрочки, принцип соразмерности размера взыскиваемой пени объему и характеру правонарушения, отсутствие в настоящем деле документального подтверждения наступления для истца отрицательных последствий, связанных с нарушением обществом обязательств, приходит к выводу о наличии оснований для уменьшения суммы неустойки до 37 200 руб., рассчитанной с применением двукратной ставки рефинансирования.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора является установленным, а потому требования истца (с учетом снижения неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ) о взыскании пени за период с 29.10.2016 по 18.09.2018 по договору аренды в размере 37 200 руб. подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина в сумме 7 794 руб. относится на ответчика и взыскивается в доход федерального бюджета, поскольку истец от уплаты госпошлины освобожден в силу закона.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации муниципального образования город Донской удовлетворить частично. 

Взыскать с предпринимателя ФИО2 в пользу администрации муниципального образования город Донской задолженность по арендной плате в размере 202 481 рубль 56 копеек, пени в размере 37 200 рублей, всего 239 681 рубль 56 копеек, в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 7 794 рубля.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия. 

Судья                                                                          Н.А. Рыжикова