АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001,  г.Самара,  ул. Самарская, 203 Б, тел. (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

===================================================================

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А55-20054/2020

02 марта 2021 года

г. Самара

Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2021 года

В полном объеме решение изготовлено 02 марта 2021 года 

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Копункина В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании 20 февраля 2021 года  дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2  

к индивидуальному предпринимателю ФИО3  

об изменении условий договора и понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы 

при участии в заседании представителей:

от истца - ФИО4 по доверенности от 01.07.2020,

от ответчика - ФИО5 по доверенности от 16.07.2019,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с иском  к  индивидуальному предпринимателю ФИО3 с исковыми требованиями, а именно:

- внести изменения в договор аренды нежилого недвижимого имущества №218 от 01.03.20, заключенный между истцом и ответчиком, в связи с невозможностью использования Помещения, связанной с принятием Губернатором Самарской области в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности на территории Самарской области, а именно: снизить размер арендной платы по Договору, установив ее в следующем размере:

- в период с 29 марта 2020г. по 30 июня 2020г. постоянная часть арендной платы Арендодателем не начисляется и Арендатором не уплачивается, арендная плата в указанный период устанавливается в размере равном переменной части арендной платы.

- обязать ИП ФИО3 подписать дополнительное соглашение к договору аренды нежилого недвижимого имущества №218 от 01.03.20 г. на вышеуказанных условиях.

Определением от 18.12.2020 суд принял заявление истца об уточнении исковых требований. Исковыми требованиями считать:

1. Внести изменения в договор аренды нежилого недвижимого имущества №218 от 01.03.20, заключенный между истцом и ответчиком, в связи с невозможностью использования Помещения, связанной с принятием Губернатором Самарской области в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности на территории Самарской области, а именно: снизить размер арендной платы по Договору, установив ее в следующем размере:

- в период с 29 марта 2020г. по 30 июня 2020г. постоянная часть арендной платы устанавливается в размере 53 946,12 руб. в месяц, НДС не облагается.

2.Обязать ИП ФИО3 подписать дополнительное соглашение к договору аренды нежилого недвижимого имущества №218 от 01.03.20 г. на вышеуказанных условиях.

Истец исковые требования поддержал.

Ответчик исковые требования не признал.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, арбитражный суд находит иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.  

ИП ФИО3 (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) 01.03.2020г был заключен договор аренды нежилого недвижимого имущества №218 (далее - Договор).

В соответствии с Договором Арендатору было передано помещение № 218 (часть помещения № 1) площадью 218,5 кв.м в здании торгового центра МЦ «Мягкофф», кадастровый номер 63:01:0620003:225, по адресу: г. Самара, р-н Октябрьский, ул. Революционная, д.70 (далее -Помещение).

Согласно п. 1.3. Договора Арендатор использует Помещение в целях организации розничной торговли следующим видом товара: корпусная мебель фабрик «Ангстрем» г. Воронеж, «Мебель Москва» г. Москва, мягкая мебель фабрики «Дивальди» г. Воронеж, столовые группы «Виста» г. Москва, матрацы фабрик «Дивальди» г. Воронеж, «Орматек» г. Иваново, «Витранс» г. Елец.

Указанная в п. 1.3. деятельность является для ИП ФИО2 основным видом деятельности - 47.59 (торговля розничная мебелью, осветительными приборами и прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах).

Таким образом, согласованным использованием Помещения являлось его использование для осуществления ИП ФИО2 основного вида деятельности -розничной торговли мебелью.

В соответствии с Договором Арендная плата состоит из постоянной и переменной

частей.

Постоянная часть арендной платы по Договору установлена в следующем размере:

- с 01.03.2020 по 30.06.2020 в размере 179 820,4 руб. в месяц, НДС не облагается,

- с 01.07.2020 в размере 204 205 руб. в месяц, НДС не облагается.

Обосновывая исковые требования, истец указал, что 16 марта 2020 года Постановлением губернатора Самарской области № 39 на территории Самарской области был введен режим повышенной готовности (далее - Постановление Губернатора). С 29 марта 2020г. в рамках режима повышенной готовности Постановлением Губернатора (с изм. от 27 марта 2020 года) была приостановлена работа ряда организаций розничной торговли. ИП ФИО2 к организациям, включенным в перечень исключений, не относилась. Указами Президента РФ от 25 марта 2020 г. N 206, от 2 апреля 2020г. № 239, от 28 апреля 2020г. № 294 были объявлены нерабочие дни в период с 30 марта 2020г. по 8 мая 2020г., а Постановлением губернатора Самарской области от 3 апреля 2020 года № 70 (с последующими изменениями) период приостановления работы организаций розничной торговли был продлен до 22 июня 2020г. В период нерабочих дней и действия ограничений на работу объектов розничной торговли ИП ФИО2 не могла вести какую-либо коммерческую деятельность в Помещений. ИП ФИО2 не относилась к организациям, которым было разрешено осуществлять деятельность в соответствии с Указами Президента РФ от 25 марта 2020 г. N 206, от 2 апреля 2020г. № 239, от 28 апреля 2020г. № 294 и Постановлением Губернатора.

Указанные обстоятельства и послужили истцу основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Постановлением Губернатора Самарской области от 16.03.2020 № 39 введен режим повышенной готовности в Самарской области с 16.03.2020. Постановлением Правительства РФ № 439 от 03.04.2020 арендаторам предоставляется отсрочка по оплате арендных платежей.

Постановлением Губернатора Самарской области от 16.03.2020 № 39 на территории Самарской области введен режим повышенной готовности.

Согласно п. 8 постановления Губернатора Самарской области от 30 марта 2020 года № 64, п. 2.5 Постановления Губернатора Самарской области от 03 апреля 2020 года № 70, работа бассейнов, фитнес-центров, объектов физкультуры и спорта приостановлена с 29.03.2020.

Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 2020 года № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации установлены с 30 марта по 3 апреля 2020 года нерабочие дни.

Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 «О мерах по о обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории российской федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (covid-19)» установлены с 4 апреля по 30 апреля 2020 года нерабочие дни.

01.04.2020 принят Федеральный закон N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ), в соответствии со статьей 19 которого предусмотрено:

1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 2 «Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439, отсрочка, предусмотренная пунктом 1 статьи 19 Закон N 98-ФЗ, отсрочка уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, предоставляется арендаторам (организациям и индивидуальным предпринимателям) недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно пункту 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. № 439, отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.

Согласно правовой позиции, изложенной Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (далее -Обзор COVID-19 N 2) согласно части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98 -ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г.

Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ) (вопрос 3 Обзора COVID-19 N 2).

Право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Вместе с тем если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (вопрос 5 Обзора COVID-19 N 2).

В силу вышеизложенных норм права и правовой позиции, арендодатель, не информировавший арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ, считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований, независимо от того обращался ли арендатор к арендодателю с заявлением о предоставлении такой отсрочки или не обращался.

Также если арендатор не мог использовать арендуемое помещение в результате введения режима повышенной готовности, то арендодатель обязан уменьшить арендную плату с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества, независимо от даты обращения арендатора с требованием о таком уменьшении и даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы.

Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 

Согласно п. 4.3 Договора аренды договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендатора с предупреждением арендодателя за 60 календарных дней.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается сторонами, истец письмом от 03.03.2020 №2 уведомил ответчика о досрочном расторжении договора в соответствии с пунктом 4.3 договора. 

На основании изложенного, поскольку уведомление Арендатора о расторжении Договора аренды вручено ответчику 03.03.2020, договор аренды №218 от 01.03.2020 считается расторгнутым с 03.05.2020.

Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 452 Гражданского кодекса РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В  случае  изменения  или  расторжения  договора  обязательства  считаются измененными  или  прекращенными  с  момента  заключения  соглашения  сторон  об изменении  или  о  расторжении  договора,  если  иное  не  вытекает  из  соглашения  или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с  момента  вступления  в  законную  силу  решения  суда  об  изменении  или  о расторжении договора.

В силу вышеизложенных положений закона, внесение изменений возможно только в действующий договор.  Изменение  договора  влечет  изменение  обязательств  сторон  на будущее время.

Поскольку договор аренды №218 от 01.03.2020 прекратил своей действие, внесение изменений в него невозможно. Положения статьи 19 Закона N 98-ФЗ об обязанности заключить дополнительное соглашение, на которые ссылается истец, регулируют отношения сторон в рамках действующего договора аренды. 

На   основании   изложенного, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Расходы по государственной пошлине отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара, с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

 Судья      В.А. Копункин