Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-16345/2022

27 мая 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  26 апреля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  27 мая 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 

<

...>/А/2-Н, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: санкт-петербургское государственное унитарное предприятие "Петербургский метрополитен" (адрес:  Россия 190013, г Санкт-Петербург, 

<

...> ОГРН:  

<

***>);

об урегулировании разногласий при заключении дополнительных соглашений к договорам аренды

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 10.01.2022),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 28.11.2019),

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к санкт-петербургскому государственному унитарному предприятию "Петербургский метрополитен" (далее – Предприятие), в котором просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительных соглашений к договорам аренды земельного участка от 30.09.2009 № 4000001785 и 4000001784, приняв условия соглашений об изменении условий договоров аренды согласно   редакции дополнительных соглашений.

Определением суда от 25.02.2022 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное назначено на 26.04.2022.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, а представитель ответчика возражал против их удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Приняв во внимание подготовленность дела к судебному заседанию, суд на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Предприятием (арендатором) и администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик (арендодателем; далее - Администрация) 30.09.2009 были заключены следующие договоры:

- договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № 4000001784 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>, кадастровый номер 23:40:0202004:30, площадью 1649 кв.м, с назначением - для размещения базы отдыха;

- договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № 4000001785 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>, кадастровый номер 23:40:0202006:34, площадью 18245 кв.м, с назначением - для размещения базы отдыха.

Решением от 03.07.2017 № 618 Думы муниципального образования город-курорт Геленджик «О даче согласия муниципального образования город-курорт Геленджик на передачу из муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Геленджик в государственную собственность Санкт-Петербурга на безвозмездной основе недвижимого имущества муниципального образования город-курорт Геленджик» указанные земельные участки переданы в собственность Санкт-Петербурга и 05.04.2018 на них зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга (записи о государственной регистрации права № 23:40:0202006:34-23/012/2018-4 от 05.04.2018, № 23:40:0202004:30-23/012/2018-4 от 05.04.2018) на основании распоряжения Комитета от 18.01.2018 № 58-рз.

С письмом от 19.09.2018 № 70061-39 Комитет направил в адрес Предприятия проекты дополнительных соглашений к договорам № 4000001784 и № 4000001785 об изменении стороны договоров (арендодателя), содержащие обязанность Предприятия по предоставлению отчетов об оценке рыночной величины арендной платы за земельные участки, применению указанных отчетов при расчете арендной платы, изменению размера штрафов за нарушение условий договора.

В письмах от 24.12.2018 № 144/2281 и 144/2282 Предприятие сообщило Комитету об отсутствии правовых оснований для внесения изменений в договоры аренды в части изменения величины и способа определения размера арендной платы за указанные земельные участки и направило свои варианты проектов дополнительных соглашений к указанным договорам аренды, подписанные со стороны Предприятия.

Письмом от 06.03.2019 № 14766-27 Комитет отказался от подписания проектов дополнительных соглашений в редакции Предприятия.

В письме от 23.04.2019 № 144/615 Предприятие сообщило о необходимости повторного рассмотрения и учета предложений Предприятия по внесению изменений в проекты дополнительных соглашений к договорам, направленные письмами Предприятия от 24.12.2018 № 144/2281 и 144/2282, предложило провести совещания с подразделениями Комитета и представителями Предприятия для урегулирования данного вопроса.

Комитет в письме от 24.05.2019 № 36995-27/19 сообщил о необходимости дополнительной проработки обращения Предприятия.

С письмом от 29.07.2019 № 54796-27 Комитет направил в адрес Предприятия проекты дополнительных соглашений к договорам и повторно сообщил о необходимости подписания направленных документов в редакции Комитета.

С письмом от 19.02.2020 № 144/238 Предприятие повторно направило свои варианты проектов дополнительных соглашений к договорам аренды, подписанные со стороны Предприятия.

Письмом от 20.03.2020 № 05-10-14669/20-0-1 Комитет повторно отказал в подписании дополнительных соглашений в редакции Предприятия и предложил Предприятию подписать соглашения в редакции Комитета.

В письме от 18.06.2020 № 05-10-44870/20-0-1 Комитет повторно сообщил о неизменности правовой позиции Комитета о расчете арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков и необходимости согласования и подписания проектов дополнительных соглашений к договорам в редакции Комитета.

В письме от 16.07.2020 № 132/7642 Предприятие указало на необходимость сохранения размера арендной платы, установленного договорами, и невозможности подписания проектов дополнительных соглашений к договорам в редакции Комитета.

Комитет в письме от 24.08.2020 № 05-10-44870/20-1-1 предложил Предприятию рассмотреть возможность подготовки отчетов об оценке рыночной величины арендной платы земельных участков, согласовать проекты дополнительных соглашений к договорам в редакции Комитета, ранее направленные в адрес Предприятия.

Разногласия Предприятия по проектам дополнительных соглашений к договорам направлены в Комитет с письмом от 18.11.2020 № 144/2532.

В письме от 18.12.2020 № 05-10-44870/20-2-1 Комитет сообщил, что проводится работа по заключению контракта на проведение оценки рыночной стоимости арендной платы за участки, арендуемые Предприятием по договорам.

В письме от 23.07.2021 № 05-10-55834/21-0-4 Комитет проинформировал Предприятие о подготовке за свой счет отчетов об оценке рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы за указанные земельные участки и с письмом от 18.08.2021 № 05-10-32736/21-0-0 направил в адрес Предприятия проекты дополнительных соглашений к договорам, в которых расчет арендной платы был осуществлен на основании указанных отчетов об оценке рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, выполненных ООО «Центр оценки «Эдвайс» на основании договора, заключенного с Комитетом.

В письмах № 144-242-2538, № 144-242-2539 от 22.11.2021 Предприятие указало на некорректность и недопустимость применения отчетов об оценке рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, выполненных ООО «Центр оценки «Эдвайс», а также на невозможность подписания дополнительных соглашений к указанным договорам аренды до момента приведения отчетов в соответствие с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Указав в иске, что в нарушение статей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ответчик не подписал дополнительные соглашения к договорам аренды, заключение которых в силу закона является для ответчика обязательным, истец просил суд урегулировать разногласия, возникших при заключении дополнительных соглашений к договорам аренды.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Как пояснили стороны в ходе рассмотрения дела, разногласий по вопросу внесения изменений в договоры аренды в части арендодателя между сторонами не имеется; основное разногласие касается порядка определения размера арендной платы и ее размера.

Как указал Комитет в обоснование иска, вопросы определения арендной платы за земельные участки, относящиеся к собственности Санкт-Петербурга и государственная собственность на которые не разграничена, регулируются Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Закон № 608-119) и принятым в соответствии ним постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Постановление № 1379).

Вместе с тем, положения Постановления № 1379 позволяют определить расчетным методом арендую плату только за земельные участки, расположенные в кадастровом округе Санкт-Петербург, поскольку приложениями 1 и 3 к Постановлению № 1379 даны значения базовых ставок Bs только в отношении кадастровых кварталов, расположенных на территории Санкт-Петербурга.

По мнению Комитета, в отсутствие нормативного правового акта, определяющего один из показателей формулы расчета арендной платы за аренду земельного участка, с учетом положений постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №   582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582) арендную плату следует рассчитывать исходя из рыночной стоимости права аренды соответствующего участка.   

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено этим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Как разъяснено в пп. 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее – Постановление № 73), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу, применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Как разъяснено в пункте 17 Постановления № 73, переход к публично-правовому образованию права собственности на земельный участок, находившийся в частной собственности, сам по себе не означает, что арендная плата по заключенному ранее договору аренды этого участка становится регулируемой. Стороны вправе в общем порядке изменить договор и установить, что к нему подлежит применению соответствующее регулирование (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Как видно из материалов дела размер арендной платы по договорам № 4000001784 и 4000001785 исчисляется на основании постановления Администрации от 20.05.2011 № 1126 «Об утверждении Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик». Размер арендной платы определен на основании кадастровой стоимости участков с учетом разрешенного вида использования.

В соответствии с п. 2.2 договоров размер ежегодной арендной платы может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований.

Таким образом, из буквального толкования раздела 2 договоров аренды № 4000001784 и 4000001785 следует, что стороны связали изменение размера арендной платы с изменением и дополнением нормативно-правовых актов Российской Федерации, Краснодарского края, а также соответствующих муниципальных образований.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 17 Постановления № 73, смена собственника предмета аренды не может служить безусловным основанием для изменения методики расчета арендной платы.

Вместе с тем предложенная Комитетом редакция дополнительных соглашений к договорам аренды фактически изменяет методику расчета арендной платы, основывая ее на отчете об оценке рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, при том, что договоры № 4000001784 и 4000001785 не предусматривают права арендодателя в одностороннем порядке изменять методику расчета арендной платы.

Кроме того, Законом № 608-119 и Постановлением № 1379 не установлены требования и условия, при которых размер арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без проведения торгов, определяется исходя из рыночной величины арендной платы.

Довод Комитета о необходимости расчета арендной платы с учетом положений п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением № 582, согласно которому ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, определяется в соответствии с рыночной стоимостью арендной платы, рассчитанной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, судом отклонен как безосновательный.

В силу разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления, установленного в п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.

Следовательно, утвержденные Постановлением № 582 Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Действие этих Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Соответствующая правовая позиция приведена в ответе на вопрос № 7  Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015,

Вместе с тем в силу п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Таким образом, Постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

В Постановлении № 582 перечислены, в том числе, принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога, а также принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

В представленных Комитетом дополнительных соглашениях к договорам аренды  размер арендной платы, определенный на основании вышеуказанных отчетов об оценке составил:

- по договору № 4000001784 - 4 279 393,50 руб. в год;

- по договору № 4000001785 - 37 405 246,90 руб. в год.

В то время как в настоящее время размер арендной платы составляет:

- по договору № 4000001784 - 109 850,44 руб. в год, 

- по договору № 4000001785 - 1 200 453,86 руб. в год.

Таким образом, арендная плата за земельные участки в представленных дополнительных соглашениях увеличена Комитетом более чем в 30 раз.

При этом указанные земельные участки используются Предприятием для организации отдыха (база отдыха) сотрудников предприятия и на них размещается имущество, находящееся в собственности Санкт-Петербурга.

Таким образом, предложенная Комитетом редакция дополнительных соглашений со значительно увеличенным размером арендной платы нарушает, в том числе Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденные Постановлением № 582.

При таких обстоятельствах оснований для возложения на Общество обязанности заключить дополнительные соглашения к договорам № 4000001784 и 4000001785, а также урегулирования разногласий в соответствии с Постановлением № 582 и на условиях, предложенных Комитетом, не имеется.

Поскольку основания, предусмотренные п. 2.2 договоров аренды, для изменения размера арендной платы, а также иные основания, предусмотренные действующим законодательством, для внесения изменений в договоры, в рассматриваемом случае отсутствуют; соответствующая обязанность арендатора заключить дополнительные соглашения к договорам аренды ни законом, ни договорами не предусмотрена; предложенная Комитетом редакция дополнительных соглашений не соответствует  основным принципам определения арендной платы, утвержденным Постановлением № 582, оснований для урегулирования разногласий в порядке статей 445, 446 ГК РФ у суда не имеется.

При этом поскольку фактические обстоятельства спора касаются внесения изменения в договоры  № 4000001784 и 4000001785, а не разногласий, возникших при заключении нового договора, к отношениям сторон подлежат применению правила статей 450 - 452 ГК РФ об основаниях, условиях и порядке изменения договора, в связи с чем оснований  квалифицировать отношения сторон в соответствии со статьей 445 ГК РФ, рассчитанной на регулирование отношений сторон при заключении договора в обязательном порядке, у суда не имеется.

При таком положении иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Целищева Н.Е.