Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://penza.arbitr.ru

 

       ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А49-9201/2021

г. Пенза

20 октября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена  17 октября 2022 года

В полном объеме решение изготовлено 20 октября 2022 года 

 

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С. А., при  ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1 рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Управления муниципального имущества 

<

...>, Пенза г., 440000; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ива» (Ивановская ул., д. 152, Пенза г., 440068; ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

третьи лица: Муниципальное унитарное предприятие «Объединенная городская служба архитектуры, градостроительства и технической инвентаризации» (ул. Советская, д.1, Пенза 

<

...>, Пенза г., 440008; ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), индивидуальный  предприниматель ФИО2 (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

о взыскании 2803957 руб. 59 коп. 

при участии:

от истца - представитель ФИО3 (доверенность), 

от ответчика - представитель ФИО4 (доверенность), 

 

установил:

Управление муниципального имущества города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ива» о взыскании суммы 2803957 руб. 59 коп., в том числе: 2636675 руб. 05 коп. – задолженность по внесению арендной платы за период с 21 марта 2019 г. по 30 апреля 2021 г., по договору аренды земельного участка № 223 от 21.03.2017, 167282 руб. 54 коп. – пени за период с 11.04.2019 по 19.04.2021. Требования заявлены на основании ст.ст. 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились,  о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).  

Определением суда от 18.02.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации судебных экспертиз и исследований «Центрэкспертиза» ФИО7.

13.04.2022 в арбитражный суд поступило заключение эксперта №17/22 от 12.04.2022. 

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. С заключением судебной экспертизы не согласился.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск и дополнении к нему. Пояснил, что исковые требования считает заявленными обосновано в части взыскания задолженности по арендной плате с учетом выводов, сделанных в заключении эксперта №17/22 от 12.04.2022. Кроме того, при определении размера арендной платы за период с 21.03.2019 по 20.03.2020 истец не учел обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 07.12.2020 по делу № А49-9867/2019 по спору между теми же сторонами. Просил снизить размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.   

От третьего лица - индивидуального  предпринимателя ФИО2 поступили возражения на заключение эксперта №17/22 от 12.04.2022.

Третье лицо - МУП «Объединенная городская служба архитектуры, градостроительства и технической инвентаризации» позицию по иску не выразило. 

В соответствии со ст. 156 АПК РФ арбитражный суд, с учетом мнения представителей истца и ответчика, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил.

21 марта 2017 года в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов от 16.02.2017 (лот № 3) между муниципальным образованием «город Пенза» в лице Управления (Арендодателем) и ООО «Контур – Недвижимость» (впоследствии изменило свое наименование на ООО «ИВА», о чем 02.03.2018 в ЕГРЮЛ сделана соответствующая запись за ГРН 2185835358399; Арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 223 (далее также Договор), по условиям которого Арендодатель принял на себя обязательство передать, а Арендатор – принять по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003002:11644, площадью 1927 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, адрес (описание местоположения) земельного участка: Российская Федерация, Пензенская обл., г. Пенза, Ленинский р-н, ФИО5 ул., з/у № 18А (п. 1.1 Договора).

Согласно п. 1.3 Договора участок предоставлен и используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования – зона многоэтажной жилой застройки выше 5 этажей в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-3 установленным Правилами землепользования и застройки в  городе Пензе, утвержденными решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 № 229-13/5. Разрешенное использование – паркинги, в том числе многоэтажные.

Размер арендной платы и порядок ее внесения согласованы сторонами в разделе 2 Договора. 

В соответствии с п. 2.2 Договора ежегодная арендная плата за Участок составляет 850000 (восемьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Сумма ежегодной арендной платы, указанная в п. 2.2 Договора, подлежит оплате в полном объеме и вносится единовременно победителем аукциона в течение 10 дней с момента подписания Договора и включает в себя сумму внесенного задатка на участие в аукционе (п. 2.3 Договора).

Согласно пункту 2.5 Договора Арендодатель пересматривает размер арендной платы раз в год в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Размер ежегодной арендной платы, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, изменяется Арендодателем путем направления Арендатору соответствующего уведомления с приложением нового расчета ежегодной арендной платы и порядка ее внесения.

Неиспользование участка Арендатором не может служить основанием для невнесения им арендной платы (п. 2.6 Договора).

Договор заключен сторонами на срок с 21.03.2017 по 21.03.2027 (п. 2.1 Договора).

Арендованный по Договору земельный участок передан Арендодателем и принят Арендатором без замечаний 21.03.2017, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи земельного участка. 

Право аренды ответчика на земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003002:11644 зарегистрировано в установленном порядке (выписка из ЕГРН от 15.04.2019 № КУВИ-001/2019-8684269).

Уведомлением от 22.11.2018 № 9/6877 Управление известило ООО «ИВА» об изменении размера арендной платы за земельный участок с 21.03.2018, а также о порядке внесения арендной платы по Договору.

В соответствии с данным уведомлением арендная плата за периоды с 21.03.2018 по 20.03.2019, а также с 21.03.2019 по 20.03.2020 составляет 1247000 руб. 00 коп. в год, 103916 руб. 67 коп. в месяц и подлежит внесению в сумме не менее месячного арендного платежа ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж.

Уведомлениями от 20.02.2020 № 9/764 и №9/589 от 19.02.2021 Управление известило ООО «ИВА» об изменении размера арендной платы, так, с 21.03.2020 по 20.03.2021 размер арендной платы составляет 1250804 руб. в год (104233 руб. 66 коп. в месяц), а с 21.03.2021 размер аренной платы составляет 1230000 руб. в год (102500 руб. в месяц). 

Вместе с тем, в установленные уведомлениями в соответствии с п. 2.5 Договора сроки ООО «ИВА» обязанность по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнило. 

Претензия истца об оплате образовавшейся задолженности оставлена ответчиком без удовлетворения.

По расчету истца, задолженность ответчика по Договору за период с 21.03.2019 по 30.04.2021 составляет 2636675 руб. 05 коп. 

Наличие задолженности по внесению арендной платы, а также договорной обязанности по уплате неустойки послужило основанием для обращения Управления с настоящим иском в суд.

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Размер арендной платы определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, арендованный по Договору земельный участок относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее также – Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 18 Постановления от 17.11.2011 № 73 обратил внимание судов на то, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В рамках настоящего дела Договор заключен сторонами 21 марта 2017 года, т.е. после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (25.10.2001), сроком на 10 лет, предусматривает не единовременное (за весь срок использования земельного участка), а периодическое внесение арендной платы, закрепляет сумму первого арендного платежа, установленного на торгах, а также право Арендодателя в одностороннем порядке пересмотреть ежегодный размер арендной платы по Договору в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, следовательно, к нему подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый в соответствии с его положениями уполномоченным органом.

В настоящем случае стороны согласовали порядок определения размера арендной платы – на основании отчета об оценке.

На основании заключенного муниципального контракта № Ф.2018.468223 на оказание услуг по определению рыночной стоимости земельных участков от 01.10.2018 ООО «КА «Спектр» был подготовлен отчет об оценке № 526/18, согласно которому рыночная стоимость ежегодной арендной платы спорного земельного участка определена в размере 1247000 руб. 00 коп.

Рыночная стоимость, указанная в вышеназванном отчете, была положена Управлением в основу увеличения арендной платы по Договору (уведомления от 22.11.2018 №№ 9/6877).

МУП «Объединенная городская служба архитектуры, градостроительства и технической инвентаризации» был подготовлен отчет об оценке № 526/18, согласно которому рыночная стоимость ежегодной арендной платы спорного земельного участка определена в размере 1250804 руб. Указанная рыночная стоимость была положена Управлением в основу увеличения арендной платы по Договору (уведомление от 20.02.2020 № 9/764).

На основании заключенного муниципального контракта № Ф.2021.710 на оказание услуг по определению рыночной стоимости земельных участков от 29.01.2021 индивидуальным  предпринимателем ФИО2 был подготовлен отчет об оценке № 21-2-5Н, согласно которому рыночная стоимость ежегодной арендной платы спорного земельного участка определена в размере 1230000 руб. 

Рыночная стоимость, указанная в названном отчете, была положена Управлением в основу увеличения арендной платы по Договору (уведомление от 19.02.2021 №9/589).

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 07.12.2020 по делу №А49-9867/2019 по иску  Управления муниципального имущества города Пензы к обществу с ограниченной ответственностью «ИВА» о взыскании   задолженности в сумме 1247000 руб. 04 коп. по договору аренды № 223 от 21.03.2017 за период с 21.03.2018 по 20.03.2019 и пени в размере 55186 руб. 06 коп. за период с 13.03.2018 по 15.03.2019, исковые требования Управления удовлетворены частично.  

При рассмотрении дела №А49-9867/2019 суд установил, что изменение размера арендной платы с 21.03.2018 по 20.03.2019, а также с 21.03.2019 по 20.03.2020 произведено на основании подготовленного ООО «КА «Спектр» отчета об оценке № 526/18, согласно которому рыночная стоимость ежегодной арендной платы спорного земельного участка определена в размере 1247000 руб.  

Оспаривая размер арендной платы, а также отчет об оценке № 526/18 от 15.10.2018, выполненный ООО «КА «Спектр», на основании которой был рассчитан этот размер, ООО «ИВА» заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права арендного пользования земельным участком в целях установления размера арендной платы.

 По результатам проведенного экспертного исследования в рамках дела №А49-9867/2019 эксперт ФИО6 пришел к выводу о несоответствии отчета № 526/18 от 15.10.2018, выполненного ООО «КА «Спектр», требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, ФСО, утвержденных методик оценки. Рыночная стоимость права пользования арендованным по Договору земельным участком определена экспертом на 23.03.2018 в размере 593000 рулей в год, на 21.03.2019 – 648000 рублей в год.

Проанализировав заключение эксперта № 02/07/20-СЭ от 02.07.2020, арбитражный суд пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, вследствие чего это заключение является допустимым и надлежащим доказательством по делу. В связи с чем, суд признал годовой размер арендной платы, установленный арендодателем на спорный период и определенный на основании отчета об оценке № 526/18 от 01.10.2018, выполненного ООО «КА «Спектр», недостоверным. 

По правилам ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При таких обстоятельствах согласно решению суда по делу №А49-9867/2019 годовой размер арендной платы за пользование земельным участком по Договору в период с 21.03.2019 по 20.03.2020 составляет 648000 руб. 

Оспаривая размер арендной платы, а также отчеты об оценке № 24-Л-19 от 17.12.2019 и №21-2-5Н от 12.02.2021, выполненные третьими лицами, на основании которых был рассчитан размер арендной платы за период с 21.03.2020 по 20.03.2021 и с 21.03.2021 по 20.03.2022, ООО «ИВА» заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права арендного пользования земельным участком в целях установления размера арендной платы. 

В соответствии с положениями статей 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце четвертом пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо от 30.05.2005 № 92) оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. 

В случае, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзацы 6 и 8 пункта 1 Информационного письма от 30.05.2005 № 92).

Исходя из условий Договора и указанных норм права рыночная стоимость арендной платы, установленная оспариваемым отчетом, носит рекомендательный характер и может быть оспорена при рассмотрении конкретного спора, где отчет является одним из доказательств.

Таким образом, арендатор вправе оспорить измененную в одностороннем порядке величину арендной платы в действующем договоре аренды в рамках иска о взыскании денежных средств по оплате арендных платежей.

Определением от 18.02.2022 по ходатайству ответчика по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации судебных экспертиз и исследований «Центрэкспертиза» ФИО7.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: 

- соответствует ли требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, ФСО, утвержденных методик оценки отчет № 24-Л-19 от 17.12.2019 об оценке рыночной стоимости права пользования по договору аренды (ежегодный размер арендной платы) за земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003002:11644, расположенный по адресу: г. Пенза, Ленинский р-н, ул. М. Бугровка, з/у № 18А,- площадью 1927 кв. м, разрешенное использование: паркинги, в том числе многоэтажные, выполненный МУП «Объединенная городская служба архитектуры, градостроительства и технической инвентаризации»;

- соответствует ли требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, ФСО, утвержденных методик оценки отчет № 21-2-5Н от 12.02.2021 об оценке рыночной стоимости права пользования по договору аренды (ежегодный размер арендной платы) за земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003002:11644, расположенный по адресу: г. Пенза, Ленинский р-н, ул. М. Бугровка, з/у № 18А,- площадью 1927 кв. м, разрешенное использование: паркинги, в том числе многоэтажные, выполненный ИП ФИО2;

- какова рыночная стоимость права пользования на условиях аренды с указанием величины годовой ставки арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 58:29:4003002:11644, разрешенное использование: паркинги, в том числе многоэтажные, общей площадью 1927 кв.м., расположенного по адресу: г. Пенза, Ленинский р-н, ул. М. Бугровка, з/у № 18А , по состоянию на 21.03.2020;

- какова рыночная стоимость права пользования на условиях аренды с указанием величины годовой ставки арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 58:29:4003002:11644, разрешенное использование: паркинги, в том числе многоэтажные, общей площадью 1927 кв.м., расположенного по адресу: г. Пенза, Ленинский р-н, ул. М. Бугровка, з/у № 18А, по состоянию на 21.03.2021.

По результатам проведенного экспертного исследования эксперт ФИО7, предупрежденная об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, пришла к выводу о несоответствии отчетов  № 24-Л-19 от 17.12.2019 и №21-2-5Н от 12.02.2021, выполненных третьими лицами, требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, ФСО, утвержденных методик оценки. А рыночная стоимость права пользования арендованным по Договору земельным участком определена экспертом на 21.03.2020 в размере 717269 руб. в год, на 21.03.2021 – 724533 руб. в год (Т.3 л.д.4-47).

Приведенные выводы отражены в заключении эксперта № 17/22 от 12.04.2022, поступившем в арбитражный суд 13.04.2022. 

В своей письменной позиции по заключению истец и третье лицо ФИО2 указали на наличие замечаний по заключению, подготовленному и представленному экспертом ФИО7, а также сомнений в его достоверности. 

В целях дачи пояснений по существу проведенной экспертизы в судебное заседание 19.09.2022 вызвана эксперт ФИО7, которая ответила на возникшие у суда и лиц, участвующих в деле, вопросы (протокол и аудиопротокол судебного заседания 19.09.2022). Кроме того, экспертом в материалы дела представлены письменные пояснения на возражения истца и третьего лица - ФИО2

При этом выраженное истцом сомнение в обоснованности выводов эксперта само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение указанного заключения. 

С учетом пояснений, данных экспертом, арбитражный суд считает возражения истца и третьего лица – ФИО2 не обоснованными, исходя из следующего.

Так, довод о том, что в 2021 году состоялось 7 аукционов по передаче земельных участков коммерческого назначения, и цены, предложенные победителями аукционов составили в среднем 2560 рублей за 1 кв.м., не может быть принят во внимание, поскольку определение арендной платы производилось экспертом по состоянию на 21.03.2020 и 21.03.2021, и оценщик не может использовать в качестве объектов-аналогов, предложения (сделки) информация о которых была опубликована после даты оценки (п.8 ФСО №1).

Довод о том, что отсутствуют основания для внесения корректировки стоимости объектов-аналогов по местоположению объекта оценки, так же не состоятелен, поскольку эксперт пришел к воду о том, что оцениваемый земельный участок имеет отличные асфальтовые подъездные пути, примыкает к проезжей части ул. Малая Бугровка и находится на незначительном удалении (370 м) от крупной автомагистрали «ул. 8 Марта». Поправка вводилась относительно объектов-аналогов, расположенных на ул. Индустриальная, ФИО8 и Перспективная. У данных участков отсутствует прямой выезд на проезжую часть, что и отражено во введенной поправке.

Довод представителя истца, что к объекту-аналогу № 2 необходимо применение корректировки в связи с наличием на участке строения, не состоятелен, поскольку как указал эксперт, дата публикации предложения о продаже объекта-аналога  № 2 - 22.06.2020 г., а право собственности на здание на данном земельном участке зарегистрировано 02.12.2020, т.е. на дату публикации участок реализовывался как свободный, что подтверждается фото-снимками в объявлении, поэтому корректировка на наличие строений не требовалась. И право собственности на данный земельный участок зарегистрировано после публикации и видимо покупки данного участка - 14.01.2021, поэтому была введена поправка по фактору «имущественные права на земельный участок». Участок реализовывался на правах аренды, введение корректировки необходимо. 

На возражения представителя истца о том, что экспертом не учтем факт подключения электроэнергии, эксперт пояснил, что при введении поправки на инженерные коммуникации учитывалась возможность подведения сетей. Для оцениваемого земельного участка также возможно подведение электроснабжения, поскольку линия электропередач находится в непосредственной близости от границ участка, поэтому введение корректировки не требуется.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» обратил внимание судов на то, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Из буквального толкования положений статей  64, 71, 82, 86 АПК РФ, а также разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенных в постановлении Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Исследовав заключение эксперта № 17/22 от 12.04.2022, рассмотрев возражения истца и 3-его лица относительно выводов эксперта, арбитражный суд приходит к выводу о том, что экспертом был проведен осмотр объекта исследования с одновременной фиксацией данных, эксперт исследовал все необходимые для дачи заключения документы, ответил на поставленные перед ним вопросы.

Заключение эксперта носит обоснованный и непротиворечивый характер, содержит исчерпывающие ответы на все поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта последовательны и обоснованы.

Несогласие же истца и третьего лица – ФИО2 с выводами эксперта не свидетельствует о нарушении экспертом положений действующего законодательства.

Проанализировав заключение эксперта № 17/22 от 12.04.2022, арбитражный суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, вследствие чего это заключение является допустимым и надлежащим доказательством по делу. 

Заявлений, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы от истца на момент рассмотрения настоящего спора не поступило.  

Исходя из изложенного, суд признает годовой размер арендной платы, установленный арендодателем на спорный период и определенный на основании отчетов об оценке № 24-Л-19 от 17.12.2019, выполненного МУП «Объединенная городская служба архитектуры, градостроительства и технической инвентаризации» и №21-2-5Н от 12.02.2021, выполненного ИП ФИО2, недостоверными.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что годовой размер арендной платы за пользование земельным участком по Договору в период с 21.03.2019 по 20.03.2020 составляет 648000 руб. (54000 руб. в месяц), в период с 21.03.2020 по 20.03.2021 составляет 717269 руб. (59772 руб. 42 коп. в месяц), а в период с 21.03.2021 по 20.04.2022 – 724533 руб. (60377 руб. 75 коп. в месяц).

Таким образом, за период с 01.03.2019 по 30.04.2021 размер задолженности ответчика по внесению арендной платы составит согласно расчету суда 1447071 руб. 15 коп.

Доказательства внесения арендной платы за спорный период в материалы дела не представлены.

Исходя из статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендных платежей за период с 21.03.2019 по 30.04.2021 ответчиком не оспаривается, доказательства, опровергающие доводы истца, в материалах дела отсутствуют, арбитражный суд с учетом положений п. 3.1 ст. 70 АПК РФ, признает обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование заявленных требований, установленными и признанными ответчиком. 

Принимая во внимание, что передача земельного участка ответчику по Договору подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается, доказательства надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в деле отсутствуют арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 606, 614, 616 ГК РФ, ст.ст. 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, признает исковые требования истца о взыскании долга по арендной плате за период с 21.03.2019 по 30.04.2021  подлежащими частичному удовлетворению в сумме 1447071 руб. 15 коп. В оставшейся части данное требование истца удовлетворению не подлежит.

                Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени в сумме 167282 руб. 54 коп. за период с 11.04.2019 по 19.04.2021.

  Требование истца о взыскании с ответчика пени за нарушение сроков внесения арендной платы суд считает обоснованным, поскольку в силу ст. 330 ГК РФ в случае просрочки исполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору определенную денежную сумму, в данном случае – пени, размер которых определен п. 2.4 договора аренды земельного участка №223 от 21.03.2017 и составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

По расчету истца размер пени за период с 11.04.2019 по 19.04.2021 составляет  167282 руб. 54 коп., при этом, расчет неустойки истцом произведен исходя из признанного судом необоснованного размера аренной платы. 

Согласно произведенному судом расчету, размер пени за период с 11.04.2019 по 19.04.2021 составляет 89078 руб. 23 коп. 

Ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении размера пени в 2 раза в связи с его явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства на основании ст.333 ГК РФ из-за введенными органами власти ограничениями, связанными с пандемией коронавирусной инфекции с марта 2020. 

Рассмотрев ходатайство ответчика суд не находит оснований для его удовлетворения исходы из следующего.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления указанным правом, то есть, по существу - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Возложение на суд решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое само по своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.

Правила ст. 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойка последствиям нарушения права.

Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Как следует из п. 2 Постановления Пленума N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем, для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Расчет неустойки произведен истцом исходя из одной трехсотой ключевой ставки действующей в соответствующие периоды.

По расчету суда, исходя из двукратной ключевой ставки, действующей в соответствующие периоды, сумма неустойки составит 146200 руб. 32 коп. То есть, размер неустойки по двукратной ключевой ставке будет больше, чем подлежит взысканию с ответчика исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей в соответствующие периоды.

Исходя из ставки соотношения размера основного обязательства и размера неустойки, суд не усматривает явной несоразмерности неустойки.

Кроме того, размер неустойки в рассматриваемом случае обусловлен размером долга и длительностью просрочки. 

Ссылка представителя истца в качестве основания для снижения размера неустойки на основании ст.333 ГК РФ на введенные органами власти ограничения, связанные с пандемией коронавирусной инфекции с марта 2020, в связи с чем, возможность осуществления деятельности ответчика и своевременного исполнения обязательства была затруднена, не может быть принята судом во внимание, поскольку основным критерием для снижения неустойки является явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

При этом суд принимает во внимание, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»). 

Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности ответчика (ОКВЭД 41.20) является строительство жилых и нежилых зданий, то есть ответчик не отнесен к наиболее пострадавшим отраслям экономики в период пандемии.

Принимая во внимание все обстоятельства, имеющие отношение к делу, критерии несоразмерности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований к применению правил ст. 333 ГК РФ и снижению неустойки, размер которой установлен Договором.

На основании изложенного, и учитывая, что взыскание пени предусмотрено договором, доказательств своевременного внесения арендной платы ответчиком не представлено, произведенный истцом расчет пени судом признан необоснованным, суд, руководствуясь ст.ст. 329-332 ГК РФ признает, требования истца о взыскании с ответчика пени подлежащими удовлетворению частично в сумме 89078 руб. 23 коп. В остальной части требования истца удовлетворению не подлежат. 

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Ответчиком при рассмотрении данного дела понесены расходы на производство экспертизы.

За производство экспертизы в Автономной некоммерческой организации судебных экспертиз и исследований «Центрэкспертиза» ответчиком платежными поручениями № 050778 от 17.12.2021 на сумму 15000 руб., №811848 от 14.0.2022 на сумму 20000 руб., №629630 от 16.02.2022 на сумму 10000 руб., №359976 от 17.02.2022 на сумму 5000 руб. на депозитный счет Арбитражного суда Пензенской области зачислено 50000 руб.

Определениями арбитражного суда от 06 июня 2022 года                                               произведено перечисление с депозитного счета суда денежных средств в Автономную некоммерческую организацию судебных экспертиз и исследований «Центрэкспертиза»  в сумме 50000 руб. 

Таким образом, фактически ответчиком понесены расходы за производство экспертизы в сумме 50000 руб.

Поскольку исковые требования истца удовлетворены частично, судебные издержки ответчика за производство экспертизы подлежат отнесению на истца пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме 27392 руб. 52 коп.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Однако, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, и она им не уплачена, поэтому государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика непосредственно в федеральный бюджет в размере 20281 руб. пропорционально размеру удовлетворенных требований. 

 Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, - 

 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Управления муниципального имущества города Пензы удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ива» (ИНН 

<

***>)

в бюджет Муниципального образования город Пенза  (ИНН 

<

***>) сумму 1536140 руб. 38 коп., в том числе: 1447071 руб. 15 коп. – долг, 89078 руб. 23 коп. – пени.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ива» (ИНН 

<

***>) в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 20281 руб. 

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Управления муниципального имущества города Пензы (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ива» (ИНН 

<

***>) судебные издержки в размере 50000 руб.

 

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд г.Самара через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                               С. А. Новикова