АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-3419/2017

г. Архангельск

19 октября 2017 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 12 октября 2017 года  

Решение в полном объёме изготовлено 19 октября 2017 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального унитарного предприятия "Городские бани" муниципального образования "Город Архангельск" (ОГРН 

<

***>; место нахождения: 163000, 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304290115400061)

о взыскании 38 833 руб. 13 коп.,

третье лицо: администрация муниципального образования «Город Архангельск» (163000, 

<

...>)

при участии в заседании представителя истца ФИО3 по доверенности от 03.05.2017, ответчика (лично) и его представителя  ФИО4 по доверенности от 01.03.2017,

установил:

муниципальное унитарное предприятие "Городские бани" муниципального  образования "Город Архангельск"  (далее – истец, Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель)  о взыскании 38 833  руб. 13 коп., в том числе: 24 871 руб. 08 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2016 по 25.01.2017по договору субаренды от 13.01.2009 №119/09, 13 962 руб. 05 коп. неустойки, начисленной за период с 11.10.2016 по 25.01.2017.

Исковые требования указаны с учетом принятого судом ходатайства об уточнении их размера (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Ответчик в отзыве на иск с заявленными требованиями не согласился, заявил о  неправомерностью изменения истцом размера арендной платы по договору субаренды. Арендная плата, по мнению ответчика, по этому договору может быть начислена только по формуле, установленной нормативным актом органа местного самоуправления для помещений, находящихся в муниципальной собственности. Вины ответчика в просрочке исполнения обязательства по внесению арендных платежей не имеется, поскольку истец не предоставлял ответчику расчет арендной платы.

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивал.

Ответчик и его представитель просили в иске отказать по доводам, изложенным в отзыве, заявили о несогласии с установленной судебной экспертизой величиной арендной платы, поскольку экспертом не учтено, что помещение не имеет отдельного входа, состояние помещения, а также его нахождение под арестом. 

Третье лицо в отзыве на иск указало, что Методика определения арендной платы  за пользование нежилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности муниципальному образованию "Город Архангельск" применяется к договорам, заключенным непосредственно с  муниципальным образованием.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

На основании договора аренды от 01.02.2006 № 1335 аренды нежилых помещений Предприятие используется помещения, расположенные по адресу: ул.Бассейная, д.4, принадлежащие муниципальному образованию «Город Архангельск» на праве собственности в соответствии со свидетельством от 23.09.2002 серия 29 АВ № 101915 о государственной регистрации права.

Письмом от 20.12.207 № 659 Мэрии города Архангельска Предприятию дано согласие на субаренду предпринимателю под размещение магазина помещения площадью 34 кв.м. из арендуемых истцом  помещений. Согласно письму при расчете арендной платы установить стоимость 1 кв.м. в соответствии с  Положением о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию «Город Архангельск», утвержденным решением Архангельского городского совета депутатов от 15.10.1999 № 157, в размере не ниже 216 руб. без учета НДС.

13.01.2009 Между сторонами заключен договор субаренды  № 119/09, предметом которого является предоставление истцом (арендодателем) за плату во временное владение и пользование ответчика (субарендатора) нежилого помещения общей площадью 34 кв.м. для организации магазина промтоваров, расположенного по адресу: 

<

...> – баня № 8.

Срок действия договора установлен сторонами до 11.12.2009 (пункт 11.2. договора).

Согласно пункту 6.1. договора стороны решили, что стоимость субаренды имущества, переданного в пользование субарендатору, устанавливается согласно прилагаемого расчета (Приложение № 1 договора субаренды). 

В соответствии с расчетом субарендной платы, утвержденным истцом 22.01.2009, арендная плата установлена в сумме 7946 руб. 63 коп. без НДС.

Оплата субаренды осуществляется субарендатором путем перечисления платежным поручением причитающейся суммы на расчетный счет арендодателя или внесением в кассу арендодателя до 10-го числа каждого календарного месяца (пункт 6.2.).

Размера (стоимость) субарендной платы может в период срока действия договора изменяться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще 1 раза в год в течение всего срока действия договора. Арендодатель обязан уведомить субарендатора о предстоящем изменении стоимости субарендной платы не позднее чем за 15 дней до изменения (пункт 6.3.).

Пунктом 7.2. договора предусмотрена неустойка в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки за нарушение субарендатором сроков оплаты по договору. 

Помещения переданы предпринимателю по акту приема-передачи от 11.02.2008.

После окончания срока действия договора субаренды от 13.01.2009 ответчик продолжал использовать принятые помещения.

В период действия  договора истец периодически уведомлял ответчика об увеличении размера арендной платы по договору субаренды.

Так, в соответствии с расчетом субарендной платы, утвержденным истцом 31.12.2009, арендная плата с 01.01.2010 установлена в сумме 6320 руб. 98 коп. без НДС;  в соответствии с расчетом субарендной платы, утвержденным 01.02.2011, арендная плата с 01.02.2011 установлена в сумме 5091 руб. 42 коп. без НДС, в соответствии с расчетом субарендной платы, утвержденным истцом 22.10.2013, арендная плата с 01.08.2013 установлена в сумме 7657 руб. 65 коп. без НДС.

Согласно указанным расчетам  размер арендной платы рассчитан по  Методике определения размера арендной платы, утвержденной решением Архангельского городского совета депутатов от 30.10.2001 № 117. 

Уведомлением от 15.09.2016 Предприятие известило предпринимателя об установлении с 01.10.2016 ежемесячной арендной платы в сумме 17 051 руб. с НДС. Уведомление вручено работнику ответчика 19.09.2016.

Предприниматель с таким размером арендной платы не согласился, письмами от 20.09.2016, от 13.10.2016, от 26.10.2016 просил Предприятие представить обоснование увеличения размера арендной платы и ее расчет с учетом методики определения размера арендной платы за помещения, находящиеся в муниципальной собственности.

За период с октября 2016 года по январь 2017 года истец выставлял ответчику счета на внесение арендных платежей по 17 051 руб. (от 01.10.2016 № 515, от 01.11.2016 № 586, от 01.12.2016 № 652, от 01.01.2017 № 19). 

Ответчик продолжал сносить арендные платежи по 9036 руб. 03 коп. в месяц, то есть  в прежнем размере(, указанном в расчете от 22.10.2013.

Претензией от 02.02.2017 истец потребовал оплаты образовавшейся  задолженности по состоянию на 27.01.2017 и пени.

Поскольку предприниматель в ответе от 13.02.2017 на претензию отказал в удовлетворении требований истца, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца в целях определения рыночной стоимости месячной арендной платы используемого ответчиком помещения суд назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту  общества с ограниченной ответственностью Экспертное агентство «Формула «Оценки»  ФИО5. 

Согласно заключению экспертизы рыночная стоимость месячной арендной платы 1 кв.м. помещения общей площадью 34,0 кв.м. торгового назначения, расположенного на первом этаже здания, по адресу: 

<

...>, общей площадью 578,3 кв.м., по состоянию на 01.10.2016 составила 384 руб. без учета НДС.

Исходя из установленного экспертным заключением месячного размера  арендной платы истец уточнил первоначально заявленные требования, просит взыскать задолженность по арендной плате с учетом арендного платежа в месяц в сумме 16 176 руб. 36 коп. (384 руб. + 18% х 35,7 кв.м.).

Оценив обстоятельства дела, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению на основании нижеследующего.

В силу части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды. 

В рассматриваемом случае спор  между сторонами возник относительно права Предприятия устанавливать арендную плату по договору субаренды от 13.01.2009 № 119/09 в порядке, отличном от порядка расчета размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности муниципальному образованию "Город Архангельск".

Согласно   Методике определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности муниципальному образованию "Город Архангельск" (далее – Методика), утвержденной  Решением Архангельского городского Совета от 30.10.2001 № 117, размер годовой арендной платы за нежилое помещение определяется по определенной формуле исходя из площади помещения, базовой ставки арендной платы с применением различных коэффициентов.

 Пунктом 1 Методики предусмотрено, что она устанавливает приемы и способы определения размера арендной платы за временное владение и пользование нежилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности муниципальному образованию "Город Архангельск".

Из материалов дела следует, что до спорного периода Предприятие при изменении размера арендной платы по договору субаренды производило расчет размера арендной платы для предпринимателя по формуле, содержащейся в Методике. 

Согласно пояснениям представителя истца в уведомлении от 15.09.2016 установлен ежемесячный размер арендной  платы в сумме 17 051 руб. с НДС. исходя из рыночной стоимости арендной платы за помещение. Расчет по   формуле, содержащейся в Методике, не производился.

В связи с определением экспертным заключением величины рыночной стоимости арендной платы за помещения в сумме 384 руб. без учета НДС. за 1 кв.м. истец уточнил заявленные требования.

Суд соглашается с правомерностью примененной истцом величины размера арендной платы в связи со следующим.

Частью 3 статьи 614 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Заключенным между сторонами договором (пункт 6.3.) предусмотрено право Предприятия в одностороннем порядке, но не чаще 1 раза в год в течение всего срока действия договора изменять размер арендной платы путем уведомления  субарендатора о предстоящем изменении стоимости субарендной платы не позднее чем за 15 дней до изменения.

При этом такое право не обусловлено изменением Методики или иными обстоятельствами.

Договором субаренды от 13.01.2009 № 119/09 также не согласовано, что размер арендной платы определяется в соответствии с Методикой.

Согласование сторонами при заключении договора путем подписания расчета от 22.01.2009 размера арендной платы, определенного по формуле, изложенной в Методике, не свидетельствует о том, что изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке  (пункт 6.3.)  возможно исключительно в связи с изменением Методики и арендная плата не подлежит установлению в размере рыночной арендной платы.

Ссылка в письме Мэрии города Архангельска от 20.12.2007 № 659 на решение Архангельского городского Совета от 15.10.1999 № 157 «Об утверждении Положения о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию "Город Архангельск» (далее – Положение) также не означает, что согласие собственника на субаренду помещений было обусловлено установлением размера субарендной платы по формуле, установленной Методикой.

Согласно пункту 6.4. указанного Положения размер арендной платы в договоре аренды недвижимого муниципального имущества, за исключением линейных объектов, устанавливается мэрией не ниже рассчитанного по Методике определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями, утверждаемой городской Думой.

В силу пункта 1.1. Положения оно регулирует порядок осуществления от имени муниципального образования "Город Архангельск" деятельности органов и должностных лиц местного самоуправления, иных уполномоченных на то лиц по реализации в рамках их компетенции правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию "Город Архангельск"

Таким образом,  Положение является нормативным актом, которым руководствуются  органы и должностные лица муниципального образования "Город Архангельск" при предоставлении в аренду муниципального имущества.

Кроме того,  письмом от 20.12.2007 № 659 предусмотрено установить размер арендной платы не ниже 216 руб. без учета НДС, что не означает невозможность установить арендную плату в большем размере.

С учетом изложенного суд соглашается с расчетом арендной платы за спорный период, произведенным истцом.

Размер такой задолженности определен за период с 01.10.2016 по 25.01.2017 с учетом произведенных ответчиком оплаты (четыре платежа по 9036 руб. 03 коп.). 

При расчете истец исходил из площади занимаемых ответчиком помещений в размере 35,7 кв.м., что соответствует фактической площади этих помещений в соответствии с техническим паспортом на здание бани-прачечной по состоянию на 19.06.2008.

Согласно плану 1-го этажа здания бани-прачечной занимаемое ответчиком помещение за номером 67 имеет площадь 35,7 кв.м. и представляет собой отдельное помещение.

Из объяснений представителя истца следует, что в договоре субаренды от 13.01.2009 площадь предоставляемых  помещений была указана в соответствии с  прежней технической документацией.  Техническим паспортом по состоянию на 19.06.2008 была определена иная площадь помещения, при этом перестройка или перепланировка помещений в период после предоставления помещений ответчику не производилась.

Ответчик не оспаривает факт того, что он занимал с момента принятия в аренду все помещение, имеющее в техническом паспорте по состоянию на 19.06.2008 номер 67, то есть площадь в размере 35,7 кв.м.

Таким образом, поскольку материалами дела подтверждается факт использования ответчиком помещений именно площадью 35,7 кв.м., то оснований для расчета арендной платы за спорный период исходя из иной площади не имеется.

Возражения ответчика относительно выводов эксперта о величине рыночной стоимости арендной платы помещений, также не принимаются судом. Из экспертного заключения (страницы 42 и 44) следует, что экспертом было учтено, что объект оценки требует косметического ремонта, а объекты аналоги находятся в хорошем состоянии, в связи с  чем эксперт применил корректировку на - 15%. Указывая на то, что экспертом не учтено отсутствие у помещения  отдельного входа и нахождение здания под арестом, предприниматель не обосновывает  каким образом эти обстоятельства могут повлиять на результаты оценки.

Суд, оценив заключение экспертизы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  не находит оснований для сомнений в обоснованности в выводах эксперта.

С учетом изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 24 871 руб. 08 коп. долга по арендной платы за период с 01.10.2016 по 25.01.2017.

Истец также просит взыскать с ответчика пени  в сумме 13 692 руб. 05 коп., начисленные за период с 11.10.2016 по 25.01.2017 в связи с просрочкой внесения арендной платы за спорный период.  

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно части 1 статьи 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

В рассматриваемом случае в пункте 6.1. договора стороны пришли к соглашению, что стоимость субаренды, устанавливается согласно прилагаемого расчета.

В течение всего срока действия договора до наступления спорного периода размер арендной платы устанавливался  по определенному расчету.

Уведомляя ответчика об увеличении размера арендной платы до суммы 17 051 руб. истец ответчику расчет указанной суммы не представил, как и не представил какое-либо обоснование такого размера арендной платежа со ссылкой на средние рыночные цены на аналогичные помещения.  

При этом ответчик неоднократно просил истца представить обоснование нового размера арендной платы и вносил в установленные сроки платежи за спорный период (за исключением платежа за октябрь 2016 года) исходя из  прежнего размера. 

Учитывая согласование арендной платы в виде ее расчета, суд соглашается с обоснованностью заявления ответчика о том, что просрочка внесения арендных платежей вызвана действиями самого Предприятия, который не принял разумных мер к уменьшению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением. 

С учетом изложенного, суд уменьшает размер ответственности предпринимателя и удовлетворяет требование о взыскании пени в части суммы 76 руб. 58 коп., начисленной в связи с  просрочкой платы за октябрь 2016 года на один день.    

В удовлетворении требований о взыскании пени в остальной части суд отказывает. 

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на сторон пропорциональной размеру удовлетворенных требований.

При распределении расходов на оплату проведения судебной экспертизы, суд также учитывает, что уменьшение истцом размера исковых требований было вызвано результатами экспертизы, в связи с чем расходы на оплату экспертизы в сумме 3156 руб. (пропорциональной уменьшенной части требований о взыскании долга по арендной плате) относятся на истца, в сумме 11 844 руб. – на ответчика.  

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу муниципального унитарного предприятия «Городские бани» муниципального образования «Город Архангельск» 24 947  руб. 66 коп., в том числе: 24 871 руб. 08 коп. долга и 76 руб. 58 коп. неустойки, а также 1285 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении  остальной части заявленных исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью Экспертное агентство «Формула Оценки» 11 844 руб. стоимости судебной экспертизы.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия «Городские бани» муниципального образования «Город Архангельск» в пользу общества с ограниченной ответственностью Экспертное агентство «Формула Оценки» 3156 руб. стоимости судебной экспертизы.

Возвратить муниципальному унитарному предприятию «Городские бани» муниципального образования «Город Архангельск» из федерального бюджета 126 руб. 05 коп. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 23.03.2017 № 327.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                                      А.Б.Филипьева