АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-26335/2017 

Дата принятия решения –  22 ноября 2017 года.

Дата объявления резолютивной части –  15 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Исхаковой М.А.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Казань, (ОГРНИП 310169032700075, ИНН 

<

***>), о взыскании 192 516 руб. штрафа, расторжении договора аренды №8576-95 от 26.10.2015 года, обязании освободить нежилые помещения,

с участием представителей:

от истца – ФИО3 по доверенности от 27.01.2017г.,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 14.11.2017г.,

УСТАНОВИЛ:

Истец - Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (далее – истец), обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ответчику - Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Казань (далее – ответчик), о взыскании 192 516 руб. штрафа, расторжении договора аренды №8576-95 от 26.10.2015 года, обязании освободить нежилые помещения.

Представитель истца исковые требования поддержал.

Представитель ответчика исковые требования не признал.

Заслушав представителя истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее: между истцом (арендодатель по договору) и ответчиком (арендатор по договору) 26.10.2015г. был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г.Казани №8576-95 (л.д. 8-13), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду нежилые помещения 1 этажа №№45, 57, 57, площадью 91 кв.м., находящиеся по адресу РТ, 

<

...> для использования под торговлю, услуги населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, офис, склад.

Договор заключен сроком на 5 лет до 25 октября 2020 года (п.2.1 договора).

Согласно п.3.1 договора, размер ежегодной арендной платы на момент подписания договора составляет 227 168 руб. 88 коп. Арендатор ежемесячно вносит на лицевой счет арендодателя арендную плату из расчета 1/12 размера ежегодной арендной платы в сумме 16 043 руб. не позднее 10-го числа текущего месяца (п.3.2).

Согласно п.4.4.17 договора, арендатор обязался не передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе не заключать договоры и не вступать в сделки (также не исполнять сделки), следствием которых является или может являться какое-либо обременение имущественных прав, предоставленных арендатору по договору (договоры залога, субаренды, внесения права аренды имущества или его части в уставный капитал хозяйствующих субъектов (обществ, товариществ, производственных кооперативов и других), иное отчуждение прав на имущество), без письменного разрешения арендодателя.

Нарушение арендатором условий, установленных настоящим пунктом, является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя во внесудебном порядке (одностороннего отказа арендодателя от настоящего договора) с требованием возмещения причиненных убытков.

Согласно п.5.2.1 договора, арендатор обязуется уплатить арендодателю неустойку, штраф в размере годовой арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно п.1.1 (в части целевого использования имущества, подпунктами 4.4.7, 4.4.17.

Актом приема-передачи от 26.10.2015г. подтверждается передача арендодателем арендованного земельного участка арендатору (л.д. 13).

Из протокола об административном правонарушении от 28.02.2017г.  следует, что выявлено административное правонарушение совершенное ФИО2 предусмотренное  ст.4.4 КоАП РТ – использование находящегося в муниципальной собственности объекта нежилого фонда без надлежаще оформленных документов либо с нарушением действующих норм и правил эксплуатации и содержания объектов нежилого фонда (л.д. 16-17).

Постановлением мирового судьи судебного участка №3 по Вахитовскому судебному району г.Казани Республики Татарстан по делу №5-3-300/17 индивидуальный предприниматель ФИО2, г.Казань, (ОГРНИП 310169032700075, ИНН 

<

***>) признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч.2 ст.4.4 КоАП РТ. В постановлении установлено, что ИП ФИО2 нарушен п.4.4.17 договора аренды №8535-95 от 29.05.2015г. передача арендованного помещения в субаренду без разрешения арендодателя (л.д. 19-21).

В адрес ответчика была направлена претензия от 27.06.2017г. исх.№8206/КЗИО-исх с требованием оплаты штрафа за нарушение условий договора, предоставления согласия на расторжение договора (л.д. 24-26), однако требование оставлено без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с исковым заявлением о взыскании 192 516 руб. штрафа, расторжении договора аренды №8576-95 от 26.10.2015 года, обязании освободить нежилые помещения.

Согласно выписке из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ФИО2 имеет статус предпринимателя с 2010 года. Дело подлежит рассмотрению арбитражным судом, поскольку отсутствие в договоре аренды указания на имеющийся на момент заключения сделки статус индивидуального предпринимателя у арендатора ФИО2 не является основанием исключающим рассмотрение дела в арбитражном суде. Аналогичный правовой подход изложен в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации №305-ЭС17-46 от 07.06.2017г.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с положениями статьей 307 -309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (статья 310 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В силу пункта 1 статьи 333 Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. 

Согласно пункту 5.2.1 договора, арендатор обязуется уплатить арендодателю неустойку, штраф в размере годовой арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно п.1.1 (в части целевого использования имущества, подпунктами 4.4.7, 4.4.17.

Полагая, что ответчиком в нарушение п.4.4.17 договора аренды, арендуемые помещения были переданы ответчиком в субаренду ИП ФИО5 истец начислил штраф по п.5.2.1 договора аренды в размере годовой арендной платы.

В материалы дела истцом представлено постановление мирового судьи судебного участка №3 по Вахитовскому судебному району г.Казани Республики Татарстан от 25.04.2017 года по делу №5-3-300/17, которым ответчик был признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 4.4. КоАП РТ, а также установлен факт передачи нежилого помещения ответчиком в субаренду ИП ФИО5, что в силу ч.3 ст. 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела. 

В силу разъяснений данных Верховным Судом Российской Федерации в п.71 Постановления Пленума №7 от 24.03.2016г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Ответчик заявил о несоразмерности неустойки, просил применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что заявленная ко взысканию сумма штрафа в размере годового размера арендной платы несоразмерна последствиям нарушения обязательства арендатором по получению согласия на обременение арендуемых помещений, просил снизить размер неустойки.

Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Конституционный Суд РФ в определении от 21.12.2000 года № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Как следует из материалов дела, неустойка установлена за нарушение обязанности, имеющей вспомогательный характер и не связанной с пользованием одной стороной денежными средствами другой стороны обязательства.

Рассматривая заявление ответчика о снижение судом неустойки в порядке, предусмотренном статьей 333 Гражданского кодекса РФ, арбитражный суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

В ходе судебного разбирательства ответчик сослался на то, что совершение указанного нарушения не повлияло на исполнение ответчиком основного обязательства по договору аренды, не создало истцу каких-либо трудностей, в том числе не повлекло имущественных негативных последствий.

Между тем в нарушении положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ в данном случае истец не опроверг доводы ответчика о том, что рассматриваемое нарушение в принципе не повлекло для ответчика убытки, иные неблагоприятные последствия либо угрозу их возникновения. При этом арбитражный суд учитывает, что наличие указанных обстоятельств (что нарушение повлекло для истца убытки) арендатор объективно не мог доказать ни при каких условиях, поскольку указанные сведения находятся лишь в распоряжении истца.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу, что какие-либо неблагоприятные последствия, вызванные вменяемым ненадлежащим исполнением обязательства, у истца не возникло.

Кроме того, арбитражным судом учитывается несправедливое договорное условие, на основании которого начисляется неустойка.

Действительно, порядок расчета неустойки за рассматриваемое нарушение (передача арендуемого помещения третьему лицу) исходя из годового размера арендной платы, предусмотрен положениями договора. При этом предусмотренный договором порядок ответственности сторон (раздел 5 договора) в подавляющем большинстве случаев касается нарушений договора со стороны ответчика (п.5.2.1-5.2.5). В то время как ответственность арендодателя установлена лишь п.5.1 договора и ограничена общим указанием на несение сторонами ответственности в соответствии с действующим законодательством.

Равные начала предполагают определенную сбалансированность мер ответственности, предусмотренных для сторон одного договора при неисполнении ими обязательств.

Учитывая указанные выше обстоятельства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае в отношении выявленного нарушения положения договора являются явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушают баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора) (пункты 8 и 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 года № 16 "О свободе договора и ее пределах").

Правила статьи 10 Гражданского кодекса РФ не исключают квалификации судом в качестве злоупотребления правом требования о взыскании неустойки в той ее части, которая является очевидно чрезмерной, при установлении судом этого факта на основании возражений привлекаемого к ответственности лица (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 2014 года № 4231/14).

С учетом императивного положения статьи 10 Гражданского кодекса РФ о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 ноября 2008 года № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса РФ).

Между тем превращение института неустойки в способ обогащения кредитора недопустимо и противоречит ее компенсационной функции.

В тоже время арбитражный суд принимает во внимание, что отказ во взыскании согласованной неустойки за указанное нарушение может стимулировать ответчика к неисполнению взятых на себя обязательств, что является недопустимым (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 октября 2011 года № 5531/11).

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности договорной ответственности, установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Следовательно, суд может уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению. 

В данном конкретном случае суд пришёл к выводу о том, что установление штрафа в размере годовой арендной платы за передачу нежилых помещений третьему лицу ИП ФИО5 является явно несоразмерным.

При этом судом учитывается, что между ответчиком и ИП ФИО5 был заключен договор о совместной деятельности от 26.12.2016г.

Совершение указанного нарушения не повлияло на исполнение ответчиком основного обязательств по договору аренды по оплате арендной платы, ответчик оплачивал ее в срок, нарушение не создало истцу трудностей в осуществлении управления или распоряжения имуществом.

Вместе с тем, судом также установлено, что пунктом 5.2.2. договора аренды №8576-95 от 26.10.2015 года предусмотрено, что ответчик обязуется уплатить истцу неустойку, штраф в размере двухмесячной арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно пунктами 2.2, подпунктами 4.4.2, 4.4.5, 4.4.6, 4.4.8, 4.4.9, 4.4.11 – 4.4.13, 4.4.15, 4.4.16, 4.4.18- 4.4.21, пунктами 6.1, 7.4.

На основании изложенного, в целях установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, суд считает возможным применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательств и снижает размер неустойки до размера ежемесячной арендной платы - до 83 055 руб., что не противоречит положениям постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования о взыскании с ответчика штрафа по договору аренды подлежат частичному удовлетворению в размере двухмесячной арендной платы 32 086 руб. (исходя из сформировавшейся судебной практики,  изложенной в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа №Ф06-7825/2016 от 19.04.2016).  

 Ссылка ответчика на договор о совместной деятельности не принимается судом, поскольку указанный договор предоставлялся в ходе рассмотрения вопроса о привлечении ФИО2 к административной ответственности, постановление мирового судьи принято с учетом представленного доказательства, и в отношении наличия факта правонарушения является преюдициальным.  

Требование истца о расторжении договора аренды №8576-95 от 26.10.2015г. не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.6.7 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора в порядке и с последствиями, которые предусмотрены статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях:  неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно пунктами 1.1 (в части целевого использования арендованного имущества), 2.2, 3.2, подпунктами 4.4.2, 4.4.5-4.4.10, 4.4.12-4.4.14, 4.4.16-4.4.21, 5.2.1-5.2.2, пунктами 6.1, 7.4. При расторжении договора в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ, договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в уведомлении арендодателя, направленному арендатору.

Согласно п.1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Истец направил ответчику претензию от 27.096.2017г. №8206/КЗИО-исх, где указано о расторжении договора аренды с 01 августа 2017 года в связи с нарушением условий договора п.4.4.17. Претензия была направлена ответчику по адресу регистрации и была ему вручена 05.07.2017г. (л.д. 40).

На основании вышеизложенного суд считает, что направление данной претензии является односторонним отказом арендодателя от настоящего договора во внесудебном порядке согласно п.4.4.17 договора и статье 450.1 ГК РФ. Расторжение договора является прекращением обязательств, поскольку обязательства сторон в силу условий договора уже прекращены направлением ответчику уведомления о намерении расторгнуть договор, в связи с чем требования истца о расторжении договора аренды №8576-95 от 26.10.2015г. удовлетворению не подлежат.

Согласно абзацам 1, 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Поскольку на момент предъявления настоящего иска у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество (право аренды прекратилось в связи с односторонним расторжением договора), суд приходит к выводу о признании требования истца об обязании освободить нежилые помещения обоснованным и подлежащим удовлетворению на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в доход федерального в порядке статьи 110 АПК РФ исходя из размера удовлетворенных требований, поскольку истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань, (ОГРНИП 310169032700075, ИНН 

<

***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 32 086 руб. штрафа.

Обязать Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань, (ОГРНИП 310169032700075, ИНН 

<

***>) освободить нежилые помещения 1 этажа №45, №57, №58 площадью 61 кв.м., расположенные по адресу 

<

...> передать их Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В остальной части иска, отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань, (ОГРНИП 310169032700075, ИНН 

<

***>) 14 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Республики Татарстан.

СудьяМ.А. Исхакова